Решение по делу № 2-197/2023 (2-2527/2022;) от 15.04.2022

78RS0№-91

Дело №                                        « 21 » марта 2023 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего Воробьевой И.А.

при секретаре     ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску         ФИО4 к АО Райффайзенбанк, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес>, ФИО1, Западному ОСП <адрес> Санкт-Петербурга, ООО «Центральный блок» об оспаривании торгов

      у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд с иском к АО Райффайзенбанк, Территориальному управлению Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес>, ФИО1, Западному ОСП <адрес> Санкт-Петербурга об оспаривании торгов, указывая (с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ), что 25 ноября 2017 года между АО Райффайзенбанк и ней, был заключен кредитный договора на сумму 13 000 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Исполнение кредитного обязательства было обеспечено залогом выше указанного недвижимого имущества, в связи с чем выдана закладная на сумму 13 000 000 рублей с указанием обременения квартиры. Оценка квартиры произведена сторонами на основании отчета об оценке, произведенного ООО «Алгоритм» от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме рыночной стоимости <адрес> 032 625 рублей, ликвидационной стоимости - 18 831 474 рубля.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотренным в отсутствие ответчицы, удовлетворены требования       АО Райффайзенбанк к ФИО4 о взыскании кредитной задолженности, пени, судебных расходов на сумму 12 242 890, 32 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> установлением начальной продажной стоимости 11 195 478,40 рублей.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции изменено в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, установлена начальная продажная стоимость в размере 11 298 400 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Западного ОСП <адрес> Санкт-Петербурга возбуждено исполнительное производство №-ИП, в ходе которого квартира была выставлена на торги, которые были признаны состоявшимися ДД.ММ.ГГГГ. Предмет залога был реализован по цене 11 338 400 рублей покупателю ФИО1 на договора купли-продажи арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истица полагает, что имело место нарушение процедуры торгов, приведшее к нарушению ее прав как собственника реализованного имущества и как должника в вышеуказанном исполнительном производстве, поскольку, по ее мнению, квартира продана по существенно заниженной стоимости. Истица указала, что из публичной информации, размещенной на сайтах по продаже недвижимости и ответов риэлтерских агентств, цена на спорную квартиру была существенно выше; оценка, положенная в основу продажи на торгах не была актуальной; она, истица, не была извещена о торгах и не имела возможности принять в них участие; в то же время торги состоялись, несмотря на то, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением в Куйбышевский районный суд СПб об изменении порядка и способа исполнения решения суда, а ДД.ММ.ГГГГ – с заявлением к начальнику Западного отдела <адрес> ОСП с заявлением об отложении или приостановлении торгов; организатор торгов не был извещен судебным приставом-исполнителем о поступлении заявления о приостановлении или отложении исполнительских действий. Истица также указала, что в результате продажи квартиры по заниженной стоимости она осталась банку должна 973 490,32 рубля, что, по ее мнению, свидетельствует о том, что оспариваемые торги не были направлены на полное исполнение судебного акта, хотя сумма оценки залогового имущества по закладной превышала сумму кредитного обязательства.

В окончательном виде истица, предъявляя требования к АО Райффайзенбанк, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес>, ФИО1, Западному ОСП <адрес> Санкт-Петербурга, ООО «Центральный блок», просит:

- признать недействительными торги, проведенные ООО «Центральный блок» ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества ФИО4- квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>,

-признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО7

-применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде: аннулирования записей в ЕГРН о переходе прав собственности от ФИО4 к ФИО7; восстановления права требования АО Райффайзенбанк к ФИО4 о взыскании денежной суммы в размере 12 311 890,32 рублей.

Представитель истца, имеющий надлежащие правомочия, в суд явился, иск поддерживает в уточненном виде.

Представитель ответчика - АО Райффайзенбанк в суд    явился, возражает против требований.

Представитель ответчика ФИО1, в суд    явился, возражает против требований.

Представители ответчика МТУ Роисмущества в не явился, извещен надлежащим образом, возражений не представил в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика - Западный ОСП <адрес> Санкт-Петербурга     в суд    не явился,    извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Центральный блок»     в суд не явился, извещен надлежащим образом, ранее представлял возражения на иск, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит    иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО Райффайзенбанк и ФИО4, был заключен кредитный договор на сумму 13 000 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д.45-61 т.1 гражданское дело Куйбышевского районного суда СПб №). Данное недвижимое имущество было приобретено ФИО4 по договору купли-продажи с привлечением кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-74 т.1 дела №). Исполнение кредитного обязательства было обеспечено залогом выше указанного недвижимого имущества, в связи с чем выдана закладная на сумму 13 000 000 рублей с указанием обременения квартиры (л.д.38-44 т.1 дела №). Оценка квартиры произведена сторонами на основании отчета об оценке, произведенного ООО «Алгоритм» от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме рыночной стоимости <адрес> 032 625 рублей, ликвидационной- 18 831 474 рубля (л.д.40 т.1 дела №; л. д. 214 т.1 настоящего дела).

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования       АО Райффайзенбанк к ФИО4 о взыскании кредитной задолженности, пени, судебных расходов на сумму 12 242 890, 32 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> установлением начальной продажной стоимости 11 195 478,40 рублей. В обоснование начальной продажной стоимости был положен представленный АО Райффайзенбанк отчет ООО «Эксперт-Оценка» о стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.108-136 т.1 дело №), в соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта составила 13 994 000 рублей (л.д.122 т.1 дело №).

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда изменено в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, установлена начальная продажная стоимость в размере 11 298400 рублей. При этом в обоснование начальной продажной стоимости квартиры было положено заключение судебной товароведческой экспертизы №-Ю-33-15333\2020 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «Петроэксперт» на основании определения суда апелляционной инстанции (л. д. 41-90 т.2 дело №). В соответствии с указанным заключением, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на момент оценки составила 14 123 000 рублей (л. д. 46 т.2 дело №).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Западного ОСП <адрес> Санкт-Петербурга возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче заложенного имущества на реализацию при оценке в сумме 11 298 400 рублей, на основании которого Межрегиональное территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес> поручило ООО «Центральный блок» осуществить реализацию данного имущества на торгах (л.д.114 т.2).

Актом передачи арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира передана на реализацию с оценкой 11 298 400 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центральный блок» опубликовало извещение о проведении торгов, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ в газете «Санкт-Петербургские Ведомости» №(7122) и разместило на официальном сайте информационно-коммуникационной сети «Интеренет» www.torgi.gov.ru соответствующее извещение №, в соответствии с которыми заявки на участие в торгах должны были быть поданы в период с 13-00 ДД.ММ.ГГГГ до 14-00 ДД.ММ.ГГГГ; подведение итогов приема заявок- в 13-00 ДД.ММ.ГГГГ. Заявки были поданы ФИО2 (заявка 997), ФИО3 (заявка 998) – л.д.119 т.2.

В соответствии с протоколом № заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан ФИО1, предложивший сумму 11 338 400 рублей. ФИО3 предложил сумму 11 318 400 рублей (л.д.120, 121т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центральный блок» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества №, в соответствии с которым продавец («Центральный блок») передал в собственность покупателю (ФИО1) квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Стоимость имущества в сумме 11 338 400 рублей оплачена покупателем (л.д.122,123 т.2). ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи данного имущества (л.д.124 т.2).

          В соответствии со ст. 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве", торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ч.1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

            Как отмечено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

            Таким образом, суд полагает, что вышеуказанный перечень не является ограниченным. При этом, как разъяснено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", нарушения признаются существенными, если повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

            В соответствии с п.4 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

             В соответствии со ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

         В силу ст.12 этого же закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

          Таким образом, суд, системно толкуя указанные нормативные акты, приходит к выводу о том, что для целей надлежащего исполнения судебного решения о взыскании в пользу кредитора денежных средств за счет продаваемого заложенного имущества должника, судебному приставу-исполнителю необходимо руководствоваться актуальной оценкой реализуемого объекта, произведенной не позднее, чем в течение 6 месяцев. По мнению суда, противоположная позиция привела бы к нарушению положений ст., ст.15,309,310 ГК РФ, требующих как соблюдения всех условий заключенного сторонами договора (а, соответственно, вытекающих из него прав заимодателя и заемщика), так и полного возмещении кредитору его убытков.

В настоящем случае постановление о передаче заложенного имущества на реализацию спорной квартиры при оценке в сумме 11 298 400 рублей было вынесено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ, квартира передана по акту на торги ДД.ММ.ГГГГ, сами торги проведены ДД.ММ.ГГГГ, в то время как основанием для установления выше указанной стоимости объекта являлось заключение судебной товароведческой экспертизы №-Ю-33-15333\2020 от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, уже к ДД.ММ.ГГГГ (то есть, до совершения приставом выше указанных действий по передаче объекта на торги), шестимесячный срок этого оценочного заключения истек.

Суд критически оценивает довод ответчиков о том, что «пристав не мог оспаривать начальную продажную цену, установленную судом», поскольку судебный пристав-исполнитель, установив неактуальность оценки объекта, передаваемого на торги, должен был предпринять действия, направленные на установление его действительной цены, в том числе не был лишен возможности, в силу ст., ст. 203, 434 ГПК РФ, обратиться к суду с заявлением об изменении порядка и способа исполнения судебного акта (на такой порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены было указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), Определение N 45-КГ14-11). Более того, суд учитывает п.2 параграфа 3 («Вопросы обращения взыскания на заложенное имущество») Письма ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ N 00014/14/24525 «О направлении информации по вопросам, возникающим в деятельности кредитных организаций при взаимодействии с судебными приставами-исполнителями при исполнении требований, содержащихся в исполнительных документах», в соответствии с которым, «из п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" вытекает обязанность судебного пристава-исполнителя производить переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев». То обстоятельство, что соответствующие действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, поскольку, как указано "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), «законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными».

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На необходимость учета рыночной стоимости продаваемого на торгах имущества, размер которой мог существенно изменился в силу того, что действия по исполнению решения суда были начаты несвоевременно указано "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), Определение N 45-КГ14-11).

Для проверки доводов истца «о значительном несоответствии стоимости проданной на торгах квартиры ее актуальной цене», судом была назначена судебная товароведческая экспертиза. Согласно заключения ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на дату проведения торгов (ДД.ММ.ГГГГ) составила 28 400 000 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ – 30 800 000 рублей. У суда нет оснований не доверять выводам данного экспертного заключения, поскольку оно составлено экспертом, имеющим надлежащую квалификацию в области оценки недвижимости, имеющим стаж работы по экспертной специальности 14 лет, опыт экспертной деятельности 8 лет, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. Выводы экспертизы участниками процесса не оспаривались, ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы участниками процесса (в том числе ответчиками) не заявлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что применение судебным приставом-исполнителем неактуальной оценки объекта недвижимости повлияло на формирование стоимости реализованного имущества, так как при цене спорной квартиры на дату проведения торгов 28 400 000 рублей, объект был продан только за 11 338 400 рублей. Указанное, по мнению суда,    привело к существенному ущемлению прав и законных интересов ФИО4 как собственника проданной квартиры и должника по кредитному обязательству перед АО «Райффазенбанк», так как истица могла бы получить остаток денежных средств после уплаты долговых обязательств, в то время как в настоящее время ее долговые обязательства перед банком сохраняются на сумму 973 490,32 рубля. Несмотря на отсутствие заявленных банком требований, суд также учитывает, что продажа находившейся в залоге у банка квартиры по заниженной цене, также не направлена на полное возмещение основного обязательства и не может не затрагивать законные права АО «Райффазенбанк» как кредитора.

Как усматривается из искового заявления, объяснений представителя истицы, она не знала о проведении торгов и поэтому не смогла на них присутствовать.

В соответствии с п.3 ст. 449.1 ГК РФ, должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Согласно ч.2 ст.448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно ч.1 ст. 63 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве", торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч.3 ст. 90 этого же закона, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Из представленных доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центральный блок» опубликовало извещение о проведении торгов, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ в газете «Санкт-Петербургские Ведомости» №(7122) и разместило на официальном сайте информационно-коммуникационной сети «Интеренет» www.torgi.gov.ru соответствующее извещение №. Вместе с тем, в материалах исполнительного производства отсутствуют сведения о размещении сведений о проведении торгов на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет", а также сведения о направлении какого-либо уведомления истицы судебным приставом. При этом суд учитывает, что поскольку торги были проведены со значительным нарушением установленного законом двухмесячного срока (уведомление о передаче имущества на торги было направлено службой приставов ДД.ММ.ГГГГ -л.д.114 т.2, а сами торги проведены ДД.ММ.ГГГГ), на истицу была необоснованно была возложена обязанность по отслеживанию публикации о торгах в течение 8 месяцев. Таким образом, суд не может признать извещение ФИО4 о торгах в полной мере надлежащим.

Как указывал Конституционный суд Российской Федерации, «подпункт 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания» (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 221-О).              Согласно п.3.1.1письма ФССП РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество»исьма ФССП РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество», при поступлении к судебному приставу-исполнителю в установленный срок информации о подаче в суд заявления об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации он откладывает в соответствии со статьей 38 Закона исполнительные действия до вступления в силу решения об изменении начальной продажной цены заложенного имущества либо решения об отказе в изменении начальной продажной цены.

В настоящем случае истицей ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были поданы заявления в суд об изменении начальной продажной стоимости спорной квартиры, о чем она уведомила судебного пристава, однако исполнительские действия отложены не были, организатора торгов судебный пристав не проинформировал, своевременных процессуальных действий, направленных на приостановление или отложение исполнительских действий, не принял. При таких обстоятельствах, суд полагает, что торги были проведены с ценой, которая находилась в споре, что не может быть признано допустимым.

Таким образом, суд делает вывод о том, что порядок проведения торгов был нарушен, что существенно нарушает права истицы. В связи с этим торги, проведенные ООО «Центральный блок» ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества ФИО4- квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, должны быть признаны недействительными. В этой части иск подлежит удовлетворению.

     Согласно ч.2 ст.449 ГК РФ, настоящей статьи, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги признаны недействительными, то это влечет признание недействительным договора купли-продажи арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «Центральный блок» и ФИО8, а также восстановление положения, существовавшего до торгов, то есть применения последствия недействительности ничтожной сделки в виде: аннулирования записей в ЕГРН о переходе прав собственности от ФИО4 к ФИО7; восстановления права требования АО Райффайзенбанк к ФИО4 о взыскании денежной суммы в размере 12 311 890,32 рублей. В данной части требования иска также подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст., ст.197-199 ГПК,

                                      Р е ш и л :

Признать недействительными торги, проведенные ООО «Центральный блок» ДД.ММ.ГГГГ по продаже квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащей ФИО4.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в результате указанным торгов между                                        ООО «Центральный блок» и ФИО1.

Применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН о переходе права собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, от ФИО4 к ФИО1, с возвращением денежным средств внесенных ФИО1 по сделке - договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в результате указанным торгов между ООО «Центральный блок» и ФИО1.

Восстановить право требования АО Райффайзенбанк к ФИО4 о возврате суммы долга по кредитному договору в размере 12 311 890, 32 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Санкт-Петербургский городской суд.

Судья