Решение по делу № 33-13163/2024 от 27.08.2024

№ 33-13163/2024

Автозаводский районный суд г. Нижнего Новгорода

Судья Кокрина Н.А.

Дело №2-4243/2023

52RS0001-02-2023-000695-21

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 01 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Журавлевой Н.М.,

судей Заварихиной С.И., Шикина А.В.,

при секретаре Чижовой Ю.П.,

с участием Левенцовой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Смирнова Е.Б., Смирновой Т.А.

на решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06 октября 2023 года

по делу по иску Левенцовой О.Г. к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. о взыскании убытков,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Левенцова О.Г. обратилась в суд с иском к ответчикам Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. о взыскании убытков, требования мотивируя следующим.

25.06.2021 между Левенцовой О.Г. и Смирновым Е.Б., Смирновой Т.А. был заключен предварительный договор, согласно которому ответчики имели намерение продать истцу, а истец приобрести и оплатить объект недвижимости - квартиру по адресу: д.8, кв.143.

Пунктом 4 предварительного договора определено, что указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оцениваются по соглашения сторон в *** руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.4.1 и п.4.2 предварительного договора, часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя. Часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Левенцовой О.Г. в соответствии с кредитным договором, заключенным в г.Н.Новгород с ПАО Банк ВТБ.

В соответствии с п.10 предварительного договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению указанной квартиры истец обязалась передать ответчикам денежные средства в сумме *** руб. в качестве задатка.

Данная сумма должна была использоваться в целях досрочного погашения ипотечного кредита в ПАО Банк Уралсиб для дальнейшего снятия обременения с продаваемого объекта недвижимости.

Денежные средства в сумме *** руб. были внесены истцом в счет погашения задолженности ответчика перед ПАО Банк Уралсиб по кредитному договору на основании заявления от 25.06.2021, оставшаяся сумма *** руб. была передана ответчикам для погашения задолженности по оплате коммунальных платежей.

28.06.2021 обременение с предмета залога (квартиры) по адресу: д.8, кв.143, снято.

Учитывая то обстоятельство, что часть денежных средств в сумме *** руб. должна быть оплачена за счет кредитных денежных средств, истец обратилась в ПАО Банк ВТБ с заявлением о получении кредита.

Согласно уведомлению банка, банк принял предварительное решение об одобрении ипотечного кредита по процентной ставке 7,70% годовых.

В соответствии с п.2 предварительного договора, основной договор между сторонами должен быть заключен в срок до 05.08.2021.

В соответствии с распиской от 11.08.2021, ответчики обязались освободить спорную квартиру до 22.08.2021 19 часов и передать ключи, представить квитанции по коммунальным платежам.

Однако после наступления указанного срока, ответчики стали уклоняться от заключения основного договора купли-продажи и от передачи квартиры. С целью урегулирования разногласий истец обратилась к ответчикам с претензией, ответа на которую не последовало.

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам об обязании заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения гражданского дела, 13.12.2021 истец была вынуждена оплатить *** руб. - задолженность по оплате коммунальных платежей в спорной квартире.

16.12.2021 Автозаводским районным судом г. Нижнего Новгорода было принято решение, которым исковые требования Левенцовой О.Г. к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. об обязании заключить основной договор купли-продажи были удовлетворены.

Суд обязал Смирнову Т.А., Смирнова Е.Б. заключить с Левенцовой О.Г. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: д.8, кв.143, принадлежащей ответчикам на праве собственности, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 25.06.2021. Данное решение являлось основанием для регистрации договора купли-продажи.

25.01.2022 решение вступило в законную силу.

За период рассмотрения гражданского дела о понуждении к заключению основного договора условия предоставления кредита (ипотеки) изменились, кроме того, все это время истец была вынуждена снимать жилье и оплачивать арендную плату.

Учитывая то обстоятельство, что основной договор не был заключен в срок по вине ответчиков, истец вправе требовать от ответчиков возмещение убытков, причиненных невыполнением и ненадлежащим выполнением обязательств.

В соответствии с договором аренды б/н от 29.08.2021, заключенным между истцом и арендодателем Макаровой В.А., последняя предоставила истцу за плату принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: д.17Б, кв.156 для проживания в нем на срок 11 месяцев.

Согласно п.4.1 договора, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере *** руб.

Суммы арендных платежей оплачиваемых за аренду квартиры является убытками.

Учитывая, то обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела истец была вынуждена оплатить задолженность ответчиков в размере *** руб., и данная сумма не была компенсирована путем уменьшением стоимости спорной квартиры, она подлежит взысканию с ответчиков.

Перед заключением основного договора было получено предварительное согласие на представление кредита на сумму *** руб. ПАО Банк ВТБ с процентной ставкой 7,70% годовых. Когда истец обратилась в банк в январе 2023 года повторно, размер процентной ставки составил 10,9% годовых.

Учитывая сложившиеся обстоятельства, истец вынуждена заключить кредитный договор на совершенно невыгодных условиях.

Сумма убытков должна быть определена как разница между установленной суммой процентов и вновь начисленной процентной ставкой и составит 180840 руб.

06.12.2022 Нижегородским областным судом принято апелляционное определение, которым решение Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода отменено, принято по делу новое решение.

Исковые требования Левенцовой О.Г. удовлетворены, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным в момент вступления решения в законную силу на условиях, прописанных в апелляционном определении.

До настоящего времени решение суда не исполнено, истец проживает в арендованной квартире, убытки по аренде жилого помещения составляют с сентября 2021 года *** руб.

С учетом требований, заявленных в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просила суд взыскать солидарно с ответчиков в ее пользу убытки в размере *** руб., связанные с арендой жилья, убытки в размере *** руб., связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг за ответчиков, денежную сумму в размере *** руб. в счет погашения имеющейся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и взноса за капитальный ремонт.

Решением Автозаводского районного суда г.Нижнего Новгорода от 06 октября 2023 года постановлено:

Исковые требования Левенцовой О.Г. к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. о взыскании убытков удовлетворить частично.

Взыскать солидарно со Смирнова Е.Б., Смирновой Т.А. в пользу Левенцовой О.Г. денежные средства в размере *** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Левенцовой О.Г. к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. о взыскании убытков в большем размере отказать (л.д.45-57).

В апелляционной жалобе Смирновы Е.Б., Т.А. просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное.

Заявители не согласны со взысканием убытков со ссылкой суда на расписку от 11.08.2021 по причине нарушения ответчиками условий договора купли-продажи.

Полагают, что ответчики до 07.07.2023 при отсутствии вступившего в законную силу какого-либо судебного акта о выселении, будучи собственниками спорного жилого помещения, имели право владения и пользования им (л.д.69-71 т.2).

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 19.03.2024 решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06.10.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Смирновых Е.Б., Т.А. – без удовлетворения (т.4 л.д.76-79 т.2).

Судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24.07.2024 апелляционное определение Нижегородского областного суда от 06.10.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д.181-192 т.2).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.06.2021 между Смирновой Т.А., Смирновым Е.Б. «продавцы», с одной стороны и Левенцовой О.Г. «покупатель» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавцы имеют намерение передать в собственность (продать), а покупатель имеет намерение принять в собственность (купить) квартиру, находящуюся по адресу: Нижегородская область, д.8, кв.143, а также соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 договора).

Согласно п.2 договора, продавец и покупатель приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 05.08.2021.

Пунктом 4 предварительного договора стороны определили, что указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оцениваются по соглашению сторон в *** руб.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно пп.4.1-4.2 договора, часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя.

Часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Левенцовой О.Г. в соответствии с кредитным договором, заключенным в г.Н.Новгород, ПАО Банк ВТБ.

В договоре отражено, что по соглашению сторон, исполнение обязательства по заключению основного договора обеспечено задатком в размере *** руб., которые покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего предварительного договора, которые при подписании основного договора купли-продажи засчитываются в счет причитающихся с покупателя денежных средств.

Исполнение истцом обязательства, предусмотренного п.4.1 предварительного договора по оплате части стоимости объекта в сумме *** руб. продавцам подтверждается распиской Смирновой Т.А. и Смирнова Е.Б. о получении указанной денежной суммы 25.06.2021 (л.д.54 т.1).

Денежные средства в сумме *** руб. были внесены истцом в счет погашения задолженности ответчика перед ПАО Банк Уралсиб по кредитному договору на основании заявления от 25.06.2021, в результате чего обременение в виде залога было снято (л.д.55 т.1).

Судом установлено, что ответчики взятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в установленный в предварительном договоре срок – до 05.08.2021 - не исполнили.

Левенцова О.Г. обратилась в суд с иском к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. об обязании заключить основной договор.

Решением Автозаводского районного суда г.Нижний Новгород от 16.12.2021 исковые требования Левенцовой О.Г. удовлетворены.

Постановлено обязать Смирнову Т.А. и Смирнова Е.Б. заключить с Левенцовой О.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: д.8, кв.143, принадлежащей ответчикам на праве собственности, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 25.06.2021.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 06.12.2022 в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16.12.2021 отменено, по делу принято новое решение, которым постановлено:

Исковые требования Левенцовой О.Г. удовлетворить. Обязать Смирнову Т.А. и Смирнова Е.Б. заключить с Левенцовой О.Г. договор купли-продажи квартиры по адресу: д. 8, кв.143, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 25.06.2021 года, в соответствии с которыми:

гражданка РФ, Смирновой Т.А. и гражданин РФ Смирнов Е.Б., именуемые в дальнейшем «продавцы», с одной стороны, и

гражданка РФ Левенцова О.Г., именуемая в дальнейшем «покупатель», с другой стороны заключают договор о нижеследующем:

Продавцы передают в собственность (продают), а покупатель принимает в собственность (покупает) квартиру, находящуюся по адресу: дом 8 (восемь), квартира 143 (сто сорок три), а также соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Указанная квартира за кадастровым номером 820 имеет общую площадь 71,3 (семьдесят одна целая три десятых) кв.м, расположена на первом этаже жилого дома.

Указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома принадлежат продавцам на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2014 за № 52-52-01/313/2014-138 на основании договора купли-продажи № 0137-R03/00006 с использованием кредитных средств от 11.02.2014.

Указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оцениваются по соглашению сторон в *** руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачена за счет собственных денежных средств покупателя.

Часть стоимости объекта в сумме *** руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Левенцовой О.Г. в соответствии с кредитным договором.

По заявлению продавцов указанная квартира никому не продана, не подарена. Продавцы несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры под запрещением, либо арестом.

Продавцы гарантируют, что до заключения настоящего договора не инициирована процедура банкротства в отношении продавцов, отсутствуют факты признания судом обоснованным заявления о признании продавцов банкротом и введения процедуры реструктуризации долгов продавцов, либо введения процедуры реализации имущества продавцов, а также не осуществлялись и не осуществляются действия, свидетельствующие о проведении/начале проведения в отношении продавцов процедуры банкротства.

В вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоят Смирнова Т.А., Смирнов Е.Б., Смирнов М.Е., Смирнова Я.Е., Васильева Т.А., Сычев С.В. Продавцы гарантируют, что лиц, временно выбывших, но сохраняющих право проживания по данному адресу, не имеется.

Продавцы сообщают, что задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, налоговым и прочим платежам на день подписания основного договора не имеется, и несут бремя расходов по оплате коммунальных услуг до полного освобождения квартиры.

Продавцы обязуются до фактической передачи квартиры покупателю не ухудшать ее качественного состояния, не сдавать в наем, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц, обязуются передать квартиру покупателю в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания предварительного договора купли-продажи исправным сантехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным и иным платежам, связанным с пользованием и владением квартирой.

Договор купли-продажи считается заключенным в момент вступления настоящего решения в законную силу.

Решение суда является основанием для регистрации договора купли-продажи» (л.д.14-21 т.1).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.11.2023 апелляционное определение Нижегородского областного суда от 06.12.2022 года оставлено без изменения, кассационная жалоба Смирнова М.Е. - без удовлетворения.

Право собственности на жилое помещение было зарегистрировано за истцом Левенцовой О.Г. на основании вышеуказанного судебного акта 07.07.2023 (л.д.156-158 т.1).

Согласно копии расписки от 11.08.2021, ответчик Смирнов Е.Б. обязался освободить спорную квартиру до 22.08.2021 19 часов и передать ключи, предоставить платежки по коммунальным платежам (л.д.53 т.1).

Из материалов дела следует, что 28.07.2022 между Левенцовой О.Г. и Макаровой В.А. и Макаровым Н.А. заключен договор аренды квартиры по адресу: д.17Б, кв.156 сроком на 11 месяцев с пролонгацией. Сумма арендной платы в месяц составляет *** руб. (л.д.28-31 т.1).

Ссылаясь на тот факт, что ответчики до настоящего времени квартиру не освободили, истец просила взыскать с ответчиков убытки в виде оплаченной ею арендной платы в размере *** руб. за период с сентября 2021 года по сентябрь 2023 года.

Указывая на необходимость несения данных расходов, истец ссылалась на то, что она имела в собственности квартиру, расположенную по адресу: д.20, корп.1, кв.8, которую она продала с целью приобретения жилья в г.Н.Новгороде.

Из объяснений истца следует, что продав квартиру, она с сыном проживала у подруги, через объявление нашла спорную квартиру, в которую готова была въехать, но поскольку ответчики свои обязательства по заключению договора купли-продажи не исполнили, квартиру не освободили, она была вынуждена для проживания арендовать квартиру по адресу: д.17Б, кв.156. По согласованию с новыми собственниками у нее оставалась регистрация в проданной квартире.

Согласно копии паспорта истца, по адресу: д.20, корп.1, кв.8 Левенцова О.Г. была зарегистрирована с 24.10.2019 (л.д.56об).

После регистрации права собственности на спорную квартиру истец с сыном зарегистрированы по адресу: д.8 кв.143 (л.д.29 т.2).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст.15,209,323,429,445,1064,1080 ГК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований исходя из того, что поскольку ответчики уклонились от заключения основного договора купли-продажи и передачи истцу квартиры по адресу: д.8, кв.143, для проживания и хранения вещей и предметов домашней обстановки, то истец 29.08.2021 была вынуждена заключить договор аренды жилого помещения с Макаровой В.А. и Макаровым Н.А. по адресу: д. 17Б, кв. 156, с арендной платой в сумме 12000 руб. в месяц, взыскав с ответчиков в солидарном порядке за период с сентября 2021 года по сентябрь 2023 года оплату за аренду жилья в размере *** руб., не усмотрев оснований для удовлетворения иных заявленных требований.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15 и ст. 1064 ГК РФ, основаниями гражданско-правовой ответственности за причинение убытков является совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействий) причинителя вреда, причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вина причинителя вреда и размер убытков, бремя доказывания которых ст. 56 ГПК РФ возложено на лицо, требующее возмещения убытков, а недоказанность одного из указанных обстоятельств, является основанием для отказа в иске.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Юридически значимым обстоятельством для определения наличия убытков у истца как покупателя является вопрос об исполнении обеими сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости, причинной связи между возникновением у истца убытков и действиями ответчиков.

Исходя из обстоятельств дела, истец распорядилась принадлежащей ей ранее квартирой до того, как приняла решение приобрести спорную квартиру.

Тем самым, предполагается, что поиски подходящего жилого помещения могли длиться неопределенный срок.

Кроме того, непосредственно копия расписки Смирнова Е.Б. от 11.08.2021 не является тем обязательством, которое должно быть исполнено ответчиками и лицами, с ними проживающими.

Действительно, в апелляционном определении от 06.12.2022 указано, что суд усматривает в действиях ответчиков, выразившихся в отказе без причин от заключения договора купли-продажи квартиры, признаки злоупотребления правом, целью которых являлось погашение кредитной задолженности перед банком и снятие запретов (арестов), наложенных на квартиру, путем получения денежных средств от истца по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры, а также отсутствие интереса к заключению основного договора купли-продажи.

Однако, исходя непосредственно из текста договора купли-продажи квартиры по адресу: д. 8, кв. 143, который суд апелляционной инстанции обязал заключить Смирновых Т.А., Е.Б. с Левенцовой О.Г., в договоре не указан срок, в течение которого продавцы были обязаны освободить жилое помещение, а истец стала собственником спорной квартиры 07.07.2023, то нет оснований считать, что у ответчиков возникла обязанность освободить квартиру до 21.08.2021.

Кроме того, согласно представленным документам, оплата оставшихся по договору денежных средств была произведена истцом только 12.10.2023 путем внесения денежных средств на счет УСД по Нижегородской области в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-8244/2023 по иску Смирнова Е.Б., Смирновой Т.А., Смирнова М.Е. к Леванцовой О.Г. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности (л.д.55 дела № 2-8244/2023).

При подаче данного иска истец, заявляя о сумме убытков, указывала на то, что оплата по договору не была произведена в полном размере.

Тем самым до исполнения истцом обязанности по полной оплате стоимости жилого помещения у ответчиков не было обязанности освободить квартиру в срок, указанный истцом.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца денежных средств в размере *** руб. за период с сентября 2021 года по сентябрь 2023 года, расходов по оплате государственной пошлины в размере *** руб. не имелось.

Решение суда в данной части подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ, в иске истцу о взыскании денежных средств должно быть отказано.

В остальной части решение суда сторонами не обжаловано, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Смирнова Е.Б., Смирновой Т.А. удовлетворить.

Решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 06 октября 2023 года отменить в части взыскания со Смирнова Е.Б., Смирновой Т.А. в пользу Левенцовой О.Г. денежных средств в размере *** руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере *** руб.

Принять в отмененной части новое решение, которым исковые требования Левенцовой О.Г. к Смирнову Е.Б., Смирновой Т.А. о взыскании денежных средств в размере *** руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере *** руб. оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.10.2024.

Председательствующий:

Судьи: