Решение по делу № 2-250/2023 (2-5235/2022;) от 08.08.2022

Дело № 2-250/2023

Решение

Именем Российской Федерации

11 января 2023 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Волкове И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Устаевой Галины Геннадьевны к Смирнову Сергею Александровичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов,

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просит расторгнуть договор аренды недвижимости с правом выкупа от 24.06.2021, заключенный со Смирновым С.А., взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 24.08.2021 по сентябрь 2022 года в сумме 2546752,68 руб., неустойку за период с 11.07.2021 по 23.09.2022 в сумме 1 000768,04 руб., произведя ее расчет на день вынесения решения, исходя из 0,2% от суммы основного долга за каждый день просрочки, и далее по день фактического исполнения обязательства, а также взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 22 299 руб. В обоснование иска указано, что по данному договору, заключенному на срок по 23.06.2026, ответчику было передано недвижимое имущество выкупной стоимостью 17000000 руб., с арендной платой в период с 23.06.2021 по 23.08.2021 – в сумме 10000 руб. в месяц, за период с 24.08.2021 по 23.06.2026 – 200000 руб. в месяц, подлежащей внесению не позднее 10 числа текущего месяца. Ответчиком неоднократно допускалась просрочка внесения арендной платы, в связи с чем, истец 09.12.2021 направил ответчику уведомление о расторжения договора аренды и погашении задолженности, однако добровольно требования истца арендатор не удовлетворил (л.д. 6-8, 53-54 т. 1).

Представитель истца Костиков К.Г. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, явившись в судебное заседание, возражал против удовлетворения иска, указав, что принятое имущество по назначению он использовать не смог, поскольку не хватало электрической мощности, при обращении за ее увеличением к гарантирующему поставщику, ему было отказано, поскольку договор заключен с правопредшественником истца, имуществом он фактически не пользуется.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно статье 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. При этом, в соответствии со статьей 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статьями 1102, 1104 и 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Судом установлено, что 24.06.2021 между индивидуальным предпринимателем Устаевой Г.Г. и Смирновым С.А. заключен договор аренды с правом выкупа, по которому ответчику было передано следующее имущество:

- земельный участок площадью 2865 кв.м с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для складского хозяйства, по адресу: Ленинградская область, Гатчинский № с расположенными на нем объектами недвижимости – нежилым зданием (магазин), площадью 304,9 кв.м, кадастровый №, и нежилым зданием (мастерская), площадью 97,6 кв.м, кадастровый номер №

- земельный участок площадью 1685 кв.м с кадастровым номером *** категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса придорожной торговли, по адресу: Ленинградская область, Гатчинский № с расположенными на нем объектами недвижимости – нежилым административным зданием, площадью 259,3 кв.м, кадастровый номер №, нежилым зданием (кафе), площадью 75,8 кв.м, кадастровый номер №; нежилым зданием (магазин), площадью 616,0 кв.м, кадастровый номер №, и нежилым зданием (котельная), площадью 30,0 кв.м, кадастровый номер № (л.д. 14-29 т. 1).

Выкупная цена имущества составляет 17000000 руб. (пункт 4.2 договора).

По условиям пункта 3.1 договора, арендная плата в период с 23.06.2021 по 23.08.2021 составляет в сумме 10000 руб. в месяц, подлежит внесению не позднее 3 ней с даты подписания настоящего договора; за период с 24.08.2021 по 23.06.2026 арендная плата составляет 200000 руб. в месяц, подлежит внесению не позднее 10 числа текущего месяца.

За нарушение арендатором указанных сроков начисляются пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

Указанное имущество принадлежит истцу на праве собственности, которое зарегистрировано 15.06.2021, договор аренды и обременение в виде аренды в пользу Смирнова С.А. зарегистрированы в ЕГРН 06.07.2021, имущество ответчику передано по акту приема-передачи (л.д. 30-31, 62-101 т. 1).

Из представленного истцом акта сверки расчетов по договору аренды, а также расчета задолженности, которые не оспорены ответчиком, следует, что по договору ответчиком было внесено 30000 руб., задолженность по арендной плате за период с 24.08.2021 по сентябрь 2022 года составляет 2546752,68 руб., истцом также начислены пени за период с 11.07.2021 по 23.09.2022 в сумме 1000768,04 руб., в соответствии с процентной ставкой в размере 0,2%, предусмотренной договором (л.д. 56-57 т. 1), расчет судом проверен, признается правильным.

09.12.2021 истец направила ответчику претензию о погашении задолженности, а 30.12.2021, в связи с отказом в добровольном погашении задолженности, истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора и возвращении ей арендованного имущества (л.д. 32-35 т. 1).

Доводы ответчика о том, что принятое имущество по назначению он использовать не смог, поскольку не хватало электрической мощности, а при обращении за ее увеличением к гарантирующему поставщику, ему было отказано, поскольку договор заключен с правопредшественником истца, не свидетельствуют о наличии причин, по которым ответчик может быть освобожден от уплаты задолженности по договору аренды, поскольку, как следует из акта приема-передачи имущества к договору аренды, при заключении договора арендатор не имел претензий к арендодателю по объектам недвижимости, доказательства последующего обращения ответчика к истцу с претензиями относительно невозможности использования арендованного имущества по назначению ответчиком не представлены.

Суд полагает, что нарушение ответчиком обязательств по договору аренды, выразившееся в одностороннем отказе от исполнения обязательства по внесению арендной платы существенно нарушает интересы арендодателя, а потому, договор аренды подлежит расторжению. Требования о взыскании оплаты по договору аренды также законны и обоснованны, поскольку ответчик не оспорил факт нарушения им обязательств по ежемесячному внесению арендной платы, возражений относительно расчета суммы долга и неустойки не представил.

Ответчик указал, что спорным имуществом не пользуется, представитель истца данные доводы не опроверг и акт обследования имущества, подтверждающий фактическое использование (не использование) ответчиком имущества не предоставил, в связи с чем, суд полагает, что неустойка подлежит начислению до даты разрешения настоящего спора.

Расчет пени произведен истцом правильно, возражений относительно расчета ответчиком не представлено, в связи с чем, указанная истцом сумма пени признается судом обоснованной.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая отсутствие сведений о каких-либо значительных последствиях для истца вследствие несвоевременной оплаты денежных средств по договору, суд приходит к выводу о несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства.

Суд, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой наступивших для истца последствий, полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 400000 руб., полагая данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательства.

С учетом положений статьи 98 ГПК РФ, поскольку иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина без учета снижения неустойки, в сумме 22 299 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

расторгнуть договор аренды недвижимости с правом выкупа от 24.06.2021, заключенный между индивидуальным предпринимателем Устаевой Галиной Геннадьевной и Смирновым Сергеем Александровичем.

Взыскать со Смирнова Сергея Александровича в пользу индивидуального предпринимателя Устаевой Галины Геннадьевны задолженность по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 24.06.2021 за период с 24.08.2021 по сентябрь 2022 года в сумме 2546752,68 руб., неустойку за период с 11.07.2021 по 11.01.2023 в сумме 400 000 руб., государственную пошлину в сумме 22 299 руб., а всего 2969051,68 руб., в остальной части иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 17.01.2023