Решение по делу № 33-9078/2024 от 28.08.2024

судья Болобченко К.А.          дело №33-9078/2024 (2-648/2024)

22RS0069-01-2023-005391-07

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 сентября 2024 года                          г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Цибиной Т.О.,

судей      Медведева А.А., Довиденко Е.А.,

при секретаре              Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца С.Т. на решение Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 7 июня 2024 года по делу

по иску С.Т. к Б.А. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Обратившись в суд с названными исковыми требованиями, в их обоснование С.Т. указывала, что на основании договора купли-продажи от 24.03.2022г. она продала Б.А. <данные изъяты> доли в праве общей собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации производственно-складской базы, находящийся по адресу: <адрес>, и <данные изъяты> доли в праве общей собственности на здание склада общей площадью 572,4 кв.м., находящееся на этом земельном участке. Собственником второй ? доли в праве собственности названной недвижимости является П.Е. Договор купли-продажи не содержал сведений об определении границ отчуждаемой части имущества. В частности, находящееся на названном земельном участке на момент продажи незавершенное строительством двухэтажное здание, не являлось предметом договора купли-продажи, данный объект С.Т. не отчуждала. Цена договора 5 000 000 руб. была определена без учета указанного незавершенного строительством объекта, стоимость которого составляет 5 431 874 руб. В этой связи истица предложила Б.А. заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и произвести ей доплату в размере 5 431 874 руб., либо расторгнуть договор купли-продажи от 24.03.2022г. Ответа на ее претензию С.Т. не получила.

В этой связи С.Т. просила расторгнуть договор купли-продажи от 24.03.2022г., прекратить право собственности Б.А. на ? долю в праве собственности на спорные земельный участок и здание склада.

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 7 июня 2024 года в удовлетворении исковых требований С.Т. отказано.

В апелляционной жалобе истец С.Т. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы, повторно приводя обстоятельства, составляющие основание иска, полагает, что они неверно были оценены судом. Ранее при рассмотрении в судебном порядке споров относительно порядка пользования спорными земельным участком и расположенными на нем объектами, судебные инстанции решили, что установленный судебным решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 01.02.2021г. по делу №2-2/2021 и апелляционным определением Алтайского краевого суда от 12.05.2021г. между С.Т. и П.Е. порядок пользования земельным участком и зданием склада, распространяется на покупателя долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости С.Т. – Б.А., хотя новый собственник (покупатель) не являлся стороной в данных судебных спорах. С.Т. этого не могла предвидеть при заключении договора и определении цены договора, которая в таком случае составляла бы с учетом незавершенного строительством двухэтажного здания – 10 431 874 рублей, 08.11.2023г.

Давая собственную оценку полученным в рамках настоящего дела доказательствам: показаниям свидетелей, документам, переписке в мессенджере «WhatsApp», автор апелляционной жалобы настаивает на доказанности того обстоятельства, что цена договора, являющаяся существенным его условием, определялась сторонами без учета стоимости незавершенного строительством двухэтажного здания.

В настоящем судебном заседании истица на доводах апелляционной жалобы настаивает, представитель ответчика и представитель третьего лица просят оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

Судом установлено и из материалов дела следует, что С.Т. и П.Е. состояли в браке в период с 11.07.2008г. по 27.02.2018г.

Решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 12.04.2019г. произведен раздел имущества супругов, за П.Е. и С.Т. признано право общей долевой собственности по ? доле за каждым на следующие объекты:

- здание, <данные изъяты>: <адрес>;

- земельный участок, <данные изъяты>: <адрес>;

- здание склада, <данные изъяты>: <адрес>

- земельный участок, <данные изъяты>: <адрес>

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула от 1 февраля 2020 года с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 мая 2021 года был определен порядок пользования одноэтажным зданием склада (Литер Б) по адресу: <адрес>А, имеющим два самостоятельных въезда и земельным участком по адресу: <адрес>

В пользование С.Т. определена часть здания общей площадью 259 кв.м., обозначенная согласно заключению эксперта ***, *** от ДД.ММ.ГГ под условной цифрой *** с занимаемым земельным участком, а так же часть земельного участка по адресу: <адрес>А, площадью <данные изъяты>. с границами, определенными в заключении эксперта ***, *** от ДД.ММ.ГГ, по точкам 1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4,1 на схеме в приложении *** к заключению эксперта.

24.03.2022г. С.Т. заключила с Б.А. договор купли-продажи, по которому продала последнему ? долю в праве общей собственности на земельный участок площадью *** на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации производственно-складской базы, <адрес> долю в праве общей собственности на здание склада общей площадью *** кадастровый ***, находящееся по адресу: <адрес>А.

Цена доли в праве общей собственности на земельный участок и доли в праве общей собственности на здание склада определена сторонами договора в 5 000 000 руб.

Договор исполнен сторонами, цена договора покупателем оплачена, названные объекты переданы Б.А., право собственности которого на спорные объекты зарегистрировано в установленном порядке.

Кроме того, на основании расписки о расчетах по договору от 24 марта 2022 года С.Т. получила от Б.А. деньги в сумме 2 000 000 руб. за произведенные неотделимые улучшения в объекте по адресу: <адрес>

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула от 24 января 2023 года по делу *** с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГ разрешены исковые требования С.Т. и П.Е. в отношении земельного участка и зданий, находящихся по адресу: <адрес>.

Этим же решением суда удовлетворены исковые требования Б.А.

Прекращено право долевой собственности Б.А. и П.Е. на одноэтажное здание склада по адресу: <адрес> земельный участок площадью 3298 (+/- 20) кв.м., и произведен раздел названного имущества.

Выделено в натуре и признано право собственности за Б.А. на здание площадью 261 кв.м., обозначенное в заключении дополнительной экспертизы ООО «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» за *** от ДД.ММ.ГГ, состоящее из помещений: под *** кв.м., *** кв.м*** кв.м, под ***,***.м., ***, *** ***,*** расположенного по адресу <адрес>

- на земельный участок по адресу: г.<адрес> площадью 1 649 кв.м. с границами, определенными в заключении эксперта ***, *** от ДД.ММ.ГГ (на плане участок выделен зеленым цветом) по точкам: 1, 2,1, 2.2, 2.3, 2.4, 1 на схеме в приложении *** к заключению экспертизы.

Выделено в натуре и признано право собственности за П.Е. на здание площадью 296 кв.м., обозначенное в заключении дополнительной экспертизы ООО «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» за *** от ДД.ММ.ГГ, состоящее из помещений под ***

- на земельный участок по адресу: <адрес>А, площадью 1 649 кв.м. с границами, определенными в заключении эксперта ***, *** от ДД.ММ.ГГ (на плане участок выделен красным цветом) по точкам: *** на схеме в приложении *** к заключению экспертизы.

Свои требования истица основывает на существенном изменении обстоятельств, которые она при заключении договора не предвидела. В качестве таких обстоятельств истица предлагает расценивать состоявшийся в судебном порядке раздел недвижимого имущества в натуре между П.Е. и Б.А., в рамках которого в собственность последнего передана часть земельного участка, на которой расположен объект незавершенного строительства. Такие обстоятельства истица расценивает, как существенные изменения условий договора купли продажи, поскольку, как она полагает, судебные инстанции фактически включили в предмет договора купли-продажи от 24.03.2022 объект незавершенного строительства, чего стороны договора купли-продажи не предусматривали.

Отказывая в иске, районный суд исходил из того, что сторонами договора купли-продажи его существенные условия были определены, договор фактически исполнен на тех условиях, на которых он был заключен. Суд пришел к выводу о том, что фактически С.Т. решила изменить условия уже исполненного договора купли-продажи и увеличить цену договора, что не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Вопреки доводам жалобы судебная коллегия выводы районного суда находит законными и обоснованными, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права, отвечают установленным по делу обстоятельствам, опираются на надлежащую оценку доказательств.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Установленные фактические данные не позволяют признать наступление существенного изменения перечисленных в законе обстоятельств, которые позволяли бы считать наступившими основания для расторжения договора.

В силу положений п.1 ст.67 ГПК РФ правом оценки доказательств обладает суд, который оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Вопреки доводам апелляционной жалобы приведенным требованиям процессуального закона проведенная судом оценка доказательств отвечает.

Суд оценил объяснения сторон, показания свидетелей, переписку сторон, предшествующую заключению договора, выданную истицей расписку, воспринял преюдициальное значение ранее состоявшихся судебных решений, и все это в совокупности признал достоверно доказывающим тот факт, что наличие на отчуждаемом земельном участке спорного объекта незавершенного строительства при заключении сделки учитывалось, в том числе и при определении цены отчуждаемых объектов. Суд признал, что отдельно произведенная доплата истице в сумме 2 000 000 руб. ответчиком как раз и была осуществлена ввиду наличия на земельном участке названного объекта.

Сама истица в суде апелляционной инстанции подтвердила, что 2 000 000 руб. по названной расписке она получила за то, что на проданном земельном участке находилась самовольная постройка в виде двухэтажного недостроенного здания.

Оценка доказательствам в решении судом приведена убедительно, оснований для их иной оценки судебная коллегия не имеет.

Иная субъективная оценка тех же доказательств заинтересованной стороной спора на законность решения суда влиять не может.

Толкование условий договора судом осуществлено с соблюдением требований ст.431 ГК РФ.

Судебная коллегия отмечает так же, что в отсутствие документации, позволяющей квалифицировать его иначе, чем самовольная постройка, в качестве самостоятельного объекта купли-продажи спорное недостроенное здание выступать не могло, поскольку в силу положений ст.222 ГК РФ самовольная постройка объектом собственности не является, не может выступать предметом купли-продажи.

Так же обращает судебная коллегия внимание и на тот факт, что предметом купли-продажи в данном случае являлись не конкретные объекты – земельный участок и склад, а в качестве объекта продажи выступали идеальные доли в праве собственности на эти объекты. Такие обстоятельства не позволяют признать, что при заключении договора купли-продажи истица исходила из того, что отчуждает конкретную часть земельного участка, на которой расположен (или не расположен) незавершенный строительством объект. Истица продала Б.А. принадлежавшие ей доли в праве собственности на склад и земельный участок. Конкретные же границы земельного участка в счет приобретенных им долей Б.А. были определены судом в рамках раздела в натуре общего имущества с П.Е. И только в рамках такого раздела было установлено, что ответчику отошла в порядке раздела та часть земельного участка, на которой расположено незавершенное строительством двухэтажное здание.

Способ пользования общим имуществом между П.Е. и Б.А. определенный после отчуждения последнему истицей своих долей в праве собственности на земельный участок и склад на права истицы не влияет, с момента заключения оспариваемого договора она утратила все права в отношении спорных объектов.

Упоминание истицей рыночной стоимости спорных объектов правового значения не имеет, поскольку будучи свободными в заключении сделки ее стороны вправе самостоятельно по соглашению между собой определить цену предмета договора, которая не должна быть исключительно равной рыночной стоимости продаваемых объектов.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, оснований для которой не имеется. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.

Процессуальных нарушений, которые в силу ст.330 ч 4 ГПК РФ являлись бы безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного постановления, судебной коллегией по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Оставить решение Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 7 июня 2024 года без изменения, апелляционную жалобу истца С.Т. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 сентября 2024г.