Решение от 14.03.2024 по делу № 33-3056/2024 от 13.02.2024

УИД 59RS0004-01-2023-004441-42

Дело № 33-3056/2024 (№ 2-4181/2023)

Судья – Милашевич О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Хузяхралова Д.О., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Орловой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 14 марта 2024 года гражданское дело по иску Седлова Александра Сергеевича к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о взыскании убытков,

по апелляционным жалобам истца Седлова Александра Сергеевича, ответчика Департамента имущественных отношений администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г.Перми от 28 ноября 2023 года.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения истца Седлова А.С., представителя ответчиков по доверенности Сырцева М.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Седлов А.С. обратился с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, администрации г.Перми о (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) взыскании убытков в размере 122569,51 руб.; возмещении расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что 20.06.2017 между истцом и Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми по результатам открытого аукциона заключен договор № ** аренды объекта муниципального недвижимого имущества, по условиям которого в пользование истца переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 35,1 кв.м на 2 этаже здания по ул. ****. 03.07.2019 истцом направлено заявление о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества. Решением от 25.07.2019 в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества истцу отказано ввиду того, что объект не является самостоятельной единицей кадастрового учета и не может являться предметом договора купли-продажи. 18.12.2019 истец повторно обратился к ответчику с аналогичным заявлением. Решением от 16.01.2020 истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условии постановки арендуемых помещений на государственный кадастровый учет и передачи объекта для проведения оценки. Соглашением об отсрочке арендной платы по договору аренды от 20.06.2017 истцу предоставлена отсрочка арендной платы, срок внесения которой предусмотрен с 01.04.2020 по 31.12.2020 в виде оплаты равными частями с 01.01.2021 по 31.12.2021. После постановки на государственный кадастровый учет объекта выкупа ответчик провел оценку объекта и решением от 14.08.2020 установил цену продажи объекта и условия сделки. 25.08.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, по условиям п.5.5 которого с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект договор аренды от 20.06.2017 считается прекращенным. Договор прошел государственную регистрацию 09.09.2020. Полагает, что в результате бездействия ответчика истцу причинены убытки в виде уплаты арендных платежей и затрат на проведение кадастровых работ в размере 122569,51 руб., из которых арендная плата за ноябрь 2019 года – 12085,57 руб., арендная плата за декабрь 2019 года – 12085,57 руб., арендная плата за январь 2020 года – 12556,91 руб., арендная плата за февраль 2020 года – 12556,91 руб., арендная плата за март 2020 года – 12556,91 руб., арендная плата за апрель 2020 года – 12556,91 руб., обеспечительный платеж в размере трех арендных платежей – 37670,73 руб., расходы на кадастровые работы – 10500 руб.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 28.11.2023 постановлено: «Исковые требования Седлова Александра Сергеевича удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ИНН **) в пользу Седлова Александра Сергеевича, дата рождения (ИНН **) сумму обеспечительного платежа в размере 37670,73 руб., арендной платы за апрель 2020 года в размере 12556,91 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1493,41 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении исковых требований к администрации города Перми отказать».

С решением суда не согласен истец Седлов А.С., в апелляционной жалобе просит решение отменить в части, которой в удовлетворении иска отказано, как незаконное и необоснованное. Суд не принял во внимание, что ни в решении постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 25.07.2019, ни в решении от 16.01.2020 на Седлова А.С. не возложена обязанность по несению расходов на проведение кадастровых работ по постановке арендуемых помещений на кадастровый учет как самостоятельного объекта. Эта обязанность в силу закона лежит на ответчике, который бездействовал. О нарушении своих прав истцу стало известно лишь после заключения 25.08.2020 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности и его последующей государственной регистрации, поскольку до этого момента внесенные арендные платежи в период с ноября 2019 по март 2020 производились по действующему договору аренды.

В апелляционной жалобе ответчик Департамент имущественных отношений администрации г.Перми также просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, отказав в иске в полном объеме. Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что истцом не пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании обеспечительного платежа, арендной платы за апрель 2020 года. Истец обратился в суд 18.08.2023, согласно акту сверки обеспечительный платеж внесен истцом 18.03.2020; последний платеж по арендной плате осуществлен истцом также 18.03.2020. О возможном нарушении своего права истец узнал 14.08.2020, т.е. даты принятия решения постоянно действующей комиссией по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов, которым установлена цена продажи арендованного имущества, принято предложение истца по сроку оплаты. Заключенное между истцом и департаментом дополнительное соглашение от 29.05.2020 к договору аренды об отсрочке арендной платы не имеет существенного значения при разрешении вопроса о сроке исковой давности, поскольку не приостанавливает и не продлевает течение сроков исковой давности. Указанное дополнительное соглашение не привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей у истца и ответчика, поскольку сторонами фактически не исполнялось. Решение вынесено с нарушением норм процессуального права, поскольку убытки взысканы с ненадлежащего ответчика, которым в данном случае является муниципальное образование город Пермь. Кроме того, обязательства истца по внесению арендной платы, обеспечительного платежа не прекратились с 01.04.2020. Удовлетворяя требования о взыскании с ответчика обеспечительного платежа, арендной платы за апрель 2020, суд фактически освободил истца от обязанности по внесению арендной платы.

Истцом Седловым А.С. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения по доводам указанной жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 20.06.2017 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель, ответчик) и индивидуальным предпринимателем Седловым А.С. (арендатор, истец) заключен договор аренды № **, по условиям которого на основании протокола аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 01.06.2017 арендодатель передал в пользование арендатора встроенные нежилые помещения общей площадью 35,1 кв.м на втором этаже здания по адресу: **** (л.д. 5-14).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата без учета НДС, составляющая 11141,65 руб., вносится ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В течение 5 дней с даты подписания протокола на право заключения договора аренды муниципального имущества арендатор обязан оплатить по указанным реквизитам:

- арендную плату с даты начала фактического пользования объектом до конца месяца, следующего за месяцем заключения договора;

- обеспечительный арендный платеж в размере квартальной арендной платы, который засчитывается как арендный платеж за последний квартал аренды по настоящему договору и удерживается арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении настоящего договора в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае просрочки оплаты арендной платы обеспечительный арендный платеж засчитывается в первый день просрочки в счет исполнения текущих обязательств арендатора по внесению арендной платы, при этом арендатор обязан восполнить обеспечительный арендный платеж не позднее 30 числа текущего месяца.

В случае досрочного расторжения настоящего договора обеспечительный арендный платеж подлежит возврату арендатору в течение 15 банковских дней с даты расторжения настоящего договора после возврата объекта по акту приема-передачи при условиях, что арендная плата уплачена полностью за весь период пользования объектом и отсутствуют неисполненные на дату расторжения договора денежные обязательства (п. 4.2 Договора).

В день заключения договора (20.06.2017) встроенные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи (л.д. 15).

02.07.2019 ИП Седловым А.С. подано заявление №** о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (л.д. 73).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 25.07.2019 ИП Седлову А.С. отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 35,1 кв.м, расположенного на 2 этаже здания по ул. **** по причине того, что объект не является самостоятельной единицей кадастрового учета и не может являться предметом договора купли-продажи (л.д. 18).

26.12.2019 ИП Седловым А.С. вновь подано заявление №** о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (л.д. 76).

16.01.2020 постоянно действующей комиссией по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов принято решение предоставить ИП Седлову А.С. преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения (по договору аренды от 20.06.2017 №** ) по адресу: ****, при условии постановки арендуемого помещения на государственный кадастровый учет как самостоятельного объекта кадастрового учета и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости; передать объект на оценку после проведения необходимых мероприятий (л.д. 19).

22.05.2020 между Седловым А.С. (заказчик, истец) и ООО «Эксперт оценка база технической информации» (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение кадастровых работ №** в отношении нежилого помещения по ****, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить кадастровые работы, изготовить и передать заказчику технический план для раздела нежилого помещения с кадастровым № **:156 (л.д. 120). Стоимость работ составила 10500 руб. (п.2), которые заказчиком оплачены в полном объеме (акт приема-передачи к договору подряда (л.д. 121), квитанции к приходному кассовому ордеру от 22.05.2020 и от 26.05.2020 (л.д. 29)).

29.05.2020 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель, ответчик) и индивидуальным предпринимателем Седловым А.С. (арендатор, ответчик) заключено соглашение об отсрочке арендной платы по договору, в соответствии с которым на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», постановления администрации города Перми от 01.04.2020 № 301 «О мерах, направленных на поддержку малого и среднего предпринимательства», с учетом обращения арендатора от 17.04.2020 №**, арендодатель обязался предоставить арендатору отсрочку арендной платы, срок внесения которой предусмотрен с 01.04.2020 по 31.12.2021, и ее уплату равными частями с 01.01.2021 по 31.12.2021 в сроки, предусмотренные договором аренды (л.д. 17).

08.06.2020 ИП Седловым А.С. в адрес Департамента имущественных отношений со ссылкой на решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 16.01.2020 подано заявление с просьбой поставить на государственный кадастровый учет нежилые помещения согласно представленному техническому плану и заключить договор купли-продажи арендуемого помещения площадью 35,1 кв. м на 2 этаже по адресу: **** на условиях ранее поданного заявления (л.д. 78).

Письмом от 17.07.2020 №** Департамент имущественных отношений администрации г. Перми уведомил Седлова А.С. о постановке нежилых помещений на государственный кадастровый учет, организации работы по приватизации объекта (л.д. 83).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 14.08.2020 установлена цена продажи объекта: нежилое помещение площадью 35,1 кв.м (кадастровый № **:297) этаж №2 по адресу: ****, в размере 843000 руб. в соответствии с оценочным отчетом №** от 04.08.2020 об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Компромисс» по состоянию на 26.12.2019; принято предложение ИП Седлова А.С. по сроку оплаты сделки с учетом заявления от 29.12.2019 №** – в рассрочку на 5лет ежеквартально равными частями (л.д. 20).

25.08.2020 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (продавец, ответчик) и ИП Седловым А.С. (покупатель, истец) заключен договор № ** купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку в течение 5 лет переданное по договору аренды от 20.06.2017 № ** недвижимое имущество в виде встроенных нежилых помещений на 2 этаже, расположенное по адресу: **** площадью 35,1 кв.м (кадастровый № **:297) (п. 1 Договора л.д. 87-93). Согласно п.5.5 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект договор аренды от 20.06.2017 № ** считается прекращенным.

08.09.2020 на основании указанного выше договора органом по государственной регистрации права зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение к покупателю Седлову А.С. (л.д. 22-25).

26.10.2020 ИП Седлов А.С. обратился к ответчику с заявлением о возврате обеспечительного платежа в размере 37670,73 руб., излишне оплаченной суммы арендной платы за апрель 2020 в размере 12556,91 руб. (л.д. 26).

16.12.2020 истец обратился к ответчику с претензией о выплате денежных средств в указанном размере (л.д. 27).

Письмом от 15.01.2021 №** в удовлетворении претензии Седлову А.С. отказано (л.д. 28).

Согласно представленному истцом расчету убытки составляют 122569,51 руб., в том числе: сумма арендной платы за период с ноября 2019 по апрель 2020 – 74398,78 руб., обеспечительный платеж – 37670,73 руб., расходы на кадастровые работы – 10500 руб. (л.д. 30).

Согласно служебной записке финансового управления отдела неналоговых доходов по состоянию на 01.04.2020 по договору аренды сумма переплаты составила 37 670,73 руб. (обеспечительный арендный платеж), который засчитан в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2020 по 31.07.2020. По состоянию на 01.10.2023 числится задолженность по арендной плате в размере 9 721,48 руб. за период с 01.08.2020 по 24.08.2020 (л.д. 122).

Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № 2 Ленинского судебного района г. Перми от 14.06.2023 Департаменту имущественных отношений администрации г.Перми отказано в удовлетворении исковых требований к Седлову А.С. о взыскании задолженности по отсрочке по внесению арендной платы в размере 9721, 48 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.02.2021 по 30.09.2022 в размере 1022, 12 руб. (л.д.155-157).

Апелляционным определением Ленинского районного суда г.Перми от 19.10.2023 решение мирового судьи судебного участка № 2 Ленинского судебного района г.Перми от 14.06.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений администрации г.Перми – без удовлетворения.

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.12, ст.15, ст.407, ст.454, ст.606, ст.611, ст.614, ст.1064, ст.1102, ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.3, ст.9, ст.14, ст.18 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), разъяснениями п.5, п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Седловым А.С. исковых требований в части взыскания с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 37670,73 руб., арендной платы за апрель 2020 года в размере 12556,91 руб. и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в остальной части.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что по условиям п.5.5 договора купли-продажи от 25.08.2020 с момента государственной регистрации перехода права собственности (08.09.2020) на арендуемое истцом нежилое помещение договор аренды от 20.06.2017 считается прекращенным, поэтому стороны прекратили на будущее время все права и обязанности по договору аренды, включая обязательства ответчика по внесению в 2021 арендной платы, срок внесения которой предусмотрен в период с 01.04.2020 по 31.12.2020 и по уплате которой предоставлена отсрочка дополнительным соглашением к договору аренды. В связи с этим внесенные Седловым А.С. денежные средства в виде арендной платы за апрель 2020 в размере 12556,91 руб. и обеспечительного платежа в размере 37670,73руб. по договору аренды, прекратившему свое действие с 08.09.2020, квалифицированы судом в качестве неосновательного обогащения ответчика, подлежащего возврату. Суд указал, что срок исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика, в отношении указанных платежей не истек, так как о нарушении своего права истец должен был узнать с момента прекращения действия договора аренды (08.09.2020), на дату подачи иска (18.08.2023) срок давности не истек.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы арендной платы, внесенной истцом за период с ноября 2019 по март 2020, суд с учетом установленного факта отсутствия на дату (03.07.2019) обращения истца с первоначальным заявлением о реализации права на приобретение помещения формирования его (помещения) в качестве самостоятельного объекта права по правилам закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу, что установленные нормативно сроки заключения договора купли-продажи не подлежат исчислению с указанной даты; суд дополнительно принял во внимание, что решение комиссии, принятое 25.07.2019 по результатам рассмотрения указанного заявления, истцом не обжаловано, является законным, подача истцом в последующее время (26.12.2019) заявления аналогичного характера свидетельствует о фактическом согласии с принятым 25.07.2019 решением комиссии; кроме того, по указанным платежам истек срок исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика.

Поскольку на дату подачи 26.12.2019 истцом заявления аналогичного содержания о выкупе арендуемого помещения обстоятельство отсутствия государственного кадастрового учета арендуемого помещения в качестве самостоятельного объекта не изменилось, решением комиссии от 16.01.2020 предоставление преимущественного права выкупа было поставлено под условие постановки данного помещения на государственный кадастровый учет как самостоятельного объекта. Данное решение Седловым А.С. в установленном порядке не обжаловано; проведение истцом за свой счет кадастровых работ по постановке на государственный кадастровый учет арендуемых помещений свидетельствует о согласии с принятым решением комиссии путем фактического исполнения указанного в нем (решении) условия, необходимого для реализации права выкупа. С учетом установленных обстоятельств, в том числе срока проведения истцом кадастровых работ, даты регистрации права муниципальной собственности на выкупаемое нежилое помещение (07.07.2020), суд пришел к выводу, что сроки заключения договора купли-продажи, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, подлежат исчислению с 07.07.2020 и ответчиком не нарушены.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчиков убытков в виде расходов, понесенных по договору подряда на выполнение кадастровых работ №** от 22.05.2020 в размере 10500 руб., суд указал, что данные расходы понесены Седловым А.С. в целях исполнения указанного в решении комиссии от 16.01.2020 условия о постановке арендуемого помещения на государственный кадастровый учет как самостоятельного объекта и в целях приобретения права собственности на него (объект); истечения срока исковой давности по указанным требованиям (оплата в размере 10500 руб. произведена 26.05.2020 (л.д.29), обращение в суд 18.08.2023, то есть после истечения 3-летнего срока с момента оплаты).

При оценке доводов апелляционных жалоб коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Частью 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, приведенного выше.

Коллегия соглашается с выводами суда в части отсутствия оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы за период с ноября 2019 по март 2020, возмещении расходов, понесенных истцом в связи с проведением кадастровых работ, необходимых для постановки помещения в качестве самостоятельного объекта права, как основанных на правильном применении и толковании норм материального права, фактических обстоятельствах дела. Выводы суда в указанной части должным образом мотивированы, оснований для их повторения судебная коллегия не усматривает. Ссылка в жалобе на то, что в решениях постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 25.07.2019 и от 16.01.2020 на истца не была возложена обязанность по проведению кадастровых работ, выводы суда не опровергает, в том числе с учетом примененного в отношении указанных платежей срока исковой давности. Коллегия дополнительно отмечает, что бремя доказывания технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости, находящегося в аренде, возложена на лицо, заявившее о реализации принадлежащего ему права выкупа; фактические действия истца (выполнение работ по составлению технического (кадастрового) плана арендуемого помещения, их оплата, представление результата выполненных работ в уполномоченный орган с просьбой о постановке объекта на кадастровый учет), выступившего заказчиком по договору подряда на выполнение кадастровых работ, не заявлявшего требований к уполномоченному органу о необходимости самостоятельного проведения кадастровых работ за счет арендодателя (который в таком случае должен являться заказчиком указанных работ), свидетельствует об отсутствии заблуждений в отношении лица, которое должно оплатить соответствующие работы; изменение позиции истца в последующее время (после приобретения права на помещение) не соответствует положениям ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, коллегия не может согласиться выводами суда о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы обеспечительного платежа и арендной платы за апрель 2020 года, как основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В абзаце 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Из приведенных положений закона и акта его толкования следует, что при выкупе арендованного имущества обязательство арендатора по уплате арендной платы прекращается не ранее заключения договора купли-продажи, т.е. на будущее время (в смысле периода пользования имуществом) и не лишает арендодателя права требовать с арендатора внесения арендной платы за период пользования имуществом, в отношении уплаты которой до момента заключения договора купли-продажи была предоставлена отсрочка.

Принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации соглашением сторон от 29.05.2020 (л.д.17) арендатору (истцу) предоставлена отсрочка внесения арендной платы за пользование предметом аренды в период с 01.01.2020 по 31.12.2020, при этом в период с 01.01.2020 до 25.08.2020 (дата заключения договора купли-продажи) договор аренды являлся действующим, оснований для вывода о том, что обязательства арендатора за период до 25.08.2020 по выплате арендной платы прекратились по мотиву предоставления отсрочки ее (арендной платы) уплаты, у суда первой инстанции не имелось.

В противном случае пользование имуществом в период с 01.01.2020 до 25.08.2020 подлежит квалификации в качестве безвозмездного (ссуда, глава 36 Гражданского кодекса Российской Федерации), правовые и фактические основания для которого в рассматриваемой ситуации с учетом субъектного состава правоотношений и заключенного между сторонами договора аренды отсутствуют.

В связи с этим Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми арендная плата за апрель 2020 года, а также обеспечительный платеж в отсутствие внесения арендной платы за юридически значимый период, с учетом положений положений ст.381.1, ст.382.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.4.2 договора аренды № ** от 20.06.2017, правомерно учтены в счет исполнения обязательств арендатора по договору; оснований для квалификации указанных сумм в качестве убытков истца при установленных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось.

Коллегия полагает возможным применение к рассматриваемой ситуации правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», поскольку способ прекращения обязательств по договору аренды не является определяющим для вывода о необходимости исполнения обязательств арендатора по договору в период его действия (реального пользования имуществом).

Коллегия считает необходимым также указать, что в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ничтожной является сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающая признакам, указанным в статье 3 Закона (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 года N 134).

Возможность заключения 25.08.2020 с истцом договора купли-продажи в отношении приведенного в законе условия отсутствия задолженности по арендной плате в отношении арендуемого помещения была обусловлена предоставленной арендатору отсрочкой уплаты за период 2020 года. При таких условиях действия истца, заключившего договор и впоследствии отказавшегося от оплаты пользования имуществом за период до заключения договора, не могут быть признаны добросовестными (ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы за апрель 2020 года, обеспечительного платежа у суда первой инстанции не имелось, решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения – об отказе в иске.

При этом ссылка истца на выводы мирового судьи судебного участка № 2 Ленинского судебного района г.Перми от 13.07.2023 по делу № 2-212/2023, апелляционное определение Ленинского районного суда г.Перми от 19.10.2023 (дело № 11-156/2023), постановленное по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на указанное решение мирового судьи, которым отказано в удовлетворении иска Департамента имущественных отношений администрации г.Перми к Седлову А.С. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование денежными средствами преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, предметом которого является взыскание убытков, не имеет. Преюдициальным в соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является судебный акт, которым установлен факт, тогда как правовая квалификация сложившихся отношений, данная при разрешении ранее рассмотренного спора с участием этих же сторон, не может иметь преюдициального значения при разрешении последующих споров. Наличие судебных актов по ранее рассмотренным делам освобождает лишь от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их иной правовой оценки.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Перми от 28 ноября 2023 года отменить в части взыскания с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу Седлова Александра Сергеевича суммы обеспечительного платежа в размере 37670,73 руб., арендной платы за апрель 2020 года в размере 12556,91 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 1493,41 руб.. В отмененной части принять новое решение – об отказе в иске.

В остальной части решение Ленинского районного суда г.Перми от 28 ноября 2023 года оставить без изменения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи).

Мотивированное определение изготовлено 21 марта 2024 года