Решение по делу № 33-2195/2023 от 15.02.2023

Судья Рябченко Е.А. по делу Номер изъят

Судья-докладчик Кислицына С.В. УИД: Номер изъят

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 марта 2023 г. <адрес изъят>

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Астафьевой О.Ю.,

судей Алсыковой Т.Д. и Кислицыной С.В.,

при секретаре Пастуховой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО3,

по апелляционной жалобе ФИО2,

на решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному делу,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата изъята , в соответствии которым ответчик (Продавец) и истец (Покупатель) обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят.

Согласно п. 1.5 Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере 150000 рублей в качестве задатка, что подтверждается прилагаемой копией расписки. Согласно п. 1.3 Договора срок заключения основного договора - до Дата изъята включительно. Данный срок указан ошибочно, так как Договор заключен позднее этого срока – Дата изъята

Основной договор купли-продажи объекта не был заключен в срок, установленный предварительным договором, поскольку после его заключения и передачи задатка выяснилось, что ответчиком проводилась перепланировка объекта купли-продажи.

В телефонном разговоре представителю ответчика было предложено направить истцу проект соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества либо документы, подтверждающие проведение государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта. До настоящего времени указанные документы не получены истцом. В настоящее время срок для заключения основного договора истек. Это значит, что предварительный договор прекращен, потому что стороны вовремя не инициировали заключение основного договора.

Истец Дата изъята направил ответчику претензию с требованием вернуть сумму задатка в размере 150 000 руб. Ответчик на претензию не отреагировал и требование истца не удовлетворил.

Истец просил суд взыскать с ответчика сумму задатка 150 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 200 рублей.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе третье лицо ФИО3 просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что сделка не состоялась по вине ответчика, поскольку данное обстоятельство не доказано.

Полагает, что сделка не состоялась по вине истца, следовательно, основания для возврата задатка у ответчика отсутствуют.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку сделка не состоялась не по вине ответчика, данное обстоятельство не доказано. Основания для возврата задатка отсутствуют.

В письменных возражениях истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.    

Заслушав доклад по делу, выслушав объяснения третьего лица ФИО3 и представителя С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, истца ФИО1, возражавшего по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом первой инстанции установлено, что Дата изъята между ФИО2, действующей через представителя ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома), расположенного по адресу: <адрес изъят>, площадью 122,4 кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер Номер изъят, по которому Продавец обязуется уступить, а Покупатель принять права требования и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимости: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 164 кв.м., кадастровый номер Номер изъят.

Стоимость объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями составляет 14900000 руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: 150000 руб. Покупатель передал Продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора, 14750000 руб. будет оплачено за счет собственных средств Покупателем Продавцу посредством сейфовой ячейки (п. 1.5 договора).

Пунктом 3 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон. При досрочном расторжении договора по инициативе Продавца последний возвращает Покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ). При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Покупателя задаток остается у Продавца (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Срок заключения договора указан в п. 1.3 предварительного договора, представленного истцом: до «Дата изъята г. включительно. В договоре, представленном суду третьим лицом, срок заключения основного договора указан в п. 1.3 до «Дата изъята г. включительно.

Предварительный договор подписан сторонами. Факт заключения предварительного договора, согласования условия о внесении денежных средств в размере 150000 руб. покупателем в качестве задатка не оспорен ответчиком.

Из расписки от Дата изъята следует, что ФИО3, действующей от имени ФИО2, получена сумма задатка в размере 150000 руб. по предварительному договору купли-продажи от Дата изъята

Дата изъята ФИО1 в адрес истца направлено требование (претензия) о возврате задатка в размере 150000 руб. Согласно требованию срок заключения основного договора – до Дата изъята включительно – указан ошибочно, так как договор заключен позднее этого срока Дата изъята В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ срок для заключения основного договора истек. Это значит, что предварительный договор прекращен потому, что стороны вовремя не инициировали заключение основного договора.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом дана правильная оценка самому тексту предварительного договора, приняв во внимание, что на подписанном сторонами листе 1 предварительного договора, представленного истцом, срок заключения основного договора указан Дата изъята , однако данный срок истек до даты заключения самого предварительного договора, а первый лист предварительного договора, представленный ответчиком, с иной датой заключения основного договора до Дата изъята не имеет подписи истца, о том что срок заключения основного договора сторонами не согласован.

Также из предварительного договора, суд первой инстанции правильно установил, что, заключая предварительный договор, истец подтвердил свое согласие на приобретение в собственность объекта недвижимости с указанными в предварительном договоре характеристиками, в частности общей площадью дома 122,4 кв.м.

Достоверных доказательств тому, что истец был поставлен в известность о том, что фактически объект сделки имеет перепланировку и иную площадь при заключении предварительного договора и был согласен на приобретение жилого дома без оформления документов на перепланировку, суду не было представлено.

В п. 2.2 предварительного договора указано, что до заключения основного договора покупатель обязуется передать покупателю для ознакомления документы, в том числе кадастровый паспорт на жилой дом.

Истец факт ознакомления его с технической документацией на дом до заключения предварительного договора оспаривал. Достоверных доказательств ознакомления истца с технической документацией на дом ответчиком суду не представлено.

Со слов третьего лица перепланировка узаконена в Дата изъята . Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом от Дата изъята , заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> от Дата изъята об изменении характеристики объекта недвижимости по адресу: <адрес изъят>, - площадь, выпиской ЕГРН на объект недвижимости с указанием площади жилого дома 143,1 кв.м.

Вопреки доводам жалобы не свидетельствуют об указанных в жалобе обстоятельствах и данные из переписки риэлтора со стороны ответчика и истца, а также уведомление третьего лица, факт получения которого оспорен истцом и не подтвержден надлежащими доказательствами.

При этом наличие у объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре, иной площади, наличия пристроя к дому подтвержден в судебном заседании в суде первой инстанции третьим лицом и фотоматериалом, не оспорен ответчиком.

Не опровергают выводы суда и пояснения свидетеля К. достоверно не сообщившей сведений об информировании истца о перепланировке объекта.

Оценив условия предварительного договора, расписки, объяснения сторон, показания свидетеля, давшей предположительные ответы на поставленные перед нею вопросы, суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 122,4 кв.м., в то время как объект имел фактическую площадь 143,1 кв.м., по согласованию сторон договора сумма 150 000 рублей определена в качестве задатка.

Также суд пришел к выводу, что данные обстоятельства свидетельствуют о наличии намерений у истца заключить основной договор именно на указанных в предварительном договоре условиях.

Таким образом, разрешая исковые требования, правильно установив фактические юридически значимые обстоятельства по делу и дав им надлежащую оценку в их совокупности и взаимной связи, с точки зрения достаточности и допустимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что неисполнение условий предварительного договора по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, вызвано действиями продавца, указавшего площадь жилого дома, не соответствующую действительной в договоре и не представившего документы на дом с фактическими характеристиками дома, что обоснованно вызвало у покупателя возражения относительно заключения сделки на условиях несоответствующих действительной его воле, возлагало на покупателя дополнительные риски, в связи с чем с ответчика в пользу истца взыскал денежную сумму, переданную по расписке от Дата изъята на основании предварительного договора купли-продажи в качестве задатка в размере 150 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.

Доводы апелляционных жалоб о том, что сделка не состоялась по вине истца, была предметом рассмотрения суда первой инстанции, мотивы несогласия с позицией ответчика, повторяющейся в суде первой инстанции, подробно изложены в мотивировочной части решения, основаны на законе, поэтому в полном объеме отклоняются судебной коллегией по доводам, приведенным выше.

В целом доводы апелляционных жалоб повторно излагают позицию, являвшуюся предметом рассмотрения суда первой инстанции, выражают несогласие с выводами суда по существу спора и содержат субъективную оценку фактических обстоятельств дела и толкование норм материального права авторами жалоб, нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием к отмене решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Судья-председательствующий О.Ю. Астафьева

Судьи Т.Д. Алсыкова

С.В. Кислицына

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 29.03.2023.