Решение по делу № 2-7341/2023 от 30.08.2023

№ 2-7341/2023

УИД: 56RS0018-01-2023-007448-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г. Оренбург                                                                                                12 декабря 2023 года

        Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Глуховой Ю.Н.,

при секретаре Янгурчиной Д.Р.,

с участием: представителя истца Тарабан К.А., ответчика Гулинского Ю.В., представителей ответчика Примачевой Л.Е., Федотова Д.А., представителя третьего лица Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга Зарудневой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга к Гулинскому Ю.В. о расторжении договоров купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 5 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и Гулинским Ю.В. (покупатель) в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", постановлением администрации г. Оренбурга от 5 июня 2020 года № 507-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге", распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 28 апреля 2020 года №211 "Об утверждении информационного сообщения для проведения торгов по продаже объектов недвижимости на аукционе, расположенных в городе Оренбурге в электронной форме", протокола об итогах торгов от 1 июня 2020 года №1 заключены следующие договоры:

1. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере ... руб. Номер договора - ...;

2. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере ... руб. Номер договора - ...;

3. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., общей стоимостью имущества в размере ... руб. Номер договора - ....

Пунктами 4.3 договоров предусмотрено, что передаваемое продавцом покупателю имущество (здания) находятся в аварийном состоянии, требующем проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договоров.

Согласно пунктам 4.4 покупатель заверял о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, смету, определяющую цену этих работ (п. 4.4.1); а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в п. 1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество.

В соответствии с п. 5.5 стороны предусмотрели, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для их расторжения с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договоров.

Оплата по названным договорам купли-продажи произведена Гулинским Ю.В. в полном объеме, в связи с чем Управлением Росреестра по Оренбургской области 30 июня 2020 года и 2 июля 2020 года зарегистрировано право собственности ответчика на приобретенные объекты недвижимости.

12 января 2023 года Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

3 октября 2022 года здание по ..., ... включено в перечень выявленных объектов культурного наследия (памятников истории, архитектуры, градостроительства), расположенных на территории Оренбургской области, как "Дом, в котором жил Карим Хакимов. Последняя треть XIX века".

В нарушение названных пунктов договора Гулинским Ю.В. не исполнены условия о проведении работ по ликвидации аварийности (реконструкции) проданных ему зданий в установленный срок, в связи с чем Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга направил 20 июня 2023 года в адрес ответчика досудебные претензии о необходимости в срок до 10 июля 2023 года исполнить обязательства, предусмотренные п.п. 4.3 и 4.4 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года. В случае неисполнения требований указало на реализацию права по расторжению договоров купли продажи от 5 июня 2020 года ....

В ответ на направленные претензии Гулинский Ю.В. сообщил, что ... в отношении здания по адресу: ..., проводится экспертиза для определения исторической ценности здания, в связи с чем проводить какие-либо работы запрещено, предложил внести в договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 5 июня 2020 года ... изменения в части продления сроков проведения работ по ликвидации аварийности (реконструкции) во избежание привлечения к уголовной и иной, установленной законом ответственности должностных лиц.

При этом ответчик не представил доказательств того, что до 3 октября 2022 года им проводились работы по ликвидации аварийности спорных нежилых зданий, либо не могли быть проведены в силу какого-либо распорядительного акта, процессуального документа, равно как и не представлено доказательств обращения ответчика после 3 октября 2022 года в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области для выдачи включенного объекта культурного наследия здания на проведение работ по его сохранению и что в выдаче такого здания ему отказано.

Первоначально Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга просил суд:

- расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года ..., от 5 июня 2020 года ..., от 5 июня 2020 года ..., заключенные между истцом и ответчиком,

- взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в натуре в виде нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...;

- признать прекращенным право собственности ответчика на вышеназванные объекты недвижимого имущества с погашением записи в ЕГРН;

- вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности муниципального образования на вышеперечисленные объекты недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства сторона истца неоднократно уточняла исковые требования и окончательно просила суд:

- расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года ..., от 5 июня 2020 года ..., от 5 июня 2020 года ..., заключенные между Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга и Гулинским Ю.В.;

- обязать Гулинского Ю.В. передать по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга следующее имущество: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ....

Определением суда от 23 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Оренбургской области.

Представители третьих лиц администрации г. Оренбурга, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель администрации г. Оренбурга в письменном заявлении, приобщенном к материалам дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствии.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Тарабан К.А., действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что Гулинский Ю.В. в соответствии с условиями спорных договоров купли-продажи обязан был в срок до 30 декабря 2020 года и до 20 января 2021 года оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, однако данную обязанность не исполнил, равно как и не исполнил обязанность по обеспечению в срок до 30 июня 2023 года и до 20 июля 2023 года проведения работ по ликвидации аварийности (реконструкции) спорного имущества. Обратила внимание, что снос недвижимого имущества не относится к работам по реконструкции объектов.

Ответчик Гулинский Ю.В., представители ответчика Примачева Л.Е., Федотов Д.А., действующие на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражали, указав, что положения пунктов 4.3 - 4.4, 5.5 договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости противоречат существу законодательного регулирования правоотношений приватизации, купли-продажи, права собственности. Постановлением администрации г. Оренбурга от 23 апреля 2020 года №507 "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", на основании которого заключены договоры, не предусмотрено условий о том, что покупателю необходимо провести, какие-либо работы, в том числе, указанные и в п.п. 4.3-4.4, 5.5 договоров. Аукционная документация по реализации объектов недвижимости, перечисленных в договорах от 5 июня 2020 года ... не содержит требований о проведении работ на приобретаемых объектах. В данном случае заключенные договоры купли-продажи регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ и все существенные условия договора и требования закона, предъявляемые к купле-продаже недвижимости, сторонами соблюдены, следовательно сделка является исполненной. Пункты 4.3 - 4.4, 5.5 являются ничтожными, поскольку противоречат нормам Гражданского кодекса РФ, так как регулируют правоотношения относительно имущества, которое более не принадлежит продавцу, что является нарушением права собственности. В связи с чем их исполнение покупателем не предусмотрено. Полагали, что исковые требования истца являются злоупотреблением правом с целью легитимизации получения неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств, полученных от покупателя и сохранения за собой права на недвижимое имущество с целью его повторной продажи.

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга Заруднева Л.А., действующая на основании доверенности, полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиком не исполнены существенных условия спорных договоров купли-продажи.

Суд, заслушав пояснения сторон и третьего лица, изучив и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п. 1, 4).

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Оренбурга от 15 апреля 2013 года №788-п утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013-2017 годы". В данную программу включены 358 многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, из них 50 жилых зданий, которые не являются объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры), однако расположены в границах территории исторического поселения регионального значения "город Оренбург" и относятся к ценной застройке исторического поселения. С целью установления возможности сноса аварийных домов, относящихся к ценной застройке, 15 июня 2017 года администрация г. Оренбурга обратилась в ....

В своем ответе от 21 июля 2017 года ... ... указало, что исторические ценные градоформирующие объекты составляют предмет охраны исторического поселения. Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и предмета охраны исторического поселения (ст. 59, 60 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года №557, центральная часть г. Оренбурга сформировалась цельный градостроительный комплекс, представляющих собой ценное историко-культурное наследие. Особое внимание в территориальных зонах "ИЦ" (исторический центр) должно уделяться сохранению объектов капитального строительства, являющихся объектами культурного наследия и ценной градоформирующей застройкой.

Регенерация исторической среды, а также любые строительные и другие строительные работы должны выполняться на основании специальных проектов, выполненных по разрешительной документации, выданной Госорганом, по согласованию с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города (ст. 48 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург").

Снос ценных градоформирующих объектов возможен исключительно в случае признания их ветхими и аварийными (на основании заключения инженерно-технической экспертизы, детально-инструментального обследования). На высвободившихся земельных участках новое строительство допустимо при условии сохранении габаритов и фасадных композиции утраченной ценной застройки.

Однако, рассматриваемые объекты располагаются в границах защитных зон объектов культурного наследия, в пределах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам), запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связана с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площадей) (ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации").

Принимая во внимание значительное количество домов, подпадающих под действие муниципальной адресной программы Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013-2017 годы", итоги рабочей встречи по данному вопросу 10 июля 2017 года, выездного совещания от 12 июля 2017 года, Министерство возражало против сноса исторически-ценных градоформирующих объектов в количестве 28 единиц согласно приложению.

В приложении к ответу от 21 июля 2017 года ... за номерами 13-15 указаны как ценные застройки признанные аварийными дома, расположенные по адресам: ...

Постановлением администрации г. Оренбурга от 23 апреля 2020 года №507-п в соответствии с п. 4 ст. 14, п. 1 ст. 14, п.1 ст.18, п. 1 ст. 28, ст. 32.1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 года №860, абз. 4 п. 2.7 Положения "О муниципальной казне муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением городского Совета от 8 декабря 2009 года №982, п. 3 ч. 2 ст. 8, п. 4 ч. 1 ст.33, п.п. 1,2 ч. 3 ст. 35 Устава муниципального образования "город Оренбург", принятого решением Оренбургского городского Совета от 28 апреля 2015 года №1015, Прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества г. Оренбурга на 2020-2022 годы, утвержденным решением Оренбургского городского Совета от 21 ноября 2019 года №800, постановлено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества, где в лотах указаны:

лот №11:

- нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо ... от 21 июля 2017 года ...);

- земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ......, с кадастровым номером ...; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу ... РФ от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 17 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург").

лот №13:

- нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо ... от 21 июля 2017 года ...);

- земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу ... РФ от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург").

лот №14:

- нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года ...);

- земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки.

Также в постановлении определена начальная цена продажи, задатка и шаг аукциона (п. 2). Срок и условия оплаты приобретаемого муниципального имущества установлены в соответствии с условиями информационного сообщения и договором купли-продажи (п.4). В пункте 5 Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга постановлено указать в информационном сообщении, договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, указанных в пп. 11-14 п.1 постановления, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 28 апреля 2020 года ... утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже недвижимости, расположенных в г. Оренбурге, в электронной форме.

В электронный аукцион на право заключения договоров купли-продажи вошли и вышеуказанные объекты недвижимости.

Из информационного сообщения по электронному аукциону усматривается наличие ссылки на письмо ... от 21 июля 2017 года ... в лотах 11, 13, 14, а также в дополнительных сведениях по лотам №11-14 указано на наличие в договоре купли-продажи сведений об аварийном состоянии нежилых зданий, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург".

Итоговым протоколом №1 заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 1 июня 2020 года победителем торгов по лотам 11, 13, 14 признан Гулинский Ю.В. Цена приобретения по лоту 11 составила ... руб., по лоту 13 - ... руб., по лоту 14 - ... ... руб.

5 июня 2020 года на основании протокола от итогах торгов от 1 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и Гулинским Ю.В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи зданий и земельных участков на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

- за номером ..., в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо ... от 21 июля 2017 года ...), стоимостью ... руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки, стоимостью 754 000 руб. (п. 1.2);

- за номером ... в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., стоимостью ... руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером ...; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу ... от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 17 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью ... руб. (п. 1.2);

- за номером ... в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., с кадастровым номером ..., отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №13-13-1983), стоимостью ... руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью ....м., расположенный по адресу: ...... с кадастровым номером ...; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года №540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения №9 к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью ... руб. (п. 1.1).

В пунктах 3.1 данных договоров предусмотрено, что имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Из п. 4.3 договоров усматривается, что передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в п. 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договора.

При этом в п. 4.4 договоров покупатель заверил о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, а также смету, определяющую цену этих работ (пп. 4.4.1), а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества в п.1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции), осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество в соответствии с нормами законодательства РФ, а также Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года №312, п. 2.1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 48,58 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года №557, постановления Правительства Оренбургской области от 14 января 2014 года №6-п "Об утверждении границ территорий, зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в утвержденных границах объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения г. Оренбурга.

Также в договорах в п. 5.5 сторонами установлено, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Из имеющихся отметок на договорах купли-продажи следует, что оплата по договору ... и ... получена продавцом полностью 11 июня 2020 года, по договору ... - 10 июня 2020 года.

По договорам купли продажи от 5 июня 2020 года ... и ... право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за Гулинским Ю.В. - 30 июня 2020 года, по договору ... - 2 июля 2020 года, что подтверждается соответствующими отметками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решением Оренбургского городского Совета от 27 декабря 2022 года №309 Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

Согласно положению о Департаменте имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, утвержденному решением Оренбургского городского Совета от 28 июня 2011 года №189, Департамент от имени администрации г. Оренбурга в соответствии с действующим осуществляет полномочия по обеспечению полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности, за исключением земельных участков, кроме случаев, предусмотренных муниципальными правовыми актами; межотраслевую координацию деятельности муниципальных организаций в процессе управления муниципальной собственностью, обеспечивает проведение в соответствии с законодательством Российской Федерации единой жилищной политики в муниципальном образовании "город Оренбург", направленной на решение жилищных проблем жителей муниципального образования "город Оренбург", участвует в реализации мероприятий, определенных федеральными, региональными, муниципальными программами, с целью оказания поддержки гражданам и обладает следующими полномочиями (функциями): обеспечивает соблюдение покупателями объектов приватизации и их правопреемниками условий заключенных договоров купли-продажи в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 2.23).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга указывает, что поскольку Гулинский Ю.В. в нарушение п.п. 4.3, 4.4 договоров не исполнил в установленный срок условия о проведении работ по ликвидации аварийности (реконструкции) проданных ему зданий, что является существенным нарушением условий договора, то договоры купли-продажи от 5 июня 2020 года № ... подлежат расторжению на основании п. 5.5 договоров.

20 июня 2023 года Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга направил в адрес ответчика досудебные претензии ... о необходимости в срок до 10 июля 2023 года исполнить обязательства, предусмотренные п.п. 4.3 и 4.4 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года. В случае неисполнения требований указало на реализацию права по расторжению договоров купли продажи от 5 июня 2020 года №... в судебном порядке.

Согласно ответу на претензию №... от 20 июня 2023 года по договору купли-продажи от 5 июня 2020 года №..., датированного 9 июлем 2023 года, Гулинский Ю.В. пояснил, что Следственным ... в отношении нежилого здания проводится экспертиза для определения исторической ценности строения, в связи с чем он не имел права на проведение реконструкции недвижимого объекта, чтобы не допустить его изменение. Также в ответе ответчик указал, что он обращался в ... для получения технического отчета по объекту. Согласно указанного отчета техническое состояние объекта оценено как "аварийное", рекомендовано ликвидировать его, как находящееся в аварийном состоянии. Данное заключение он предоставлял в компетентные органы, однако ответа не последовало. Полагал возможным заключение дополнительного соглашения о продлении сроков проведения реконструкции по данному объекту.

В судебном заседании от 12 декабря 2023 года ответчик Гулинский Ю.В., и его представители, возражая против требований иска, указали, что положения п.п. 4.3 - 4.4, 5.5 договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости противоречат существу законодательного регулирования правоотношений приватизации, купли-продажи, права собственности. Постановлением администрации г. Оренбурга от 23 апреля 2020 года №507 "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", на основании которого заключены договоры, не предусмотрено условий о том, что покупателю необходимо провести, какие-либо работы, в том числе, указанные в п.п. 4.3-4.4, 5.5 договоров. Аукционная документация по реализации объектов недвижимости, перечисленных в договорах от 5 июня 2020 года №... не содержит требований о проведении работ на приобретаемых объектах. В данном случае заключенные договоры купли-продажи регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ и все существенные условия договора и требования закона, предъявляемые к купле-продаже недвижимости, сторонами соблюдены, следовательно сделка является исполненной. Пункты 4.3 - 4.4, 5.5 являются ничтожными, поскольку противоречат нормам Гражданского кодекса РФ, так как регулируют правоотношения относительно имущества, которое более не принадлежит продавцу, что является нарушением права собственности. В связи с чем их исполнение покупателем не предусмотрено. Полагали, что исковые требования истца являются злоупотреблением правом с целью легитимизации получения неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств, полученных от покупателя и сохранения за собой права на недвижимое имущество с целью его повторной продажи.

Ранее в ходе судебного разбирательства Гулинский Ю.В. пояснял, что при заключении 5 июня 2020 года спорных договоров купли-продажи ему разъяснены положения пунктов 4.3 - 4.4, 5.5, в случае несогласия с ними указано, что договора заключаться не будут, результаты аукциона по лотам 11, 13, 14 будут признаны недействительными. Факт заключения договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года №... он не оспаривал. С целью исполнения п.п. 4.3- 4.4 договоров он обращался в специализированную организацию для составления технического отчета и проектной документации по нежилым зданиям, по результатам которых рекомендовано их ликвидация в связи с аварийностью. Данная документация предоставлялась им в соответствующие органы, однако доказательств этому не имеется. Также направлял через МФЦ в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга уведомление о планируемом сносе нежилых зданий, о завершении сноса. Данные действия согласованы. Нежилое здание, расположенное по адресу: ..., полностью не снесено, поскольку ... возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 Уголовного кодекса РФ, в связи с чем проведение каких-либо работ по реконструкции спорного объекта следственным органом запрещено. Дополнительно пояснил, что в 2022 году им объединены все три приобретенных по спорным договорам купли-продажи земельных участка в один, приобретенные земельные участки сняты с регистрационного учета.

Выписками из ЕГРН от 23 ноября 2023 года подтверждается, что нежилые здания, расположенные по адресам: ... с кадастровыми номерами ... соответственно находятся в собственности Гулинского Ю.В.

Также из выписок из ЕГРН от 23 ноября 2023 года усматривается, что земельные участки, расположенные по адресам: ... с кадастровыми номерами ... сняты с регистрационного учета 2 августа 2022 года.

Согласно сведениям из общедоступной в сети Интернет Публичной кадастровой карты РФ земельный участок по адресу: ... имеет кадастровый номер ..., включает в себя снятые с регистрационного учета земельные участки с кадастровыми номерами ....

Из выписки из ЕГРН от 23 ноября 2023 года ... следует, что 2 августа 2023 года земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., поставлен на кадастровый учет, собственником земельного участка значится Гулинский Ю.В.

Разрешая исковые требования о расторжении договоров купли-продажи, суд принимает во внимание, то обстоятельство, что в 2017 году в целях реализации адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013-2017 годы" администрация г. Оренбурга обратилась в Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области для установления возможности сноса аварийных домов, в том числе, расположенных по адресам: ..., являющихся предметом настоящего спора. В указанном выше ответе от 21 июля 2017 года ... Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области возражало против сноса данных исторически-ценных градоформирующих объектов. В связи с чем, при проведении приватизации муниципального имущества путем аукциона в лотах на спорное имущество содержалась ссылка на письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года, а также на аварийное состояние нежилых зданий, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области. В аукционной документации для проведения торгов спорного имущества имеется ссылка на письмо от 21 июля 2017 года №..., указано на наличие в договоре купли-продажи сведений об аварийном состоянии нежилых зданий, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург".

Гулинский Ю.В. при принятии участия в аукционе ознакомлен с аукционной документацией, доказательств обратного суду не представлено. Заключая по итогам аукциона договора купли-продажи от 5 июня 2020 года, он также был ознакомлен и с условиями договоров купли-продажи, в том числе с п.п. 4.3 - 4.4, 5.5, согласился с ними, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в договорах. Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга, включая названные положения в договоры, рассчитывал на устранение покупателем аварийности нежилых зданий, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения путем их реконструкции.

Таким образом, учитывая изложенное, ссылка стороны ответчика на ничтожность п.п. 4.3 - 4.4, 5.5 договоров, поскольку они противоречат нормам Гражданского кодекса РФ, в связи с чем не подлежат исполнению покупателем, судом отклоняется. Условия договоров определены сторонами в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ и не противоречат главе 30 Гражданского кодекса РФ, в установленном законом порядке оспорены не были, незаконными не признавались.

Напротив, в ходе судебного разбирательства Гулинский Ю.В. указывал на то, что им во исполнение пунктов 4.4.1, 4.4.2 оформлялась соответствующая техническая документация, а также проводились работы по сносу объектов для ликвидации аварийности имущества, что также свидетельствует о согласии покупателя с имеющимися в договорах купли-продажи условиях.

В ответе на претензию №... от 20 июня 2023 года по договору купли-продажи от 5 июня 2020 года №2562, датированного 9 июлем 2023 года, Гулинский Ю.В. полагал возможным заключение дополнительного соглашения о продлении сроков проведения реконструкции по объекту по адресу: ....

Из Технического отчета по обследованию технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: ... от 2021 года и из Проектной документации по организации работ по сносу и демонтажу указанного объекта капитального строительства от 2022 года усматривается обращение Гулинского Ю.В. в ООО Конструкторское бюро "Оренпроект" для проведения обследования технического состояния строительных конструкций нежилого дома по названному адресу и получения организационного документа при демонтаже (сносе) здания, что подтверждает частичное исполнение п. 4.4.1 договора купли-продажи от 5 июня 2020 год №....

Вместе с тем, доказательств полного исполнения ответчиком пунктов 4.4.1 договоров купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года №..., последним не представлено, материалы гражданского дела не содержат.

Ссылка Гулинского Ю.В., что снос спорных объектов недвижимости подтверждает исполнение пунктов договора о проведении работ по ликвидации их аварийности (реконструкции), судом также отклоняется, поскольку в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Снос при заключении спорных объектов недвижимости при заключении договоров купли-продажи исключался, поскольку договоры содержат ссылку на письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №..., возражавших против сноса исторически-ценных градоформирующих объектов.

Представленные ответы Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 4 мая 2022 года, от 18 мая 2022 года, от 24 мая 2022 года о принятии уведомлений о сносе спорных объектов не свидетельствуют о согласовании Гулинского Ю.В. с Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга в рамках договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года условий об изменении проведения работ по ликвидации аварийности объектов недвижимости не путём их реконструкции, а путём сноса.

Согласно ответу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2023 года договора купли-продажи от 5 июня 2020 года №... у них отсутствуют, в перечень документов, предусмотренных ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ, необходимых для направления уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства, не входят.

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга не является стороной по спорным договорам купли-продажи, в связи с чем не наделен полномочиями по согласованию изменений условий договоров от 5 июня 2020 года.

Кроме того, 2 июня 2022 года Инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области вынесено в адрес Гулиснкого Ю.В. предписание о приостановлении работ по сносу нежилого здания по адресу: ....

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 5 июля 2022 года Гулинскому Ю.В. отказано в признании незаконным предписания Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области №... от 2 июня 2022 года.

Приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 3 октября 2023 года №... "Дом, в котором жил Карим Хакимов", последняя треть XIX в. (...) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид - памятник).

Доказательств обращения Гулинского Ю.В. в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области для согласования работ по ликвидации аварийности здания материалы дела также не содержат.

Таким образом, учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что Гулинским Ю.В. в нарушение пунктов 4.4.2 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года в течение трех лет со дня перехода к нему права собственности на имущество не проведено работ по ликвидации аварийности нежилых зданий путем реконструкции, что является существенным нарушением условий договоров от 5 июня 2020 года №..., и на основании п. 5.5 служит основанием для их расторжения. Требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга о расторжении договоров купли-продажи нежилых зданий и земельных участков признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Злоупотребления правом в действиях истца не усматривается.

Ссылка Гулинского Ю.В. о том, что ему было запрещено проводить какие-либо работы с нежилыми зданиями, в виду расследования уголовного дела судом во внимание не принимается поскольку является бездоказательной.

Так, из постановления ... от 24 июня 2022 года следует, что факту преступных действий неустановленных должностных лиц инспекции по Государственной охране объектов культурного наследия Оренбургской области, связанных с непринятием мер по включению дома, расположенного по адресу: ..., в реестр культурного наследия, а также не обеспечении его сохранности, существенно нарушившего права и законные интересы граждан, охраняемых законом интересы общества и государства, что выразилось, в том числе, в частичном повреждении и утрате данного объекта культурного наследия, возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 Уголовного кодекса РФ.

Постановлением ... от 20 августа 2023 года уголовное дело в отношении ... (...) по факту совершению ею преступления, предусмотренного ч. 1.1 ст. 293 Уголовного кодекса РФ прекращено по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с истечением сроков давности уголовного преследования.

Из представленного ... ответу на судебный запрос от 20 октября 2023 года №... следует, что в производстве следственного органа находилось только уголовное дело, связанное с домом по адресу: .... В ходе предварительного следствия в отношении названного объекта проводилась комплексная оценочная историко-культурная экспертиза, согласно которой установлено, что дом по ... полностью соответствует требованиям и критериям, определяемым действующим законодательством РФ в качестве оснований для отнесения объекта недвижимого имущества или иного объекта к объектам культурного наследия РФ. Вместе с тем, в адрес Гулинского Ю.В. постановлений о запрете производить какие-либо работы на спорных объектах не выносилось.

В связи с расторжением договоров купли-продажи (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ) стороны подлежат приведению в первоначальное положение.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что земельные участки, расположенные по адресам: ..., с кадастровыми номерами ... сняты с регистрационного учета 2 августа 2022 года, объединены в один земельный участок с кадастровым номером .... Расположенные на земельном участке нежилые здания с кадастровыми номерами ... разрушены, сохранены только отдельные их части.

При таких обстоятельствах исковые требования об обязании Гулинского Ю.В. передать по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга следующее имущество: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ..., с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ...; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: ... с кадастровыми номерами нежилого здания ... и земельного участка ..., подлежат частичному удовлетворению с возложением на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: ... кадастровый номер ..., и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами ....

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга к Гулинскому Ю.В. о расторжении договоров купли-продажи удовлетворить частично.

Расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года №..., заключенные между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и Гулинским Юрием Владимировичем.

Прекратить право собственности Гулинского Ю.В. (паспорт серии ...) на нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; нежилое здание, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...; земельный участок, расположенный по адресу: ... кадастровый номер ..., признав право собственности на названное недвижимое имущество за муниципальным образованием "город Оренбург".

Обязать Гулинского Ю.В. (паспорт серии ...) передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами ....

В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                                        Ю.Н. Глухова

    Мотивированное решение составлено 12 января 2024 года.