Решение по делу № 33-11454/2023 от 14.06.2023

Судья Аюпова Г. Ф.                УИД 16RS0046-01-2020-013149-73

     Дело № 2 - 20/2023

                                                                              Дело № 33 - 11454/2023

     Учёт № 180г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 октября 2023 года                                 город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Плюшкина К. А.,

судей Камалова Р. И. и Никулиной О. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М. М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи       Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчиков ФИО2 и ФИО5 – адвоката ФИО1, нотариуса Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО4 на решение Вахитовского районного суда города Казани от 9 марта 2023 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично.

Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещения цоколя (20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19), - общей площадью 475,5 кв. м, кадастровый ...., заключённому <дата> между ФИО5 и ФИО2

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счёт покупной стоимости 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное выше нежилое помещение 7 014 040 рублей за счёт денежных средств, размещённых на счёте Управления Судебного департамента в Республике Татарстан в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу в размере 9 700 000 рублей на основании платёжного поручения от 20 апреля 2022 года № 127.

Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве ФИО2 на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещения цоколя (20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19), - общей площадью 475,5 кв. м, кадастровый ...., и для регистрации права ФИО3 на эту 1/5 долю.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 300 рублей.

В оставшейся части иска отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, выслушав представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5              А. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на нежилое помещение.

    В обоснование своего требования истец указал, что он является участником права общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 475,5 кв. м с кадастровым номером 16:50:010328:534, расположенное по адресу: <адрес>, помещения цоколя (20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19). Истцу принадлежат 4/5 доли в праве, а 1/5 доля принадлежала ФИО5 Из полученного 6 августа 2020 года от ответчика уведомления истцу стало известно о том, что 30 июня 2020 года право на 1/5 долю в праве собственности на спорное помещение перешло к Кузовковой В. С. на основании договора купли-продажи, содержание и условия которого истцу неизвестны. Ссылаясь на то, что ответчиками было нарушено право преимущественной покупки истца и с учётом уточнений он просил перевести на себя права и обязанности ФИО2 как приобретателя 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по первоначальной цене 5 000 000 рублей и признать за ним право на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

    Кроме того, истец обратился в суд с иском к тем же ответчикам о признании сделки недействительной, указав в обоснование этого требования, что в январе 2020 года ФИО5 в устной форме предлагал истцу выкупить его 1/5 долю в праве собственности на спорное помещение за                      5 000 000 рублей, с чем истец был согласен. 3 февраля 2020 года истец от нотариуса ФИО10 получил предложение ФИО5 о выкупе той же доли, но уже за 7 000 000 рублей, на что он также ответил согласием, которое было получено ФИО5 29 февраля 2020 года. Однако продавец доли от заключения договора уклонился. 11 марта 2020 года истец вновь получил от нотариуса ФИО10 предложение ответчика о выкупе его доли за 8 000 000 рублей. Ответ о готовности истца приобрести эту долю за указанную продавцом цену был получен ответчиком 27 марта 2020 года. В полученном от того же нотариуса 22 мая 2020 года предложении ФИО5 цена доли была определена в 9 700 000 рублей. Ответ истца о готовности приобрести 1/5 долю по этой цене ФИО5 получил 23 июня 2020 года. Несмотря на эти обстоятельства, ответчик не заключил с истцом договор купли-продажи доли на предложенных им же условиях, продав долю ФИО2 Истец ссылался на то, что сделка, которая совершена с нарушением права преимущественной покупки, является ничтожной, поскольку не соответствует положениям статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

    Определением суда от 25 февраля 2021 года гражданские дела, возбуждённые изначально по самостоятельным требованиям истца, были объединены в одно производство.

    Решением Вахитовского районного суда города Казани от 15 марта 2021 года в удовлетворении требований истца было отказано полностью.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 5 июля 2021 года решение было оставлено без изменения.

    Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 года решение и апелляционное определение были отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уточнил свои требования и просил перевести на него права и обязанности покупателя доли в праве собственности на спорное нежилое помещение, прекратить право на долю ответчицы и признать за ним это право, признать договор купли-продажи недействительной сделкой по мотиву его ничтожности.

    Представитель истца ФИО11 требования своего доверителя поддержала.

    Представитель ответчиков – адвокат ФИО1 и нотариус ФИО4 против удовлетворения иска возражали.

    Суд требования истца удовлетворил частично и постановил решение в приведённой выше формулировке.

    В апелляционных жалобах и дополнениях к ним представитель ответчиков ставит вопрос об отмене решения и вынесении нового судебного акта об отказе в иске. Доводы жалобы сводятся к тому, что у истца отсутствовали денежные средства в необходимой сумме на момент заключения оспариваемого договора; порядок направления участнику права общей долевой собственности предложений о покупке доли полностью соблюдён; представленная в материалы дела справка банка о наличии у истца в 2021 году денежных средств в сумме около 10 000 000 рублей является недопустимым доказательством; истец пропустил срок для направления своего согласия на приобретение спорной доли, в его действиях имеются признаки злоупотребления правом; денежные средства в сумме 9 700 000 рублей были уплачены покупателем наличными продавцу, что подтверждается кассовым чеком и распиской, а также налоговой декларацией продавца и уплатой им налога на доход; суд не имел права переводить права и обязанности покупателя на истца по более низкой цене, чем была предусмотрена договором купли-продажи, и взыскивать с ответчицы государственную пошлину, от уплаты которой она освобождена в силу наличия у неё инвалидности.

    В апелляционной жалобе нотариуса также ставится вопрос об отмене решения и вынесении нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска. В жалобе подробно излагается хронология событий и порядок действий сторон спорного правоотношения, указывается на пропуск истцом срока для реализации своего преимущественного права покупки.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков – адвокат ФИО1 доводы жалоб поддержал.

Представитель истца ФИО11 против удовлетворения жалоб возражал.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения жалоб были извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором и отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьёй 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её…

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя…

Согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворён иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По делу установлено, что истцу принадлежат 4/5 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 475,5 кв. м с кадастровым номером 16:50:010328:534, расположенное по адресу: <адрес>, помещения цоколя (20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19). Владельцем 1/5 доли являлся ответчик, который в июне 2020 года продал её ответчице за 9 700 000 рублей.

Из пояснений сторон следует, что в январе 2020 года ответчик в устной форме предложил истцу приобрести его долю в праве собственности на указанное выше помещение за 5 000 000 рублей или 5 500 000 рублей, на что истец был согласен, однако необходимые действия для заключения сделки стороны не совершили.

4 февраля 2020 года истец получил от нотариуса ФИО4 предложение ответчика о покупке его 1/5 доли за 7 000 000 рублей, на что истец в письме, переданном нотариусу, сообщил о своём намерении приобрести долю по предложенной ему цене, но просил продавца соблюсти требования закона и уведомить его о цене и других условиях сделки, а в связи со сменой кадастровых номеров помещения - уточнить предмет продажи.

28 февраля 2020 года ответчиком в том же порядке истцу было направлено предложение выкупить долю, но уже по цене 8 000 000 рублей, которое было истцом получено 16 марта 2020 года. 25 марта 2020 года истец так же через нотариуса передал ответ с согласием приобрести долю по новой цене, в котором просил направить в его адрес в качестве оферты вариант текста договора купли-продажи, уточнить его предмет в связи со сменой кадастровых номеров объекта.

28 апреля 2020 года ответчик направил истцу новое предложение о покупке его доли за 9 700 000 рублей, в котором просил истца при намерении приобрести долю составить текст договора, сообщить о намерении приобрести либо об отказе от преимущественного права покупки в течение 30 дней со дня вручения предложения. Ответчик указал, что направление договора купли-продажи не предусмотрено законом и просил считать его предложение офертой.

Указанное предложение истец получил у нотариуса нарочно 22 мая 2020 года. В отделении связи направленное в его адрес ответчиком предложение о покупке доли находилось по 28 июня 2020 года.

Письмом от 23 июня 2020 года истец сообщил ответчику о том, что намерен приобрести долю, но вновь просил уведомить его о цене и других условиях сделки и направить ему вариант договора в письменном виде. Однако в этот же день ответчики заключили предварительный договор купли-продажи, а 26 июня 2020 года – нотариально удостоверенный договор, согласно которому доля была продана ответчице за 9 700 000 рублей, денежные средства переданы продавцу до подписания договора, в подтверждение чего представлены расписка и кассовый чек. 30 июня 2020 года был зарегистрирован переход права собственности на долю к ответчице.

Истец полагал, что его право преимущественной покупки было нарушено, неоднократное повышение первоначально оговорённой цены доли было необоснованным и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика, поэтому просил признать договор купли-продажи недействительной сделкой по мотиву его ничтожности, перевести на его имя права и обязанности покупателя доли.

Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции верно указал, что предусмотренная положениями статьи 250 ГК РФ процедура извещения ответчиком как продавцом истца как участника права общей долевой собственности о намерении продать принадлежащую ответчику 1/5 долю в праве собственности на нежилое помещение формально была соблюдена. Оценив все действия сторон, их переписку и доводы, которые приводились в обоснование исков и возражений на них, суд пришёл к правильному выводу о том, что изначально между истцом и ответчиком существовал конфликт, возможно связанный с совместным ведением предпринимательской деятельности, следствием которого и явилось формальное исполнение предусмотренных законом обязанностей участниками права общей долевой собственности при наличии у одного из них желания продать свою долю. Все действия ответчика свидетельствуют о том, что он изначально не собирался продавать свою долю истцу по любой цене. Суд верно отметил, что неоднократное повышение цены доли производилось продавцом в короткие сроки, в значительном размере, без учёта истечения срока действия предыдущего предложения. Судебная коллегия считает, что и объективных причин для такого существенного повышения цены у ответчика не имелось, а к доводу его представителя о том, что это было обусловлено торгом, который шёл с другим потенциальным приобретателем доли, повышавшим цену и опасавшимся, что истец купит её по предложенной ему стоимости, судебная коллегия относится критически, поскольку он не подтверждён объективными и допустимыми доказательствами. Поспешность, с которой ответчик в день дачи истцом согласия на покупку доли за 9 700 000 рублей, то есть 23 июня 2020 года, заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО2, лишь подтверждает вывод об отсутствии у ответчика намерения и желания продавать свою долю истцу, формализм его действий по направлению предложений о покупке доли и наличие признаков злоупотребления правом.

Оценка действиям ответчика фактически уже была дана в определении кассационной инстанции от 30 ноября 2021 года, в котором отмечено, что покупатель, то есть истец, в своих ответах на предложения продавца доли выражал намерение её приобрести, ответы даны им с учётом конкретных предложений, содержащих сведения о цене. Действительно, в законе отсутствует прямое указание на необходимость направления продавцом доли другому долевому собственнику проекта договора купли-продажи, однако суд кассационной инстанции правомерно указал, что заключение договора зависит не только от волеизъявления лица, имеющего право преимущественной покупки, но и от волеизъявления и действий лица, имеющего намерение продать долю в праве собственности. В данном случае именно ответчик был инициатором продажи доли, истец к нему с предложением о её выкупе не обращался, доказательства этого факта в деле отсутствует, но из материалов дела следует, что предложений о времени и месте совершения сделки ответчик истцу не делал. Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что обязательство, предусмотренное частью 2 статьи 250 ГК РФ, ответчиком было исполнено ненадлежащим образом, в связи с чем доводы апелляционных жалоб об обратном и о пропуске истцом срока для направления согласия на приобретение доли не имеют правового значения и судебной коллегией не принимаются.

    Довод жалобы представителя ответчиков о том, что у истца отсутствовали денежные средства в необходимой сумме на момент заключения оспариваемого договора, судебная коллегия считает несостоятельным в силу приведённых выше мотивов: ответчик фактически не дал истцу возможности реализовать своё право преимущественной покупки, а его утверждение об отсутствии у истца денег ничем не подкреплено. Заявление представителя истца о подложности справки, выданной банком, о наличии у истца в 2021 году денежных средств в сумме около 10 000 000 рублей и о её недопустимости как доказательства правового значения не имеет именно по той причине, что эта справка была выдана уже в 2021 году, тогда как апеллянт обращает внимание на отсутствие денежных средств у истца в 2020 году.

     Утверждение апеллянта о том, что денежные средства в сумме 9 700 000 рублей были уплачены покупателем наличными продавцу, в доказательство чего ответной стороной были представлены кассовый чек и расписка, а также налоговая декларация продавца и фискальный документ об уплате им налога на доход, вызывает у судебной коллегии сомнение в его истинности, а довод представителя истца о фактической безденежности оспариваемой сделки не безоснователен. Такой вариант оплаты, как внесение денег в кассу продавца наличными, на даёт возможности проверить реальное совершение этого действия. Для ответчика как индивидуального предпринимателя, имеющего в своём распоряжении кассовый аппарат, не представляло сложности пробить чек на любую сумму, а затем уплатить налог, который значительно меньше стоимости доли, якобы оплаченной покупателем. Представитель ответчиков, требуя от истца предоставить доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для выкупа доли, со своей стороны не предъявил доказательств наличия этих средств у ФИО2, которая не имеет иного дохода кроме своей пенсии, ссылаясь лишь на её почтенный возраст и различные заслуги, которые никем не ставились под сомнение. Между тем представитель истца неоднократно предлагал представить эти доказательства.

    Кассационная инстанция, отменяя апелляционной определение и решение суда первой инстанции, обратила внимание на то, что истцу судами не было предложено внести стоимость доли, право на которую он просил перевести на своё имя, на счёт судебного департамента, как того требует закон. Это нарушение было устранено при повторном рассмотрении дела, денежные средства внесены истцом на указанный счёт и имеются на нём в настоящее время.

    Представитель ответчиков приводил довод о том, что суд не имел права переводить права и обязанности покупателя на истца по более низкой цене, чем была предусмотрена договором купли-продажи, который заслуживает внимания, поскольку в силу прямого указания части 1 статьи 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Наличие в материалах дела заключения судебной экспертизы о более низкой стоимости спорной доли правового значения не имеет, поэтому решение в части определения цены доли, которая должна быть выплачена истцом ФИО2 как покупателю, подлежит изменению с указанием этой цены в размере 9 700 000 рублей.

    Довод апелляционной жалобы представителя ответчиков о наличии у ФИО2 инвалидности и освобождении её в связи с этим обстоятельством от уплаты государственной пошлины не нашёл своего подтверждения в связи с отсутствием в материалах дела соответствующей справки.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 9 марта 2023 года по данному делу изменить и взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счёт покупной цены 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 475,5 кв. м с кадастровым номером ...., расположенное по адресу: <адрес>, помещение цоколя (20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19), - 9 700 000 (девять миллионов семьсот тысяч) рублей за счёт денежных средств, размещённых на счёте Управления Судебного департамента в Республике Татарстан в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу на основании платёжного поручения от 20 апреля 2022 года № 127.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи