Решение по делу № 2-71/2020 от 24.06.2019

Дело №                                                 19 февраля 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

с участием адвоката ФИО2,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить договор купли-продажи доли земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка площадью 1 519+/-14 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 68 за выкупную цену в размере 93 702,56 руб., указав, что он является собственником ? доли в праве собственности на жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит. А. 1/6 доля в праве собственности принадлежит ФИО4, 1/3 доля - ФИО5 В 2014г. он обратился в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга с заявлением о передаче в общую долевую собственность земельного участка. Заключением КЗРиЗ Санкт-Петербурга в передаче в собственность земельного участка отказано, в связи с отсутствием обращений сособственников жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ сособственники заключили соглашение, которым определили доли в праве собственности на земельный участок пропорционально долям в праве собственности на жилой дом. В 2018г. сособственники обратились в КИО Санкт-Петербурга с заявлением о передаче в собственность земельного участка. Комитетом были подготовлены договоры купли-продажи в порядке приватизации, однако сособственники не явились в Комитет для подписания договоров, в связи с чем ответчик отказался заключить с ним договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержал.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представил отзыв, в котором против удовлетворения иска возражает.

3-и лица ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, доказательств уважительности причин неявки суду не представили.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска надлежит отказать по следующим основаниям.

ФИО1 является собственником ? доли, ФИО7 – 1/6 доли, ФИО8 – 1/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит. А (л.д. 47-49, 95-100).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в КЗРиЗ Санкт-Петербурга с заявлением в передаче в собственность ? доли земельного участка (л.д. 74-76).

Заключением КЗРиЗ Санкт-Петербурга указано на невозможность передачи в собственность земельного участка в связи с отсутствием обращений сособственников жилого дома (л.д. 104).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ФИО8 обратились в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с аналогичными заявлениями (л.д. 109-111, 117-119).

АО «Фонд имущества» был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка между КИО Санкт-Петербурга и сособственниками жилого дома, однако договор заключен не был, в связи с неявкой на его подписание ФИО7, ФИО5 (л.д. 15-17).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.п. 1 - 4 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

По смыслу положений закона в их взаимосвязи лица, обладающие вещными правами на здание, расположенное на неделимом земельном участке, могут приобрести этот участок только совместно и на одинаковых правовых основаниях, т.е. соответственно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.

С этим связана норма п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Аналогичные положения ранее были предусмотрены п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ, утратившей силу с ДД.ММ.ГГГГ согласно ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О «По запросу Первомайского районного суда <адрес> о проверке конституционности п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что эта норма по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлена на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Исходя из правовых позиций, изложенных в Определении, в случае, если участок отвечает признаку неделимости, возможна его передача только в общую собственность лиц, обладающих правом собственности на здание, расположенное на участке, и только при условии их совместного волеизъявления, что обусловлено спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается.

В свою очередь, в случае, если земельный участок не обладает указанным признаком, участник общей собственности на здание, расположенное на земельном участке, может реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность независимо от волеизъявления других участников путем приватизации части земельного участка, соразмерной его доле в праве собственности, как самостоятельного объекта недвижимости.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно п. 1 которой предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Спорный земельный участок находится в территориальной зоне Т1Ж2-2 - зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Исходя из приведенных выше норм законодательства Российской Федерации, определяющих порядок раздела, выдела или объединения земельных участков, следует признать, что земельный участок площадью 1 519+/-14 кв.м, является неделимым земельным участком, так как при его разделе невозможно образование самостоятельных земельных участков, площадь которых отвечала бы требованиям Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, земельный участок, в отношении которого ФИО1 заявлено требование о передаче прав собственности является неделимым объектом гражданских и земельных отношений.

Поскольку ФИО7, ФИО8 волеизъявление на заключение договора купли-продажи не выразили, оформление документов на передачу спорного земельного участка в общую долевую собственность на основании волеизъявления только ФИО1 противоречит действующему законодательству. При таких обстоятельствах оснований для обязания Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор купли-продажи доли земельного участка не имеется.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить договор купли-продажи доли земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                                                                                 Богданова Н.Л.

Дата принятия решения суда

в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГг.