Решение от 27.10.2021 по делу № 2-6887/2021 от 30.08.2021

66RS0004-01-2021-009643-40

Гражданское дело № 2-6887/2021

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2021 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург <//>

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга <адрес> в составе председательствующего судьи Смышляевой О.И., при секретаре Спицыной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Замятиной А. Н. к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Суворов» об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Замятина А.Н. (далее - истец) обратилась в суд с требованиями к ООО УК «Суворов» (далее – ответчик, управляющая компания) с требованиями о возложении на ответчика обязанности урегулировать разногласия, возникающие при заключении договора с управляющей организацией, путем принятия условий договора в редакции истца, предложенных в протоколе разногласий от <//>

В обоснование иска указано на то, что Замятина А.Н. является собственником нежилого помещения: офиса 103 (помещения 2,22,23 на поэтажном плате первого этажа литер А), административного здания по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадью 93,8 кв.м. <//> истцом был получен проект договора с управляющей организацией, который предлагает заключить ответчик. <//> в адрес ответчика истцом был направлен протокол разногласий к договору, редакция которого предложена истцом в исковом заявлении по шести пунктам. В ответ на полученный протокол разногласий ответчик указал на обстоятельство неправомочности заключить договоры на иных условиях, отличающихся от условий, утвержденных в соответствии с решением общего собрания от <//>, при этом использование ответчиком формы договора, утвержденной решением общего собрания собственников от <//>, не исключает оценку указанного договора на соответствие действующему законодательству согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец и ее представитель Витебская Е.В., действующая на основании доверенности, требования поддержали по заявленным предмету и основаниям.

Представители ответчика Лобанова Е.Г. и Гунбина Е.В., действующие на основании доверенностей, просили в удовлетворении иска отказать, поддержав доводы отзыва на исковое заявление, согласно которому ответчик не управомочен заключать договоры на условиях, отличающихся от условий, утвержденных в соответствии с решением общего собрания собственников от <//> Указанным решением в п.2 ч.5 собственниками утверждено решение о заключении договоров на условиях, приведенных в приложении № к протоколу. Указанным решением утверждены условия договора с отдельными собственниками нежилых помещений. Согласно ч.5 ст. 162 ЖК Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с тем, что условия договора утверждены решением общего собрания собственников от <//>, изменение условий допускается лишь по общему решению собственников нежилых помещений, путем принятия нового решения, либо признания недействительным действующего решения. Указанное решение общего собрания оспаривалось Замятиной А.Н. в удовлетворении иска отказано. Обращение в суд с настоящим иском, а также требования истца о заключении договора на иных условиях являются злоупотреблением правом со стороны истца, поскольку истец ранее в период с <//> по <//> уже являлась собственником помещения, и заключала договор управления с ответчиком. При заключении аналогичного договора у истца претензий и возражений относительно заключения договора не возникало. Доводы истца относительно необходимости наличия у ответчика лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД противоречат действующему законодательному регулированию, поскольку здание Радищева, 6а, в г. Екатеринбурге является нежилым административным зданием, в то время как лицензии на управление МКД требуются лишь в отношении зданий, в которых имеются жилые помещения.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения офиса № (Помещения №, 22, 23 на поэтажном плане 1 (первого) этажа (Литер А)) административного здания по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, площадь помещения 93,8 кв.м., кадастровый номер помещения 66:41:0401020:1390.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений административного здания по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, от <//> при голосовании по вопросу № избран способ управления административным зданием управляющей организацией в лице ООО УК «Суворов». Также указанным решением по вопросу № принято решение о заключении управляющей организацией договоров с собственниками на условиях, приведенных в приложении № к протоколу.

Из материалов дела следует, что <//> истцом получен проект договора с ответчиком. <//> истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом указанной нормы исходя из того, что здание по адресу: г. Екатеринбург <адрес> является административным зданием, к отношениям по поводу содержания общего имущества в нежилых зданиях, в которых находятся нежилые помещения, принадлежащие разным собственникам, а также к отношениям по поводу предоставления коммунальных услуг собственникам таких нежилых помещений, подлежат применению наиболее сходные отношения (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме и отношения по поводу представления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу положений ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу положений ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом, согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, принятое на общем собрании <//> решение о выборе способа управления объектом, равно как и существенные условия договора управления, утвержденные решением общего собрания, являются обязательными для истца, что исключает возможность заключения договора управления на индивидуальных, отличных от других собственников условиях.

По смыслу ст. 445 ГК РФ, понудить к заключению договора на основании решения суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Гражданское законодательство Российской Федерации такой обязанности ответчика не устанавливает, вследствие чего положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, при разрешении спора применению не подлежат.

Иные положения ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из их буквального толкования, также не позволяют сделать выводы о наличии права истца требовать судебной защиты избранным способом, поскольку применительно к положениям п. 1 ст. 445 ГК РФ правом на обращение в суд обладает сторона, направившая оферту, то есть в данном случае ответчик; применение положений п. 2 ст. 445 ГК РФ обусловлено обязательностью заключения договора для стороны, направившей оферту, что отсутствует в данном случае.

Заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных для других собственников и утвержденных решением общего собрания, является отступлением от требований ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки утверждению стороны истца, изменение согласованных собственниками условий договора с управляющей компанией возможно на основании соответствующего решения общего собрания собственников.

Действующее законодательство допускает разрешение спорных вопросов между собственниками в судебном порядке, что применительно к спорным правоотношениям означает право оспаривать посредством обращения в суд решения собственников.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истцом решение общего собрания от <//> оспаривалось, в удовлетворении требований истцу отказано.

При этом несогласие истца с условиями договора, принятыми собранием собственников, не влечет возникновение у истца права требовать заключения договора с управляющей компанией на иных условиях, поскольку это явилось бы нарушением закрепленного в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Отклоняя заявленные истцом требования, суд полагает необходимым отметить, что исходя из специфики спорных правоотношений к ним по аналогии также может быть применен принцип, закрепленный в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оснований для заключения договора на содержание, управление и эксплуатацию общего имущества здания с иными условиями, отличными от условий договоров, заключенных с другими собственниками, не имеется, поскольку это приведет к нарушению прав других собственников.

Руководствуясь ст. 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░: ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░