Решение по делу № 33-4843/2023 от 27.01.2023

Судья: Фоменкова О.А.                     Дело № 33-4843/2023

50RS0013-01-2022-000253-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область            6 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Першиной С.В.,

судей Колесниковой Т.Н., Федорчук Е.В.,

при помощнике судьи Романове Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО6, ФИО8 на решение Звенигородского городского суда Московской области от 31 октября 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО13 к ФИО8, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности, понуждении к передаче объекта, взыскании неустойки в случае неисполнения решения суда, признании недействительным договора залога и прекращении обременения в виде залога, возмещении судебных расходов,

по встречному иску ФИО8 ФИО7 ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Колесниковой Т. Н.,

объяснения представителя ФИО8 по доверенности ФИО1, представителя ФИО8 по ордеру адвокат ФИО2, представителя ФИО6 по доверенности ФИО9, представителя ФИО7 Е.А. по доверенности ФИО3

установила:

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. обратилась в суд с иском к ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 197,8 кв.м., понуждении ответчика к передаче квартиры в течение 3 календарных дней с момента вступления в силу решения суда, также заявила о взыскании судебной неустойки за просрочку исполнения решения суда в размере 2 863 руб. за каждый день просрочки. Требования истец мотивировала тем, что <данные изъяты> с ответчиком в лице продавца в простой письменной форме заключен и исполнен в части оплаты цены договор купли-продажи жилого помещения, для государственной регистрации перехода права на объект пакет документов <данные изъяты> сдан через Отделение «Звени<данные изъяты> городского округа МКУ ФМЦ», <данные изъяты> ФИО7, как покупатель по сделке получила Уведомление Росреестра о приостановке государственной регистрации прав, с причиной поступления заявления о возврате документов без осуществления государственной регистрации; <данные изъяты> ФИО8 в лице продавца по сделке подала заявление о возобновлении действий по регистрации; <данные изъяты> вновь было получено уведомление Росреестра о приостановлении действий по регистрации по аналогичной причине, а <данные изъяты> от Росреестра получено Уведомление об отказе в государственной регистрации. Полагая, что в результате таких действий со стороны ответчика в лице продавца имеется уклонение от перехода прав на имущество, утверждая, что со своей стороны, как покупатель, все условия договора выполнил, истец заявил о применении к спорным правоотношениям п. 3 ст. 551 ГК РФ, соединив также требования о передаче имущества, поскольку таковая по условиям договора должна была состояться после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу (т. 1 л.д. 6-9).

Определением от <данные изъяты> исковое заявление принято к производству суда, третьим лицом к участию в деле привлечен ФИО6, как лицо, в пользу которого на объект недвижимости, зарегистрировано обременение (ипотека).

Одновременно при принятии определением от <данные изъяты> разрешено и удовлетворено заявление ФИО7 Е.А. об обеспечении иска путем наложения запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении спорного объекта.

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требованием к ФИО8 и к ФИО6 о признании договора залога недействительной сделкой и применении последствий недействительной сделки путем прекращения залога, полагая, что договор залога является мнимой сделкой, в момент приобретения квартиры и подачи документов на государственную регистрации. Также представитель истца – по доверенности ФИО3 указывала, что в ЕГРН как на момент подготовке к сделке, так и позднее, в момент ее совершения, подачи документов Росреестр, отсутствовали сведения об обременениях имущества в пользу третьих лиц, сам продавец, подписав договор <данные изъяты>, заявил об отсутствии каких-либо притязаний на имущество со стороны третьих лиц, договор залога был зарегистрирован только <данные изъяты>, а совершаемые ответчиком, как стороной по договору, заявления об отзыве документов с регистрации, способствовали в дальнейшем регистрации залога как обеспечения по договору займа, о наличии которого ФИО8 не осведомляла истца. В указанной связи сторона ссылалась, что ФИО7 и ФИО8 находились в длительных дружеских отношениях, семья ФИО7 с марта 2021 года проживала в этой квартире с личного одобрения ФИО8, последующие действия сторон (получение выписки из домовой книги, собственноручное подписание договора и расписки в получении денежных средств, подача документов на регистрацию) свидетельствовали о намерениях продавца произвести отчуждение имущества, о получении займа под залог квартиры в пользу сторонних лиц ФИО8 не сообщала (т. 1 л.д. 198-203).

