Решение по делу № 2а-1995/2020 от 12.03.2020

УИД 23RS0059-01-2020-002040-41

Дело № 2а-1995/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи                                      23 апреля 2020 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по административному исковому заявлению Опариной М. А. к администрации города Сочи об оспаривании отказа администрации города Сочи в продление срока действия договора аренды земельного участка,

установил:

Опарина М.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об обжаловании отказа администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений, выраженный в письме департамента имущественных отношений от 02.03.2020 №5431/02.01-17, в продлении срока действия договора аренды земельного участка заявителю как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства. Считая, что отказ уполномоченного органа нарушает ее охраняемые законом права и интересы, заявитель обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В судебное заседание представитель Опариной М.А. по доверенности Семилетова И.В. по уважительным причинам не явилась, представив суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание представитель администрации города Сочи по уважительным причинам не явился, представил суду ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие и возражение по заявленным административным исковым требованиям, просил суд отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица ООО «КомСтрин-Сочи», будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанных лиц. Изучив доводы административного истца, и возражения административного ответчика, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Опариной М.А. и ООО «КомСтрин-Сочи» (Дата) заключен договор №ЦТ/2-35 участия в долевом строительстве многоквартирного, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом (Адрес) и передать мне по завершении строительства и ввода его в эксплуатацию квартиру (Номер), состоящую из двух комнат площадью 51 кв. м (с учетом площади летних помещений), расположенную на 6-м этаже, номер на площадке №1. В свою очередь, заявитель по настоящему делу Опарина М.А. взяла на себя обязательства по оплате стоимости квартиры и ее принятия после завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. Пунктом 3.3. договора участия в долевом строительстве установлен срок передачи квартиры – не позднее (Дата). Согласно пункта 4.1., цена квартиры составляет 2 845 800 (два миллиона восемьсот сорок пять тысяч восемьсот) рублей. Стоимость квартиры административным истцом оплачена в полном объеме за счет собственных средств в сумме 1 445 800 рублей и за счет кредитных средств в сумме 1 400 000 рублей. Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю в городе Сочи (Дата) согласно записи регистрации (Номер). Одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома осуществлена государственная регистрация права залога в отношении земельного участка (права аренды), на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома. Заинтересованное лицо по настоящему делу - ООО «КомСтрин-Сочи» на основании разрешения на строительство (Номер) от (Дата) и разрешения на строительство (корректировка) № (Номер) от (Дата) осуществлял строительство «Жилого комплекса», расположенного на земельном участке с кадастровым номером (Номер) площадью 9 660 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, (Адрес). Разрешение выдано на строительство трех многоквартирных жилых домов, трансформаторной подстанции, автостоянки с разбивкой на этапы строительства: этап первый – строительство многоквартирного жилого дома (Номер) с трансформаторной подстанцией, второй этап – строительство многоквартирного жилого дома (Номер) третий этап – строительство многоквартирного жилого дома (Номер) и автостоянки. Земельный участок с кадастровым номером: (Номер), площадь 9 660 кв.м, расположенный по адресу: (Адрес) принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городу-курорту Сочи.

На заседании Сочинской городской комиссии по инвестиционной деятельности от (Дата) (Номер) был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, по результатам аукциона победителем было признано ООО «КомСтрин-Сочи». На основании договора аренды земельного участка предоставленного в пользование по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (Номер) от (Дата), ООО «КомСтрин-Сочи» был передан земельный участок площадью 9 660 кв.м., с кадастровым номером (Номер) для строительства и эксплуатации жилого комплекса по (Адрес) в Центральном районе г. Сочи, сроком по (Дата). Постановлением администрации города Сочи от (Дата) (Номер) ООО «КомСтрин-Сочи» установлен новый срок аренды земельного участка по (Дата). На основании данного постановления был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (Номер) от (Дата). Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «КомСтрин-Сочи» (Дата) вновь был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (Номер) с видом разрешенного использования – «жилой комплекс», в территориальной зоне «Ж-6», категория земель – земли населенных пунктов. Договор аренды земельного участка зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю в городе Сочи (Дата). Согласно пункта 2.1 договора, срок аренды устанавливается с момента его государственной регистрации до (Дата). ООО «КомСтрин-Сочи» (Дата) обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства объекта «Жилой комплекс» по (Адрес) в Центральном районе г. Сочи, указав что арендная плата оплачивается поквартально всегда в срок и в полном объеме. На данном земельном участке, в соответствии с договором аренды ведется строительство жилого комплекса состоящего из трех 21-этажных жилых домов и автостоянки. В настоящее время дом (Номер) введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (Номер)-2018 от 28.04.2018г.; дом (Номер) введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №(Номер) от 27.12.2019г.; дом (Номер) – строительная готовность 100%, автостоянка – строительная готовность 99%. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в письме от (Дата) (Номер) отказано ООО «КомСтрин-Сочи» в продлении действия договора аренды земельного участка на том основании, что застройщиком реализовано право однократного приобретения в аренду на три года указанного земельного участка как собственника объекта незавершенного строительства для завершения его строительства. Административный истец, являясь участником долевого строительства, и опосредованным правообладателем земельного участка считает отказ администрации города Сочи необоснованным и незаконным.Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Административным ответчиков не представлено суду доказательств, что спорный земельный участок был продан с публичных торгов или изъят у арендатора в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора, более того не представлено подтверждение направления арендатору уведомления об истечении срока договора аренды и отсутствия намерения у арендодателя пролонгировать договор аренды. Указанные обстоятельства, а также факт выдачи администрацией города Сочи (Дата) разрешения №(Номер) на ввод в эксплуатацию дома (Номер), при условии, что по договору аренды земельного участка (Номер) от (Дата) срок аренды истек (Дата), суд считает доказательством продления договора аренды на неопределенный срок по взаимному согласию сторон.

Последствия истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя регулируются пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанному законоположению, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером (Номер), принадлежащий обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от (Дата) (Номер). Согласно положениям пункта 5.1.5 договора аренды земельного участка арендатор в лице заявителя наделен преимущественным правом заключить договора на новый срок. Право собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером (Номер) зарегистрировано после (Дата), что сторонами не оспаривается. Арендатор после истечения срока действия договора аренды земельного участка (Номер) от (Дата), т.е. после (Дата), продолжало использовать арендованный земельный участок в целях завершения строительства объектов капитального строительства, входящего в состав третьего этапа (жилого дома (Номер) и автостоянки), и уплачивать арендную плату за земельный участок в соответствии с условиями договора аренды земельного участка. Данные обстоятельства не опровергнуты административным ответчиком. Поскольку, дальнейшая правовая судьба объекта незавершенного строительства, а именно окончание его строительства и передача квартир участникам долевого строительства, в том числе и административному истцу, напрямую зависит от наличия у застройщика права аренды земельного участка, административный ответчик обязан принять меры путем заключения соответствующего договора аренды на срок, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости.

Согласно пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона застройщик не вправе передать объект участнику долевого строительства, а последний лишен возможности оформить свое право собственности на объект до момента ввода объекта в эксплуатацию, который в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не возможен без наличия права на земельный участок.

В соответствии с частью 11 статьи 226 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 9 статьи 227, в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Принимая во внимание изложенное, суд обосновано приходит к выводу, что заявитель обратился в уполномоченный орган, с необходимым пакетом документов, достаточными для принятия этим органом положительного решения по существу вопроса и оснований для отказа у администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, суд

решил:

    Административное исковое заявление Опариной М. А. к администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений о продлении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать отказ администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений, выраженный в письме от 02 марта 2020 года №5431/02.01-17 в продлении срока действия договора аренды земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства, необоснованным.

Обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений продлить срок действия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от (Дата) (Номер) путем заключения с ООО «КомСтрин-Сочи» дополнительного соглашения об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером (Номер) - три года с момента его государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: