Решение по делу № 3а-10/2020 от 11.04.2019

№ 3а-10/2020                                    г.Рязань

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2020 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – Степаненко И.С.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Италстиль» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Италстиль» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>.

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 392 325 рублей 60 копеек.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца – Горгиладзе С.Н. представила письменные уточнения административных исковых требований, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО6 – 5 459 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, просила в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО6 при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Италстиль» является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 392 325 рублей 60 копеек.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Правовая гарантия» ФИО5

Экспертом ФИО5 проведена первоначальная и дополнительная судебные экспертизы.

Учитывая возражения и замечания представителя административного ответчика относительно экспертных заключений, суд установил наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем первоначальная и дополнительная экспертизы не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость спорного земельного участка.

По ходатайству представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО6

В соответствии с заключением эксперта ФИО6 отчет ООО «Многопрофильный деловой центр» №с15025 от 21.01.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не подтверждает указанную рыночную стоимость (4 287 573 рубля 48 коп.); рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 5 459 000 рублей.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что повторная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО6, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Объектом оценки являлся отчет ООО «Многопрофильный деловой центр» №с15025 от 21.01.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:569, в котором экспертом выявлен ряд недостатков.

В связи с чем, эксперт ФИО6 привел дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:569, расположенного по адресу <адрес>, площадью 4 098 +/-20 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации I-III класса.

При этом, проведя анализ рынка г.Рязани (лист заключения 22-23) эксперт принял решение о замене объектов – аналогов. Эксперт выбрал три аналога (л. 24-26 заключения) – наиболее сопоставимые с объектом оценки: по местоположению (объект оценки и объекты аналоги расположены в промзоне <адрес>), по дате предложения, по предлагаемому использованию – относятся к сегменту «Производственная деятельность».

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО6 применен сравнительный подход.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Данная позиция также отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на размер (площадь объекта оценки – 4 098 кв.м., объекты аналоги – 2000 кв.м., 20 000 кв.м., 5 836 кв.м.); на наличие и состав коммуникаций (объект оценки – условно свободный, объект аналог № 1 имеет электричество и воду, объект аналог №2 не имеет информации по коммуникациям, объект аналог №3 –коммуникации имеются рядом).

При этом, эксперт обосновал применение всех корректировок, в том числе корректировку на наличие и состав коммуникаций. Так, эксперт обоснованно оценил объект оценки как условно-свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки №7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков». Соответственно, им применена корректировка в отношении объекта – аналога №1, обеспеченного электричеством и водой (лист заключения 28).

Одновременно эксперт правильно указал, что представленные представителем административного ответчика письма организаций, занимающихся коммунальным хозяйством г.Рязани, датируемые 2019-2020 гг., не могут быть положены в основу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т.2, л.д.136-137).

Сведения о дате размещения объявления о продаже объекта - аналога № 2 – 15.12.2017 проверены экспертом в ходе телефонного разговора и были актуальны на дату оценки.

Также рассчитанный экспертом коэффициент вариации – 31,9% (лист 31 заключения) указывает на однородность объектов – аналогов и сопостовимость объекта оценки с объектами – аналогами.

Доводы представителя административного ответчика о том, что экспертом не проведен анализ рынка - несостоятелен, поскольку в экспертном заключении указаны критерии активного и неактивного рынков объектов недвижимости и порядок применения норм специального законодательства. Объектом исследования эксперта являлся отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, который, по мнению эксперта, содержит подробный анализ рынка, в том числе в отчете дана характеристика степени активности рынка и установлено, что рассматриваемый сегмент рынка земельных участков является неактивным (т.1 л.д.46-47). Учитывая, что рынок является неактивным, эксперт обоснованно применил корректировку на торг (-17,3%).

В отчете представлен широкий диапазон цен предложений: от 214 рублей до 5500 рублей за 1 кв.м., эксперт дополнительно проанализировал рынок в отношении объекта оценки, указав источник и дату информации по каждому земельному участку, сократив по отношению к объекту оценки этот диапазон от 1076 до 1615 рублей за 1 кв.м. Рыночная стоимость объекта оценки находится в данном диапазоне – 1322 рубля за 1 кв.м.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, по названным вопросам он дал свои пояснения о правомерности проведенного анализа рынка недвижимости, избрания приведенных в заключении объектов аналогов, применения корректирующих коэффициентов, подтвердил свое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 459 000 рублей.

Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО6 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 459 000 рублей.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере – 5 459 000 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

    Удовлетворить административный иск ООО «Италстиль» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 459 000 (Пять миллионов четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 11 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 13 июля 2020 года.

Судья