Решение по делу № 2-1923/2017 (2-12209/2016;) от 07.11.2016

Дело № 2–1923/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург                                                                   27 февраля 2017 года

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В.,

при секретаре Ефимовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании права собственности, признании ипотеки прекращенной, -

УСТАНОВИЛ:

Истец Васильев Ю.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – ООО «Альфа»), в котором просил признать за ним право собственности на долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенном в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, признать ипотеку, зарегистрированную за номерами государственной регистрации № прекращенной (отсутствующей). В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Альфа» Предварительный договор № купли-продажи доли автостоянки (далее – Предварительный договор), исполнил обязательства по оплате приобретенного объекта, внеся в кассу ООО «Альфа» 1 000 000 рублей. Ответчик, зарегистрировав право собственности на спорный объект недвижимости, основной договор купли – продажи с истцом не заключил, передав помещение в залог Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк).

Истец считает. Что исходя из условий Предварительного договора его следует квалифицировать как договор купли – продажи с обязательством о создании вещи в будущем, в связи с чем право собственности истца на долю в нежилом помещении может возникать и без заключения основного договора купли – продажи. Кроме того, истец считает, что в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), залог приобретенных им долей в праве собственности на паркинг прекратился в связи с приобретением этих долей по возмездной сделке.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований к участию в деле привлечены Общество с ограниченной ответственность «Стройкорпорация «Эллис» (далее – ООО «Стройкорпорация «Эллис») и Общество с ограниченной ответственностью «Аптекарский» (далее – ООО «Аптекарский») в соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебное заседание явился, вместе со своим представителем Люкшиным А.М. заявили о поддержании заявленных требований.

Представитель ПАО Сбербанк полагала иск не обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д.89-93)

Представитель конкурсного управляющего ООО «Альфа» третьи лица ООО «Стройкорпорация Элис», ООО «Аптекарский», и Управление Росреестра по Санкт - Петербургу о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, ходатайств и заявлений об отложении судебного заседания от указанных ответчиков и третьего лица в суд не поступало. В связи с этим, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лица.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ООО «Альфа» заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым в собственность последнего перешло нежилое помещение общей площадью 8804,9 кв.м., расположенное в подвальном помещении по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д. 34-36 том 1). Государственная регистрация права собственности ООО «Альфа» на вышеуказанное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Васильевым Ю.В. и ООО «Альфа» в лице ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли – продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв.м. с правом пользования местом № (л.д. 8-12 том 1).

Истцом в соответствии с п. 2 Предварительного договора внесен обеспечительный платеж ДД.ММ.ГГГГ на сумму 900 036 рублей. В то же время, внесенный истцом обеспечительный платеж поступил согласно приходному кассовому ордеру № в кассу ООО «Стройкорпорация «Элис», а не в кассу Продавца (ООО «Альфа»).

Из кадастрового паспорта нежилого помещения следует, что кадастровый учет помещений, образовавшихся в результате раздела помещения с кадастровым номером № на двенадцать помещений произведен ДД.ММ.ГГГГ, в результате раздела площадь вновь образованного помещения 34-Н составила 3058,3 кв.м. (л.д. 38-40 том 1).

Основной договор купли –продажи в отношении спорной доли автостоянки заключен не был.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

В силу ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Поскольку в заключенном сторонами предварительном договоре срок заключения основного договора не установлен, то он определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год, этот срок истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что в указанные выше срок основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные данным Предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.

Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит.

Истец ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, указанные положения к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости нежилого назначения, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

Ссылки истца о том, что спорное имущество было передано ему во владение с момента заключения Предварительного договора, до передачи этого имущества в залог ПАО Сбербанк не могут повлечь удовлетворение заявленных требований в связи со следующим. В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Между тем, как установлено судом, ООО «Альфа» передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО Сбербанк до заключения с Васильевым Ю.В. Основного договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, а основной договор между сторонами не заключен. При этом Предварительный договор купли-продажи, по своей правовой природе, определенной частью 1 статьи 429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. В связи с этим, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи, не может быть расценена, как передача имущества в смысле статьи 398 ГК РФ.

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за № зарегистрировано право собственности ООО «Альфа» на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта объекта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32 том 1).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки (том 1 л.д. 225-240), в соответствии с которым Залогодатель передал в залог Залогодержателю ряд объектов недвижимости, в обеспечение исполнения ООО «Альфа», возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, в предмет залога включено нежилое помещение <адрес> общей площадью 3058,3 кв.м., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый №(пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки) – л.д. 194-200 том 1.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передал залогодержателю ряд объектов недвижимости в обеспечение исполнения ООО «Стройкорпорация «Эллис» его обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом Дополнительного соглашения № к этому Договору. Государственная регистрация этого договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением № к этому Договору ипотеки в предмет залога включено нежилое помещение по спорному адресу (том 1 л.д. 184-192). Государственная регистрация этого Дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор ипотеки (том 1 л.д. 57-181), по условиям которого Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю, в том числе, объект недвижимости – нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств <данные изъяты>, возникших на основании Договора открытия невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация этого Договора произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 181 том 1).

Одновременно, как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения по спорному адресу на основании вышеперечисленных договоров ипотеки и последующей ипотеки, и дополнительных соглашений к ним зарегистрировано обременение права на это нежилое помещение в виде ипотеки на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 14-15).

Решением Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области от 14 июля 2016 года ООО «Альфа» признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства сроком на 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав требований №, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Аптекарский» право требования, принадлежащее цеденту, в том числе и к ООО «Альфа», вытекающее из вышеуказанных договоров ипотеки перешло к цессионарию (ООО «Аптекарский») – л.д. 44-61 том 1.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.

Таким образом, истец вправе обратиться в Арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, получив равное с другими кредиторами право на удовлетворение денежных требований.

Иной подход приводил бы к внеочередному удовлетворению реестровых требований иных конкурсных кредиторов, что противоречит законодательству о банкротстве.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска Васильева Ю.В. о признании права собственности

Разрешая требование о признании ипотеки прекращенной, суд учитывает, что согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации определены обстоятельства, в случае которых залог прекращается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Между тем, в случае признания залогодателя несостоятельным (банкротом), отношения, связанные с правами на принадлежащее ему имущество, являющееся предметом залога, и его реализацией регулируются специальным законом - Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подлежащим приоритетному применению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

Согласно статье 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 указанного Федерального закона. Реализация заложенного имущества влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Таким образом, именно продажа заложенного имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», повлекла прекращение права залога в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и обременения, возникшего из договора об ипотеке.

Применительно к спорным правоотношениям, учитывая, что суд пришел к выводу о прекращении обязательств, вытекающих из Предварительного договора, истец не обосновал в чем заключается нарушение его прав наличием записи об ипотеке, оснований для удовлетворения иска в этой части также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Васильева Ю.В. - отказать.

                                                    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: