Решение по делу № 33-23296/2023 от 21.08.2023

Санкт-Петербургский городской суд

     Рег. №...                                                            Судья: Ершова Ю.В.

УИД 78RS0№...-05

АППЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего	Утенко Р.В.
судей	Бакуменко Т.Н.Полиновой Т.А.
при секретаре	Юсуповой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 октября 2023 года апелляционную жалобу <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по исковому заявлению <...> к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Пигмент» о взыскании излишне уплаченной по договору денежной суммы, компенсации морального вреда и штрафа,

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав объяснения представителя истца <...> представителя ответчика <...>., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

        У С Т А Н О В И Л А:

<...> обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент», указав на то, что она <дата> заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве № АНДр274-169-СПАРЗ-7Б-ап-о, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц создать на земельном участке площадью 112 712 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, имеющем кадастровый №..., и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу квартиру с согласованными характеристиками.

После окончания строительства дома ответчик потребовал доплату за квартиру в сумме 133 169 руб. за увеличение площади квартиры на 1,06 кв.м.

При осмотре квартиры истцом в присутствии представителя застройщика были произведены контрольные замеры объекта независимым кадастровым инженером, которым установлено, что итоговая площадь квартиры на 2 кв. м. меньше указанной в п. 1.2 заключенного сторонами договора, что влечет наступление обязательства ответчика по выплате истцу суммы за уменьшение площади квартиры.

Между тем ответчик до настоящего времени не выплатил истцу излишне уплаченные по договору денежные средства.

<...> просила взыскать с ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» в свою пользу <...>. в качестве излишне уплаченных по договору долевого участия    № №...ап-0 средств, компенсацию морального вреда в размере <...> штраф в размере 50 % от присужденной в пользу истца денежной суммы, расходы на оплату заключения кадастрового инженера в размере <...>., и расходы на изготовление технического паспорта в размере <...> а также расходы на оплату юридических услуг в размере <...>

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований <...> к ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» о взыскании излишне уплаченной по договору денежной суммы, компенсации морального вреда и штрафа отказано.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, в связи с чем коллегия рассмотрела жалобу в отсутствие истца с учетом положений ч.2 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части в силу ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч.2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При рассмотрении спора судом установлено, что <дата> между <...>. (Участником долевого строительства) и ООО «НПО «Пигмент» (Застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве № АНДр274-169-СПАРЗ-7Б-ап-о, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц создать на земельном участке площадью 112 712 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, лит. А, имеющем кадастровый №..., многоквартирный дом с пристроенными и встроенно-пристроенными помещениями, встроенно-пристроенными гаражами, трансформаторные подстанции, распределительный пункт с трансформаторной подстанцией (3, 8-10 этапы строительства) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный в пункте 1.2 и приложении №... к договору – нежилое помещение общей площадью 36, 24 кв.м., индекс нежилого помещения – 3Н3-К, секция С7.3-2, этажной корпуса – 8, в том числе 1 подземный, этаж, на котором расположено помещение – 3, оси 2-4; Г-Е.

В соответствии с вышеназванным договором участия в долевом строительстве истцом была оплачена сумма 4 552 867 руб. за нежилое коммерческое помещение площадью 36,24 кв.м.

<дата> во исполнение обязательств по заключенному с истцом договору участия в долевом строительстве Ответчик передал истцу нежилое помещение №...-Н по акту, из содержания которого следует, что площадь нежилого помещения, переданного и принятого истцом, составила 37,30 кв.м., что на 1,06 кв.м. больше площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

Истцом произведена доплата стоимости по вышеуказанному договору, согласно акту сверки платежей от <дата>, окончательная стоимость, внесенная <...> по Договору участия в долевом строительстве    АНДр274-169-СПАРЗ-7Б-ап-о от <дата> составила 4 686 036 руб.

При этом, в соответствии с п. 1.2. договора участия в долевом строительстве № АНДр274-169-СПАРЗ-7Б-ап-о от <дата> после завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию объекта долевого строительства, окончательная планировка, а также его окончательный размер (в том числе размер общей приведенной площади) определяются на основании сведений, содержащихся в ведомости помещений и их площадей, и Поэтажного плана, составленных в отношении многоквартирного дома.

Ведомостью помещений и их площадей от <дата>, составленной ООО «ЦСКУ «Арсенал» на основании произведенной технической инвентаризации по результатам первичного учета, площадь нежилого/коммерческого помещения №...-Н была установлена в размере 37,3 кв.м.

В соответствии с п. 2.5 заключенного между сторонами по делу договора в случае, если после окончания строительства размер общей приведенной площади объекта будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в приложении №... к договору, то цена договора изменится автоматически исходя из данных Ведомости помещений и их площадей и Поэтажного плана.

<дата> Застройщиком направил в адрес истца уведомление о том, что площадь обусловленного договором участия в долевом строительстве нежилого помещения увеличилась, в связи с чем, цена договора составила <...>

Участником долевого строительства была произведена доплата цены договора в размере <...>. (из расчета 1<...>. - стоимость 1 кв.м., площади в соответствии с п.2.1 договора).

В соответствии с Приложением №... к договору участия в долевом строительстве № №...-ап-о от <дата> сторонами было согласовано, что нежилое помещение передается Участнику долевого строительства с выполнением отделочных работ.

<дата> сторонами был подписан акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве № №...-о от <дата>, в котором не содержится каких-либо замечаний к качеству и характеристикам объекта, а также указано, что участник долевого строительства подтверждает, что нежилое помещение соответствует проектной документации и условиям заключенного договора участия в долевом строительстве № АНДр274-169-СПАРЗ-7Б-ап-о от <дата>.

Согласие с размером переданного по акту приема-передачи нежилого помещения №...-Н, а также его стоимостью и отсутствием между сторонами финансовых претензий друг к другу истица выразила в подписанном сторонами акте сверки платежей от <дата>.

В материалы дела стороной истца представлен паспорт на спорное помещение, составленный ООО «ЦСКУ «Арсенал», согласно которому площадь спорного нежилого помещения составляет 35,3 кв.м.

В связи с полученными данными об уменьшении площади нежилого помещения по сравнению с указанной в договоре более чем на 1 кв. м., истец <дата> обратился с заявлением к ответчику о возврате разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, а также с требованием об исправлении кадастровой ошибки в части указания общей площади объекта по адресу: <адрес>

Ответчик не удовлетворил требование истца, сославшись в ответе от <дата> на то, что обмеры проводились после выполнения отделочных работ в объекте долевого строительства, более того, истцом был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от <дата>, а также акт сверки платежей от <дата>, что свидетельствует о согласовании значения площади переданного помещения и отсутствии с истца каких-либо финансовых претензий в отношении ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об уменьшении цены договора, суд первой инстанции сослался на то, что уменьшение площади после отделки не может являться основанием для изменения цены договора, поскольку площадь квартиры была определена кадастровым инженером на момент окончания строительства многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договора, доказательств, опровергающих замеры, осуществленные ООО «ЦСКУ «Арсенал» и представленные ответчиком, истцом суду не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что застройщик правомерно указал истцу на необходимость доплаты за нежилое помещение в соответствии с положениями договора участия в долевом строительстве № АНДр274-169-СПАРЗ- 7Б-ап-о от <дата>.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не нашел подтверждения факт нарушения ответчиком каких-либо прав и законных интересов истца, суд не усмотрел предусмотренных ст.151 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 15 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей», оснований для удовлетворения требований истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа не имеется.

Также, в силу ст. ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о том, что не подлежат возмещению судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящего дела.

В апелляционной жалобе <...> выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, указывая на то, что в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации и картографии от <дата> №... "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Судебная коллегия принимает во внимание доводы апелляционной жалобы и не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании суммы в счет уменьшения цены договора в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Таким образом, законодатель допустил возможность формирования цены договора участия в долевом строительстве исходя из 1 м2 общей приведенной площади помещения.

Вопреки доводам суда первой инстанции, условия договора участия в долевом строительстве не содержат данных об отраженном порядке определения площади помещения, в соответствии с которым площадь помещения определяется кадастровым инженерном с учетом проектной документации, не предусматривающей отделочные работы и соответственно до осуществления данных отделок.

С учетом разъяснений, изложенных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" возможные сомнения в толковании данных условий относительно обязательств застройщика по передаче истцу помещения ориентировочной (проектной) общей площадью 36,24 кв.м. с отделкой или без отделки, следует толковать в пользу контрагента лица, осуществляющего профессиональную деятельность в сфере долевого участия в строительстве, то есть в пользу истца.

Из материалов дела, объяснений представителя ответчика в ходе судебного разбирательства следует, что площадь объекта долевого строительства определена кадастровым инженером до осуществления отделки жилого помещения, составляет 37,3 кв.м., что сторонами не оспаривается.

Между тем, в соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства ориентировочной (проектной) общей площадью в размере 36,24 кв.м. с учетом отделки нежилого помещения.

Помещение передано истцу <дата> по акту приема-передачи. Из указанного акта следует, что общая площадь переданного истцу объекта долевого строительства составляет 37,30 кв.м.

Вместе с тем, отраженная в акте приема-передачи площадь жилого помещения определена без отделки помещения, тогда как договор участия в долевом строительства содержит обязательство застройщика по передаче истцу квартиры ориентировочной (проектной) общей площадью 36,24 кв.м. с отделкой помещения, соответственно данная цена договора оплачена истцом с учетом производства отделки.

В судебном заседании в подтверждение доводов о передаче застройщиком истцу помещения меньшей площадью, чем площадь, согласованная сторонами при заключении договора, истцом представлен технический паспорт помещения, подготовленный ООО «ЦСКУ «Арсенал».

Из указанного технического паспорта следует, что общая площадь переданного истцу жилого помещения составляет 35,3 кв.м., что на 2 кв.м. меньше согласованной сторонами ориентировочной (проектной) общей площади объекта долевого строительства. Доказательств того, что истцом производилась самостоятельная дополнительная отделка помещения. вследствие которой произошло столь значительное уменьшение площади квартиры, суду не представлено

Между тем положениями в соответствии с п. 2.5 заключенного между сторонами по делу договора в случае, если после окончания строительства размер общей приведенной площади объекта будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в приложении №... к договору, то цена договора изменится автоматически исходя из данных Ведомости помещений и их площадей и Поэтажного плана.

В соответствии с Приложением №... к договору участия в долевом строительстве № №...ап-о от <дата> сторонами было согласовано, что нежилое помещение передается участнику долевого строительства с выполнением отделочных работ.

В соответствии с п. 2.5 заключенного между сторонами по делу договора в случае, если после окончания строительства размер общей приведенной площади объекта будет отличаться от общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении №... к договору, то цена договора изменится автоматически исходя из данных Ведомости помещений и их площадей и поэтажного плана.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" помещения не предусмотрено.

Приложением №... к договору участия в долевом строительстве                                № №...-ап-о от <дата> сторонами было согласовано, что нежилое помещение передается участнику долевого строительства с выполнением отделочных работ.

Выполнение указанных работ произведено застройщиком, который дополнительного соглашения с истцом не заключал, однако по результатам обмера площади нежилого помещения после проведения отделочных работ, разница сравнительно с согласованной сторонами (с учетом отделочных работ) превысила 1 кв.м., что, в свою очередь, наделяет истца правом на взыскание излишне уплаченных денежных средств в счет цены договора.

     Указанное обязательство в нарушение положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщиком исполнено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований об уменьшении цены договора и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в возмещение уменьшения цены договора в сумме 251 262 руб. (из расчета 2 кв.м. х 125 631 руб. – стоимость 1 кв.м. площади в соответствии с п. 2.1 договора).

Учитывая, что предметом договора является нежилое помещение, которое исте5ц намеревается использовать для осуществления коммерческой деятельности, как то подтверждено представителем истца в суде апелляционной инстанции, оснований для взыскания компенсации морального вреда в порядке ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", а также штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от <дата> №...-I «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера.

Таким образом, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 025 руб. 25 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований <...> к ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора отменить.

Взыскать с ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» (№...) в пользу <...>паспорт №..., выдан ГУ МВД России по <адрес> и <адрес> <дата>) денежные средства в счет уменьшения цены договора в сумме <...>

Взыскать с ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» (№...) в доход бюджета государственную пошлину в размере <...>

В остальной части решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определении изготовлено 11.10.2023