Судья Моталыгина Е.А. Дело №2-343/2023
Докладчик Лаврова О.В. Дело №33-2389/2024
65RS0001-01-2022-006016-63
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 октября 2024 года город Южно-Сахалинск
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лавровой О.В.,
судей Баяновой А.С., Литвиновой Т.Н.,
при помощнике судьи Кравченко И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, администрации города Южно-Сахалинска о сохранении объекта завершенного строительства, признании права собственности на объект завершенного строительства,
по апелляционному представлению и.о. прокурора города Южно-Сахалинска на решение Южно-Сахалинского городского суда от 05 июня 2023 года.
Заслушав доклад судьи Лавровой О.В., судебная коллегия
установила:
Ф.И.О.1 обратился в суд с исковым заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, в котором просил сохранить объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м и признать право собственности на данный объект.
В обоснование заявленных требований указал, что земельный участок с кадастровым номером № на котором расположен спорный объект, ранее предоставлен Ф.И.О.2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование: «для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство № В результате проведенных работ Ф.И.О.2 поставил на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № объем выполненных работ составил 80%. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект с кадастровым номером № и право аренды на земельный участок с кадастровым № перешли к истцу, который с августа 2019 года неоднократно обращался в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска с уведомлением на ввод в эксплуатацию приведенного выше объекта, однако ему отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на то, что имеются несоответствия требованиям, установленным в разрешении на строительство. Данный отказ считает незаконным, поскольку является арендатором, и вносить какие-либо изменения в назначение земельного участка в одностороннем порядке не имеет права. Договор аренды земельного участка продлен Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства объекта: «Цех по изготовлению стекол для автомашин». Ф.И.О.2 строительство объекта велось самостоятельно, без привлечения сторонних сил, то есть хозяйственным способом. Стройнадзор в отношении объекта не осуществлялся и не требовался. Отмечает, что строение соответствует строительным, противопожарным нормам, самовольная реконструкция данного нежилого помещения не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечен департамент землепользования города Южно-Сахалинска.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Ф.И.О.1 удовлетворены.
Сохранен объект завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м; за Ф.И.О.1 признано право собственности на указанный объект.
В силу части 3 статьи 35, части 2 статьи 36 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
В апелляционном представлении и.о. прокурора города Южно-Сахалинска просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает, что обстоятельства, установленные на основании вступившего в законную силу решения Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, об обоснованности отказа в выдаче истцу разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в силу части 1 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются обязательными для суда при разрешении настоящего спора. Однако суд данные выводы во внимание не принял. Считает заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ недопустимым доказательством, поскольку оно противоречит обстоятельствам дела и письменным доказательствам административного дела № Полагает, что истец не представил доказательств наличия оснований для признания за ним права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, а возведенный объект может повлиять не только на охраняемые законом интересы органа местного самоуправления, но и на права граждан.
Письменных возражений относительно доводов апелляционного представления не поступило.
Рассматривая настоящее гражданское дело ДД.ММ.ГГГГ, и разрешая заявленный спор по существу, суд первой инстанции не определил круг лиц по этому делу, не привлек к участию в деле в качестве соответчика администрацию города Южно-Сахалинска.
Указанное обстоятельство в силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены постановленного по делу решения суда.
Определением от 28 августа 2024 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и привлекла к участию в деле в качестве соответчика администрацию города Южно-Сахалинска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков и третьего лица Ф.И.О.4 возражала против удовлетворения исковых требований.
Прокурор Сущенко Е.П. в заключении полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, заключение прокурора, рассматривая настоящее гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Обращаясь в суд с иском, Ф.И.О.1 обосновал свои требования со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (абзац 1 пункта 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 2).
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Проверяя доводы истца, судебная коллегия на основе представленных в материалы дела доказательств установила следующие обстоятельства.
На основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.2 предоставлен земельный участок, площадью 2615 кв.м по адресу: <адрес> сроком по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 86-89).
ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.2 выдано разрешение № на строительство Цеха по изготовлению стекол для автомашин со следующими характеристиками: площадь застройки – 186,5 кв.м, общая площадь 306 кв.м, строительный объем – 1940 куб.м, объем наземной части – 1940 куб.м, этажность - 2, срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ (т.1,л.д. 137).
Проектная документация на данный объект составлена в 2008 году (т.1, л.д. 60-70).
ДД.ММ.ГГГГ между указанными выше лицами заключен новый договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 2615 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 26-29).
По состоянию на дату подписания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 85%.
ДД.ММ.ГГГГ действие разрешения на строительство продлено до ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 232).
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 приобрел в собственность у Ф.И.О.2 незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, в этой связи между ними заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ к истцу (т.1, л.д. 22-23). Права аренды и собственности, сделки о переходе и возникновении прав зарегистрированы в установленном порядке.
ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 зарегистрировал право собственности на данный нежилой объект, площадью 306 кв.м, степенью готовности 85% (т.1, л.д. 152-154). Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный объект завершен строительством в 2023 году.
ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска с заявлением на получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
ДД.ММ.ГГГГ департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска отказал Ф.И.О.1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенный по адресу: восточная сторона автомобильной дороги «Ласточка», восточнее территории ТОО «Сахцеолит», в связи с отсутствием документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (в разрешении на строительство площадь застройки 186,5 кв.м, в техплане на объект от ДД.ММ.ГГГГ - 286,4 кв.м, площадь объекта в разрешении на строительство 306,0 кв.м, в техплане на объект - 232,1 кв.м).
