Решение по делу № 33-2101/2018 от null

Судья Миронова Е.А. Дело № 33-2101/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 марта 2018 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Старовойт Р.К.

судей Бичуковой И.Б., Наконечной Е.В.

при секретаре Я.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Ю.Ю. к П.Т.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе П.Т.В. на решение Первореченского районного суду г. Владивостока от 4 декабря 2017 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Бичуковой И.Б., объяснения представителя П.Т.В. – Ц.Н.В.., возражения представителя К.Ю.Ю. – Ш.О.А. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

К.Ю.Ю. обратилась в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указала на то, что 29.10.2015 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи 1/2 доли двух комнат в четырехкомнатной квартире общей площадью 26,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> Собственником данного жилого помещения являлась ответчик. Перед заключением указанного договора ею была осмотрена комната, состоящая также из прихожей и санузла. Она неоднократно задавала ответчику вопросы о законности перепланировки, на что ответчик заверила ее, что перепланировка произведена законно, документы на оформление переданы в БТИ. 29.10.2015 при подписании договора купли-продажи она заметила, что вместо фактической стоимости жилого помещения – 1400000 рублей, указана сумма в размере 1000000 рублей. Ей объяснили, что это опечатка и в расписке будет указана сумма 1400000 рублей. Договор купли-продажи был подписан, однако регистрация сделки произведена лишь 25.03.2016 по причине ее приостановления. Позднее ей стало известно, что в Первореченским суде г. Владивостока рассматривается гражданское дело по иску собственника нижерасположенной квартиры к администрации г. Владивостока, связанное с проведением незаконной перепланировки, о чем ответчику было известно. Никаких разрешений на перепланировку квартиры <адрес> получено не было. О том, что перепланировка в указанной квартире произведена незаконно ей стало известно в августе 2016 года. Ответчик знала о наличии судебного спора о незаконной перепланировке до момента подписания спорного договора купли-продажи, однако данный факт скрыла. Таким образом, указанная сделка была заключена под влиянием обмана. При приведении комнаты в первоначальное состояние она лишается необходимых удобств: туалета и душевой кабины. Уточнив исковые требования, просила признать указанный договор купли-продажи недействительным в части стоимости в размере 1000000 рублей, признав фактическую цену договора в размере 1400000 рублей, признать недействительным данный договор, применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, взыскав с П.Т.В. в ее пользу 1400000 рублей, прекратив ее право собственности с признанием права собственности П.Т.В. на 1/2 доли двух комнат в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>. Также просила взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 7500 рублей.

В судебном заседании представители истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали. Пояснили, что ответчик скрыла тот факт, что имеется судебный спор в отношении жилого помещения именно в части законности выполненной перепланировки и переустройства. П.Т.В. была уведомлена о необходимости предоставить доступ, однако на данные уведомления умышлено не отреагировала, чтобы продать жилое помещение любым способом. При заключении сделки ответчик не отрицала самовольность проведенной перепланировки, но убеждала истца в том, что все необходимые документы оформлены. Также сообщили о том, что у истца отсутствовало намерение оформлять сделку в марте 2016 года, что подтверждается подписанием и подачей заявления о регистрации договора купли-продажи не К.Ю.Ю.., а иным лицом.

Представитель ответчика с требованиями К.Ю.Ю. не согласился. Указал, что истцом не представлено ни одного письменного доказательства того, что она заблуждалась либо была обманута продавцом. Пояснил, что истец знала, что приобретает не отдельную комнату, а 1/2 доли двух комнат в четырехкомнатной квартире. При продаже комнат ответчик уведомляла истца о том, что согласования на перепланировку получено не было, в связи с чем К.Ю.Ю. попросила скидку в размере 100000 рублей и П.Т.В. такая скидка была сделана. Настаивал на том, что истцу было известно о наличии спора о незаконно произведенной перепланировке.

Решением суда исковые требования и требования о взыскании судебных расходов удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, П.Т.В. подала апелляционную жалобу, содержащую просьбу о его отмене и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование указала на неправильность сделанных судом выводов в части отсутствия у истца осведомленности о технических характеристиках помещения, об осведомленности продавца о наличии на дату заключения договора судебных споров по перепланировке продаваемого жилого помещения. Также сослалась на неправильное применение судом преюдиции и нарушение норм процессуального права при назначении экспертизы, к выводам которой суду следовало отнестись критически.

В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, К.Ю.Ю. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда не подлежит отмене.

Судом первой инстанции установлено, что П.Т.В.. являлась собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на две комнаты в четырехкомнатной квартире <адрес>

29.10.2015 П.Т..В.. заключила договор купли-продажи указанной доли в праве собственности с К.Ю.Ю.. с указанием стоимости объекта продажи в размере 1000000 рублей.

Данный договор прошел государственную регистрацию 26.03.2016 на основании заявления сторон от 04.03.2016.

Согласно расписке от 25.03.2016, за проданную долю в праве общей долевой собственности, в виде комнаты площадью 13,1 кв.м, П.Т.В.. получила от К.Ю.Ю. денежные средства в общей сумме 1400000 рублей.

Вступившим в законную силу решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 13.10.2016 на К..ЮЮ. и С.Е.М.., приобретшего у П.Т.В.. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на две комнаты в этой же квартире (в виде другой комнаты) возложена обязанность предоставить специалистам администрации г. Владивостока доступ в приобретенные ими жилые помещения для организации осмотра на предмет наличия, либо отсутствия в нем самовольных перепланировок и (или) переустройства.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, сделка, заключенная между П.Т.В. и С.Е.М.., признана недействительной, стороны приведены в первоначальное положение.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец сослалась на то, что заключила сделку по приобретению комнаты под влиянием обмана, поверив заверению ответчика о том, что проведенные самовольные работы по ее переустройству и перепланировке согласованы.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции проанализировал установленные обстоятельства и оценил представленные в материалы дела доказательства.

Приняв во внимание установленные указанными судебными постановлениями обстоятельства, свидетельствующие о наличии у П.Т.В. с 21.10.2015 сведений о проведении проверки по факту законности ею перепланировки в принадлежащих ей на праве общей долевой собственности жилых помещениях, суд пришел к выводу о том, что П.Т.В.., достоверно зная о наличии судебных споров, касающихся законности произведенных работ по перепланировке и переустройстве, скрыла данный факт от покупателя.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, суд признал оспариваемую сделку заключенной под влиянием обмана, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Судебная коллегия считает данные выводы правильными.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу п. 1 ст. 432 ГК существенным условием договора является его предмет.

В оспариваемом договоре предметом сделки являлось жилое помещение, которое на основании ч. 2 ст. 15 ЖК РФ должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Несмотря на то, что не все индивидуальные признаки жилого помещения относятся к тем данным, которые в силу ст. 554 ГК РФ должны в обязательном порядке указываться в договоре продажи недвижимости, предъявляемые законом требования к жилому помещению возлагают на продавца такой недвижимости обязанность доводить до сведения покупателя всю информацию по характеризующим жилое помещение индивидуальным признакам.

Так как квартира, в отличие от комнаты, состоит не только из комнаты (комнат), но и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, наличие санузла в приобретаемой К.Ю.Ю. доле в праве на жилое помещение указывает на такой индивидуальный признак предмета договора, как обособленность помещения.

Такая характеристика помещения существенно влияет на его функциональность, в связи с чем К.Ю.Ю. при его приобретении была вправе рассчитывать на пользование им в качестве жилого помещения, соответствующего однокомнатной квартире.

Следовательно, информация, относящаяся к законности работ, результатами которых явилось образование структурно обособленного помещения, относилась к тем обстоятельствам, о которых П.Т.В. должна была представить покупателю достоверные сведения.

С учетом того, что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на дату заключения сделки, не содержат положений, обязывающих стороны предоставлять на регистрацию права (перехода права) собственности в отношении жилых помещений технические паспорта, получить интересующую информацию о технической характеристике предмета договора К.Ю.Ю.., кроме как из сведений самого продавца, возможности не имела.

Доказательств, которые бы могли достоверно подтвердить осведомленность покупателя об отсутствии необходимых согласований произведенного переустройства, ответчиком не представлено.

Намеренное умолчание П.Т.В. о том, что на момент заключения сделки, произведенные ею работы по переустройству жилого помещения, не получили согласования в установленном законом порядке, свидетельствует об обмане покупателя.

Таким образом, вывод суда о совершении оспариваемой сделки под влиянием обмана, признается судебной коллегией правильным.

Принимая во внимание то, что приведение приобретенного истцом жилого помещения в первоначальное состояние повлечет утрату им структурной обособленности, влияющей на его функциональность, удовлетворение судом заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи недействительной сделкой правомерно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что К.Ю.Ю. знала о приобретении ею не самостоятельного объекта, а доли в нем, не опровергает факта сокрытия П.Т.В. обстоятельств, влияющих на характеристику жилого помещения.

Ссылка на неосведомленность ответчика на дату заключения договора о судебных спорах, касающихся незаконной перепланировки, не влияет на обоснованность постановленного судом решения, так как значимым для установления обмана при совершении сделки является сам факт сокрытия продавцом отсутствия согласования произведенного переустройства.

При таких обстоятельствах, изложенные в апелляционной жалобе доводы, не влияют на законность оспариваемого решения и не влекут его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░