Решение от 13.05.2024 по делу № 2-2775/2024 от 07.02.2024

УИД 66RS0001-01-2024-001028-96

Дело № 2-2775/2024

Решение изготовлено в окончательной форме 17.05.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.05.2024                                    г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Козловой Ю.Н.

при секретаре Мингалевой В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Юсуповой Лилии Вагизовны к Аносову Олегу Михайловичу, Никитиной Наталье Анатольевне, Банниковой Анне Эдуардовне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли

УСТАНОВИЛ:

Юсупова Л.В. обратилась с иском к Аносову Олегу Михайловичу, Никитиной Наталье Анатольевне, Банниковой Анне Эдуардовне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в квартире, расположенной в 3-комнатной квартире по адресу<адрес>.

В обоснование иска указано, что она является собственником 1/2 доли в указанной квартире, Аносов О.М. продал ? своей доли в ней Никитиной Н.А., Банниковой А.Э., нарушив преимущественное право истца на покупку доли второго собственника.

29.06.2023 Аносов О.М. направил в адрес Юсуповой Л.В. телеграмму, в которой предложил купить принадлежащую ему ? доли в квартире за 1 500 000 руб., ответ на которую, как было указано в телеграмме, истцу необходимо было направить по адресу: <адрес> или по телефону №.

В ответ на данную телеграмму истец направила 27.07.2023 в адрес Аносова О.М. письмо с описью и уведомлением по указанному в телеграмме адресу, где Юсупова Л.В. выразила готовность купить долю в квартире, а также предложено решить вопросы, связанные с погашением задолженности за содержание жилья и коммунальные услуги, по имеющим силу решения мировых соглашениям и другие. Ссылается на то, что не поставить на разрешение Аносову О.М. этих вопросов она не могла, поскольку ей и ее семье неоднократно отключали электроэнергию в связи с наличием существенной задолженности ответчика Аносова О.М. по коммунальным платежам.

Кроме того, такой ответ на телеграмму был направлен Аносову через мессенджер 26.07.2023.

Вместе с тем, полагает, что Аносов О.М. злоупотребляя своими правами, не стал получать письмо на почте, тем самым нарушив срок для приобретения недвижимости, предусмотренный ст.250 ГК РФ.

С учетом изложенного, истец просила суд перевести на Юсупову Л.В. права и обязанности покупателя Никитиной Н.А. на ? доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес> а также права и обязанности покупателя Банниковой А.Э. на ? доли в праве общей долевой собственности в выше указанной квартире.

Истец и ее представитель Бороздина Г.Б. в судебном заседании исковые требования поддержали. Дополнительно пояснили, что согласие на покупку истцом направлено в срок, после получения от Аносова О.М. телеграммы истец активно искала денежные средства, в том числе 1 000 000 руб. взяла в долг у друга, еще 500 000 руб. у бабушки. Указали, что с 2018 года Юсупова Л.В. и Аносов О.М. активно обсуждали вопрос о приобретении истцом ? доли в квартире, но договориться так и не пришлось. Кроме того, полагали нарушившими права истца на преимущественную покупку также фактом продажи доли Аносова О.М. не за 1 500 000 руб., как было указано в телеграмме, а за 1 600 000 руб.

Ответчик Аносов О.М. против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что в течение всего срока владения долей в спорной квартире с 2014 года он пытался решить вопрос с долями любым удобным для истца способом: либо приобретением доли одним собственником у другого, либо совместной продажей и распределением денежных средств, но Юсупова Л.В. отказывалась от вариантов. Начиная с 2020 года он неоднократно направлял в адрес истца предложения о покупке, которые оставались без удовлетворения. Последняя сделка оформлялась нотариально, также с предварительным направлением телеграммы с предложением, в полном соответствии с законом. Кроме того, указал, что с 2014 года после приобретения доли он никогда не проживал в квартире, Юсупова Л.В. единолично пользовалась квартирой, периодически не исполняла условия мировых соглашений о компенсации за пользование недвижимым имуществом.

Ответчик Никитина Н.А. и ее представитель Шитик А.В. (являющийся в том числе представителем Банниковой А.Э.) возражали по доводам иска. Указали, что истец хоть и направила письмо в адрес Аносова О.М., однако не согласилась с предложенной ценой продажи, посчитав ее завышенной и зависимой от наличия коммунальных долгов, снятия арестов.

Ответчик Банникова А.Э. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела усматривается, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Ответчику Аносову О.М. на праве общей долевой собственности принадлежала оставшаяся ? доли в указанной квартире.

По договору купли-продажи от 15.09.2023 Аносов О.М. продал свою ? долю в спорном жилом помещении Никитиной Н.А. и Банниковой А.Э., что следует из копии договора купли-продажи, удостоверенным временно исполняющим обязанности нотариуса <ФИО>17 – Падериной В.А., выписки из ЕГРН.

На момент рассмотрения спора Никитиной Н.А. и Банниковой А.Э. принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение.

В обоснование требований истец ссылается на то, что Аносов О.М. продал ? своей доли в квартире Никитиной Н.А., Банниковой А.Э., нарушив преимущественное право истца на покупку доли второго собственника.

Между тем, из материалов дела и документов, поступивших от нотариуса, усматривается, что 29.06.2023 Аносов О.М. направил в адрес Юсуповой Л.В. телеграмму, в которой предложил купить принадлежащую ему ? доли в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес> по цене 1 500 000 руб. Ответ на телеграмму просил направить по адресу: <адрес> или по телефону №.

Данная телеграмма вручена Юсуповой Л.В. лично 30.06.2023.

28.07.2023 истец направила Аносову О.М. письмо в два адреса: <адрес> (указан в телеграмме) и <адрес> (адрес спорной квартиры), о чем в материалы дела представлены оригиналы возвратных конвертов (вскрыты в судебном заседании), Аносовым О.М. не получены.

В конверте, адресованном Аносову О.М., содержался ответ Юсуповой Л.В. от 27.07.2023 на поступившую телеграмму следующего содержания: «В ответ на направленную телеграмму сообщаю следующее: стоимость продаваемой Вами ? доли в нашей трехкомнатной квартире в размере 1 500 000 руб. является завышенной, поскольку фактическая стоимость доли будет иная, так как Вы не указываете, когда оплатите задолженность по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг, капитального ремонта. Следует отметить, что выплата накопленной Вами задолженности значительно увеличит стоимость продаваемой Вами доли в случае перехода права собственности на покупателя. К тому же одновременно целесообразно решать вопрос о заключенных между нами мировых соглашениях в части оплаты по постановленным судебным актам, а также вопрос о снятии наложенных арестов, потому как решение всех вопросов явится основанием для определения действительной стоимости ? доли, которую я готова приобрести».

Аналогичный ответ был направлен путем фотографирования в мессенджер, привязанный к телефону ответчика Аносова О.М., что сторонами не оспаривалось.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела переписке Юсуповой Л.В. и Аносова О.М. усматривается, что до отправки телеграммы в адрес истца ответчик систематически согласовывал даты и время показа квартиры потенциальным покупателям, в том числе Никитиной Н.А.

22.06.2023 в спорную квартиру приходила оценить объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения Никитина Н.А., с которой у Юсуповой Л.В. состоялся разговор (к материалам дела приобщен диск записи разговора и его расшифровка). Никитина Н.А. сообщила о возможной покупке доли Аносова О.М., о планируемом количестве проживающих. В свою очередь Юсупова Л.В. уведомила, что «будет настаивать на своем первичном праве покупки».

Таким образом, истец Юсупова Л.В. задолго до получения телеграммы была осведомлена о продаже Аносовым О.М. его доли в праве общей долевой собственности Никитиной Н.А. и Банниковой А.Э. (как минимум с 22.06.2023).

Из пояснений, данных ответчиком Аносовым О.М. в ходе судебного разбирательства следует, что состав ответа Юсуповой Л.В. ему был известен из переписки, поэтому посчитав, что ответ о покупке его доли в квартире не дан, получать письма на почту не пошел, поскольку такой ответ не имеет значения в рамках реализации права преимущественной покупки.

Кроме того, согласно той же представленной переписке между Юсуповой Л.В. и Аносовым О.М. следует, что 08.08.2023 ответчик снова предложил истцу выкупить его долю за 1 500 000 руб., на что Юсупова Л.В. предложила привести в порядок документы.

Таким образом, на дату продажи доли в праве общей долевой собственности Юсупова Л.В. была дважды извещена о продаже доли Аносовым О.М. посредством направления телеграммы и телефонных переговоров.

Как пояснила истец в судебном заседании, после получения от Аносова О.М. телеграммы она активно искала денежные средства, в том числе 1 000 000 руб. взяла в долг у друга, еще 500 000 руб. у бабушки.

Вместе с тем, к показаниям свидетеля Бабицкого А.А., допрошенного в судебном заседании 12.04.2024, согласно которым он в конце июля 2024 года по просьбе Юсуповой Л.В. передал истцу денежные средства в размере 1 000 000 руб., о чем была составлена расписка и в дальнейшем уничтожен ввиду ненадобности, суд относится критически, поскольку подробностей того зачем нужны были Юсуповой Л.В. денежные средства, ему не известны, иных доказательств наличия денежных средств и составления расписки не представлено в материалы дела.

Представленный в материалы гражданского дела расходный кассовый ордер от 07.07.2023 также не подтверждает готовность истца выкупить долю Аносова О.М. в спорной квартире, поскольку денежные средства обналичены <ФИО>18 доказательства родства с которой истцом не представлено, сумма отличается от необходимого объема денежных средств для реализации права истца на преимущественную покупку доли в квартире (вместо 1 500 000 руб. указана сумма в размере 561 622,40 руб.)

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Таких доказательств в материалах дела не имеется.

Допрошенный в судебном заседании свидетель <ФИО>12 подтвердил лишь факт долгих отношений (с 2019 года) между Юсуповой Л.В. и Аносовым О.М. по вопросу купли-продажи доли. Указал на то, что истец была готова купить долю Аносова О.М., но все упиралось в наличие большой задолженности по коммунальным платежам.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 15.09.2023 Аносов О.М. продал свою ? долю в спорном жилом помещении Никитиной Н.А. и Банниковой А.Э., что следует из копии договора купли-продажи, удостоверенным временно исполняющим обязанности нотариуса <ФИО>9 – Падериной В.А.

18.09.2023 проведена государственная регистрация перехода права собственности к Никитиной Н.А., Банниковой А.Э. по ? доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение.

Доводы истца о том, что согласие на покупку истцом направлено в срок, после получения от Аносова О.М. телеграммы истец активно искала денежные средства, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом, как установлено судом, истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорной доли в квартире конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей квартиры, не предпринимала.

Юсуповой Л.В. не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчику, подписание проекта договора купли-продажи (предварительного договора), согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовал, а ответчики не явились.

Вместе с тем, истцом, в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли в квартире совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку доли со стороны истца считается утраченным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения доли Аносова О.М. в квартире, тем не менее, в течение месяца никаких действий по приобретению спорной квартиры не предприняла. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения договора купли-продажи, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено.

Довод истца о том, что квартира продана Аносовым Ом, не за 1 500 000 руб., как и предлагалось ей в телеграмме, а за 1 600 000 руб., отклоняется судом, поскольку между сособственниками в досудебном порядке не был заключен ни основной, ни предварительный договор в требуемой законом форме - одного письменного документа, содержащего существенные условия договора, включая цену имущества.

В связи с этим, являясь собственником доли в праве собственности на недвижимое имущество, действуя в своих интересах, в отсутствие соответствующего обязательства продавец был вправе увеличить цену.

Довод Юсуповой Л.В. о том, что Аносов не предоставил нотариусу сведения о том, что она давала свое согласие на реализацию преимущественного права покупки, отклоняется судом, поскольку не имеет правового значения ввиду следующего.

Свой ответ на телеграмму ответчика истец направила в адрес Аносова О.М. 28.07.2023, то есть за 3 дня до истечения срока приобретения доли в квартире.

Из пояснений Аносова О.М. следует, что зная о содержании ответа Юсуповой Л.В. ответчик не явился за письмом на почту и не представил его нотариусу, поскольку содержание письма не свидетельствовало о готовности реализовать свои права истцом.

Такие пояснения Аносова О.М. принимаются судом, поскольку направленный ответ на телеграмму не содержит четкого и однозначного ответа о согласии на приобретение доли Аносова О.М. за 1 500 000 руб., однако в ней указано на завышенный размер стоимости и на возможное ее снижение после разрешения вопросов по оплате долга по коммунальным платежам и урегулирования споров о снятии арестов.

Данные обстоятельства позволяли нотариусу оформить договор купли- продажи доли в праве общей собственности между ответчиками.

Таким образом, предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности был соблюден,

Поскольку истец не воспользовался преимущественным правом покупки, а ответчиком порядок продажи был соблюден, оснований для удовлетворения его иска суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░- ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░