Решение по делу № 3-6/2016 (3-248/2015;) от 01.09.2015

Дело №3а-6/16

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 04 февраля 2016 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Литвяковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проминвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 5394 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 01.11.2013 года,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» (далее – ООО «Проминвест») обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.11.2013 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5394 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, равной рыночной в размере №,00 рублей.

В обоснование заявленных требований указало, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 5394 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 <адрес>

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области от 05.08.2015 года на основании утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области кадастровая стоимость названного земельного участка с кадастровым номером № составила №.

Вместе с тем, индивидуальная рыночная стоимость принадлежащего ООО «Проминвест» земельного участка с кадастровым номером № определенная в соответствии с действующим законодательством, по состоянию на 01.11.2013 года составляет № рублей. Указанная рыночная стоимость подтверждена отчетом об оценке №129/03/15 от 27.03.2015 года, оценщики ФИО3 и ФИО4

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Земельного кодекса РФ просит удовлетворить заявленное требование.

В связи с вступлением в силу Кодекса административного судопроизводства суд перешел к рассмотрению настоящего дела в порядке, предусмотренном данным Кодексом, и определил положения лиц в судебном процессе: административный истец – ООО «Проминвест»; административные ответчики: Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области; заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация города Кстово Нижегородской области (л.д.106-107).

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. От представителя административного истца по доверенности ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия административного истца и его представителя. Представитель ФИО5 указала, что заявленные требования поддерживает в полном объеме с учетом заключения эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка № рублей. С учетом данной суммы просит принять судебное решение.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки земель были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены компетентным органом. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровыми номерами № утверждена данным постановлением Правительства Нижегородской области. Представило выписку из постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в части включения земельного участка в Приложение 1 (л.д.88-93).

В письменном отзыве заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области указало, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке; учреждение осуществляет организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки. Сообщило, что земельный участок с кадастровым номером № был внесен в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенный 03.05.2001 года (л.д.115-116).

В письменном отзыве заинтересованное лицо администрация города Кстово Кстовского района Нижегородской области просило отказать в удовлетворении заявленных требований. Указало, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом с соблюдением установленной процедуры. Представленный административным истцом отчет не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержание отчета не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 118-121).

По ходатайству представителя административного истца ФИО6 по делу была назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки».

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 названного Закона). Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено Законом (часть 5 статьи 4 названного Закона). Пунктом 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года №221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 данного Федерального закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом согласно части 4 статьи 16 Закона учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Федеральным законом от 22.07.2010 года №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что административному истцу ООО «Проминвест» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 5394 кв.м., расположенный по адресу: ФИО1 <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права от 13.05.2013 года серии 52АД№865419 (л.д.13), выпиской из ЕГРП от 24.09.2015 года, полученной по запросу суда.

Из имеющихся материалов дела, в том числе копии кадастрового паспорта следует, что земельный участок с кадастровым номером № был внесен в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенный 03.05.2001 года, при этом его площадь составляла 5394 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации бетонной площадки производственного назначения (л.д.42).

Таким образом, применительно к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» земельный участок является ранее учтенным. При этом из выписки из ЕГРП от 24.09.2015 года следует, что количественные или качественные характеристики земельного участка не изменялись. В таком случае, при рассмотрении настоящего дела применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет № рублей (л.д.12).

Такая же кадастровая стоимость земельного участка указана в Приложении 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (л.д.93).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора административный истец ООО «Проминвест» представило в суд копию решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 15.07.2015 года №398/2015, которым заявление ООО «Проминвест» отклонено (л.д.75-77). При этом из решения комиссии следует, что обращение ООО «Проминвест» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением имело место 26.06.2015 года.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.

В качестве доказательств обоснованности заявленных требований ООО «Проминвест» представило в Нижегородский областной суд отчет об оценке земельного участка от 21 мая 2015 года №129/03/15, составленный оценщиками ООО «Центр оценки «ВЫБОР» ФИО3 и ФИО4 (л.д.14-61).

Также административным истцом в суд представлено положительное экспертное заключение от 03.06.2015 года №2652/2015-3, составленное экспертом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО7 (л.д.61-74).

Согласно указанному выше отчету об оценке от 21 мая 2015 года №129/03/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:26:0150001:2, площадью 5394 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, Промзона, составляет № рублей по состоянию на 01.11.2013 года ( л.д.15,38).

Как указано выше, при рассмотрении дела в суде представителем административного истца было заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, которое удовлетворено, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО9 от 20.01.2016 года №104 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5394 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, Промзона, составляет № рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Признано, что отчет от 21 мая 2015 года №129/03/15, составленный оценщиками ООО «Центр оценки «ВЫБОР», об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Назначенная по определению суда судебная экспертиза проведена экспертом ФИО9 – лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки: диплом серии ВСА №0364003 по специальности «Финансы и кредит», выдан на основании решения Государственной аттестационной комиссии Нижегородского государственного университета им.Н.И.Лобачевского от 08.06.2005 года; диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП №629645, выданный ННГУ им.ФИО8 16.12.2005 года; свидетельство о повышении квалификации, выданное ННГУ им.Н.И.Лобачевского 20.04.2012 года №25. Эксперт ФИО9 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер 000553 от 31.07.2007 года, стаж работы в оценочной деятельности – 10 лет.

Эксперт ФИО9 был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении оценочной экспертизы эксперт руководствовался, в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральными стандартами оценки.

Экспертное заключение содержит описание объекта оценки, в нем приведены его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право (право собственности), разрешенное использование (для эксплуатации бетонной площадки производственного назначения), состояние земельного участка, транспортная доступность, отсутствие коммуникаций.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка эксперт в экспертном заключении указал состояние рынка земельных участков. Экспертом определены факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость (ценообразующие) факторы, к которым экспертом отнесены: передаваемые имущественные права, местоположение земельного участка, расположение относительно «красной линии» крупных магистралей, наличие коммуникаций или возможность их подведения без затрат, превышающих экономическую целесообразность, общая площадь.

Определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, - «земельные участки под индустриальную застройку, расположенные в промзоне города Кстово».

В экспертном заключении приведен перечень земельных участков, предлагаемых для продажи в период времени, близком к дате определения рыночной стоимости, и отобранных экспертом для подбора земельных участков-аналогов (подобрано семь предложений).

Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование земельного участка – «под бетонной площадкой производственного назначения».

Оценка земельного участка проведена судебным экспертом с применением сравнительного подхода и метода сравнения продаж. При этом эксперт обосновал необходимость применения данного подхода и отсутствие необходимости применения затратного и доходного методов.

В экспертном заключении содержится обоснование применения корректировок и поправок. Применялись корректировки на торг, на расположение относительно крупных магистралей, на наличие коммуникаций, корректировка на общую площадь. Мотивы, по которым эксперт пришел к выводу об отсутствии оснований для применения корректировок по другим позициям, изложены в экспертном заключении.

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке, указанные экспертом сведения о рыночной стоимости земельного участка участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само заключение судебной экспертизы, определившее величину рыночной стоимости земельного участка, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Как указано выше, эксперт ФИО9 был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять составленному экспертному заключению у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, требование ООО «Проминвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года подлежит удовлетворению. При этом суд считает, что необходимо руководствоваться заключением эксперта ФИО9 от 20.01.2016 года №104 по указанным выше основаниям и не может взять за основу решения выводы о рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в отчете об оценке земельного участка.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом величины рыночной стоимости земельного участка участвующими в деле лицами не представлено.

По приведенным выше мотивам суд не может согласиться с доводами заинтересованного лица администрации города Кстово Нижегородской области о том, что в удовлетворении заявленного требования должно быть отказано, так как уменьшение размера кадастровой стоимости повлечет за собой уменьшение размера земельного налога, поступающего в бюджет муниципального образования. Возможность оспаривания утвержденных размеров кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной стоимости предусмотрена законом.

Так как обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области имело место 26 июня 2015 года, то датой обращения ООО «Проминвест» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка необходимо считать 26 июня 2015 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проминвест» по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации бетонной площадки производственного назначения, площадью 5394 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, в размере его рыночной стоимости № по состоянию на 01.11.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 26 июня 2015 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 февраля 2016 года.

Судья М.А. Кручинин