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 повторно обращался в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска с заявлениями на получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
Как следует из писем департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта Ф.И.О.1 послужили: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок; акта о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технологического обеспечения (сетям газоснабжения) (пункт 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство и проектной документации (пункты 3 и 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана от ДД.ММ.ГГГГ № (количество этажей предельных параметров разрешенного строительства в градостроительном плане - 1, проекте переменная этажность -1, 2) п.13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (не представлены результаты инженерных изысканий).
Указанные решения являлись предметом проверки суда и вступившими в законную силу судебными актами Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ признаны обоснованными (т.1, л.д. 113-120).
В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.
Судебным актом Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт прекращения действия договора аренды с истцом.
Таким образом, административным органом было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не по формальным основаниям.
С учетом приведенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект отвечает признакам самовольной постройки.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью также имеют правовое значение.
В подтверждение того, что возведенный спорный объект построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, соответствует экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и другим строительным нормам, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом в материалы дела представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное ИП Ф.И.О.3
Из экспертного заключения Ф.И.О.3 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что состояние спорного объекта характеризуется в соответствии с национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» п.3.11 работоспособное техническое состояние. Не представляет угрозу жизни проживающих и окружающих ее людей (т.1, л.д. 59).
Названный ГОСТ в соответствии с пунктом 2 приказа Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от ДД.ММ.ГГГГ №-ст «О введении в действие межгосударственного стандарта» отменен с ДД.ММ.ГГГГ.
Само исследование ИП Ф.И.О.3 носило преимущественно визуальный характер, при исследовании экспертом применялись рулетка строительная и лазерный самовыравнивающийся крестовый уровень (т.1, л.д. 51).
Учитывая изложенное, судебная коллегия не может признать экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим отсутствие при возведении спорного объекта существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, установить его соответствие экологическому, санитарно-эпидемиологическому, противопожарному и иному законодательству, а также прийти к выводу, что спорный объект не несет угрозу жизни и здоровью граждан.
Более того, Распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года №3214-р, в состав которого вошла судебная строительно-техническая экспертиза, как судебная экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.
Стороне истца в письменном виде разъяснены положения части 1 статьи 56, статьи 57, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание Распоряжения Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р, поставлен на обсуждение вопрос о возможности проведения по делу судебной экспертизы.
Однако ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в государственную судебно-экспертную организацию со стороны истца не заявлено.
Таким образом, истцом не представлено доказательств соответствия завершенного строительством объекта строительным нормам и правилам, а также, что спорный объект не несет угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости не исключает возможность признания его самовольной постройкой при наличии признаков, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в разъяснениях, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм самовольной постройке», указано, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).
Из Градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он находится в территориальной зоне «Коммунально-складская П-1», в которой основным видом разрешенного использования земельного участка является: «Объекты коммунально-складского назначения» (т.1, л.д. 16).
Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №-па утверждены Правила землепользования и застройки территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».
Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», спорный объект расположен в границах земельного участка находящегося в территориальной зоне «Производственная зона» («П») (т.1, л.д. 233-234).
В таблице № приведенного нормативного правового акта «8.2.17 Градостроительный регламент территориальных зон вида «П» Производственная зона» (находится в свободном доступе в информационно-правовой системе «Консультант Плюс») к основным разрешенным видам использования земельного участка относятся: хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, оказание услуг связи, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, проведение научных исследований, приюты для животных, деловое управление, гостиничное обслуживание, служебные гаражи, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, производственная деятельность, недропользование, автомобильная промышленность, легкая промышленность, фармацевтическая промышленность, фарфора-фаянсовая промышленность, электронная промышленность, ювелирная промышленность, пищевая промышленность, строительная промышленность, энергетика, связь, склады, складские площадки, целлюлозно-бумажная промышленность, размещение автомобильных дорог, трубопроводный транспорт, общее пользование водными объектами, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории. К условно разрешенным: размещение гаражей для собственных нужд, бытовое обслуживание, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, тяжелая, нефтехимическая промышленности, железнодорожные пути, обслуживание железнодорожных перевозок, Стоянки транспорта общего пользования, обеспечение внутреннего правопорядка, специальное пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.
Таким образом, в приведенном нормативном правовом акте, регулирующим градостроительные правила, отсутствует такой вид разрешенного использования спорного земельного участка, как «Объекты коммунально-складского назначения».
Согласно письменным пояснениям департамента архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № проектом планировки северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ №-па, не предусмотрено размещение объектов производства на территории земельного участка по адресу: <адрес>
Вследствие чего судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорное здание (объект) не соответствует действующим градостроительным правилам.
Доказательств возможности использования спорного объекта самовольной постройки в соответствии с установленными основными видами разрешенного использования земельного участка истцом не представлено.
При совокупности установленных обстоятельств, учитывая положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца о сохранении объекта незавершённого строительства и признании права собственности на него.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 05 июня 2023 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 о сохранении объекта завершенного строительства «Цех по изготовлению стекол для автомашин», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> разрешенное использование: для строительства объекта «Цех по изготовлению стекол для автомашин», общей площадью 232,1 кв.м, и признании права собственности на указанный объект отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий О.В. Лаврова
Судьи А.С. Баянова
Т.Н. Литвинова
Мотивированное апелляционное определение составлено 11 октября 2024 года