Решение от 11.09.2018 по делу № 33-9223/2018 от 13.08.2018

Судья: Карпова Л.В..

Докладчик: Крейс В.Р.                     Дело №33-9223\2018    

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Зиновьевой Е.Ю.

судей Крейса В.Р., Братчиковой Л.Г.

при секретаре Луковниковой С.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 11 сентября 2018 года гражданское дело

по иску А.Н.В. к ООО «Вилор», К.О.А. об обязании заключить договор аренды части земельного участка в соответствии с протоколом разногласий,

по апелляционной жалобе ООО «Вилор» на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 06 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Крейса В.Р., объяснения представителей: ООО «Вилор» - Ч.Е.В., А.Н.В. – Е.О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

А.Н.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Вилор», К.О.А.

В обоснование требований указал, что является собственником нежилого здания, при приобретении которого в договоре купли-продажи от 08.04.2015 право на земельный участок, расположенный под зданием и необходимым для его использования, не было определено.

Участок, на котором расположено здание, уже принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.08.2003.

Поскольку участок истцу необходим для размещения здания, он изъявил желание заключить с ответчиком договор аренды.

Им неоднократно был получен проект договора аренды части участка от 07.05.2015, согласно которому ООО «Вилор» обязуется предоставить ему за плату во временное владение и пользование часть участка площадью 598 кв.м. для осуществления торговой деятельности (под магазин). Существенные условия договора аренды части участка сторонами не были согласованы. Последний протокол разногласий от 23.12.2016 в части площади участка, размера арендной платы и срока аренды был направлен им в адрес ответчика 26.12.2016. Ответчик протокол оставил без внимания.

Уточнив требования, истец просил обязать ООО «Вилор» и К.О.А. заключить с ним договор аренды земельного участка от 07.05.2015 №07/05-2015 в соответствии с протоколом разногласий от 23.12.2016, а именно:

- принять п.1.1 договора аренды земельного участка от 07.05.2015 №07/05-2015 в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 393,48 кв.м., что соответствует 5/121 доли в праве общей долевой собственности, с кадастровым номером № с целью размещения и обслуживания нежилого здания - склада металлического, сдвоенного, общей площадью 218,6 кв.м.»;

- принять п.4.1 договора в следующей редакции: «По данному договору Арендатор уплачивает Арендодателю договорную арендную плату за пользование земельным участком в размере 32,75 рублей за 1 кв.м. в месяц»;

- принять п.6.1 договора в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения суда и действует до 06.04.2026г.

Определением суда от 06 апреля 2018 года исковое заявление А.Н.В. к К.О.А. об обязании заключить договор аренды части земельного участка в соответствии с протоколом разногласий оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден предусмотренный законом обязательный досудебный порядок преддоговорных споров.

Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 06 апреля 2018 года ООО «Вилор» обязано заключить с А.Н.В. договор аренды 120/121 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8811 кв.м с кадастровым номером 54:32:010527:84 в редакции договора аренды земельного участка от 07.05.2015 №07/05-2015, за исключением пунктов 1.1, 4.1, 6.1 договора.

Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 393,48 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для размещения и обслуживания нежилого здания - склада металлического, сдвоенного площадью 218,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Пункт 4.1 договора изложен в редакции: По данному договору Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за пользование земельным участком в размере 32,75 рублей за 1 кв.м в месяц.

Пункт 6.1 договора изложен в редакции: Настоящий договор вступает в силу со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу и действует до 06.04.2026г. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Представитель ООО «Вилор» в апелляционной жалобе указывает, что судом ошибочно установлено, что разногласия относительно проекта договора возникли 23.12.2016., поскольку фактически разногласия возникли 06.05.2016., следовательно, срок, установленный п. 2 ст. 446 ГК РФ, истцом пропущен, а разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Учитывая данные обстоятельства, суд обязан был оставить исковое заявление без рассмотрения.

Судом не принято во внимание, что заключение договора аренды части земельного участка для ответчика является правом, а не обязанностью, предусмотренной законом; истцом не доказано наличие обязанности у ответчика заключить с истцом договор аренды.

Обращает внимание на то, что в нарушение п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» суд, обязывая истца заключить договор аренды на срок до 06.04.2026 года на основании п. 1 ст. 609, ст. 610 ГК РФ, вышел за пределы исковых требований, так как требования по данным основаниям заявлены не были.

По мнению апеллянта, заключение эксперта ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» не может являться относимым и допустимым доказательством в связи с тем, что оно составлено с нарушением требований закона и не соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методическим рекомендациям по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства Юстиции РФ», Федеральным стандартам оценки № 1, № 2, № 3, № 5, № 7, нормам материального и процессуального права.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, А.Н.В. является собственником нежилого здания - склада металлического сдвоенного общей площадью 218,6 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 5, 39-40).

Собственником земельного участка, на котором расположен склад, с 2003 года является ООО «Вилор» на основании договора купли-продажи недвижимости и акта приема-передачи от 14.08.2003 (л.д. 6).

07.05.2015 ООО «Вилор» подготовлен проект договора аренды земельного участка и 18.07.2016 направлен истцу (л.д. 7, 118, 119).

26.12.2016 А.Н.В. направил ООО «Вилор» протокол разногласий к договору, в котором выразил несогласие относительно площади участка, размера арендной платы и срока действия договора аренды (л.д. 8, 9).

ООО «Вилор» указанные истцом условия договора аренды приняты не были.

Исходя из того, что ООО «Вилор» составило проект договора аренды земельного участка и направило его истцу, суд пришел к выводу, что Общество добровольно приняло на себя обязательство заключить с истцом договор, вследствие чего его заключение с истцом является для него обязательным.

Поскольку разногласия относительно проекта договора возникли 23.12.2016, в суд с иском истец обратился 28.03.2017, суд пришел к выводу, что установленный п. 2 ст. 446 ГК РФ срок истцом не пропущен.

Согласно заключению ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», размер арендной платы участка за 1 кв.м. в месяц в период с 07.05.2015 по 06.04.2026 составляет 32,75 руб.; в год - 393,04 руб. Минимальная площадь участка, необходимая для размещения и обслуживания нежилого здания склада, составляет 393,48 кв.м. (л.д. 94-108).    

Разрешая спор, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, а также исходя из того, что договор аренды должен быть долгосрочным, суд обязал ООО «Вилор» заключить договор аренды земельного участка на указанных истцом условиях.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░. 7.05.2015 ░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 24.07.2009 ░░░░░░░, ░░░ ░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 21.08.2003 ░░ 21.01.2009 (░.░.132-139).

░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░, 12.10.2016 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░.░.░. (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 2014 ░░ ░░░░░░ 2015.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 2. 02.2017 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░; ░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░.░.10-16).

░░░░ ░░ ░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 445 ░ ░░░░░░ 446 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 421 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ 4 ░░░░░░ 445 ░░ ░░, ░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 421, ░░░░░░ 4 ░░░░░░ 445 ░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░; ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░ «░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 4 ░░░░░ 1 ░░░░░░ 330 ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 328-330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 06 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: /░░░░░░░/

░░░░░: /░░░░░░░/