Решение по делу № 33-15238/2017 от 14.11.2017

Судья: Бетина Г.А. 33-15238/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 декабря 2017 года г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего         Сафоновой Л.А.

судей                     Набок Л.А., Тароян Р.В.            

при секретаре             Астафьевой Д.Д.    

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаврилова С.О. к ООО "РОСОЦЕНКА" о признании отчета об оценке объекта оценки недостоверным,

по апелляционной жалобе Гаврилова С.О. на решение Центрального районного суда г.о.Тольятти Самарской области от 26 сентября 2017 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя 3-го лица ОСП Самарского района г.о.Самара – Агафоновой И.В., действующей на основании доверенности

УСТАНОВИЛА:

Гаврилов С.О. обратился с иском к ООО "РОСОЦЕНКА", в котором просил:

- признать отчет ООО «РОСОЦЕНКА» № об оценке объекта оценки -нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 672 856 рублей недостоверным(недействительным).

- установить рыночную стоимость объекта недвижимости нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства в размере 2 245 524 рублей.

При этом указал, что с результатами оценки рыночной стоимости объекта не согласен, поскольку она не соответствует требованиям статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве» и федеральным стандартам оценки (пунктам 9 ФСО N2), является недостоверной, чем нарушаются права взыскателя, так как стоимость имущества должника явно занижена, что не позволяет удовлетворить требования взыскателя.

Решением Центрального районного суда г.о.Тольятти Самарской области от 26 сентября 2017 года постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Гаврилова С.О. к ООО «РОСОЦЕНКА» о признании отчета № об оценке объекта оценки, составленного ДД.ММ.ГГГГ, недостоверным, установлении рыночной стоимости объекта – отказать».

В апелляционной жалобе Гаврилов С.О.просил отменить решение суда, постановив новое решение, которым удовлетворить иск в полном объеме.

При этом указал, что суд первой инстанции неверно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, указав, что при проведении торгов реализация арестованного имущества должна быть учтена ликвидационная стоимость объекта, а не рыночная. Данный вывод суда противоречит ст. 85 ФЗ РФ от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно оспариваемого отчета, рыночная стоимость арестованного имущества скорректирована в сторону уменьшения с учетом понижающего коэффициента, с учетом поправки на вынужденность продажи объекта оценки, соответственно на ограниченность срока экспозиции. При таких обстоятельствах, определенная с применением дополнительных условий, в том числе по «вынужденности» реализации имущества, стоимость на основании указанных норм права не может считаться рыночной стоимостью, чем нарушаются права взыскателя.

Стороны, 3-е лицо Кубасова О.Н в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещались по правилам ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли. В связи с чем, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ в их отсутствие.

Представитель ОСП Самарского района г.Самары в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просила оставить решение без изменения.

Проверив материала дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Материалами дела установлено, что на основании результатов электронного аукциона проводимого на ЭТП «<данные изъяты>» между УФССП России по <адрес> и ООО «РОСОЦЕНКА» заключен Государственный контракт об оказании услуг по оценке арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно дополнительного соглашения к государственному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ объектом оценки является: административное здание, назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта: 115 кв.м., адрес (местоположение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) номер объекта: №

Для проведения оценки представлены документы: Акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ; Постановление судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ; Свидетельство о государственной регистрации права серия № № от ДД.ММ.ГГГГ; Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ; Технический паспорт на административное здание; Ответ на запрос о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок под арестованным нежилым зданием.

ООО «РОСОЦЕНКА» в полном объеме выполнила свои обязательства и предоставила в отдел организации работы по реализации имущества должников УФССП России по <адрес> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «РОСОЦЕНКА» составлен отчет № об оценке нежилого здания, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки составила 672 856 рублей.

Истец не согласен с результатами оценки рыночной стоимости объекта, считает, что отчет № является недостоверным, поскольку составлен с нарушением требований действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 статьи 85 названного Федерального закона на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, в том числе вещей, стоимость которых по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Согласно п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50
"О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что оценка имущества должника по исполнительному производству должна осуществляться исходя из действительной рыночной стоимости имущества, стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи.

Согласно ст.13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Между тем, оспариваемый отчет составлен в рамках исполнительного производства по поручению судебного пристава-исполнителя на основании Государственный контракт об оказании услуг по оценке арестованного имущества.

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" допускает возможность оспаривания сторонами в суде стоимости объекта оценки в определенных случаях.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, при этом, стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Таким образом, оценка имущества должника, в том числе с привлечением оценщика, производится судебным приставом-исполнителем. Стоимость оценки, указанная оценщиком в отчете, приобретает обязательный характер для сторон исполнительного производства только в случае принятия отчета судебным приставом-исполнителем, поэтому должник вправе оспаривать оценку путем обжалования постановления судебного пристава-исполнителя о принятии оценки.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможны в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый истцом отчет об оценке сам по себе не нарушает каких-либо его прав, не возлагает на него какие-либо обязанности.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы актуальность отчета об оценке ООО «РОСОЦЕНКА» № (дата оценки ДД.ММ.ГГГГ, дата составления отчета ДД.ММ.ГГГГ) утратила силу в соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, поскольку шестимесячный срок действия отчета истек.

Кроме того, оценив представленные доказательства, изучив обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Отчет отвечает требованиям, предусмотренным в государственном контракте № от ДД.ММ.ГГГГг., а так же нормативным актам: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-Ф3; Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297; Федеральным стандартам оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №298; Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №299; Федеральным стандартам оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611; Федеральным стандартам оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №12)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 30 ноября 2016г. № 721; Правилам оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утвержденным Решением Президиума Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» (Протокол № 8.1 от 03 марта 2011 года); Стандартам оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчета об оценке», утвержденным и введенным в действие Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол № 8.1 от 03 марта 2011 года), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол №59 от 10 августа 2015 года.); Стандартам оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденным и введенным в действие Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол № 8.1 от 03 марта 2011 года), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (Протокол №105 от 26 ноября 2014 года).

Из пояснений ответчика следует, что в процессе подготовки отчета оценщик исходил из достоверности предоставленных заказчиком документов и исходных данных, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно техническому паспорту, административное здание возведено ДД.ММ.ГГГГ года и проведена реконструкция ДД.ММ.ГГГГ году, что позволяет присвоить достаточно высокую степень износа. Оценщик проводит оценку объекта исходя из реальной обстановки на рынке недвижимости и экономической ситуации в регионе.

Оцениваемое нежилое здание будет реализовано с учетом сокращенного срока экспозиции в рамках исполнительного производства, который меньше нормального срока экспозиции для аналогичных объектов. Оценщиком было проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников. Для нежилых зданий административного назначения процент снижения составляет 63,31%.

Таким образом, по результатам расчетов была получена рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 115 кв.м. для целей реализации в рамках исполнительного производства, составляющая, с учетом данной скидки - 672 856 рублей.

Доводы истца о том, что стоимость земельного участка под зданием также должна быть учтена при определении рыночной стоимости объекта суд верно не принял во внимание, поскольку земельный участок не сформирован, на кадастровом учете не состоит, предметом исполнения не является.

Свидетель ФИО1 поясняла, что является оценщиком ООО «РОСОЦЕНКА», составляла оспариваемый отчет. При составлении оценки проводился анализ имеющихся на дату оценки предложений продажи земельных участков под коммерческую застройку. Среднее значение кв.м. составило 5 051, у эксперта ООО «<данные изъяты>» - 5 751 руб. Проведен анализ рынка отдельно стоящих зданий, поскольку объект оценки относится именно к данному сегменту. После анализа 65 объектов выведена стоимость квадратного метра таких же зданий как и объект оценки – 42 767 руб., у эксперта это значение составило 42 879 руб. Расчет в обоих случаях произведен как затратным, так и сравнительным методами, расчеты в оценках разнятся. При этом, в отчете ООО «РОСОЦЕНКА» процент износа применен меньше (40%), чем у эксперта ООО «<данные изъяты>» (48%). Рыночная стоимость всего нежилого отдельно стоящего здания, общей площадью 115 кв.м., включая земельный участок, составила (с учетом НДС) 2 560 360 руб. Однако, целью оценки в рамках отчета являлось определение рыночной стоимости для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства, в связи с чем, применен процент снижения, который для нежилых зданий административного назначения составляет 63, 31 %, и соответственно, рыночная стоимость объекта оценки составила 511 485 руб.

В рамках рассмотрения гражданского дела, по ходатайству Гаврилова С.О., с целью определения рыночной стоимости нежилого здания, была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта: Нежилое здание, общей площадью 115 кв.м., по адресу: <адрес>, для целей реализации имущества в рамках исполнительного производства на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, округленная рыночная стоимость с учетом НДС, составляет 1 421 882 руб.

Дополнительно указано: в рамках исполнительного производства для реализации объекта на торгах рыночная стоимость указывается без НДС, в связи с этим рыночная стоимость для торгов составит: 1 421 882 / 1.18 = 1 204 985 руб. (без НДС).

Итог: рыночная стоимость объекта экспертизы: 1 204 985 руб. (без НДС).

Эксперт ФИО2. пояснил, что при проведении экспертизы учтено, что имущество будет продаваться с торгов. По правилам проведения торгов цена выставляется без учета НДС. Без учета НДС стоимость объекта оценки составила 1 204 985 руб. Проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников. Для нежилых зданий административного назначения существует процент снижения стоимости, с учетом которой необходимо рассчитывать рыночную стоимость нежилого здания, для целей реализации в рамках исполнительного производства. Земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, был принят в расчет с учетом застройки здания (объекта оценки). Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается отдельно, на момент проведения экспертизы такой вопрос не был поставлен.

После чего ответчик заявил ходатайство о постановке дополнительного вопроса перед экспертом, с целью определения рыночной ликвидационной стоимости объекта, судом назначена дополнительная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ ликвидационная стоимость объекта экспертизы составляет 689 891 руб. (без НДС).

Судебная коллегия отмечает, что ссылка в апелляционной жалобе на необоснованное применение судом и экспертом ликвидационной стоимости объекта оценки,- является необоснованной, опровергается материалами дела.

Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», который является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

Федеральный стандарт оценки применяется так же в с ходе исполнительного производства.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», в отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

Согласно п.6 Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», к факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

срок экспозиции объекта оценки;

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

В оспариваемом отчете ООО «РОСОЦЕНКА» № речь о ликвидационной стоимости объекта оценки не ведется. В соответствии с подпунктом 1.1 п. 1 государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ целью оценки является определение рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства.

Вопрос о размере ликвидационной стоимости был поставлен на разрешение уже судебных экспертов в дополнительной экспертизе по ходатайству ответчика. Установление ликвидационной стоимости в ходе судебного разбирательства никак не влияет на правильность оспариваемого отчета оценки, составленного в ходе исполнительного производства.

При таких обстоятельствах ссылка в жалобе на то, что оценщиком определена ликвидационная стоимость, а не рыночная стоимость, не подтверждается объективными письменными доказательствами по делу. В соответствии с представленными отчетами об оценке, определена именно рыночная стоимость объекта, что соответствует и статье 52 Закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве", в соответствии с которой оценка имущества должника производится по рыночным ценам.

Учитывая, что все юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, им дана верная правовая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам по делу, то оснований к отмене судебного решения судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию ответчика с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения. Эти доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм ГК РФ и ГПК РФ, направлены на иную субъективную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда первой инстанции.

Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.о.Тольятти Самарской области от 26 сентября 2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Гаврилова С.О. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: