Решение по делу № 2-475/2021 от 06.05.2021

Дело № 2-475/2021

УИД 11RS0016-01-2021-000885-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре судебного заседания Габовой Е.А.,

с участием истца Гобанова А.Г., представителя истца Тырина С.А., ответчика Беспаловой Т.В., представителя ответчика Павлова П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с.Выльгорт

03 августа 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Гобанова А. Г. к Бычко М. Н., Беспаловой Т. В. о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании судебных расходов,

установил:

Гобанов А.Г. обратился в суд с иском к Бычко М.Н., Беспаловой Т.В. о переводе на Гобанова А.Г. прав и обязанностей Беспаловой Т.В., как покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 11:04:1001014:597 и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 21 200 руб. В обоснование заявленных требований указано, что Гобанов А.Г. и Бычко М.Н. являются долевыми собственниками указанного жилого дома и участка. 03.03.2021 Гобанову А.Г. поступило уведомление о намерении ответчика продать ? доли спорного недвижимого имущества, 02.04.2021 истец в письменном виде выразил свое согласие о намерении покупки. Однако, ответчик, получив данное согласие истца, произвел отчуждение своей доли на спорное имущество Беспаловой Т.В. Действиями ответчика, по мнению истца, нарушено его преимущественное право покупки доли, в силу чего по основаниям ст.246, 250 Гражданского кодекса РФ истец просит перевести на него права и обязанности покупателя.

Определением от 18.05.2021 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Коми.

В судебном заседании истец Гобанов А.Г. и его представитель Тырин С.А. поддержали требования искового заявления в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что процедура выкупа доли истцом соблюдена, 03.03.2021 получив уведомление Бычко М.Н. о намерении продать долю спорного недвижимого имущества, Гобанов А.Г. 02.04.2021 дал свое письменное согласие. В настоящее время денежные средства в размере 2 600 000 руб. внесены на депозит Управления Судебного департамента. При этом, истец не отрицал, что ранее, 22.01.2021, ответчик в его адрес направлял аналогичное предложение о выкупе доли, однако данное уведомление осталось им без ответа в связи с получением повторного уведомления от 18.02.2021. Сторона истца полагала, что месячный срок для дачи согласия о выкупе доли начинает течь с момента получения последнего уведомления от 18.02.2021 и не пропущен истцом.

Ответчик Бычко М.Н. надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, не явилась, направив своего представителя.

Представитель ответчика Бычко М.Н. Павлов П.И. с требованиями не согласился, указав, что поскольку в течение месячного срока, установленного ст.250 Гражданского кодекса РФ, после отправки Гобанову А.Г. уведомления от 18.02.2021 о намерении продать доли спорного недвижимого имущества, истец не выкупил данную долю, не совершил иных действий, направленных на приобретение доли, то действия ответчика по продаже своей доли иному лицу являются законными. Истец не предпринял никаких действенных мер, направленных на приобретение доли в установленный законом срок. Кроме того, истец был приглашен к нотариусу 09.04.2021 на сделку купли-продажи, однако он не пришел.

Ответчик Беспалова Т.В. просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что в декабре 2020 года в газете увидела объявление о продаже ? доли спорного жилого дома и участка, с супругом приняли решение о покупке данной доли недвижимого имущества. 20.12.2020 она обозначила Гобанову А.Г. свое намерение о покупке у Бычко М.Н. доли жилого дома и участка. Далее она с Бычко М.Н. обратились к нотариусу с целью оформления договора купли-продажи, предъявив уведомление от 22.01.2021, однако нотариус его не приняла, поскольку оно было неверно оформлено. В связи с чем, 18.02.2021 в адрес Гобанова А.Г. было отправлено повторное уведомление. После получения Гобановым А.Г. уведомления от 18.02.2021, и при отсутствии действий со стороны истца по покупке спорной доли, нотариус удостоверил сделку. Указала, что для приобретения доли ею был взят кредит в банке, приобретены стройматериалы, в настоящее время она с двумя несовершеннолетними детьми зарегистрирована по адресу: <адрес>, ее семья намерена там проживать.

Третье лицо Управление Росреестра по Республике Коми, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, предоставив отзыв на исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Гобанов А.Г. является собственником жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> (доля в праве ?).

Бычко М.Н. является вторым собственником ? доли указанного выше имущества.

Между Бычко М.Н. и Беспаловой Т.В. <дата> заключен договор купли-продажи, согласно которому Бычко М.Н. произвела отчуждение в пользу Беспаловой Т.В. ? доли жилого дома и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>.

Гобанов А.Г., полагая, что действиями ответчика нарушено его преимущественное право покупки доли, обратился в суд с иском, разрешая который суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 указанного Кодекса.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).

Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду сделать вывод, что Гражданский кодекс РФ предусматривает правовые гарантии для участников обшей долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.

При этом, по смыслу ст.250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Действующее законодательство устанавливает месячный срок преимущественного права покупки, который исчисляется со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. Обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол №03/16 от 28.03.2016, следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

По смыслу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорной доли недвижимого имущества.

Возражая удовлетворению исковых требований, ответчик ссылался на то, что им предприняты попытки по продаже спорной доли недвижимого имущества истцу, надлежащим образом направлены уведомления о намерении продать долю, однако истцом пропущен месячный срок преимущественного права покупки спорной доли.

Как установлено выше, Бычко М.Н. является собственником ? доли жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Бычко М.Н., имея намерение продать принадлежащие ей ? доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество, направила в адрес истца уведомление от 22.01.2021 о продаже доли недвижимого имущества с указанием цены и иных условий продажи. Данное уведомление было получено Гобановым А.Г. 26.02.2021 (л.д. 18-20 том 2).

В последующем, Бычко М.Н. повторно направила в адрес Гобанова А.Г. надлежащим образом оформленное уведомление о продаже доли недвижимого имущества от 18.02.2021, которое было получено истцом 03.03.2021 (л.д. 18-19 том 2, л.д. 41 том 1).

Гобанов А.Г. 02.04.2021 направил в адрес Бычко М.Н. уведомление о намерении купить ее доли в праве, которое получено ответчиком 08.04.2021 (л.д. 32 том 1).

Вместе с тем, в материалы дела не представлено достоверных и допустимых докаательств, что Гобановым А.Г. были совершены действия, как того требуют положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, направленные на приобретение доли (подтверждение платежеспособности, внесение денежной суммы на депозит нотариуса, фактическая передача денежных средств Бычко М.Н., подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с Бычко М.Н., либо предварительного договора купли-продажи, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке и др.).

В связи с чем, 09.04.2021 нотариусом Сыктывкарского нотариального округа Республики Коми Микушевой Л.И. удостоверена сделка купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, заключенная между Бычко М.Н. и Беспаловой Т.В. (л.д. 2 том 2).

Совершение вышеуказанных нотариальных действий подтверждено письменными сведениями нотариуса Малышевой Л.И. (л.д.121 том 2).

Таким образом, установив вышеназванные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что Гобанов А.Г. 26.02.2021, а затем 03.03.2021 был извещен о намерении Бычко М.Н. произвести отчуждение принадлежащей ей доли в праве на недвижимое имущество, в связи с чем, месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, истек 03.04.2021.

Вместе с тем, поскольку до 03.04.2021 включительно истцом Гобановым А.Г., в нарушение требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен установленный ст. 250 Гражданского кодекса РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что его права были нарушены не имеется.

Гобанов А.Г. не отрицал, что знал о заключении 09.04.2021 сделки между ответчиками, но мер к заключению договора купли-продажи не предпринял. Денежные средства в счет выкупа доли были внесены им на депозит Управления Судебного департамента в Республике Коми только 17.07.2021, уже после обращения 06.05.2021 в суд с настоящим иском.

Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 Гражданского кодекса РФ, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, зная о стоимости спорного имущества (2 600 000 руб.) в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы на депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 Гражданского кодекса РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства, однако указанных по приобретению спорной доли дома и участка истец не предпринял, доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела и показаний сторон следует, что информация и условия о продаже спорной доли объекта, была открыта и доступна, сведения о продаже доли дома была опубликована в сети интернет.

Также, согласно пояснениям Беспаловой Т.В. в декабре 2020 года, а также в феврале 2021 года при личной встрече с Гобановым А.Г. она уведомила последнего о намерении приобретения у Бычко М.Н. доли недвижимого имущества.

Из пояснений представителя ответчика Павлова П.И. следует, что он неоднократно созванивался с истцом и уточнял, намерен ли он купить доли, однако истец не предпринимал никаких действий, направленных на покупку доли. 08.04.2021, т.е. перед совершением сделки, Гобанов А.Г. также посредством телефонной связи был извещен о предстоящей сделке межу Бычко М.Н. и Беспаловой Т.В.

Самим истцом не отрицался факт встречи в феврале 2021 года с представителем ответчика Павловым П.И. и Беспаловой Т.В., а также риелтором по вопросу продажи Бычко М.Н. своей доли.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорных долей жилого дома и земельного участка, а также путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, тем не менее, в течение длительного периода никаких действий по приобретению спорной квартиры не предпринял. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенного, исковые требования Гобанова А.Г. к Бычко М.Н., Беспаловой Т.В. не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковое заявление Гобанова А. Г. к Бычко М. Н., Беспаловой Т. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по приобретению 1/2 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>А, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 06.08.2021.