Решение по делу № 2-1046/2021 от 11.01.2021

Дело № <адрес>

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2021 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Воробьевой Н.А.,

при секретаре Волковой О.С.,

с участием представителя третьего лица Еременко В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Афиногеновой В.Р. к Малышеву А.С. о взыскании задолженности по арендной плате,

Установил:

Истец Афиногенова В.Р. обратилась с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что она и Краснова Л.М. совместно владеют на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли каждый объектом недвижимости (<данные изъяты>), расположенным по адресу <адрес>, кадастровый №. 25 мая 2017 года был заключен договор аренды №, по которому истец и Краснова Л.М. совместно предоставили ответчику в краткосрочную аренду с правом пролонгации здание <данные изъяты>. По условиям договора (пункт 3.1 договора) плата составляет 30000 рублей в месяц и вносится арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа текущего месяца. В соответствии с пунктом 4.3.5 договора, арендатор обязан своевременно производить арендные платежи. Однако ответчиком были нарушены условия договора в части арендной платы в размере 15000 рублей, которую он передает Красновой Л.М., а вторая половина арендной платы в размере 15000 рублей, которая предназначена истцу, до настоящего момента им не оплачена. Ранее решением <данные изъяты> суда от 10.02.2020 с ответчика Малышева А.С. в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате за период с 25.05.2017 по 31.12.2017 в размере 105000 рублей, 18.03.2020 решение суда вступило в законную силу. Однако ответчик в период с 01.01.2018 по 30.04.2020 обязательства по оплате аренды не исполнил. Задолженность ответчика за указанный период составляет 420000 (28 месяцев*15000) рублей. Просила взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору № от 25.05.2017 за период с 01.01.2018 по 30.04.2020 в сумме 420000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 7400 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец Афиногенова В.Р. исковые требования неоднократно уточняла, указывая, что ответчиком в январе, марте, апреле, мае 2018 года произведена частичная оплата долга в размере 12000 рублей. Окончательно просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 года по 31.12.2019 года в размере 348000 рублей.

Истец Афиногенова В.Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена. Представитель истца Фадеев В.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, в ходе рассмотрения дела пояснял, что между истцом и ответчиком, а также Красновой Л.М. был заключен договор аренды от 25.05.2017 года, в рамках которого ответчику было сдано здание <данные изъяты> в аренду, арендная плата в месяц составляет 30000 рублей, но до настоящего времени арендная плата не была оплачена. Заключенный 25.05.2017 года договор аренды фактически пролонгируется, ответчик пользуется зданием, никаких отказов со стороны ответчика от использования помещения не поступало.

Ответчик Малышев А.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен посредством направления судебного извещения по месту жительства, судебное извещение возвращено за истечением срока хранения в отделении почтовой связи. Представитель ответчика Никитина М.С. в ходе рассмотрения дела исковые требования не признала, представила письменные возражения, и поясняла, что в 2018 году истцом Афиногеновой В.Р. арендная плата получена на сумму 12000 рублей. С 2018 года по 2020 год в здание <данные изъяты> по инициативе арендодателей проводились ремонтные работы по инициативе арендодателей в течение 3,5 месяцев, в этот период <данные изъяты> не работала, услуги по <данные изъяты> не оказывались, здание по назначению не использовалось. Работы осуществлялись на основании договора подряда № от 01.07.2020 года, по окончании работ был составлен акт сдачи-приемки выполненных работ от 10.07.2020 года. Факт выполнения работ в период с 01.08.2017 года по 10.07.2020 года установлен решением <данные изъяты> суда от 18.11.2020 года по делу №. По указанному договору подряда осуществлялись следующие ремонтные работы: штукатурка стен и устранение щелей в кладке стен с 10.05.2018 года по 10.06.2018 года - 1 месяц; демонтаж и монтаж утеплителя с 01.08.2018 года по 18.09.2018 года - 1 месяц; облицовка керамогранитом стен и пола с 20.07.2019 года по 20.08.2019 года - 1,5 месяца. В связи с невозможностью использовать <данные изъяты> по назначению по независящим от арендатора причинам, арендная плата не должна начисляться и уплачиваться за 3,5 месяца, и арендная плата должна быть уменьшена на 52500 рублей. По сути, со стороны арендодателей не были выполнены существенные условия договора аренды. В договоре четко указывается, что арендодатели обязались передать арендатору <данные изъяты> в состоянии, соответствующем назначению сооружения, обязались передать по акту приема-передачи в состоянии, позволяющем ее нормальное использование. В спорный период и в настоящее время состояние сооружения не соответствовало и не соответствует договору аренды, непригодно для использования в качестве <данные изъяты> и имеет следующие недостатки: необходима замена двери, замков и установка второй двери в основной входной группе; необходимо монтаж водоотведения второго поста <данные изъяты> с целью его введения в эксплуатацию; отсутствует вытяжная вентиляция; необходима облицовка керамгранитом второго поста <данные изъяты>; отсутствует козырек с бетонированными основаниями перед входной группой; имеются повреждения фасада и отмостки; необходимо утепление зазора температурного деформационного шва между 1 и 2 этажами; необходимы мероприятия по предохранению грунтов основания от ухудшения их свойств; в подсобном помещении промерзают стены, замерзает вода в трубах, требуется отделка стен. <данные изъяты> не могла использоваться по назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, поэтому ответчик не обязан оплачивать пользование.

Третье лицо Краснова Л.М. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена. Представитель третьего лица Еременко В.О. в судебном заседании исковые требования не поддержала, пояснила, что ответчику по договору аренды в пользование было передано нежилое помещение, принадлежащее истца и Красновой Л.М. в равных долях. В спорный период в здании <данные изъяты> проводились ремонтные работы с 10.05.2018 в течение месяца, с 01.09.2018 по 19.09.2018 и с 20.07.2019 по 20.08.2019, то есть в течение 3,5 месяцев, арендная плата за указанный период не должна взиматься с ответчика. В указанный период ответчик не работал, что подтверждается актом сверки, составленным между ответчиком Малышевым А.С. и Красновой Л.М.. Краснова Л.М. так же обратилась в суд за взысканием с ответчика задолженности по договору аренды, за указанный период плата за аренду Красновой Л.М. не взыскивается, поскольку в указанный период <данные изъяты> не работала, а по договору аренды арендодатели должны были передать имущество в надлежащем состоянии. По акту сверки Красновой Л.М. так же с 20.04.2020 снижена арендная плата в связи с распространением коронавирусной инфекции, когда ответчик не мог получать доход, Краснова Л.М. пошла навстречу ответчику.

Статья 113 ГПК РФ предусматривает, что лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63). Извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи (пункт 67). В пункте 68 названного Постановления разъяснено, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Статьей 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 3).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует, что истец Афиногенова В.А. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.07.2016 и договора аренды земельного участка от 17.12.2013, впоследствии договора купли-продажи земельного участка от 28.09.2016 являлась собственником объекта недвижимости: <данные изъяты>, кадастровый №, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенных по адресу <адрес>.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности вышеуказанных объектов недвижимости от 23.12.2016, сособственником земельного участка и <данные изъяты> стала третье лицо Краснова Л.М..

25.05.2017 между Афиногеновой В.А., Красновой Л.М., с одной стороны, и Малышевым А.С., с другой стороны, был заключен договор аренды №, по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору отдельно стоящее нежилое, капитальное, прямоугольное здание, находящееся в собственности - <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>, для оказания услуг по мойке автотранспортных средств (пункт 1.1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение, указанное в пункте 1.1 договора, и осуществляет арендные платежи в размере, сроки и порядке, предусмотренные договором. Арендодатель в течение 3 дней со дня подписания договора предоставляет арендатору сооружение в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в пункте 1.1 и назначению сооружения (пункт 2.1).

В разделе 3 договора стороны согласовали, что арендная плата составляет 30000 рублей и вносится арендатором в момент подписания и продления договора, в дальнейшем ежемесячно не позднее 01-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.3 договора, арендатор принял на себя обязательства своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленного сообщать об этом арендодателю; не проводить реконструкции сооружения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого сооружения производить только с письменного разрешения арендодателя.

Факт заключения договора аренды с установлением ежемесячной арендной платы в размере 30000 рублей и передачу в пользование Малышеву А.С. нежилого помещение - <данные изъяты> сторонами не оспаривается, подтверждается решением <данные изъяты> суда от 10 февраля 2020 года по гражданскому делу по иску Афиногеновой В.Р. к Малышеву А.С., которым с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате за период с 25.05.2017 по 31.12.2017 в размере 105000 рублей.

Стороной ответчика не оспорено, что арендная плата за период с 01.01.2018 года по 31.12.2019 года Малышевым А.С. истцу Афиногеновой В.Р. не вносилась.

Между ответчиком и третьим лицом Красновой Л.М. 27 июля 2020 года был составлен акт сверки взаимных расчетов по договору аренды от 25 мая 2017 года за период с мая 2017 года по июль 2020 года, согласно которому задолженность Малышева А.С. в пользу Красновой Л.М. за указанный период составила 490000 рублей с учетом произведенных Малышевым А.С. оплат.

Впоследствии между ответчиком и третьим лицом Красновой Л.М. 22 марта 2021 года был составлен акт сверки взаимных расчетов по договору аренды от 25 мая 2017 года за период с мая 2017 года по декабрь 2020 года, согласно которому задолженность Малышева А.С. в пользу Красновой Л.М. за указанный период составляет 181186 рублей, исходя из оплаты аренды 15000 рублей в период с 25 мая 2017 года по 01 марта 2020 года и 7500 рублей в период с 01 апреля 2020 года по 01 декабря 2020 года. При расчете задолженности исключена оплата аренды в размере по 15000 рублей за июнь 2018 года, август 2018 года, август 2019 года и половину месяца за сентябрь 2018 года с указанием на невозможность использования помещения в связи с ремонтом. Акт сверки взаимных расчетов от 27 июля 2020 года признан ошибочным.

Таким образом, довод стороны ответчика о невозможности использования переданного ему в аренду нежилого помещения с момента заключения договора аренды в целях оказания услуг <данные изъяты>, не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Каких-либо доказательств указанным обстоятельствам, и извещения арендодателя Афиногеновой В.Р. арендатором Малышевым А.С. о недостатках сданного в аренду имущества, не позволяющего использовать нежилое помещение по назначению, суду не представлено. Напротив, вступившим в законную силу решением Дзержинского городского суда от 10 февраля 2020 года и подписанный ответчиком с соарендодателем Красновой Л.М. акт сверки взаимных расчетов факт использования нежилого помещения по назначению арендатором Малышевым А.С. с 25 мая 2017 года подтверждается.

Указывая на неиспользование нежилого помещения, в связи с проводимым в нем ремонтом в июне 2018 года, августе 2018 года, августе 2019 года и половине сентября 2018 года, стороной ответчика представлен договор подряда № от 01 июля 2020 года, заключенному Малышевым А.С. с Красновой Л.М..

Согласно указанному договору, он был составлен в целях письменного оформления устных договоренностей сторон касательно выполнения ремонтных работ отдельно стоящего нежилого здания по адресу <адрес> (пункт 1.1).

В договоре указано, что подрядчик Малышев А.С. по заданию Красновой Л.М. выполняет ремонтные работы в указанном здании в период с 01 августа 2017 года по 27 июля 2020 года (пункты 1.2, 1.5, 1.6 договора), все выполненные работы обусловлены необходимостью приведения здания в соответствии с требованиями действующего законодательства с целью его использования в качестве <данные изъяты> (пункт 1.4). Стоимость работ определена сторонами в размере 228814 рублей.

В соответствии с приложением № к договору подряда, актом № сдачи-приемки выполненных работ к договору подряда № от 01.07.2020 года, подрядчиком Малышевым А.С. выполнены работы по срокам окончания работ, в том числе: 10.06.2018 - штукатурка стен и устранение щелей и промежутков в кладке стеновых блоков 123 кв. м; 18.09.2018 - демонтаж/монтаж утеплителя 123 кв. м; 20.08.2019 - укладка керамогранита на стены и пол 150 кв. м.

Решением <данные изъяты> суда от 18 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением <данные изъяты> суда от 06 апреля 2021 года, с Афиногеновой В.Р. в пользу Красновой Л.М. взыскана половина понесенных Красновой Л.М. расходов, в том числе, на ремонт нежилого помещения в размере <данные изъяты> доли от 228814 рублей.

Вместе с тем, само по себе проведение Малышевым А.С. как подрядчиком ремонтных работ в сданном ему в аренду помещении не свидетельствует о наличии оснований для освобождения ответчика от внесения арендаторам такого помещения арендной платы.

Как установлено судом, ответчик принял нежилое помещение без замечаний и фактически осуществлял его пользование с 25 мая 2017 года. Доказательств того, что в сданном в аренду нежилом помещении до заключения договора аренды имелись недостатки, которые не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, ответчиком не представлено.

Из представленных в материалы дела доказательств о проведении работ по штукатурке стен, устранении щелей и промежутков в кладке стеновых блоков, демонтажу/монтажу утеплителя, укладке керамогранита на стены и пол не следует вывод о наличии скрытых конструктивных недостатков в предоставленном истцом ответчику в аренду помещении, в случае выявления которых мог бы нести ответственность истец как арендодатель.

При этом арендатор Малышев А.С. арендодателя Афиногенову В.Р. о необходимости устранения недостатков не предупреждал, требований о возложении на истца обязанности о соразмерном уменьшении арендной платы либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества (статья 612 ГК РФ) в судебном порядке не заявлял.

Указывая на проведение ремонтных работ в течение трех с половиной месяцев, доказательства временных периодов выполнения ремонтных работ, предусмотренных договором подряда, в материалах дела отсутствуют, как и доказательства не использования ответчиком в спорный период переданного в аренду имущества, представляющего собой расположенное на земельном участке двухэтажное здание площадью 264,8 кв. метров.

С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.01.2018 по 31.12.2019 суд не усматривает, и взыскивает с ответчика в пользу истца за указанный период с учетом выплаченных ответчиком 12000 рублей задолженность в размере 348000 ((24месяца*15000)-12000) рублей.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца его расходы по оплате госпошлины в размере 6680 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Афиногеновой В.Р. удовлетворить.

Взыскать с Малышева А.С. в пользу Афиногеновой В.Р. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 года по 31.12.2019 года в размере 348000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6680 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский городской суд.

Судья п/п Н.А. Воробьева

Копия верна.

Судья Н.А. Воробьева