Решение по делу № 33-1234/2024 от 23.01.2024

Судья Понамарев О.В. Дело № 33-1234/2024

№ 2-3-44/2022

64RS0007-03-2021-000686-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2024 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Аракчеевой С.В., Строгановой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агронетика» к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Мишеневу Е.Е., Калякину С.Н., Болотникову А.В., Вишняковой Н.Н., Вялушкиной М.П., Г.А.К., Г.Л.Е., Голову А.А., Марченко Н.А., Гончаровой Н.Л., Елиной Н.И., Зайцеву Н.П., Запорожской Е.Ф., Заречневу А.И., Заречневой С.А., Зуйковой Л.А., Иванову Е.П., Ивановой А.И., Калякину Л.А., К.П.П., Калякиной Л.Г., Калякиной Т.В., Клюеву И.Н., Коновалову А.М., Коноваловой Т.И., Копейкину В.М., Корневу А.Ф., Корневу Е.Ф., Корневой Л.Ю., Кочегаровой В.А., Ворониной В.В., К.Л.П. о признании незаключенным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 апреля 2021 года, по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя главы КФХ Мишеневу Е.Е., Ворониной В.В. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Аракчеевой С.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Агронетика» Ерофеева Б.М., поддержавшего исковые требования, возражавшего против доводов апелляционных жалоб, ответчика индивидуального предпринимателя главы КФХ Мишенева Е.Е. и его представителя Ефимовой Е.В., полагавших не подлежащими удовлетворению исковые требования, поддержавших доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменных возражений на них, судебная коллегия

установила:

ООО «Агронетика» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) главе КФХ Мишеневу Е.Е. и Калякину С.Н. о признании недействительной сделки договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 апреля 2021 года.

Требования мотивированы тем, что 14 апреля 2021 года состоялось повторное общее собрание собственников земельных долей, участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 3 264 000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская <адрес> образования, по вопросам принятия решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в их интересах.

Большинство участников долевой собственности, выполняя запреты и ограничительные меры, установленные для лиц старше 65 лет (обязательная самоизоляция) в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID- 19), не могли и не имели право в силу закона принимать участие в собрании, поскольку место и условия проведения собрания (сельский дом культуры) не соответствовали санитарным требования, установленным постановлением Правительства Саратовской области от 26 марта 2020 года № 208-П, были лишены возможности ознакомиться с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания.

На момент проведения собрания земельный участок находился в аренде у ООО «Агронетика» по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок, и решение об отказе от данного договора на общем собрании участников долевой собственности не принималось.

14 апреля 2021 года на собрании участниками долевой собственности по первому вопросу повестки дня собрание приняло решение о заключении с
ИП Мишеневым Е.Е. договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок в аренду ООО «Агронетика» не передавать, условия договора аренды от 19 марта 2010 года не принимать; а также о назначении Калякина С.Н. уполномоченным лицом действовать от имени всех собственников без доверенности.

27 апреля 2021 года между Калякиным С.Н. и ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е. подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.

Полагая, что данный договор аренды является недействительным ООО «Агронетика» обратилось в суд с настоящим иском.

Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчиком ИП главой КФХ
Мишеневым Е.Е. и третьим лицом Ворониной В.В. поданы апелляционные жалобы, в которых они просили решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционные жалобы ООО «Агронетика» просило обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Как следует из п. 4 части 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как следует из материалов гражданского дела, оспариваемый первоначально по признаку недействительности договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей, от 27 апреля 2021 года от имени арендодателей был заключен и подписан представителем Калякиным С.Н. Сами арендодатели привлечены к участию в деле судом первой инстанции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

Учитывая, что правовые последствия при признании договора аренды недействительным возникают не у Калякина С.Н., как представителя арендодателей, а непосредственно у них самих, суду первой инстанции при рассмотрении дела необходимо было в соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ привлечь к участию в деле в качестве надлежащих соответчиков лиц, имеющих соответствующий правовой интерес, а именно арендодателей спорного земельного участка (с учётом имевшихся наследников), чего судом первой инстанции сделано не было.

Поскольку судом первой инстанции было нарушено право указанных лиц на судебную защиту, определением от 01 ноября 2022 года судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, с привлечением к участию в деле в качестве соответчиков Болотникова А.В., Вишнякову Н.Н., Вялушкина М.П., Голова А.К., Голову Л.Е., Гончарову Л.Н., Елину Н.И., Зайцева Н.П., Запорожскую Е.Ф., Заречнева А.И., Заречневу С.А., Зуйкову Л.А., Иванова Е.П., Иванову А.И., Калякина Н.А., К.П.П., Калякину Л.Г., Калякину Т.В., Клюева И.Н., Коновалова А.М., Коновалову Т.И., Копейкина В.М., Корнева А.Ф., Корнева Е.Ф., Корневу Л.Ю., Кочегарову В.А., Воронину В.В., К.Л.П.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции поступили сведения о смерти К.Л.П., умершей <дата>, Г.А.К., умершего <дата>, и К.П.П., умершего <дата>.

Определением судебной коллегии от 13 июня 2023 года по гражданскому делу осуществлено процессуальное правопреемство, а именно произведена замена стороны ответчиков К.Л.П. на Калякину В.К., Г.А.К. – на Г.Л.Е., К.П.П. – на Калякину Л.П.

Кроме того, судебной коллегией приняты уточнения исковых требований ООО «Агронетика», согласно которым истец на основании ст. 39 ГПК РФ просил суд признать незаключенным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателей, от 27 апреля 2021 года, с погашением в ЕГРН записи о нем, а также указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН соответствующей записи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 июля 2023 года решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июля 2023 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования о признании незаключенным договора аренды удовлетворены. Признан незаключенным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей, от 27 апреля 2021 года, заключенный между Г.Л.Е., Клюевой Л.И., Калякиной Т.В., ООО «Агронетика» и др. в лице Калякина С.Н. и ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е. Указано, что решение суда является основанием для исключения сведений об ограничении прав и обременении в отношении указанного земельного участка, установленных в пользу Мишенева Е.Е. в виде аренды сроком действия с 21 сентября 2021 года на 10 лет на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 апреля 2021 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 04 июля 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 19 июня 2024 года в связи с ос смертью ответчика Г.Л.Е. произведена замена на правопреемников Голова А.А., Марченко Н.А.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о его времени и месте надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), с учетом выводов, содержащихся в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 года, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене на основании п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения.

Рассматривая заявленные исковые требования, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 3 264 000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности являлись по 2/102 доли Г.А.К., Вишнякова Н.Н., Г.Л.Е., Гончарова Л.Н., Зайцева Н.П., Запорожская Е.Ф., Заречнев А.И., Заречнева С.А., Зуйкова Л.А., Иванов Е.П., Иванова А.И., К.П.П., Калякина Л.Г., Калякина Т.В., Клюев И.Н., Коновалов А.М., Коновалова Т.И., Корнев Е.Ф., Корнева Л.Ю., Кочегарова В.А., К.Л.П., Калякин С.Н., Мишенев Е.Е., а также Корнев А.Ф., Болотников А.В., Вялушкина М.П., Елина Н.И., Калякин Н.А., Копейкин В.М. - по 4/102 доли, Воронина В.В. - 6/102 доли, ООО «Агронетика» - 26/102 доли.

22 января 2021 года в «Саратовской областной газете «Регион 64» (№ 4 (4706)) администрацией Мордовокарайского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области опубликовано извещение о проведении 10 марта 2021 года общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с указанием повестки дня общего собрания.

Согласно акту о результатах проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 12 марта 2021 года № 40/2 администрации Мордовокарайского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области, регистрационному листу от 10 марта 2021 года собрание 10 марта 2021 года, инициированное Ворониной В.В., Ивановым Е.П. с повесткой дня: принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящего в общей долевой собственности; принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в их интересах, не состоялось по причине отсутствия кворума.

12 марта 2021 года в «Саратовской областной газете «Регион 64» (№ 18 (4720)) администрацией Мордовокарайского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области опубликовано извещение о проведении 14 апреля 2021 года повторного общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с указанием повестки дня общего собрания.

14 апреля 2021 года проведено повторное общее собрание собственников земельных долей, участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом.

Согласно протоколу общего собрания общее количество долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - 102, общее количество собственников долей - 34. Утверждена повестка дня: принятие решения об условиях договора аренды земельного участка, находящего в общей долевой собственности; принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в их интересах.

По результатам проведенного собрания приняты решения: заключить с
ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е. договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет, земельный участок в аренду ООО «Агронетика» не передавать, условия договора аренды земельного участка от 19 марта 2010 года не принимать; назначить Калякина С.Н. уполномоченным лицом, предоставив ему полномочия от имени всех собственников без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать и подписывать договор аренды данного земельного участка.

Как следует из протокола, которым оформлены результаты решений общего собрания от 14 апреля 2021 года, регистрационного листа, участие в данном собрании приняли: Воронина В.В. (6/102 доли), Калякин С.Н. (2/102 доли), Калякина Т.В. (2/102 доли), Болотников А.В. (4/102 доли), Иванов Е.П. (2/102 доли), Колбасенко Н.Т. (2/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, Елина Н.И. (4/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, К.П.П. (2/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, Вялушкина М.П. (4/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, Зайцев Н.П. (2/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, Иванова А.И. (2/102 доли) в лице Мишенева Е.Е., действующего на основании доверенности, что составляет 32,35 % от общего числа участников долевой собственности (11 х 100 / 34) и свидетельствует о наличии кворума.

Также из материалов дела следует, что 12 марта 2010 года между ООО «Агронетика» и иными собственниками долей заключен договор аренды спорного земельного участка.

Согласно п. 10 договора аренды указанный договор заключен сроком на 10 лет и вступил в силу с момента государственной регистрации, а именно с 19 марта 2010 года.

В силу п. 11 договора по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 2 ст. 1 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно п. 1 ст. 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 3).

На основании ч.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела согласно п. 10 договора аренды, заключенного с ООО «Агронетика», указанный договор заключен сроком на 10 лет и вступил в силу с момента государственной регистрации, а именно с 19 марта 2010 года. Срок действия договора истекает 19 марта 2020 года.

Пунктом 11 договора установлен порядок продления указанного договора на новый срок, согласно которому, по истечении срока действия договора, срок действия договора может быть продлен по договоренности сторон.

Как следует из материалов дела, решение о продлении срока действия указанного договора собственниками долей не принималось, такое уведомление в их адрес от собственников долей не поступало.

С учетом изложенного, условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателей, а также положений ст. ст. 14, п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 247 ГК РФ, заявленных возражений относительно заключения договора аренды на новый срок путем созыва и проведения 14 апреля 2021 года общего собрания, на котором принято решение заключить договор аренды с ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е. сроком на 10 лет, земельный участок в аренду ООО «Агронетика» не передавать, срок его действия истек 19 марта 2020 года, после чего при наличии возражений со стороны арендодателей срок действия указанного договора не продлевался, новый договор не заключен.

Таким образом, оснований полагать, что указанный договор продлен на неопределенный срок, не имеется.

По смыслу положений ст. 153 ГК РФ, заявление возражений является выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении. Исходя из действующего законодательства, обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется, но допускается законом при наличии на то волеизъявления сособственников земельного участка и может быть разрешен одним из следующих способов:

- путем проведения общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление. При этом в случае, если большинство собственников проголосует за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же собственников проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступят иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды либо залога в отношении выделенного участка. В случае, если большинство участников проголосуют против продления договора аренды, он будет считаться прекращенным по истечении срока;

- путем непредъявления возражений, вследствие чего договор, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 621 ГК РФ), будет считаться возобновленным на новый срок на тех же условиях. Соответствующая правовая позиция отражена в п. 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 года);

- в случае непроведения общего собрания до истечения срока действия договора аренды, путем заявления отдельными участниками долевой собственности возражений против его продления.

Поскольку у ООО «Агронетика» отсутствует право на заключение договоров аренды земельного участка на новый срок, заключенная ответчиками последующая сделка с ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е. не нарушает прав общества и законных интересов.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 27 апреля 2021 года, заключенный между истцами и ИП главой КФХ Мишеневым Е.Е., был зарегистрирован в установленном законодательством порядке с внесением записи в ЕГРН об ограничении (обременении) земельного участка арендой.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Агронетика» не подлежат удовлетворению.

Учитывая положения п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, решение суда от 29 июня 2022 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 июня 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агронетика» к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Мишеневу Евгению Евгеньевичу, Калякину Сергею Николаевичу, Болотникову Александру Васильевичу, Вишняковой Надежде Николаевне, Вялушкиной Марии Павловне, Голову А.К., Г.Л.Е., Голову Александру Александровичу, Марченко Надежде Александровне, Гончаровой Людмиле Николаевне, Елиной Надежде Ивановне, Зайцеву Николаю Петровичу, Запорожской Елизавете Филипповне, Заречневу Александру Ивановичу, Заречневой Сание Ахметовне, Зуйковой Любови Андреевне, Иванову Евгению Петровичу, Ивановой Альфие Ильясовне, Калякину Николаю Анатольевичу, К.П.П., Калякиной Любови Гавриловне, Калякиной Татьяне Владимировне, Клюеву Ивану Николаевичу, Коновалову Александру Михайловичу, Коноваловой Татьяне Ивановне, Копейкину Виктору Михайловичу, Корневу Александру Федоровичу, Корневу Евгению Федоровичу, Корневой Любови Юрьевне, Кочегаровой Вере Александровне, Ворониной Вере Васильевне, К.Л.П. о признании незаключенным договора аренды земельного участка отказать.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи