Решение по делу № 2-129/2019 от 02.11.2018

Мотивированное решение составлено 09.02.2019

Дело № 2-129/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации.

Рі. Верхняя Пышма                              04 февраля 2019 РіРѕРґР°

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Колесовой Ю.С.,

при секретаре Полянок А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ц. к К. о взыскании задатка в двойном размере и по встречному иску К. к Ц. о взыскании убытков,

установил:

Ц. обратилась в суд с иском к К. о взыскании задатка, уплаченного по соглашению о задатке № от 01.07.2018 в двойном размере - 400000 руб., неосновательного обогащения в сумме 4192 руб., убытков в размере 2150 руб., расходы по госпошлине в размере 7263 руб. и на оплату услуг представителя в размере 25000 руб. (с учетом уточнения по иску).

В обоснование исковых требований указано, что 01.07.2018 между К. (продавец) и Ц. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи № следующих объектов недвижимого имущества по адресу <адрес> - по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № кв.м., на земельный участок площадью № кв.м., на жилой дом площадью № кв.м. за 3500000 рублей Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 40 дней с момента подписания предварительного договора купли-продажи. Кроме того 01.07.2018 между сторонами был заключен договор о задатке №, по условиям которого истец передала ответчику задаток 200000 руб., о передаче денег была составлена расписка. После передачи задатка истец перевезла в дом, который намеревалась купить, часть своих вещей и мебели, и приступила к продаже недвижимого имущества в г. Кушва для сбора денежных средств для заключения основного договора купли-продажи. В свою очередь ответчик в устной форме обязалась до заключения основного договора купли-продажи решить вопросы об изменении расположения газопровода относительно входа в жилой дом, т.е. освободить доступ к калитке, и погасить задолженность по коммунальным платежам. В июле 2018 г. истец продала гараж за 425000 руб. и квартиру за 900000 руб. в г. Кушве, четырехкомнатную квартиру продала 28.08.2018 за 1800000 руб. Кроме того, подала заявку на ипотечный и потребительский кредит в Сбербанк, и 02.08.2018 у неё имелся ответ от Сбербанка об одобрении ипотечного кредита в размере 3543632 руб. на покупку жилого дома в г. Верхняя Пышма и одобрении потребительского кредита в размере 1500000 руб. В течение июля 2018 г. неоднократно встречались и созванивались с ответчиком и последняя знала, что истец собирает деньги для заключения основного договора купли-продажи. Истец надеялась, что ответчик перенесет срок заключения основного договора купли-продажи. Однако 15.08.2018 истец в г. Кушва получила по почте письмо от ответчика с предложением явиться на сделку 10.08.2018 в 11:00 час. на адрес <адрес>. При этом при личной встрече в конце июля 2018 и телефонных переговорах ответчик ничего не сообщала о необходимости явиться для заключения основного договора 10.08.2018. В переговорах ответчик соглашалась перенести срок сделки до 15.08.2018, затем перестала отвечать на звонки или грубила. Когда в конце августа 2018 после продажи четырехкомнатной квартиры у истца появилась нужная сумма, она сообщила об этом ответчику, однако ответчик сообщила, что не желает продавать дом. Позднее истец узнала, что объявление о продаже дома не снималось ответчиком с сайта ЦИАН с мая 2018, при этом ответчик 07.08.2018 снизила цену с 4300000 руб. до 4000000 руб. Истец 02.09.2019 забрала свои вещи из дома ответчика, составила расписку, в которой указала, что со стороны продавца не готов пакет документов. На претензию о возврате задатка в двойном размере от 03.08.2018 ответчик не отреагировала. Истец полагает, что ответчик уклонилась от заключения основного договора купли-продажи, поэтому просит взыскать задаток в двойном размере в сумме 400000 руб. Поскольку ответчик удерживает сумму задатка и неосновательно пользуется данными денежными средствами, просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.09.2018 по 02.11.2018 в сумме 4192 руб., убытки в виде расходов на нотариальное согласие супруга в сумме 2 150 руб.

В судебном заседании представитель истца Яроменок Ю.В. поддержала исковые требования по изложенным в иске и дополнениям к нему основаниям.

Представитель ответчика Старинов А.В. с иском не согласился, указывая, что сумма задатка правомерно удержана ответчиком (продавцом) из-за бездействия и утраты интереса к сделке покупателя. Так после заключения предварительного договора купли-продажи и договора о задатке, ответчик были предприняты следующие действия к заключению основного договора купли-продажи: получена выписка из ЕГРН о правах на продаваемые объекты недвижимости; 03.08.2018 оформлены нотариальные отказы от преимущественного права покупки долевых сособственников продаваемых объектов недвижимости; 03.08.2018 направлена оферта в письменной форме с указанием даты и времени подписания основного договора у нотариуса, также об этом было сообщено истцу в ходе телефонных переговоров, что подтверждают детализацией телефонных соединений; ответчик записалась к нотариусу для оформления сделки 10.08.2018 на 13:00 час., предоставив необходимый пакет документов, что подтверждено письмом нотариуса Т. от 13.01.2019 г. Полагает, что от получения оферты по почте 08.08.2018 истец уклонилась, получила только 15.08.2018. что подтверждено отчетом об отслеживании отправления. Истец никаких уведомлений о невозможности заключения основного договора до 10.08.2018 не направляла в нарушение п. 4.2 договора о задатке. 13.08.2018 ответчиком в адрес истца направлено уведомление об удержании задатка, 06.09.2018 в адрес ответчика поступила претензия с требованием возврата задатка в двойном размере. Полагает, что задаток правомерно удержан ответчиком, поскольку в нарушение условий предварительного договора, ст. 329, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель уклонился от заключения основного договора в срок до 10.08.2018 в связи с отсутствием денежных средств для приобретения объектов недвижимости, что выразилось в уклонении от получения оферты по почте и не явки на подписание основного договора. Кроме того, из текста предварительного договора следует, что сделка не была обусловлена достижением договоренностей относительно прохождения газопровода, погашением задолженности по коммунальным платежам и другими вопросами. Между тем истец устно заявляла ответчику различные дополнительные условия для совершения основной сделки, уклоняясь от заключения основного договора в связи с отсутствием денежных средств.

Поскольку ответчик понесла расходы на получение нотариально заверенных отказов других сособственников дома от преимущественного права покупки в размере 6750 руб., что подтверждает квитанцией нотариуса от 03.08.2018, и 20000 рублей расходов по оплате юридических услуг, связанных с подготовкой договоров и документации по не состоявшейся сделке, что подтверждает договором об оказании юридических услуг от 15.06.2018, актом оказанных услуг от 03.08.2018 и распиской в принятии денежных средств от 30.08.2018, обратилась со встречным иском к Ц. о взыскании убытков.

Представитель Ц. возражала против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток.

Заслушав истца, представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, между продавцом К. и покупателем Ц. был заключен предварительный договор купли-продажи от 01.07.2018 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в течение 40 календарных дней с момента подписания настоящего договора заключить основной договор купли-продажи (далее – основной договор) следующего недвижимого имущества по адресу <адрес>: по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № кв.м. кадастровый № стоимостью 3400000 руб., на земельный участок площадью № кв.м. кадастровый номер № стоимостью 50000 руб., на жилой дом площадью № кв.м. кадастровый номер № стоимостью 50000 руб., всего за 3500000 рублей.

Кроме того, 01.07.2018 между сторонами был заключен договор о задатке №, по условиям которого покупатель Ц. внесла задаток 200000 руб. в качестве обеспечения заключения с покупателем основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества и своевременной оплаты стоимости имущества, о чем составили расписку.

Пунктом 3.1 договора о задатке предусмотрено, что в случае, если покупатель не подписывает (отказывается, уклоняется, не является в согласованное время и место) в установленные в предварительном договора сроки и не заключает договор купли – продажи объектов недвижимости на существенных условиях согласованных в предварительном договоре, сумма задатка ему не возвращается При уклонении от подписания основного договора продавцом или продаже объектов иному покупателю задаток возвращается покупателю в двойном размере в порядке ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше норм права, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель.

Продавец отвечает за то обстоятельство, что не уведомил покупателя надлежащим образом о месте и времени заключения основного договора купли-продажи, направив оферту по почте в срок, не достаточный для её своевременного получения покупателем – 03.08.2018 из отделения связи Черемисское в г. Кушва, что привело к несвоевременному её получению покупателем – 15.08.2018 (л.д. 40, 43). При той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, при сохранении интереса к заключению основного договора, продавцу надлежало направить покупателю оферту по почте заблаговременно и убедиться в её получении покупателем, либо направить телеграмму. Из телефонных переговоров, что подтверждено детализацией телефонных соединений, продавец не мог не знать, что покупатель не потерял интерес к заключению основного договора и осуществляет сбор денежных средств. Оценивая характер правоотношений, суд приходит к выводу, что продавец, после выдвижения ему устных требований покупателем о переносе газопровода и погашении долгов по коммунальным платежам, потерял интерес к заключению основного договора с Ц., сохраняя интерес к удержанию задатка. Поэтому произвел действия по сбору пакета документов для заключения основного договора и записи к нотариусу, но при этом направил оферту по почте в сжатые сроки с расчетом, что покупатель её не получит в срок и не уведомил покупателя о времени и месте заключения основного договора другими доступными средствами связи, в том числе по телефону. Из отчета об отслеживании почтового отправления (оферты) следует, что 03.08.2018 отправление сдано в почтовом отделении Черемисское, 07.08.2018 прибыло в почтовое отделение г. Кушва, 08.08.2018 неудачная попытка вручения, 15.08.2018 получено адресатом (43). Из отчета не следует об уклонении покупателя от получения почтового отправления 08.08.2018, как утверждает ответчик, следует только, что по объективным причинам отправление не было вручено 08.08.2018 (возможно в связи с отсутствием покупателя по домашнему адресу). Также суд учитывает, что объявление о продаже объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре, было размещено продавцом на сайте ЦИАН 24.05.2018 и не удалялось, а 07.08.2018 в него были внесены изменения относительно снижения цены с 4300000 руб. до 4000000 руб., что свидетельствует о том, что продавец потерял интерес к совершению сделки с Ц. и был заинтересован продать объекты недвижимости по более высокой цене, чем указанной в предварительном договоре.

Покупатель отвечает за то обстоятельство, что до истечения срока 40 дней по предварительному договору не направила продавцу предложение о переносе срока заключения основного договора в связи со сбором необходимой денежной суммы. Судом установлено, что истец (покупатель) не уклонялась от заключения основного договора и до конца августа 2018 г. сохраняла интерес к заключению основного договора. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что покупатель в июле и августе 2018 г. предпринимал меры к сбору денежной суммы для заключения основного договора, а именно продал объекты недвижимости в г. Кушве, что подтверждено представленными в дело копиями договоров купли-продажи. В июле 2018 г. истец продала гараж за 425000 руб. и квартиру за 900000 руб. в г. Кушве, четырехкомнатную квартиру продала 28.08.2018 за 1800000 руб. Кроме того, подала заявку на ипотечный и потребительский кредит в Сбербанк, и 02.08.2018 у неё имелся ответ от Сбербанка об одобрении ипотечного кредита в размере 3543632 руб. на покупку жилого дома в г. Верхняя Пышма и одобрении потребительского кредита в размере 1500000 руб. О намерении приобрести объекты недвижимости, указанные в предварительном договоре, свидетельствует и то, что вещи и мебель покупателя находились в спорном доме до 02.09.2018, что не спаривается сторонами и подтверждено распиской.

Детализация телефонных соединений свидетельствует о том, что между сторонами в течении июля и августа 2018 велись переговоры по поводу сделки, поскольку иных отношений у сторон было, что подтверждает доводы истца, что ответчик знала, что истец не утратила интерес к заключению основного договора и продавала объекты недвижимости в г. Кушва с целью сбора денежных средств для заключения основного договора.

Уклонения от явки на заключение основного договора со стороны покупателя 10.0.2018 также не имелось, в связи с поздним получением оферты по почте 15.08.2018, что подтверждено материалами дела. При этом суд не усматривает оснований не доверять доводам истца в той части, что ни при личных встречах, ни в ходе телефонных переговоров ответчик не сообщала ей о времени и месте подписания основного договора, указанных в оферте.

Поскольку основной договор не заключен по обстоятельствам, за которые отвечают обе стороны, у ответчика К. нет правовых оснований для удержания переданной ей в качестве задатка суммы 200000 руб., в связи с чем в силу п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сумма является неосновательным обогащением на стороне ответчика К. и подлежит взысканию в пользу истца Ц.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку момент обращения истца в суд с рассматриваемым требованием денежная сумма, уплаченная по договору о задатке от 01.07.2018, ответчиком не возвращена, имеются условия для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истцу направлялось ответчику претензия от 03.09.2018 о возврате задатка в двойном размере до 12.09.2018, которая получена ответчиком 08.09.2018 (л.д. 9-10).

На основании изложенного подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за заявленный истцом период с 13.09.2018 по 02.11.2018 частично в сумме 2095 руб. исходя из расчета (200000 руб. х 7, 5% / 365) х 51 день.

Поскольку, как установлено судом, невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель, убытки понесенные покупателем на оформление нотариально заверенного согласия супруга на заключение сделки в сумме 2150 руб. возмещению с ответчика К. не подлежат.

На этом же основании суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований К. о взыскании с Ц. своих расходов на получение нотариально заверенных отказов других сособственников дома от преимущественного права покупки в размере 6750 руб., и 20000 рублей расходов по оплате юридических услуг, связанных с подготовкой договоров и документации по не состоявшейся сделке.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации, с ответчика К. в пользу истца Ц. подлежит взысканию сумма государственной пошлины, оплаченной при подаче иска в суд, в сумме 3612 руб. 26 коп. пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (л.д. 2).

На основании ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разрешая вопрос о размере компенсации расходов на представителя истца, А.О., суд учитывает характер и категорию спора, переданного на рассмотрение суда, объем выполненных работ представителем, количество дней участия представителя в судебном заседании, с учетом требований разумности и справедливости несения данных расходов, с учетом возражений ответчика, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца частично 10000 рублей в возмещение расходов на представителя (л.д. 66-67).

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Ц. к К. о взыскании задатка в двойном размере удовлетворить частично.

Взыскать с К. в пользу Ц. денежную сумму 200000 рублей, 2095 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, 3612 руб. 26 коп. расходы по государственной пошлине, 10000 рублей расходы на представителя.

В удовлетворении остальной части иска Ц. отказать.

В удовлетворении встречного иска К. к Ц. о взыскании убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Судья Колесова Ю.С.