<данные изъяты> к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО8 к ФИО7 С.А. о признании договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, притворной сделкой (т.1 л.д. 148-150), в обоснование таких требований представитель ФИО8 - по доверенности ФИО4 просила суд применить положения ст. 170 ГК РФ, полагая, что фактически заключенная сделка прикрывала иную волю и достижение иных последствий. В указанной связи ФИО8 поясняла, что по договору от <данные изъяты> с ИП ФИО5 взяла у последнего займ в сумме 9 700 000 руб., в целях погашения ранее существующей (присужденной) задолженности в пользу кредитной организации (АКБ «Держава»); далее, не имея финансовой возможности исполнять обязательства перед ИП ФИО5, ФИО8 была вынуждена взять займ у ФИО6, договор займа от <данные изъяты> оформлен нотариально, сроком возврата денежных средств <данные изъяты>, также в простой письменной форме в тот же день с займодавцем был заключен договора залога спорной квартиры. ФИО8 полагает, что в таком случае оспариваемый договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный с ФИО7, прикрывает фактически договор залога в пользу ИП ФИО5, поскольку ФИО7 Е.А. имеет трудовую подчиненность по отношению матери ИП ФИО5, и последняя стала таким образом требовать исполнения обязательств перед сыном, не выплачивая ФИО7 заработную плату. А поскольку ФИО7 и ФИО8 связывали длительные дружеские отношения, последняя согласилась на предложение ФИО7 Е.А., подписав договор купли-продажи, который, по утверждениям ФИО8, является безденежным и заключался формально, для обеспечения обязательств самой ФИО8 перед ИП ФИО5. Сама ФИО8 в ходе судебного разбирательства не отрицала собственноручное подписание договора купли-продажи от <данные изъяты>, расписки в получении денежных средств к нему, а также написании в день сдачи документов на регистрацию – <данные изъяты> второй, полностью рукописной расписки, о получении суммы по договору купли-продажи.

<данные изъяты> к производству суда для совместного рассмотрения с требованиями по сделке купли-продажи ее сторон также принято исковое заявление ФИО6, который заявил о признании договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным, утверждая, что сделка в таком случае нарушает его права, установленные договором залога, заключенного с ФИО8 <данные изъяты>, является оспоримой, применение последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, восстановит его законный интерес, поскольку на отчуждение заложенного имущества он, как залогодержатель, своего согласия не давал и ФИО8 имеет перед ним неисполненные обязательства по договору займа от <данные изъяты>, по которому получила денежные средства в сумме 9 500 000 руб. (т. 1 л.д. 227-229).

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Инспекция Федеральной налоговой службы России №33, о разбирательстве дела уведомлены в порядке, предусмотренном ч. 21 ст. 113 ГПК РФ.

О разбирательстве дела с учетом категории спора также проинформированы МРУ Росфинмониторинга по ЦФО, Одинцовская городская прокуратура.

<данные изъяты> ФИО7 Е.А. уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив требование к ФИО8 и к ФИО6 о прекращении залога по основаниям пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, утверждая, что возмездность совершенной сделки подтверждена собственноручными расписками продавца в лице ФИО8, последняя не сообщила о наличии обязательств в пользу третьих лиц, которые могли бы повлиять на объем прав ФИО7 Е.А., а последняя не могла знать и не знала о наличии заключенного между ФИО8 и ФИО6 договора залога, сам ФИО6, заключив договор залога <данные изъяты>, не проявил должную осмотрительность, документы на регистрацию обременения прав ФИО8 на квартиру были поданы по истечении более чем 240 дней, получая уведомления о приостановлении действий по регистрации такого договора, сторона бездействовала, на момент подачи документов на регистрацию по договору купли-продажи от <данные изъяты>, записи в ЕГРН об обременениях или притязаниях на имущество отсутствовали (т. 4 л.д. 78-81).

