Решение по делу № 2-329/2018 от 30.05.2018

Дело № 2-329/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2018 года                                                          с. Якшур-Бодья УР

    Якшур-Бодьинский районный суд УР в составе:

    председательствующего судьи Уткиной Н.В.,

    при секретаре Кокшаровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ельцовой Натальи Александровны к Администрации муниципального образования «Якшур-Бодьинский район» о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка, признании незаконными условий договоров,

    у с т а н о в и л:

Ельцова Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Исковое заявление мотивировано тем, что 15.06.2012 г. на основании постановления № между Мельниковой Л.Г. и Администрацией МО «Якшур-Бодьинский район» заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена. 16.07.2015 г. между Мельниковой Л.Г. и Ельцовой Н.А. заключен договор переуступки права аренды данного земельного участка. Согласно карте градостроительного зонирования поселения МО «Якшур-Бодьинское» указанный земельный участок находится в зоне Ж-З-1 – жилой зоне, развивающейся на основе существующих территорий, Несмотря на это, в договоре № для него установлен вид разрешенного использования «для огородничества», который не соответствует виду разрешенного использования для данной территориальной зоны. В договор был включен пункт 4.4.14, который возлагает на арендатора обязанность не возводить на земельном участке прочно связанных с ним объектов недвижимости. Данный пункт противоречит законодательству, поскольку не допускает использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Согласно Правилам землепользования и застройки, действовавшим на момент заключения договора 15.06.2012 г., вид разрешенного использования «Огородничество» мог использоваться только как вспомогательный. Согласно этим же Правилам использование вспомогательного вида разрешенного использования без основного недопустимо. 24.11.2017 г. Ельцовой Н.А. в Администрацию МО «Якшур-Бодьинский район» подано заявление об установлении вида разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства». Письмом № от 18.12.2017 г. в удовлетворении заявления отказано.

На основании изложенного, сославшись на положения ст. 85 ЗК РФ истец просит суд изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с действующим законодательством на «для ведения личного подсобного хозяйства», код 1.12 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков; удалить из договора № 2121 от 15.06.2012 г. пункт 4.4.14.

В ходе рассмотрения дела исковые требования Ельцовой Н.А. неоднократно уточнялись и окончательно сформулированы следующим образом:

- п.1.1 договора аренды №2121 от 15 июня 2012 года и п. 1.7 договора переуступки права аренды земельного участка от 16 июля 2015 года признать противоречащими действующему законодательству в части несоответствия основного вида разрешенного использования земельного участка, кадастровый номер №, находящегося в зоне Ж-З-1;

- изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «огородничество» на «для ведения личного подсобного хозяйства» (код 1.12 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков) в соответствии с действующим законодательством;

- признать незаконным включение пункта 4.4.14 в договор аренды № 2121 от 15.06.2012 г. в связи с тем, что земельный участок, кадастровый номер №, находится в зоне Ж-З-1 (жилой зоне), предназначенной для жилищного строительства.

Истец – Ельцова Н.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Представитель истца по доверенности – Михальцов А.И. исковые требования с учетом их уточнений поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика – Администрации МО «Якшур-Бодьинский район», Вахрушева Н.А., действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала. В обоснование своей позиции также представлены письменные возражения. В возражениях указано следующее.

Земельный участок предоставлен на условиях аренды истцу Администрацией Мо «Якшур-Бодьинский район» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 15.06.2012 г. № 2121 и договора переуступки права аренды земельного участка от 16.07.2015 г. Земельный участок с кадастровым номером № расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование: «для огородничества». Согласно карте градостроительного зонирования поселения МО «Якшур-Бодьинское» указанный земельный участок находится в зоне Ж-З-1 – жилой зоне, развивающейся на основе существующих территорий.

В соответствии с п. 5 Правил землепользования и застройки МО «Якшур-Бодьинское», утв. решением Совета депутатов МО «Якшур-Бодьинское» 28.09.2011 г. территориальная зона, имеющая кодовое обозначение Ж-З-1, выделена для развития на основе существующих территорий малоэтажной индивидуальной жилой застройки, а также для развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения указанных территорий, размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные обстоятельства не оспариваются Администрацией МО «Якшур-Бодьинский район».

В силу пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Истец, как арендатор земельного участка, не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Администрацию МО «Якшур-Бодьинский район», выступающую    арендодателем по    договору    аренды,    изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв. м с видом разрешенного использования - «для огородничества» (пункт 1.1. договора аренды).

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями, определенными договором аренды, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, у Администрации МО «Якшур-Бодьинский район», как у арендодателя, отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Кроме того, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды Администрация МО «Якшур-Бодьинский район» связана установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В соответствии с заявлением Мельниковой Л.Г. от 10 октября 2011 года о предоставлении земельного участка в аренду для целей огородничества, с местоположением: Удмуртская Республика, Якшур-Бодьинский район, с. Якшур-Бодья, земельный участок расположен примерно в 30 м на восток от жилого дома по <адрес>, Администрацией МО «Якшур-Бодьинский район» была обеспечена публикация в средствах массовой информации в соответствии со статьей 34 ЗК РФ (действовавшей на 10 октября 2011 года), которая предусматривает порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления с учетом публикации был заключен вышеуказанный договор аренды.

Земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки МО «Якшур-Бодьинское», утвержденных 28 сентября 2011 года в редакции, действовавшей на момент его предоставления в аренду, находился в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного пребывания Ж-3, к вспомогательным видам разрешенного использования которого относились «сады, огороды».

    Приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельныхучастков    (далее    приказ    №    540,    Классификатор). Указанным Классификатором предусмотрен вид разрешенного использования - 13.1. Ведение огородничества.

МО «Якшур-Бодьинское» были внесены изменения в ПЗЗ в части приведения соответствия видов разрешенного использования земельных участков Классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Указанные изменения внесены распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 30 декабря 2016 года № 1981-р, то есть после заключения вышеуказанного договора аренды.

Также несостоятельна ссылка истца на отсутствие в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540, такого вида разрешенного использования «13.1. Ведение огородничества». Указанный вид разрешенного использования введен приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 года № 709.

Пунктом 4.4.14. действующего договора на земельном участке запрещается возведение прочно связанных с ним объектов недвижимости и предоставление земельного участка осуществлялось в соответствии со ст.34 ЗК РФ, не подразумевающей проведение торгов. При этом на момент заключения договора порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства регулировался нормами статьи 30.1 ЗК РФ, согласно п. 2 которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

То есть, фактически ЗК РФ установлен различный порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 ЗК РФ. Указанная правовая позиция нашла свое отражение также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2014 года № 18-КГ14-95, от 12 сентября 2016 года № 309-ЭС16-11029.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации МО «Якшур-Бодьинское», привлеченной к участию в деле определением суда 03.07.2018 г., извещенный о времени и мете судебного заседания, не явился. Ранее в судебных заседаниях представитель Воронцов С.Д. выразил несогласие с исковыми требованиями Ельцовой Н.А., поддержав позицию представителя ответчика.

Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 15.06.2012 г. между Администрацией Якшур-Бодьинского района УР (арендодатель) и Мельниковой Л.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2121 из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес>, примерно в 30 м на восток от дома по <адрес>, предназначенный для огородничества в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка установлен с 15.06.2012 г. по 15.06.2032 г.

16.07.2015 г. между Мельниковой Л.Г. и Ельцовой Н.А. заключен договор переуступки права аренды указанного выше земельного участка, в соответствии с которым новому арендатору перешли права и обязанности, предусмотренные договором аренды №.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером № имеет категорию – земли населенных пунктов и предоставлен Ельцовой Н.А. на условиях договора аренды для огородничества.

Согласно карте градостроительного зонирования поселения МО «Якшур-Бодьинское» указанный земельный участок находится в зоне Ж-З-1 – жилой зоне, развивающейся на основе существующих территорий.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Также установлено, что Ельцова Н.А. обращалась в Администрацию МО «Якшур-Бодьинский район» с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного выше земельного участка с категории «огородничество» на категорию «для ведения личного подсобного хозяйства».

В ответ на указанное обращение Администрация МО «Якшур-Бодьинский район» указала на отсутствие оснований для изменения вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, поскольку такие изменения влекут за собой изменение существенных условий договора аренды № 2121 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 15.06.2012 г., ограничивают права иных лиц на возможность предоставления земельного участка в аренду для иных целей, чем предусмотрено действующим договором.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу пп. 8 п. 1 статьи 1 ЗК РФ является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии со ст. 4 ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно Карте градостроительного зонирования поселения МО «Якшур-Бодьинское спорный земельный участок расположен в жилой зоне Ж-З-1 – зоне индивидуальной жилой застройки постоянного пребывания, развивающейся на основе существующих территорий.

Правилами землепользования и застройки территории МО «Якшур-Бодьинское», утв. решением Совета депутатов МО «Якшур-Бодьинское» 28.09.2011 г. № 30.3, в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка в аренду, к вспомогательному виду разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного пребывания Ж-З, был отнесен вид «сады, огороды».

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Приняв на себя права и обязанности по договору истец, как арендатор, выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями, определенными договором аренды, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, чем установлен в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование ст. 85 ЗК противоречило бы основам гражданского законодательства о правах собственника и ограничивало его права.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Материалами дела подтверждается, что первоначально спорный земельный участок предоставлен Мельниковой Л.Г. на основании решения Администрации МО «Якшур-Бодьинский район» по ее заявлению. При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся: для огородничества.

Поскольку земельный участок изначально был предоставлен Мельниковой Л.Г. для определенных целей без проведения аукциона, изменение вида его разрешенного использования с существующего: «огородничество» на «для ведения личного подсобного хозяйства» без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, недопустимо.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. № 540 под ведением огородничества понимается осуществление деятельности, связанной с выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции. Возможность возведения прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости указанный вид разрешенного использования не подразумевает.

В связи с этим оснований для признания незаконным включение п. 4.4.14 в договор аренды, предусматривающем обязанность арендатора не возводить на земельном участке прочно связанные с ним объекты недвижимости, не имеется.

Согласно п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Каких-либо противоречий действующему законодательству в п. 1.1 договора аренды от 15.06.2012 года и п. 1.7 договора переуступки от 16.07.2015 года, судом не установлено, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    р е ш и л :

Исковых требований Ельцовой Натальи Александровны к Администрации муниципального образования «Якшур-Бодьинский район» о возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка, признании незаконными условий договоров - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР через Якшур-Бодьинский районный суд УР в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2018 года.

Судья                                                                               Н.В. Уткина