Решение по делу № 3а-625/2016 от 13.09.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 декабря 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца Неронова М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-625/2016 по административному исковому заявлению Неронова С.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Неронов С.Г. обратился в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2013 г., кадастровая стоимость составляет 18 499 698 рублей.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке № №, выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 8 191 800 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Неронов С.Г. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. в размере его рыночной стоимости, что составляет 8 191 800 руб., а также обязать административного ответчика внести в ГКН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Неронова С.Г. – Неронов М.С., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, уточнив, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № на основании отчета об оценке, с выводами экспертизы не согласен.

Иные лица участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Управление Росреестра по Самарской области, Аширова Н.Х., Кузнецова Г.С. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав пояснения представителя административного истца Неронова М.С., показания оценщика ФИО1. и эксперта ФИО2., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Неронова С.Г. в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

    На основании ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что Неронов С.Г., Аширова Н.Х. и Кузнецова Г.С. являются сособственниками (по 1/3 доли у каждого) земельного участка с кадастровым номером №) (л.д. 44-46).

Право общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрировано за Нероновым С.Г., Ашировой Н.Х. и Кузнецовой Г.С. в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.06.2016 г. (л.д.8).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 26.06.2003 г.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и составляет 18 499 698 рублей.

Неронов С.Г. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» № №, выполненного оценщиком ФИО1., по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 191 800 руб.

Экспертным заключением № № г., выполненным Экспертным Советом <данные изъяты>» подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с заявленным требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведение экспертизы поручено ООО «Институт оценки и управления»

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 10 243 842, 86 рублей.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с различием рыночной стоимости спорного объекта между отчетом об оценке и заключением эксперта для правильного разрешения данного административного дела судом были допрошены в судебном заседании оценщик ООО «<данные изъяты>» ФИО1. и эксперт ООО «<данные изъяты>» - ФИО2.

Оценщик ФИО1. выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что объект оценки был им осмотрен, произведена фотосъемка. В ходе осмотра установлено, что земельный участок расположен на дороге местного значения – ул. Ташкентская в зоне высокой транспортной доступности и средней деловой активности, ближайшим окружением объекта оценки является жилая застройка. Тип территориальной зоны расположения оцениваемого объекта в соответствии со схемой Генерального плана г.о. Самара - Городские озелененные территории общего пользования. Местоположение объекта оценки благоприятно для размещения объектов жилого и коммерческого назначения. На земельном участке имеются улучшения в виде капитального строения - автозаправочной станции 2004 года постройки и асфальтового покрытия, присутствуют коммуникации – электричество и водоснабжение. При определении рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж, на основании представленных на дату оценки предложений о продаже аналогичных объектов. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные рынка информационных систем «Волгостром-Инвест», ТАО «АДОН». В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков с видом разрешенного использования - под размещение коммерческих объектов. Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, расположенных в Кировском районе г. Самары площадью от 2000 до 11000 кв.м. и стоимостью от 4000 до 5000 руб/кв.м. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения, обременения этих прав, условия финансирования сделки, условия продажи, вид разрешенного использования земельного участка, местоположение, площадь, наличие коммуникаций. Введены корректировки: на торг, площадь и коммуникации. В результате оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 8 191 800 руб.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2., выводы, сделанные в своем заключении от 30.11.2016 г., поддержала в полном объеме и пояснила, что осмотр земельного участка ею не осуществлялся, были приняты во внимание материалы административного дела, в которых представлен подробный фотоотчет по объекту исследования, что позволило установить его количественные и качественные характеристики. При проведении экспертизы она принимала во внимание как требования ФСО, так и нормы ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Земельный участок расположен в Кировском районе г. Самара и отнесен к участкам коммерческого назначения для размещения временной автомобильной заправочной станции, находится участок на первой линии, транспортная доступность хорошая, инфраструктура достаточно развита. Далее был проанализирован рынок земельных участков аналогичного назначения по данным риэлтерских агентств. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков, расположенных в Кировском, Промышленном и Советском районах г. Самары. Диапазон цен составил от 2941 до 7900 руб./кв.м. Средняя цена предложения аналогичных участков находится на уровне 5506 руб./кв.м. Из общего предложения продажи аналогичных земельных участков, были выбраны 4 земельных участка (площадью от 900 до 3200 кв.м.) наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров, которые корректировались с учетом выявленных экспертом отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: местоположение, площадь, наличие коммуникаций. Расчет осуществлен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Введены скидки: на торг, на площадь, на местоположение.

На вопросы представителя административного истца Неронова М.С. эксперт пояснила, что полагает обоснованным выбор аналогов, как наиболее приближенных по ценообразующим факторам к объекту оценки. При осуществлении расчетов проверялись даты публикаций о продаже объектов-аналогов, они все до даты оценки-01.01.2013 г. В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка. Поправка на торг (10%) принята согласно данным «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А. Корректировка цен аналогов по местоположению осуществлялась на основании данных по ценам предложений жилой недвижимости в рассматриваемых районах, исходя из следующего. Для получения величины корректировки необходимо сделать выборку объектов, отличающихся одним фактором – местоположением. По земельным участкам такую выборку получить проблематично ввиду незначительного количества аналогов, кроме того отличающихся между собой площадью, расположением относительно автотрасс и внутриквартальных застроек и т.п. Последовательное исключение влияния факторов на каждом этапе может искажать истинную картину ценообразования для земли на слаборазвитом рынке, одно только субъективное мнение продавца при назначении цены предложения может влиять значительней суммарного действия этих факторов. Поэтому погрешность процесса выделения стоимостного влияния местоположения на землю из самих аналогов по земле может быть значительна. Коммерческая недвижимость может быть использована как основа для определения корректировок на местоположение земли, однако и в этом случае действие факторов, не относящихся к местоположению – этаж, уровень отделки, конструктивные решения, наличие отдельного входа, масштаб и т.п. – также могут приводить к значительной погрешности процесса выделения степени влияния фактора местоположения. Жилая недвижимость, как правило, служит индикатором востребованности и престижности района, а, следовательно, и ценности прилегающей земли. Жилая недвижимость более однородна по ценообразованию ввиду развитости данного сектора рынка, и влияние иных факторов сглажено массовостью выборки. Разброс цен невелик и практически невозможны ошибки, связанные с преобладанием в выборке дорогих или дешевых предложений. Кроме того, техника остатка и метод выделения может быть применим и в отношении земельных участков, застроенных многоэтажными жилыми домами, что подразумевает присутствие в стоимости квартир стоимости земли. Корректировка на местоположение земельного участка рассчитывалась путем попарного соотношения средней стоимости объекта аналога к стоимости объекта оценки по формуле. Размер корректировки на площадь земельного участка был определен на основании данных Справочника под редакцией Вольнова В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом». Метод компании «ФБК», данный метод основан на степенной зависимости между площадью объекта оценки и площадью аналога и наиболее точно отражает данный параметр. Изложение метода приведено в «Инструкции №1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом» (ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» г. Москва). В данном случае полагает необоснованным применение справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А. для введения корректировки на площадь земельного участка, поскольку вводимая им градация имеет большие разницы в площадях. Полагает, что применение исследования Вольнова В.А. и Метода компании «ФБК» в данном случае более обоснованно, поскольку ими изучалось влияние этого фактора именно для земельных участков коммерческого назначения.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Эксперт полно и подробно изложила обоснование своих выводов в судебном заседании, привела описание процесса оценки в самом заключении. Эксперт в судебном заседании также произвела расчет рыночной стоимости спорного объекта с применением для расчета корректировок на площадь земельного участка иных справочников. При этом, применение иных источников информации для проведения корректировки на масштаб земельного участка привело к изменению результатов расчета не более чем на 3% (от 9 979 537,26 руб. (при применении справочника корректировок «РусБизнесПрайсИнформ») до 10 299 857,90 руб.(при применении справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А.), что попадает в допустимый диапазон погрешности расчетов, и не опровергает выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении о том, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 10 243 842,86 руб. на 01.01.2013 г.

Различие рыночной стоимости спорного объекта между отчетом об оценке и заключением эксперт объясняет тем, что оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1. выбраны для сравнения объекты-аналоги с заниженной стоимостью.

С учетом изложенного, суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, как просит административный истец, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, заключение эксперта отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в исходе дела. Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» от 30.11.2016 г. в размере 10 243 842,86 руб., а требования Неронова С.Г. в указанной части удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При этом датой обращения Неронова С.Г. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 13.09.2016 г.

Вместе с тем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований Неронова С.Г. об обязании административного ответчика внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не имеется.

    По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ГКН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №) -, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2013 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 243 842,86 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░░░ – 13.09.2016 ░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30.12.2016 ░.

░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░.░.