Решение от 24.04.2024 по делу № 2-931/2024 (2-9297/2023;) от 08.11.2023

Дело № 2-931/2024

УИД 52RS0001-02-2023-008312-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2024г.

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М., при секретаре судебного заседания Шибановой К.Р., с участием ответчика Иксанова Р.Ш., представителя ответчика Иксанова Р.Ш. - Климиной И.В. (по ордеру), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салахетдиновой Р.Х. к Иксанову Р.Ш., Иксановой А.Ж., Николян Д.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам. Указала, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ- [Номер] от 30.10.2023г., она - Салахетдинова Р.Х. является собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей 400 кв.м., расположенный по адресу: [Адрес]. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости К-[Номер] от 27.10.2023г. она также является собственником 13/180 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 121,7 кв.м., расположенный по адресу: [Адрес].

В мае 2021 года она получила письменное обращение от собственников других долей Иксановой А.Ж. и Николян ([ФИО 1]) Д.Н., являющихся собственниками по 1/15 доли в праве общей долевой собственности каждая на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: [Адрес] с предложением преимущественного права покупки их долей на данное имущество.

[ДД.ММ.ГГГГ]г. от истца в адрес Иксановой А.Ж. и Николян ([ФИО 1]) Д.Н. заказным письмом был направлен письменный ответ, выражающий согласие на покупку предложенных долей в праве общей долевой собственности на имущество. На данное обращение ответа не последовало.

В конце сентября 2023г. ей стало известно что в 2021г. Искасова А.Ж. и Николян ([ФИО 1]) Д.Н. продали свои доли в праве общей долевой собственности Иксанову Р.Ш., удостоверенный нотариусом Сорокиной Г.Н.

По смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ у неё как участника долевой собственности имеется право требования перевода на неё прав и обязанностей покупателя. Продав свои доли без ее согласия, ответчики нарушил её преимущественное право покупки.

Просит восстановить положение, существовавшее до нарушения её права преимущественной покупки 2/15 доли в праве собственности:

1. Осуществить перевод прав и обязанностей покупателя 2/15 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: [Адрес] с ответчика Иксанова Р.Ш. на Салахетдинову Р.Х..

2. Признать недействительной и отменить запись в Едином государственном реестре недвижимости [Номер] от 27.07.2021г. о праве собственности Иксанова Р.Ш. на 2/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: [Адрес].

3. Признать недействительной и отменить запись в Едином государственном реестре недвижимости [Номер] от 27.07.2021г. о праве собственности Иксанова Р.Ш. на 2/15 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: [Адрес]

4. Внести в ЕГРН сведения приобретения права собственности Салахетдиновой Р.Х. на 2/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: [Адрес]

Истец Салахетдинова Р.Х в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом. от нее поступила телефонограмма с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик Иксанов Р.Ш. и его представитель Климина И.В. по ордеру, с иском не согласились, пояснили, что истцом пропущен срок обращения в суд, кроме того, положения ст. 250 ГК РФ не нарушены, т.к. Иксанов Р.Ш. на момент заключения договора купли-продажи с Искановой А.Ж. и Николян Д.Н. уже являлся собственником долей дома и земельного участка, заявили о пропуске срока на обращение в суд. В материалы дела предоставлен письменный отзыв.

Ответчик Иксанова А.Ж. и Николян Д.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в материалы дела представлен письменный отзыв, в их удовлетворении просят отказать.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, надлежащего извещения, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Заслушав ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Установлено, что жилой дом и земельный участок по адресу [Адрес] на момент совершения оспариваемой сделки принадлежало на праве общей долевой собственности [ФИО 2] в размере 26/135 долей, Иксанову Р.Ш. в размере 52/135 на основании договора дарения долей жилого дома и земельного участка от 10.06.2008г., [ФИО 3] 39/135 долей, Иксановой А.Ж. 1/15 доли, [ФИО 1] 1/15 доли, что подтверждается выпиской из ЕГРПНИ [ ... ]

26.07.2021г. между Искановым Р.Ш. и Иксановой А.Ж., действующей за себя и в интересах Николян Д.Н. заключен договор купли-продажи 2/15 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу [Адрес] ([ ... ] Расчет в сумме 200 000 рублей произведен при подписании договора, о чем указано в п.2.5 договора.

[ДД.ММ.ГГГГ] состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности ([ ... ]

20.05.2021г. в адрес Салахетдиной Р.Х. и [ФИО 3] от Искановой А.Ж. и Николян Д.Н. направлено предложение о выкупе 2/15 долей жилого дома и земельного участка за 200000 руб. ([ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ]г. от истца в адрес Иксановой А.Ж. и Николян ([ФИО 1]) Д.Н. заказным письмом был направлен письменный ответ, выражающий согласие на покупку предложенных долей в праве общей долевой собственности на имущество. На данное обращение ответа не последовало ([ ... ]

[ФИО 3] умерла 06.04.2022г. Наследниками после смерти стали Салахетдинова Р.Х. Шадрилов Е.А., Шадрилов В.Е., [ФИО 4] ([ ... ]

На основании ч.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.1 ст.165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов…

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

По смыслу приведенных норм юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли в объекте недвижимости является является надлежащее извещение со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а так же подтверждение платежеспособности других участников.

Поскольку ответчик Иксанов Р.Ш. на момент совершения сделки – договора купли-продажи 2/15 долей жилого дома и земельного участка по [Адрес] являлся одним из сособственников и земельного участка и жилого дома в размере 52/135 долей, его право было зарегистрировано в установленном законом порядке, действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца участника общедолевой собственности объекта недвижимости извещать других участников общедолевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из сособственников объекта недвижимости, так же как не устанавливает преимущественного права покупки одного сособственника объекта недвижимости перед другим сособственником, Иксанов Р.Ш. на момент заключения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности спорном доме и земельном участке являлся ее сособственником, право преимущественной покупки Салахетдиновой Р.Х. заключением договора купли-продажи не нарушено, следовательно, отсутствуют правовые основания о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору.

Аналогичная позиция содержится в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2023 по делу N 8г-9446/2023.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 14).

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Действительно, если доля в праве собственности продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.

В силу ч.1 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Ответчиком Иксановым Р.Ш. заявлено о пропуске трехмесячного срока на обращение в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя.

Довод Салахетдиновой Р.Х. о том, что она только в конце сентября 2023 года достоверно узнала о заключении договора между ответчиками, не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным судом.

Как следует из выписки из ЕГРН, приобщенной Салахетдиновой Р.Х. к материалам дела, и полученной ею 15.05.2023г. ([ ... ]), Иксанова А.Ж. и Николян Н.Д. выбыли из состава сособственников спорного дома и земельного участка.

Кроме того, по смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок для заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя установлен для восстановления нарушенного права преимущественной покупки. По настоящему делу же установлено, что право преимущественной покупки Салахетдиновой Р.Х. не нарушалось, следовательно, право требования перевода прав и обязанностей покупателя у [ФИО 2] отсутствует.

Основания для удовлетворения иска отсутствуют, т.к. продавец и покупатель доли в праве собственности на квартиру действовали добросовестно, предприняли необходимые меры к извещению сособственника, реализовали свои права в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, суд полагает требования Салахетдиновой Р.Х. не обоснованными, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ [░░░░░] ░░ 27.07.2021░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ 2/15 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: [░░░░░], ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ [░░░░░] ░░ 27.07.2021░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ 2/15 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: [░░░░░], ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ 2/15 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: [░░░░░] - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. 23 ░░░░░░ 2024░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200000 (░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░