Решение по делу № 8Г-8192/2022 [88-13763/2022] от 01.03.2022

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Ефанова М.В.                                               Дело № 88-13763/2022

ГСК Сибятуллова Л.В. (докл.)                                    № дела суда 1-й инстанции 2-52/2021

       Таран А.О.

     Чирьева С.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар                                                                       28 июня 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Фрид Е.К.,

    судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, об аннулировании записи о его государственной регистрации, взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и расходов на оплату земельного налога, судебных расходов,

встречному исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» к Тарасовой Валентине Григорьевне о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

по кассационной жалобе представителя ООО «Сельскохозяйственная компания Родина» – Полякова И.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

Тарасова В.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, об аннулировании записи о его государственной регистрации, взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и расходов на оплату земельного налога, а также взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указывает, что она является собственником 18/697 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, общей площадью 883690 кв.м.

06.02.2007г. она заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» сроком на десять лет с 14.03.2007г. с последующей пролонгацией договора сроком на пять лет. По условиям указанного договора ответчик обязан ежегодно до 30 ноября оплачивать арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. Также ответчик согласно условиям договора взял на себя обязательство оплаты земельного налога. ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» неоднократно, на протяжении срока действия договора, существенно нарушает его условия, а именно не оплачивает земельный налог, не выплачивает арендную плату. 10.07.2019г. на основании судебного приказа с истца был взыскан земельный налог за вышеуказанный земельный участок за три года в размере 3 299 руб. и пеня в размере 80 руб. 15.08.2019г. данная задолженность ею была оплачена. 25.01.2020г. Тарасова В.Г. направила претензию в адрес ответчика, в которой она требовала оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, в связи с не выполнением им существенных условий договора. Данная претензия была получена ответчиком 05.02.2020г., но оставлена без ответа, в связи с чем, она обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, согласно которым просила суд: расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.02.2007 года, с кадастровым номером 23:09:0101000:481, общей площадью 883 690 кв.м, заключенный между ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» и Тарасовой В.Г., Хмеленко В.Ф., Домниковым В.А., Одышевой А.Н., Селиной Г.В., Миловановой О.Ф., Дроновым М.А., Ловлиным Н.А., Ловлиной В.М., Саакян С.Х., Белоусовым А.В.. Петросян В.Г., Пилоян В.Р., Хацанян С.К., Пенова В.Н., Голубых К.Н., Дмитриенко А.Н., Маковкиной А.Н.; указать, что решение является основанием для аннулирования в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 23.12.2017г. о регистрации договора аренды; взыскать с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в ее пользу задолженность по оплате арендных платежей в размере 77 865 руб.; взыскать с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в ее пользу расходы по оплате земельного налога в размере 3 299 руб.; взыскать с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в ее пользу расходы по оплате справки о рыночной стоимости с Союза «Кропоткинская Межрайонная Торгово-Промышленная палата» в размере 3 000 руб.

ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» (далее - Общество) обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Тарасовой В.Г. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В обоснование заявленных требований Обществом указано, что 18.11.2009г. Тарасовой В.Г. была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом, на уполномочие Полякова И.М. управлять и распоряжаться долей в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащей Тарасовой В.Г., при этом Тарасова В.Г. передала в ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» подлинник свидетельства о государственной регистрации права 18.11.2009г. между представителем истца - Поляковым И.М., действующим по нотариально удостоверенной доверенности, и ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве в размере 18/697 на земельный участок с кадастровым номером №, содержащий условия расчета за выкуп указанного имущества в размере 50 000 руб. 19.11.2009г. Тарасовой В.Г. получены денежные средства за выкуп принадлежащей ей доли в размере 18/697 от генерального директора ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина», о чём Тарасовой В.Г. собственноручно составлена расписка с указанием на отсутствие претензий по существу данной сделки купли-продажи. В ходе подачи документов в Кропоткинском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю (регистрирующий орган на момент сделки - 2009 год) для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора, от представителя Тарасовой В.Г. - Полякова И.М. потребовали предъявить светокопию паспорта собственника объекта недвижимого имущества - Тарасовой В.Г., указав на обязательность идентификации личности продавца в ходе подачи документов по отчуждению имущества. В целях сбора необходимых документов для оформления сделки, Поляков И.М. прибыл по месту регистрации продавца (Тарасовой В.Г.), однако выяснилось, что по этому адресу зарегистрированы и проживают иные лица, которым неизвестна Тарасова В.Г., как неизвестно и её местонахождение, в связи с чем, сделка, исполненная стороной по договору - ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» не прошла государственную регистрацию. Таким образом, Тарасова В.Г. не предприняла никаких мер для заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, по мнению ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина», ответчик по встречному иску уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается вышеуказанными объективными причинами. В свою очередь, предварительным договором от 18.11.2009г. предусмотрены условия оплаты, передачи имущества и возникновения права собственности на это имущество у покупателя по договору. Пунктом 18 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В расписке от 19.11.2009г. Тарасова В.Г. подтверждает, что приняла от покупателя (в лице Терсенова Л.А. - генерального директора) денежные средства в размере 50 000 рублей и претензий по переданной сумме не имеет. Также распиской от 19.11.2009г. подтверждается факт передачи имущества и денежных средств во исполнение договора от 18.11.2009г. Таким образом, ООО «Сельскохозяйс-твенная компания «Родина» полагает, что предварительный договор, исходя из буквального толкования его условий, имеет силу основного договора, в связи с чем, Общество обратилось в суд с вышеуказанными требованиями.

Решением Кавказского районного суда Краснодарского края от 27.04.2021г. исковые требования Тарасовой В.Г. удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в пользу Тарасовой В.Г. в качестве компенсации расходов по оплате земельного налога в размере 3 299 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Тарасовой В.Т. отказано.

Встречные исковые требования ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» удовлетворены.

Суд признал за ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» право собственности на долю в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 883 690 кв.м, находящегося по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Казанское сельское поселение, <адрес>, <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; назначение – для сельскохозяйственного производства.

Суд указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности истца на долю в размере доли в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 883690 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный район. Казанское сельское поселение, <адрес>, <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; назначение - для сельскохозяйственного производства.

Взыскана с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» государственная пошлина в доход государства в размере 300 руб.

Взысканы с Тарасовой В.Г. в пользу ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» расходы по оплате государственной пошлины в размере 700 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2021 года вышеуказанное решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и судебных расходов, а также в части удовлетворении встречных исковых требований ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» к Тарасовой Валентине Григорьевне о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В указанной части принято новое решение. Суд взыскал с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в пользу Тарасовой Валентины Григорьевны задолженность по оплате арендных платежей за использование земельного участка в размере 77 865 рублей и судебные расходы в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» - отказано.

Решение Кавказского районного суда Краснодарского края от 27 апреля 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и удовлетворении требований Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» о взыскании расходов по оплате земельного налога в размере 3 299 рублей - оставлено без изменения.

Суд взыскал с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в доход соответствующего муниципального образования государственную пошлину в размере 2 634 рублей.

В кассационной жалобе представитель ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» - Поляков И.М., ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В возражениях на кассационную жалобу Тарасова В.Г. просила апелляционное определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» - Ендовицкая Е.П. и Поляков И.М. поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Тарасова В.Г. с представителем Черновой Н.Н. возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Тарасова В.Г. является собственником 18/697 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, общей площадью 883690 кв.м.

06.02.2007г. Тарасова В.Г. заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» сроком на десять лет с 14.03.2007г. с последующей пролонгацией договора сроком на пять лет.

По условиям указанного договора Общество обязано ежегодно до 30 ноября оплачивать арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. Также ответчик согласно условиям договора взял на себя обязательство оплаты земельного налога.

18.11.2009г. между представителем Тарасовой В.Г. - Поляковым И.М., действующим по нотариально удостоверенной доверенности от 18.11.2009г., и ООО «СК «Родина» заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве в размере 18/697 на земельный участок с кадастровым номером №, содержащий условия расчета за выкуп указанного имущества в размере 50 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора на банковские реквизиты Продавца.

В материалах дела имеется копия расписки, составленной Тарасовой В.Г. 19.11.2009г., согласно которой ею получены деньги в сумме 50 000 рублей за земельный пай в СПК «Родина» от Терсенова Л.А (директора ООО «СК «Родина»). Претензий не имеет.

Как указывает истец по встречному иску, в целях сбора необходимых документов для оформления сделки купли - продажи, Поляков И.М. прибыл по месту регистрации продавца - Тарасовой В.Г., однако выяснилось, что по этому адресу зарегистрированы и проживают иные лица, которым неизвестна личность Тарасовой В.Т., как неизвестно и её местонахождение, в связи с чем, сделка, исполненная стороной по договору - ООО «СК «Родина» не прошла государственную регистрацию.

25.01.2020г. Тарасова В.Г. направила претензию в адрес ответчика, в которой она требовала оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды. Данная претензия была получена Обществом 05.02.2020г., но оставлена без ответа.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, удовлетворяя требования Тарасовой В.Г. в части компенсации расходов по оплате земельного налога, установил, что указанные расходы были понесены Тарасовой В.Г. в период владения земельным участком ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина», а также принял во внимание, что представителем ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» Поляковым И.М. заявлено о готовности общества возместить Тарасовой В.Т. уплаченную ею сумму земельного налога. Оснований для удовлетворения остальной части исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел, указывая при этом, что Тарасовой В.Т. не соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, поскольку условия оспариваемого договора аренды были утверждены общим собранием участников долевой собственности. При этом общее собрание участников долевой собственности по вопросу досрочного расторжении договора не проводилось, решение о досрочном расторжении такого договора лицами, в чьих интересах заключен договор с обществом, не принималось. При этом арендатором используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами. Без выделения земельной доли Тарасовой В.Г. невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с отдельным собственником земельной доли. Таким образом, наличие условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, судом также не установлено. Оснований для удовлетворения первоначального иска Тарасовой В.Г. в части требований о взыскании с ООО «Сельскохозяйственная компания «Родина» в её пользу задолженности по оплате арендных платежей в размере 77 865 руб. и расходов по оплате справки о рыночной стоимости в размере 3 000 руб., судом первой инстанции не установлено, поскольку предварительный договор от 18.11.2009г. содержит условие (п. 11), согласно которому, в связи с продажей доли в праве на земельного участка, обязательства по договору аренды земельного участка, указанного в п. 10 предварительного договора, между ООО «СК «Родина» и продавцом Тарасовой В.Г. прекращаются после выплаты суммы, указанной в п. 2 предварительного договора, в силу чего оснований требовать от ООО «СК «Родина» исполнения обязательств по уплате арендной платы у Тарасовой В.Г. не имеется. Удовлетворяя встречные исковые требования ООО «СК «Родина» о признании права собственности, суд первой инстанции установил, что распиской от 19.11.2009г. Тарасова В.Г. подтверждает, что получила от покупателя денежные средства за недвижимое имущество (земельный пай) в размере стоимости доли и претензий по переданной сумме не имеет.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции частично не согласился, а именно указал, что оснований для признания права собственности на долю в спорном земельном участке у суда не имелось, так как основной договор купли-продажи не был заключен сторонами в установленный предварительным договором срок, а также предварительный договор купли-продажи был заключен после введения в действие закона о государственной регистрации недвижимости и не может служить документом, подтверждающим право собственности ответчика. Указал, что в связи с действующим на сегодняшний день договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.02.2007г. и фактом неуплаты Тарасовой В.Г. арендных платежей, необходимо взыскать с ответчика сумму образовавшейся задолженности по оплате аренды земельного участка. Также судом апелляционной инстанции были взысканы судебные расходы в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что апелляционное определение принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о цене передаваемого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.11.2009г. между Тарасовой В.Г. в лице представителя Полякова И.М. и ООО «СК «Родина» заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве в размере 18/697 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, с указанием его месторасположения, содержащий условия расчета за выкуп указанного имущества в размере 50 000 рублей. Указано, что расчет между сторонами будет произведен в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора на банковские реквизиты продавца.

Согласно расписке от 19.11.2009 г. Тарасовой В.Г. получены деньги в сумме 50 000 рублей за земельный пай в СПК «Родина» от Терсенова Л.А (директора ООО «СК «Родина»). Претензий она не имеет.

Судом апелляционной инстанции не дано надлежащей оценки доводам представителя ответчика о том, что обязательства по предварительному договору в части оплаты за приобретаемое недвижимое имущество ответчиком выполнены, что подтверждается указанной распиской и напротив, из текста данной расписки не следует, что она составлена в счет последующих арендных платежей.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Аналогичные положения содержатся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу - рассмотреть спор.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий:                                                          Е.К. Фрид

Судьи                                       В.Ю. Брянский

                  Ю.Ю. Грибанов