Решение по делу № 2-416/2021 от 02.03.2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2021 года                                                                                пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю.,

ответчиков Дульнева И.Н., Дьячкова А.В.,

представителя ответчика Дьячкова А.В. по доверенности Кремневой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к Дульневу Ивану Николаевичу, Дульневой Елене Николаевне, Дьячкову Алексею Викторовичу о переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к Дульневу И.Н., Дульневой Е.Н., Дьячкову А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО1 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 5.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и Дульнева М.М., правопреемниками которой являются ответчики Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н., при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновении у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендодателем данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик Дьячков А.В. является собственником спорного земельного участка, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, согласно договорам купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года, заключенных между Дульневым И.Н., Дульневой Е.Н. (продавцы) и Дьячковым А.В. (покупатель). Право собственности Дьячкова А.В. на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 15.10.2018 года. О существовании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик Дьячков А.В. с заявлением о выплате арендной платы по договору аренды в его пользу и представил копии договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года. Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года между ответчиками были заключены в период действия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. Ответчики Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н. являются наследниками ФИО1 О существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договорах купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемый земельный участок обременен правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от Дульнева И.Н. и Дульневой Е.Н. никаких предложений и уведомлений о приобретении данного земельного участка не поступали. Ответчики, заключив договоры купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле 27) от 16.10.2014 года и тем самым нарушили преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО1, правопреемниками которой являются ответчики Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н., пришли к соглашению о возникновении у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендодателем данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении Дульневым И.Н. и Дульневой Е.Н. спорного недвижимого имущества Дьячкову А.В. было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

                    В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и договору купли-продажи недвижимого имущества от 3.10.2018 года заключенного между Дульневым Иваном Николаевичем, Дульневой Еленой Николаевной (продавцы) и Дьячковым Алексеем Викторовичем (покупатель) в отношении земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя Дьячкова Алексея Викторовича    на    общество    с    ограниченной    ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости № от 15.10.2018 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, правообладателя Дьячкова Алексея Викторовича заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела, заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в соответствии с ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственники земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО1, правопреемниками которой является Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н., предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением Дульневым И.Н. и Дульневой Е.Н. обязательств по договору, истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н. не могли не знать о существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, поскольку в самих договорах купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года имеется ссылка на обременение продаваемых участков договором аренды в пользу ООО «Воловосельхозтехника» (п. 5 Договоров купли-продажи недвижимого имущества). В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендодателя по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки ООО «Воловосельхозтехника» систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды понимало, что собственник в случае продажи земельного участка продаст его именно ООО «Воловосельхозтехника», для дальнейшего использования уже на праве собственности, то есть ООО «Воловосельхозтехника» было заинтересовано в выкупе данного участка. Тот факт, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006 года №, выданным <данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014 года по 2021 года. Кроме того, указано, что спорный земельный участок использовался ООО «Воловосельхозтехника» с 2008 года, что подтверждается договорами аренды с ФИО1, а именно договором срочного пользования земельным участком (поле <данные изъяты> га) от 29.07.2011 года договором аренды земельной доли от 8.05.2009 года, договором аренды земельной доли от 30.04.2008 года, указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами.

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске имеется описка, о существовании договора купли-продажи истец узнал не 24.11.2021 года, а 24.11.2020 года, когда к нему обратился ответчик Дьячков А.В. В п. 2.2 договора аренды земельных участков от 16.10.2014 года не указано, как именно арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника» о выкупе земельного участка, письменно или устно, должно ли быть обращение зарегистрировано в ООО «Воловосельхозтехника», или иное, но предполагает, что обращение должно быть в письменном виде, бремя доказывания исполнения данного пункта лежит на стороне ответчика. Заключенные договоры нарушают право ООО «Воловосельхозтехника» на первоочередной выкуп земельных участков, просит также учесть, что ООО «Воловосельхозтехника» уже более 13 лет обрабатывает спорные земельные участки.

Ответчик Дульнев И.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом их уточнения не признал. Пояснил, что они с сестрой Дульневой Е.Н. вступили в наследство после смерти матери, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ. Когда мать умерла, из ООО «Воловосельхозтехника» никто не приезжал и ничего не говорили. Арендную плату за пользование землей от ООО «Воловосельхозтехника» они получали зерном, и мать тоже получала, у них претензий к ООО «Воловосельхозтехника не было. Но договора аренды он не видел, недавно узнал, что один его экземпляр находится у какой-то женщины. О том, что земельный участок обременен, и что нужно было обратиться в ООО «Воловосельхозтехника» с предложением выкупить у них землю, он не знал. Позже они решили продать землю, в связи с чем обратились к Дьячкову А.В., которого давно знают, планировали продать ему весь земельный участок, но почему было два договора купли-продажи, он не помнит. Землю они с сестрой продавали сами. Когда продали землю, документы отдали бригадиру, чтобы она знала, что земля продана.

Ответчик Дульнева И.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик Дьячков А.В. заявленные исковые требования с учетом их дополнения не признал в полном объеме, и просил в их удовлетворении отказать. При этом пояснил, земельный участок у Дульневых им был куплен долями, потому что он хотел его занять. Сначала купил часть, а потом хотел выкупить остальное, но продавцы захотели продать землю быстрее, так как у них не было времени этим заниматься. Права ООО «Воловосельхозтехника» не ущемляются, договор аренды соблюдается.

Представитель ответчика Дьячкова А.В. по доверенности Кремнева С.В. в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что договор аренды земельного участка (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должен противоречить федеральному законодательству. Указанный договор не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи с чем, установление права преимущественного выкупа земельного участком арендатором, по мнению ответчика, недопустимо. Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Указанный договор аренды также не содержат условий о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка. Также следует обратить внимание на то, что из буквального содержания п. 2.2 договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, на который ссылается истец, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей. Так, в п. 2.2 договора аренды указано, что арендатор имеет право, среди прочего, «на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами». Никаких дополнительных обязательств в отношении земельных долей арендодатели данным пунктом на себя не приняли, равным образом никаких дополнительных прав в отношении земельных долей арендатору не предоставили. Поскольку в договоре аренды отсутствует указание на преимущественное право приобретения арендатором земельных долей по сравнению с иными участниками общей долевой собственности, равно как и отсутствуют неясности в отношении предмета договора (именно земельный участок, а не земельные доли), то вывод истца о предоставлении арендатору преимущественного права покупки земельных долей противоречит буквальному содержанию договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года и нарушает положения ст. 431 ГК РФ. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Земельные участки, в счет приобретенных Дьячковым А.В. земельных долей не выделялись из общей долевой собственности. Заключенный между ответчиком Дьячковым А.В. и остальными ответчиками Дульневым И.Н., Дульневой Е.Н. договор купли-продажи земельных долей является ничтожной сделкой, противоречащей установленному в ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения запрету. При этом подлежат применению общие последствия недействительности, установленные п. 2 ст. 167 ГК РФ, а именно возвращение сторон в состояние, в котором они находились до совершения оспариваемых сделок (реституция). Спорные земельные участки были приобретены в собственность ответчиком Дьячковым А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 3.10.2018 года. Между продавцами Дульневым И.Н и Дульневой Е.Н., с одной стороны, и покупателем, Дьячковым А.В., с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 3.10.2018 года по <данные изъяты> доли (отчуждаемая доля <данные изъяты>) в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и на спорный земельный участок, право Дьячкова А.В. на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 15.10.2018 года. При этом Дьячков А.В. являлся участником общей долевой собственности на спорный земельный участок, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года в размере <данные изъяты> доли. Указанное обстоятельство, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи. В соответствии с правилами ст.ст. 218, 250 ГК РФ, с учетом конкретных обстоятельств дела, ООО «Воловосельхозтехника» сельскохозяйственная организация, использующая по договору аренды спорный земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права на покупку долей в этом земельном участке по отношению к другим участникам долевой собственности, поэтому полагает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Дульневой Е.Н. и Дульневу И.Н. на основании решения Богородицкого районного суда от 19.02.2018 года принадлежал на праве общей долевой собственности в размере ? доли каждому земельный участок: с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с договорами аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО1, правопреемниками которой являются Дульнев Н.И. и Дульнева Е.Н., передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды прошёл государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесены записи регистрации № от 5.11.2014 года.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между Дульневым И.Н., Дульневой Е.Н. и Дьячковым А.В. 20.09.2018 года, Дьячков А.В. является собственником <данные изъяты> доли (по <данные изъяты> доли Дульнева И.Н. и Дульневой Е.Н.) вправе земельный участок с кадастровым №.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между Дульневым И.Н., Дульневой Е.Н. и Дьячковым А.В. 3.10.2018 года, Дьячков А.В. также является собственником 1/2 доли (по ? доли Дульнева И.Н. и Дульневой Е.Н.) вправе земельный участок с кадастровым №.

Право собственности Дьячкова А.В. на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 15.10.2018 года.

24.11.2020 года Дьячков А.В. обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копии договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

На основании ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (п.1).

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, при изложенных обстоятельствах, договор аренды земельных участков (поле 27) от 16.10.2014 года не должен противоречить действующему федеральному законодательству.

В п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подпункт 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4).

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с изложенным суд полагает, что договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержит условий о выкупной цене, а также указаний на то, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем, установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года сторонами не поименованы конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права, а также не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, и кроме того, не содержит права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из представленного в материалы дела ООО «Воловосельхозтехника» договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года следует, что ФИО1 передала в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанные земельные участки.

При этом договор аренды, на который ссылается представитель ООО «Воловосельхозтехника» Дульневым И.Н. и Дульневой Е.Н. лично не подписывался, что Дульнев И.Н. подтвердила в ходе рассмотрения дела. Доказательств обратного суду представителем ООО «Воловосельхозтехника» не представлено.

Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н. о наличии ограничений и обременений на земельный участок не знали.

Доводы представителя истца о том, что Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н. не уведомили ООО «Воловосельхозтехника» о намерении продать земельные участки правового значения не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ следует учитывать, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц), так как Дульнев И.Н. и Дульнева Е.Н. стороной договора аренды от 16.10.2014 года не являлись, принятое на себя арендодателем ограничение по распоряжению своим имуществом на них в любом случае не распространяется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между Дульневым И.Н., Дульневой Е.Н. и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков, в связи с чем, и не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержат права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок и условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем на момент заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года и от 3.10.2018 года долей в праве собственности на спорные земельные участки, поскольку Дьячков А.В. приобрел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.09.2018 года <данные изъяты> долю в праве собственности на земельные участки: №, и на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 3.10.2018 года <данные изъяты> долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.

Преимущественного права покупки доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок у ответчика и у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на момент заключения договора и дату их регистрации не имелось, поскольку предметом договора купли-продажи являлись доли в праве собственности на земельные участки.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с пунктами 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли арендуемого им земельного участка и субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Суд учитывает, что согласно подп. 4 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу подп. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Согласно договору купли-продажи от 20.09 2018 года Дьячков А.В. приобрел у Дульнева И.Н. и Дульневой Е.Н. <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом суд отмечает, что Дьячков А.В. являлся участником общей долевой собственности на спорный земельный участок, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 3.10.2018 года <данные изъяты> доли.

Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений при совершении обжалуемой сделки купли-продажи.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него, прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4).

Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п.п. 4 п. 3 ст. 1 и ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, которым и является ООО «Воловосельхозтехника», однако, преимущество перед другими участниками долевой собственности на первоочередной выкуп земельных долей ООО «Воловосельхозтехника», не имеет, о чем прямо указано в ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ. Поэтому положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков Дульнева И.Н., Дульневой Е.Н., Дьячкова А.В., судом не установлено.

То обстоятельство, что ответчик Дьячков А.В. не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя, при принятии решения по делу суд учитывает, как не имеющее правового значения для рассматриваемого спора, а также, что данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков Дьячков А.В. действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного, суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды, заключенного с ФИО1, спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к Дульневу Ивану Николаевичу, Дульневой Елене Николаевне, Дьячкову Алексею Викторовичу о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 341600 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

    Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 20.06.2021 года.