Решение по делу № 3а-30/2018 от 25.12.2017

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 февраля 2018 г. № 3а-30/2018

г.Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Филиппова А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Филиппов А.В. является собственником объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №..., общей площадью ..., назначение - нежилое здание, инв.№..., лит. А, этажность - 1, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от <ДАТА> №... (л.д.9).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 2 525 025 руб. 05 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.10).

24 ноября 2017 года решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в отношении данного здания были внесены изменения в части указания площади здания, в связи с чем исчислена кадастровая стоимость здания по состоянию на 24 ноября 2017 года, размер которой составил 1930861 руб. 32 коп., что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.121).

Филиппов А.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> №..., выполненный оценщиками ...., являющихся членами Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.

Согласно отчету рыночная стоимость нежилого здания магазина с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 891 000 руб.

Просил суд восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 891 000 руб.

Административный истец Филиппов А.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности Быстрова Н.С. в судебном заседании исковые требования уточнила, просила суд пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 891 000 руб. по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставила на усмотрение суда. Просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

При изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Филиппова А.В., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости в размере 2 525 025 руб. 05 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Филипповым А.В. в суд 25 декабря 2017 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> №..., выполненный оценщиками ....

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 891 000 руб.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиками требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в части того, что при анализе рынка недвижимости оценщиками не отражена существенная информация по продаже объектов коммерческой недвижимости, а именно фактическое использование объектов недвижимости - офисное, торговое, производственное, техническое состояние недвижимого имущества, наличие коммуникаций. В рамках затратного подхода оценщик характеризует функциональный (моральный) износ как потерю стоимости объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей, однако оценщик определяет величину функционального износа в размере 26% не на основании признаков функционального устаревания, а на основании роста темпа развития научно-технического прогресса, при этом не приводит в отношении объекта оценки соответствующие признаки функционального износа и информацию о несоответствии конструкций объекта оценки современным нормативам, кроме того, восстановительная стоимость объекта оценки определялась на основании сборников УПВС 1969 года, а не по сметам строительства аналогичных объектов недвижимости в современных условиях. В рамках затратного подхода оценщик определяет величину внешнего износа оцениваемого объекта оценки на уровне 32% на основании разницы в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем, при этом оценщиком не установлена взаимосвязь признаков внешнего износа объектов оценки с уровнем доходов населения, в связи с чем невозможно определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Правительство Вологодской области не оспаривает.

Оценщики ...И., проводившие оценку указанного объекта недвижимости, представили пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указали, что в рамках настоящего отчета, в полном соответствии с требованиями ФСО, был определен физический, функциональный и внешний износ. Величина износа и устаревания определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания, при этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Величина функционального износа определена по существующей методике, которая связывает функциональное устаревание объекта с таким фактором как год его постройки. Величина внешнего износа определена по методике, отражается во многих источниках. Внешнее устаревание затрагивает всю отрасль в целом, а не конкретный объект в отдельности, в связи с чем расчет внешнего износа на основании отношений заработной платы в отрасли к средней по стране и региону оценщики считают обоснованным.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.

При указанных обстоятельствах архивная кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта, выполненного оценщиками .... <ДАТА> №....

Учитывая вышеизложенное, уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить Филиппову А.В. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Административное исковое заявление Филиппова А.В. об установлении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 25 декабря 2017 года, удовлетворить.

Пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина, назначение - нежилое здание, общая площадь ..., этажность - 1, инв.№..., лит. А, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 891 000 рублей по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2018 года.