В ходе разбирательства представитель ФИО8 – ФИО4, ФИО8 в исковых требованиях ФИО7 Е.А. просили отказать, на иске о признании договора купли-продажи притворной сделкой настаивали.

Представитель ФИО7 Е.А. – ФИО3 на уточненных заявленных требованиях настаивала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО8 и ФИО6

Представитель ФИО6 – по доверенности ФИО9 на заявленных ФИО6 требованиях настаивала, просила отказать в удовлетворении всех исковых требований ФИО7 Е.А., свою позицию в отношении исковых требований ФИО8 выразила оставлением на усмотрение суда, полагая, что в случае заявления основания недействительности сделки как притворной, применение заявленной ФИО8 схемы обязательств перед сторонними лицами в настоящем деле невозможно. Также пояснила, что ФИО8 перед ФИО6 просрочила исполнение обязательств по договору займа.

Суд первой инстанции решил: уточненное исковое заявление ФИО13 к ФИО8, ФИО6 – удовлетворить частично.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО8, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>, к ФИО13, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>, по заключенному между указанными лицами Договору купли-продажи от <данные изъяты> на объект (квартира) с кадастровым номером 50:49:0010107:1116 по адресу: <данные изъяты>.

Обязать ФИО8 передать ФИО13 жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Прекратить (аннулировать) запись ЕГРН <данные изъяты> от <данные изъяты> об обременении (залоге) прав на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, в пользу ФИО6, <данные изъяты> года рождения, ИНН <данные изъяты>, адрес регистрации: <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений и сведений в отношении прав на объект недвижимого имущества.

В удовлетворении иска ФИО13 к ФИО8 и ФИО6 о признании договора залога недействительной сделкой – отказать.

Исковые требования ФИО8 к ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Иск ФИО6 к ФИО8 и ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры по иску ФИО7 Е.А. – в виде запрета регистрирующему органу проводить любые регистрационные действия в отношении объекта недвижимого с кадастровым номером 50:49:0010107:1116, наложенное во исполнение определения Звенигородского городского суда от <данные изъяты>, запись <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО13 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО13 в счет возмещения судебных расходов 150 руб.

С решением суда не согласились ФИО6, ФИО8, в апелляционных жалобах просили об отмене постановленного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО8 с решением суда первой инстанции не согласились. Просили судебную коллегию решение суда первой инстанции отменить, их апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФИО6 с решением суда первой инстанции не согласился в полном объеме. Просил судебную коллегию решение суда первой инстанции отменить, их апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФИО7 Е.А. с решением суда согласился. Просил оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, при этом руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основания для отмены решения суда предусмотрены ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.

Судом первой инстанции установлено, что между ФИО7 Е.А. и ФИО8 в простой письменной форме заключен Договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, в соответствии с которым ФИО8 продала ФИО7 Е.А. квартиру с кадастровым номером 50:49:0010107:1116 по адресу: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 24-27).

В соответствии с пунктом 4 Договора, квартира оценивается и продается по соглашению сторон за 11 000 000 руб., которые покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора. Расчеты производятся путем передачи наличных денежных средств.

Получение денежных средств продавцом от покупателя подтверждается передаточным актом, платежным поручением и/или в соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ, распиской продавца в простой письменной форме на полную стоимость квартиры (пункт 5).

Пунктами 6 и 8 продавец гарантировал, что не заключает договор на крайне невыгодных для себя или вследствие стечения тяжелых обстоятельств, квартира не отчуждена, в споре и под запретом (арестом) не состоит, предметом долга не является, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками.

В соответствии с пунктом 10 продавец обязался передать квартиру в пользование покупателю по передаточному акту в течение 3 календарных дней после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Проанализировав условия договора, с учетом их толкования применительно общих положений о сделках, договора купли-продажи, ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условия договора не имеют двусмысленных суждений, соответствуют обычаям гражданско-правового оборота и не противоречат действующему законодательству в части его исполнения, регистрации перехода прав, договор заключен в простой письменной форме, его личное подписание в день оформления ни одна из сторон не отрицала, а поэтому договор следует признать заключенным на заявленных в нем условиях.

Согласно пункту 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Выбор способа нарушенного права принадлежит истцу и таковой должен соответствовать характеру нарушенного права.

В обоснование иска ФИО7 Е.А. указала, что подписав договор купли-продажи от <данные изъяты> и исполнив его со своей стороны в части оплаты, стороны договора договорились подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности совместно лично после новогодних каникул, <данные изъяты> ФИО7 Е.А. и ФИО8 лично подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности, однако до момента государственной регистрации перехода права собственности ФИО8 в одностороннем порядке отказывается от регистрации, в результате чего Росреестр сначала приостанавливает регистрацию, а после истечения срока приостановления отказывает в регистрации. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ФИО7 Е.А. с иском в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права на имущество.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем в соответствии с условиями договора.

В настоящем случае договором купли-продажи предусмотрено, что обязанность продавца передать объект возникает после перехода права собственности, а покупателя - оплатить его цену, - исполняется в момент его заключения.

Учитывая настоящие правоотношения сторон, основанные возникшими взаимными обязательствами по возмездной сделке, находящиеся на рассмотрении суда взаимные требования сторон по такой сделке, суд первой инстанции исходил из того, что добросовестность действий сторон предполагается, поскольку таковая влияет на стабильность гражданского оборота в целом и объем прав и обязанностей каждого в частности.

В судебном заседании суда первой инстанции <данные изъяты> ФИО7 Е.А. лично пояснила все обстоятельства заключения сделки, фактической передачи денежных средств. С ее слов, фактический расчет по договору происходил путем передачи наличных денежных средств по адресу спорной квартиры <данные изъяты> непосредственно после подписания Договора купли-продажи.

Источником денежных средств, уплаченных за квартиру, были сбережения матери ФИО7 Е.А. – ФИО7 Г.М. (т. 4 л.д. 4-17) и собственные средства ФИО7 Е.А. (т. 4 л.д. 18-45).

У суда первой инстанции не имелось оснований не доверять пояснениям стороны, подтвержденным соответствующими письменными доказательствами.

ФИО7 Е.А. и ее супруг ФИО14, допрошенный в качестве свидетеля, последовательно и непротиворечиво пояснили, что с марта 2021 года семья ФИО7 Е.А. проживала в квартире по предложению ФИО8, ФИО7 Е.А. знала все особенности приобретаемой квартиры, проживание в квартире удовлетворяет интересам их многодетной семьи.

ФИО7 Е.А. в предварительном судебном заседании представила в материалы дела доказательства подготовки к заключению Договора купли-продажи, осуществленные ФИО8 - нотариально удостоверенное заявление ФИО8 от <данные изъяты> о том, что квартира приобретена не в браке, и на <данные изъяты> она не состояла в зарегистрированном браке (т. 2 л.д. 52), выписка из домовой книги от <данные изъяты>, полученная ФИО8, об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире (т. 2 л.д. 53).

Документом, подтверждающим оплату покупной цены за квартиру - 11 000 000 руб., заявлена расписка, согласно которой ФИО8 получила денежную сумму в размере 11 000 000 руб. от ФИО7 Е.А. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от <данные изъяты> за продажу квартиры по адресу: <данные изъяты>. Расчет произведен полностью, каких-либо материальных претензий к покупателю ФИО7 Е.А. ФИО8 не имеет (т. 1 л.д. 28).

Данная расписка приобщена судом также в подлиннике (т. 4 л.д. 150). ФИО8, как продавец, личное написание такой расписки подтвердила, но сообщила, что оформила ее как вторичную расписку в получении денежных средств, в день подачи документов на регистрацию перехода прав (<данные изъяты>).

Равно ФИО8 не отрицала оформление и первичной расписки к договору, оформленной в день его заключения (<данные изъяты>), также представленной суду в подлиннике от <данные изъяты>, содержание которой идентично, однако она оформлена машинописным способом, но подпись ФИО8 стоит личная (т. 4 л.д. 149).

Материалами дела также подтверждено, что ФИО8 осуществила действия по исполнению Договора купли-продажи, лично подав документы на государственную регистрацию <данные изъяты> (т. 2 л.д. 126, 140-141).

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что в настоящем случае ФИО8 выступала стороной по договору с личным исполнением на всех стадиях (без установления доверенного лица).

ФИО8 лично в судебном заседании <данные изъяты>, настоящем заседании, подтвердила факт подписания договора и расписки и осознание того, какие правовые последствия несет это подписание.

Учитывая, что недоплата либо неоплата цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, таковая свидетельствует о существенности нарушения возмездного договора, при которой договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом покупателю полученной суммы и прекращением переданного права на имущество.

Требований о расторжении договора купли-продажи со стороны ФИО8 не заявлено.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

ФИО8 заявила о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Мотивируя свои исковые требования о притворности заключенной с ФИО7 Е.А. сделки, ФИО8, утверждала, что спорный договор купли-продажи прикрывает договор залога в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО5 по Договору займа от <данные изъяты>, заключенному между ФИО8 и ИП ФИО5

Как разъяснено в руководящих разъяснениях п. 87

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В указанной связи ФИО8 утверждала, что денежные средства в оплату за квартиру от ФИО7 Е.А. не получала, все действия по сделке купли-продажи и подписание Договора купли-продажи, Расписки делала лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Анализ правоотношений сторон, их действия, предшествующие заключению сделки, в частности, получение выписки из домовой книги, ссылка на которую от <данные изъяты> имеется в пункте 9 Договора, оформление ФИО8 нотариального заявления, удостоверенного также <данные изъяты>, о семейном положении (т. 2 л.д. 152), равно и последующие действия, личная подача документов на регистрацию <данные изъяты>, что подтверждается расписками Отделения «Звенигород» МКУ МФЦ <данные изъяты>» (т. 2 л.д. 126, 127), по мнению суда, свидетельствуют об истинной воле сторон, направленной на реализацию прав по сделке, достижением правовых последствий которых является переход права собственности на квартиру.

Данные обстоятельства подтверждены документально в копии реестрового дела (т. 2 л.д. 126-127, 136-137, 140-141).

Оснований для применения по заявлению представителя ФИО8 положений ст. 10 ГК РФ и признании сделки недействительной по п. 2 ст. 168 ГК РФ не усматривает, поскольку допустимых доказательств, с очевидностью свидетельствующих о нарушении запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, суду не представлено, в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Тот факт, что <данные изъяты> ФИО8 в одностороннем порядке отзывает документы с регистрации (т. 2 л.д. 134-135), в результате чего Росреестр сначала приостанавливает регистрацию (т. 2 л.д. 130-131), а после истечения срока приостановки отказывает в регистрации <данные изъяты> (т. 2 л.д. 128), не свидетельствует о неисполнении договора другой стороной.

Никаких требований к ФИО7 Е.А. до возбуждения настоящего дела судом не предъявлялось (сторона на такие обстоятельства в судебном разбирательстве не ссылалась).

Из материалов дела и объяснений ФИО7 Е.А. и ФИО8 суд первой инстанции не усматрел намерения другой стороны - ФИО7 Е.А., совершить притворную сделку и прикрыть иною волю, отличную от непосредственно заключенного договора купли-продажи квартиры.

Правоотношения из договора займа между ФИО8 и ИП ФИО5 не имеют отношения к предмету по настоящему спору.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В указанной связи представленные представителей ФИО8 – ФИО4 документы, которыми обоснованы требования и возражения по иску (т.2 л.д. 186-253), не имеют значения для рассмотрения и разрешения дела и не принимаются судом по правилам ст. 59 ГПК РФ.

По этой же причине суд первой инстанции отказал ФИО7 Е.А. в ходатайстве о привлечении в качестве ответчика в настоящее дело ИП ФИО5

С учетом изложенного, учитывая квалификацию спорных правоотношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовых оснований к признанию Договора купли-продажи от <данные изъяты> притворной сделкой, не имеется, равно не имеется оснований для применения по инициативе суда положений ст.ст. 10, 168 ГК РФ, поскольку договор между сторонами заключен, его реальное исполнение нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Разрешая иск ФИО6 к ФИО8 и ФИО7 Е.А. о признании Договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Исковые требования ФИО10 мотивирует отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, то есть нарушение правила, предусмотренного ст. 37 Федерального закона от <данные изъяты> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимостью применения ст. 39 указанного Закона.

Рассмотрев данный довод, суд не нашел оснований для его применения в виду следующего.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции бесспорно установлено и подтверждено поступившими материалами реестрового дела, что по состоянию на дату заключения Договора купли-продажи - <данные изъяты>, дату подачи документов на регистрацию – <данные изъяты>, обременений прав на квартиру в пользу ФИО6 либо иного лица зарегистрировано не было.

В соответствии со статьей 39 Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Следуя законодательному регулированию правил возникновения залога, следует признать, что на дату заключения оспариваемой сделки, подачи документов на регистрацию, ФИО6 не обладал правами залогодержателя и не может воспользоваться правовой защитой по ст. 39 Закона об ипотеке.

Тот факт, что обеспечение обязательств ФИО8 перед ФИО6 по договору займа от <данные изъяты>, удостоверенному нотариально, с условием возврата суммы займа – 9 500 000 руб. в срок до <данные изъяты> и начислением процентов 2,8 % в месяц за пользование займом, а в случае нарушения сроков возврата основной суммы долга и процентов – 5,5 % в месяц (т. 1 л.д. 235-238), гарантировано договором залога, заключенном между этими сторонами в простой письменной форме <данные изъяты> (т. 1 л.д. 230-234), по мнению суда первой инстанции, не умаляет право ФИО7 Е.А. на судебную защиту избранным способом.

До заключения Договора ФИО7 Е.А. запросила выписку из ЕГРН от <данные изъяты> (т. 1 л.д. 212), в которой отсутствует какая-либо информация о залогах. По состоянию на дату сделки – <данные изъяты> в ЕГРН отсутствовала информация о залоге в пользу ФИО6

После заключения договора купли-продажи (<данные изъяты>) и после подачи в суд иска по настоящему делу (<данные изъяты>) в ЕГРН <данные изъяты> был зарегистрирован залог в пользу ФИО6 по Договору залога от <данные изъяты> (т. 1 л.д. 14).

ФИО6 представил на обозрение суда оригинал Договора залога от <данные изъяты>, Договор займа от <данные изъяты> (сумма займа 9 500 000 руб.). ФИО6 и ФИО8 пояснили, что для целей осуществления государственной регистрации Договора залога они выдали доверенность на представителей, дальнейшие действия по регистрации осуществлял кто-то из уполномоченных ими представителей.

Из документов, предоставленных Росреестром по судебному запросу, установлено, что Договор залога от <данные изъяты> подавался на государственную регистрацию ипотеки дважды.

В первый раз, - подача была осуществлена <данные изъяты> (т. 3 л.д. 27-34) представителем сторон договора ФИО11, Росреестр приостановил регистрацию с <данные изъяты> по <данные изъяты> (т. 3 л.д. 12-13), далее <данные изъяты> представитель сторон ФИО11 от имени обеих сторон подает заявления о прекращении регистрации ипотеки (т. 3 л.д. 6-11).

Далее происходит вторая подача на регистрацию – <данные изъяты> представителем сторон ФИО11 (т. 2 л.д. 114, 118-123).

Таким образом, достоверно подтверждается материалами реестрового дела, поступившими по запросу суда, что договор залога от <данные изъяты> предъявлялся доверенными лицами ФИО8 и ФИО6 на регистрацию <данные изъяты> (по доверенности от <данные изъяты> сроком действия шесть месяцев), эти же лица действовали по доверенности от имени ФИО8, выступающей залогодателем и от имени залогодержателя ФИО12 (по договору залога от <данные изъяты>, запись о залоге от <данные изъяты> была погашена <данные изъяты>) (т. 3 л.д. 105-192).

<данные изъяты> осуществление государственной регистрации прав (обременения) прекращено, на основании поступившего заявления представителя ФИО6 и ФИО8 – ФИО11 от <данные изъяты> о прекращении осуществления государственной регистрации прав (обременения) (т. 3 л.д. 6-11).

Запись об обременении прав на квартиру в ЕГРН внесена <данные изъяты>, сроком действия с <данные изъяты> (т. 1 л.д. 13-15).

Таким образом, на дату заключения договора между ФИО8 и ФИО7 Е.А. обременений прав на имущество, равно как на дату подачи документов на регистрацию, а также на дату обращения с иском в суд (<данные изъяты>), обременений прав в пользу ФИО6 не имелось.

<данные изъяты> регистрирующий орган вносит запись о регистрации ипотеки.

Суд первой инстанции неоднократно разъяснял ФИО6 о необходимости доказать свое добросовестное поведение в регистрации Договора залога, в осуществлении действий по регистрации, обосновании причин отказа от регистрации от <данные изъяты>, а также предоставить документы, свидетельствующие о приостановках в регистрации и их устранении, которые происходили в интервале между <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Таковые ФИО6 в суд не предоставил.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поведение ФИО6 являлось недобросовестным, поскольку существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности.

Согласно п.7 Договора займа, заключенного между ФИО8 и ФИО6, заемщик уплачивает проценты по займу ежемесячно, первая оплата <данные изъяты> в размере 266 000 руб.

Ни ФИО6, ни ФИО8 не представили в суд доказательств погашения каких-либо сумм основного долга, процентов или неустойки по Договору займа.

Таким образом, начиная с <данные изъяты>, возникла просрочка ФИО8 по исполнению обязательств из Договора займа.

Представитель ФИО6 пояснила суду первой инстанции, что причиной такого поведения явилось право стороны отказаться от регистрации, и о том, что была повторная подача Договора залога на регистрацию ФИО6 узнал из материалов настоящего дела, предоставленных Росреестром.

Согласно ст. 16 Федерального закона от <данные изъяты> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки осуществляется в течение 5 рабочих дней.

В Описи документов, поданных на регистрацию <данные изъяты>, указана дата выдачи зарегистрированных документов <данные изъяты> (т. 2 л.д. 122).

ФИО6 не предоставил в суд первой инстанции документов, подтверждающих его активные действия, направленные на государственную регистрацию ипотеки после того, как наступило <данные изъяты>, и ипотека не была зарегистрирована.

Также суд обоснованно принял во внимание тот факт, что срок возврата основного долга по займу наступил <данные изъяты>.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Доказательств того, что ФИО7 Е.А. при заключении сделки была осведомлена о наличии обременений, притязаний на имущество, не представлено. При должной осмотрительности сторона проверила возможность заключения сделки, что нашло свое подтверждение в ходе выступления представителя стороны, представлении письменных документов, в частности, полученных выписок ЕГРН в даты, сопредельные с датой заключения договора.

Таким образом, суд первой инстанции установил, что ФИО7 Е.А. приобрела квартиру возмездно, не знала и не должна была знать о том, что имущество является предметом залога на дату его приобретения (<данные изъяты>).

Доказательств обратно суду не представлено.

Поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо свидетельства того, что заключенный договор купли-продажи и поведение сторон при его заключении и исполнении отличались от обычного поведения сторон при купле-продажи квартиры, имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, исковые требования ФИО6 о признании Договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительной сделкой и применении последствий недействительности удовлетворению не подлежат.

Признание в таком случае ФИО7 Е.А. добросовестным приобретателем влечет прекращение обременения прав на имущество в виде ипотеки в пользу ФИО6 на основании решения суда.

Правовых оснований для удовлетворения требований ФИО7 Е.А. к ФИО6 и ФИО8 о признании такого договора залога недействительным не имеется, поскольку ее субъективный интерес подлежит защите с применением механизма, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

ФИО7 Е.А. также заявила о понуждении к передаче имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Пунктом 10 стороны предусмотрели, что передача имущества производится по подписываемому передаточному акту в течение 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Отсутствие подписанного акта приема-передачи квартиры соответствует условиям договора, предусматривающим фактическую передачу квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к ФИО7 Е.А.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ и в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Удовлетворяя иск ФИО7 Е.А. о государственной регистрации перехода права на объект, производное требование о передаче жилого помещения в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу является обоснованным и соответствует условиям договора.

Суд первой инстанции также принял во внимание противодействие ФИО8 в регистрации права собственности ФИО7 Е.А. на квартиру, фактическое запрещение ФИО8 доступа ФИО7 Е.А. в жилое помещение, и, поскольку фактическая передача квартиры от ФИО8 к ФИО7 Е.А. не должна зависеть от даты перехода права собственности, так как это будет ограничивать право ФИО7 Е.А. на пользование объектом, по правилам ст. 206 ГПК РФ суд удовлетворяет и просьбу истца об установлении срока для исполнения такой обязанности ответчика - 3 календарных дней с момента вступления с законную силу решения суда.

Вступившим в силу с <данные изъяты> Федеральным законом от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, вступившее в законную силу решение суда.

Поскольку настоящим решением признано право собственности ФИО7 Е.А. на недвижимое имущество, в соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на имущество, прекращении записи об обременении (залоге) прав <данные изъяты> от <данные изъяты> на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> в пользу ФИО6 в связи с прекращением залога в силу закона.

ФИО7 Е.А. также заявила требование о присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения суда о передаче квартиры в размере 2 863 руб. за каждый день просрочки.

Суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (ч. 2 ст. 206 ГПК РФ).

В силу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Поскольку присуждение судебной неустойки является правом (усмотрением) суда, в удовлетворении такой просьбы при принятии решения по существу требований суд находит возможным отказать, не умаляя право истца на обращение с подобным заявлением в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда.

В порядке статьи 144 ГПК РФ суд вынес на обсуждение сторон вопрос об отмене обеспечительных мер по иску, возражений не поступило.

По заявлению ФИО7 Е.А. определением от <данные изъяты> суд наложил обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> осуществления любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты> (квартира по адресу: <данные изъяты>).

<данные изъяты> в ЕГРН внесена запись о принятых обеспечительных мерах вид «Запрещении регистрации» – номер государственной регистрации <данные изъяты> (т. 2 л.д. 108).

Учитывая характер обеспечительных мер, суд первой инстанции пришел к убеждению о том, что их отмена по вступлении решения суда в законную силу будет способствовать скорейшему исполнению судебного акта.

ФИО7 Е.А. понесла судебные издержки в размере 300 руб. на уплату государственной пошлины, подтверждены документально. Издержки подлежат возмещению по правилам ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, в равных долях с ответчиков, требования к которым удовлетворены, то есть по 150 руб. с каждого.

Судебные издержки ФИО8 и ФИО6 при отказе в удовлетворении требований возмещению за счет ФИО7 Е.А. не подлежат.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, иное толкование норм материального права. Все обстоятельства были предметом обсуждения в суде первой инстанции, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционные жалобы не содержат.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Звенигородского городского суда Московской области от 31 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО6, ФИО8 - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи