Решение по делу № 2-205/2022 (2-6778/2021;) от 29.06.2021

11RS0001-01-2021-010432-80 дело №2-205/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

с участием помощника прокурора Вовк Я.И.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 03 августа 2022 года гражданское дело по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к Поповой Наталье Владимировне и Поповой Надежде Владимировне об изъятии жилого помещения путем выкупа,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с исками к Поповой Нат.В. и Поповой Над.В. об изъятии жилого помещения по адресу: г.Сыктывкар, ул.... путем выкупа за 1 848 590 руб., указав в обоснование требований на не достижение с ответчиками соглашения об изъятии недвижимого имущества в досудебном порядке.

Определением суда от 13.10.2021 дела по искам администрации объединены в одно производство.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Фонд развития жилищного строительства Республики Коми.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении требований настаивал.

Представители третьего лица поддержали требования администрации.

Ответчик Попова Нат.В., действующая за себя и как представитель ответчика Поповой Над.В., возражала против удовлетворения требований.

Ответчик Попова Над.В. в суд не явилась.

Заслушав объяснения представителей истца и третьего лица, ответчика, пояснения эксперта, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 29.03.2013 №14/2013-246 утверждена муниципальная адресная программа «развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы», основными целями и задачами которой являются: создание условий для развития жилищного строительства и улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда; повышение эффективности использования застроенных территорий в г.Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу; формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, планируемых к сносу и т.д.

20.05.2013 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в постановлении №5/1762 принято решение о развитии застроенной территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в границах улиц: ... ориентировочной площадью 15,14 га согласно приложению №1; утвержден перечень адресов зданий, расположенных в границах улиц: ..., подлежащих сносу и реконструкции (приложение №2).

Согласно приложению №2 к постановлению от 20.05.2013 №5/1762 к числу домов, подлежащих сносу, помимо прочих отнесен дом №...

По результатам проведенного открытого аукциона, 22.07.2013 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и застройщиком ООО «Малоэтажное жилищное строительство» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5,4809 га по адресу: ... за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или средств).

05.03.2014 ООО «Малоэтажное жилищное строительство» переименовалось в ООО «Инвестиционно-строительная компания».

Дополнительным соглашением от 30.12.2014 к договору от 22.07.2013 наименование застройщика изменено на ООО «Инвестиционно-строительная компания».

29.11.2017 между Фондом развития жилищного строительства Республики Коми, ООО «Инвестиционно-строительная компания» и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключено соглашение №1 о частичной переуступке прав по договору от 22.07.2013 о развитии застроенной территории в границах улиц: ...

25.09.2019 администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №9/2866 об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путём выкупа земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г.... об изъятии жилых помещений дома путем выкупа у собственников.

Собственниками квартиры №3 (кадастровый номер ...) площадью 52,1 кв.м. в доме №... являются ответчики Попова Нат.В. и Попова Над.В. (в 1/2 доли каждая).

Сведения о наличии в отношении квартиры №... решения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд внесены в ЕГРН.

11.03.2021 и 24.06.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес собственников квартиры №... (ответчиков) уведомления об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с приложением проекта трехстороннего соглашения о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены в размере 1 848 524 рублей (для каждого долевого собственника по 924 295 руб.), определенной на основании отчета №02-06/2, подготовленного ИП ... В.В.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях ответчики отказались.

Не достижение соглашения по определению выкупной цены изымаемого имущества послужило основанием для обращения администрации в суд.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (пункт 9 статьи 56.8 ЗК РФ).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку ответчик Попова Нат.В. в ходе рассмотрения дела выразила несогласие с определенной администрацией выкупной стоимость недвижимого имущества, судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ... В.А.

Согласно заключению эксперта №023/2022, рыночная стоимость квартиры №... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение составляет 1 812 000 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома №... (с учетом дополнительного расчета, произведенного в связи с допущенной технической ошибкой, л.д.100 том 2) с учетом доли Поповой Нат.В. и Поповой Над.В. в праве собственности на жилое помещение №3 составляет 648 223 руб.

Размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества определен экспертом в размере 118 920 руб. и включает в себя:

-затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 49 988 руб.,

- затраты на переезд в размере 14 932 руб.,

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

-затраты на оформление (регистрацию) права собственности на другое жилое помещение в размере 4000 рублей.

Общий размер возмещения по заключению эксперта составил 2 579 143 руб.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №023/2022 экспертом с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ... В.А. подтвердила выводы, сделанные в заключении, а также дала письменные (л.д.177-179 том 2) и устные пояснения по исследовательской части заключения и по выводам.

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №7.

Оценив экспертное заключение ... В.А., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

Заключении судебной оценочной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на постановленные вопросы, в нем указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

Экспертиза проведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

В отчете №02-06/2 ИП ... В.В. (л.д.48-95 том 1) напротив, не оценены в полном объеме убытки собственников, связанные с изменением места проживания, оформлением сделки по отчуждению долей в праве собственности на объекты недвижимости, а компенсация за не произведенный капитальный ремонт рассчитана лишь как сумма взносов, подлежавших уплате собственниками с 2014 года.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего ответчикам Поповой Нат.В. и Поповой Над.В. жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ... В.А.

Несогласие представителя истца и третьего лица с определенной экспертом рыночной стоимостью жилого помещения и компенсацией за не произведенный капитальный ремонт, основанное на их субъективной оценке, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

Рецензии ООО «Экспертно-оценочный центр» на заключение эксперта не свидетельствует о недостоверности и необъективности заключения судебной экспертизы, не опровергает выводы эксперта, а предполагает лишь мнение специалиста, объектом исследования которого являлось непосредственно заключение другого эксперта, а не определение выкупной цены изымаемого жилого помещения.

При таких обстоятельствах, жилое помещение - квартира №... подлежит изъятию у Поповой Нат.В. и Поповой Над.В. для муниципальных нужд путем выкупа с установлением размера возмещения, определенного экспертом ... В.А., в сумме 2 579 143 руб.

Указанная сумма в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ подлежит распределению между Поповой Нат.В. и Поповой Над.В. пропорционально их долям в праве общей долевой собственности (1/2), что для каждой составит по 1 289 571,50 руб.

В силу пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ (являющейся общей нормой, регулирующей правоотношения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости) вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 указанной статьи в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 данной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

В связи с этим, настоящее решение суда является основанием для перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.... к муниципальному образованию городского округа «Сыктывкар» после предоставления ответчикам возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 2 579 143 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В связи с изъятием для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» земельного участка с кадастровым номером ... изъять у Поповой Натальи Владимировны (...) и Поповой Надежды Владимировны (...) путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 2 579 143 рубля, в том числе:

для Поповой Натальи Владимировны - в размере 1 289 571 рубль 50 копеек,

для Поповой Надежды Владимировны - в размере 1 289 571 рубль 50 копеек.

Настоящее решение является основанием для перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., к муниципальному образованию городского округа «Сыктывкар» после предоставления Поповой Наталье Владимировне и Поповой Надежде Владимировне возмещения за изымаемую недвижимость в сумме по 1 289 571 рубль 50 копеек для каждой.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий                 О.Л. Саенко

Решение в окончательной форме составлено 09.08.2022.