Решение от 22.12.2023 по делу № 2-4014/2023 от 01.09.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22.12.2023 года г.о. Самара

Советский районный суд г.Самары

в составе председательствующего судьи Козловой М.А.,

при секретаре судебного заседания Латыповой С.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4014/2023 по исковому заявлению Проняшкиной Татьяны Николаевны к Патриной Наталии Витальевне, ИП Рустамовой Эльнуре Алигейдар-Кызы о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Проняшкина Т.Н. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Патриной Н.В., ИП Рустамовой Э.А.А-К. о признании договора недействительным и применения последствий недействительности сделки, в котором просит признать недействительным договор аренды от 01.07.2022 года заключенный между Патриной Н.В. и ИП Рустамовой Э.А.А-К.; применить последствия недействительности сделки: обязать ИП Рустамову Э.А. освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, площадью 130 кв.м. на 2 этаже в здании по адресу: <адрес>.

Определением Ленинского районного суда от 29.11.2022 производство по гражданскому делу Проняшкиной Татьяны Николаевны к Патриной Наталии Витальевне, ИП Рустамовой Эльнуре Алигейдар-Кызы о применения последствий недействительности сделки прекращено в части в связи с отказом истца от иска от данных требований.

В обосновании своих требований истец указала, что нежилое здание по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, д. 26, принадлежит на праве общей долевой собственности Прояняшкиной Т.Н. и Патриной Н.В. (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 года, выпиской из ЕГРН от 07.02.2022 г.

Истцу стало известно, что между ответчиками заключен договор аренды от 01.07.2022, в соответствии с которым Патрина Н.В. передала ИП Рустамовой Э.А. во временное пользование часть нежилого помещения площадью 130 кв.м на 2 этаже в указанном выше здании.

Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку в порядке ст. 247 Гражданского кодекса РФ не получено согласие истца в письменном или устном виде на передачу нежилого помещения ИП Рустамовой Э.А.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, заключенная ответчиками также является ничтожной, поскольку договор аренды заключен между сторонами без согласия всех сособственников.

Договор аренды не был направлен в адрес Проняшкиной Т.Н., какой-либо доход от арендных платежей она не получала.

ИП Рустамова Э.А.А. по настоящее время владеет и пользуется нежилым помещением, чем препятствует истцу в осуществлении законных прав собственника.

В случае, если суд посчитает, что согласие Проняшкиной Т.Н. на заключение данной сделки было выражено ее каким-то действиями, как утверждают ответчики, то тогда данная сделка является кабальной для истца, что также является основанием для признания ее недействительной, поскольку согласно условиям договора аренды от 01.07.2022 всю арендную плату получает Патрина Н.В. При этом Проняшкина Т.Н. не получает никакие денежные суммы по данному договору, что ответчиками не оспаривается. При этом в рамках дела №2-1084/2023 Советским районным судом удовлетворен иск Патриной Н.В. к Проняшкиной Т.Н., как сособственнику здания, о взыскании половины коммунальных платежей за тот же период. Таким образом, получается, что Проняшкина Т.Н. согласилась оплачивать половину коммунальных платежей за пользование арендатором ее имуществом, не получая при этом арендной платы то есть за счет собственных средств.

Определением Ленинского районного суда г. Самары от 29.11.2022 гражданское дело по иску Проняшкиной Т.Н. к Патриной Н.В., ИП Рустамовой Э.А. о признании недействительным договора аренды передано по подсудности в Советский районный суд г. Самары.

Истец Проняшкина Т.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Ранее в судебных заседаниях представитель поддержал доводы искового заявления и просил удовлетворить заявленные требования.

Ответчик Патрина Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика Патриной Н.В. – Жигалова О.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку Проняшкиной Т.Н. давно известно об аренде нежилого помещения, Патриной Н.В. в её адрес направлялись письма с извещением о необходимости заключать договоры аренды. Также Проняшкина Т.Н. длительное время не интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества. Полагает, что истец допустил злоупотребление правом, что является, солгано п.5 ст.166 ГП РФ основанием в отказе исковых требований. В материалах дела имеются распечатки с Авито, где дано объявление, в котором, указано, что это арендный бизнес с 17% доходностью и списком арендаторов. Указана не просто доля, а целый арендный бизнес. Между сторонами идет спор о разделе бизнеса. Истец знала о совершении сделок, она посещала это здание, получала денежные средства.

Ответчик ИП Рустамова Э.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика Рустамовой Э.А. - Богданов А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Письменная форма договора соблюдена, согласие второго собственника письменного согласия не требует. Согласие может быть выражено в любой форме, причем оно может быть предварительно, так и после сделки. Подача объявления, это то же согласие. Отсутствуют правовые основания для расторжения данного договора.

Представитель ООО «Атис» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Ранее в судебном заседании показал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «Атис» Кирсанов А.Ю. суду показал, что Проняшкина и Патрина являются собственниками здания, которое сдавалось и сдается в аренду. ООО «Атис» была арендована часть здания по адресу: <адрес>, ка. №, под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с Патриной. Все вопросы с Проняшкиной решались ее представителями. Одним из представителей являлся Зимин, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичным путем Проняшкиной, а Патриной оплачивал за коммунальные платежи. Патрина была больше по хозяйству, решала проблемы с проводкой, канализацией. Проняшкина не принимала физическое участие в управлении зданием. За период всех арендодателей уже сложился порядок взаимоотношений который, устраивал как арендатора.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Проняшкина Т.Н. и Патрина Н.В. являются сособственниками нежилого помещения площадью 996,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указанное нежилое помещение принадлежит им на праве общей долевой собственности (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 серия № выпиской из ЕГРН.

Как усматривается из материалов дела, 01.07.2022 между индивидуальным предпринимателем Патриной Н.В. (арендодатель) и ИП Рустамовой Э.А. (арендатор) заключен договор аренды б/н, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение б/н площадью 130 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 01.07.2022 арендная плата арендная плата за арендуемые помещения, указанные в п. 1.1 договора составляет 40 000 в месяц.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, право собственников - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником нежилых помещений, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежит им всем, то по смыслу указанных норм права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

С учетом того, что для заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо было решение участников общей долевой собственности, то данная сделка является оспоримой в силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Советского районного суда г. Самары от 15.06.2023 года по гражданскому делу №2-390/23 исковые требования Проняшкиной Татьяны Николаевны к Патриной Наталии Витальевне о прекращении общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером № выделе доли в натуре согласно технического заключения кадастрового инженера ООО «ОГК-Самара» от 25.05.2022 в виде нежилых помещений, общей площадью 496,6, - оставлены без удовлетворения.

Приобретение Проняшкиной Т.Н. в принадлежащем ей нежилом помещении мяса, направление Патриной Н.В. в адрес истца писем о необходимости сдавать помещения в нежилом здании в аренду, не свидетельствуют о том, что Проняшкина Т.Н., не будучи стороной сделки, могла знать о заключении договоров аренды. Какие-либо письма ответчиками в адрес Проняшкиной Т.Н. о заключении договора аренды или договор аренды ответчиками не направлялись, что ответчиками не оспаривалось.

Несмотря на то, что ответчик Патрина Н.В. и обладает равными с другим собственником Проняшкиной Т.Н. правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Вышеизложенное указывает на недействительность договора аренды, заключенного между индивидуальным предпринимателем Патриной Н.В. и ИП Рустамовой Э.А. в виду отсутствия согласия Проняшкиной Т.Н. на распоряжение Патриной Н.В. нежилым зданием, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Судом откланяется доводы представителя ответчика Патриной Н.В. о наличии у истца волеизъявления к продаже доли нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, отсутствия интереса у истца к судьбе спорного помещения, оплате Патриной Н.В. коммунальных платежей, поскольку они не относится к существу заявленных требований, и не свидетельствует о том, что истец знал о наличии заключенного договора аренды между ответчиками.

Предоставление одним собственником нежилого помещения в аренду по гражданско-правовому договору во владение и пользование третьим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом арендатором необходимо согласовать с другими собственником здания.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Кирсанов А.Ю. пояснил, что ему известно о том, что Прняшкина и Патрина являются собственниками здания, которое сдавалось в аренду. ООО «Атис» была арендована часть здания по адресу: <адрес>, ка. №, под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с Патриной. Все вопросы с Проняшкиной решались ее представителями. Одним из представителей являлся Зимин, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичным путем Проняшкиной, а Патриной оплачивал за коммунальные платежи.

Показания указанного свидетеля судом не принимаются в качестве доказательств по делу, поскольку не относятся к предмету спора, свидетелем арендуется иное помещение, непосредственным свидетелем обсуждения условий заключенного договора, заключения договора с ИП Рустамовой Э.А. он не был.

Между Проняшкиной Т.Н. и Патриной Н.В. не устанавливался порядок пользования общим имуществом, и объектом аренды является часть здания, то в отсутствие согласия Проняшкиной Т.Н. на аренду части здания договор аренды является недействительным.

Ссылка представителя Патриной Н.В. - Жигаловой О.Н. о том, что Проняшкина Т.Н. на протяжении длительного времени не интересовалась судьбой нежилого помещения, не несла расходы на его содержание, Патрина Н.В. перечисляла Проняшкиной Т.Н. денежные средства для оплаты налога на имущество за нежилое здание, не являются юридически значимыми обстоятельствами для разрешения заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Проняшкиной Т.Н. к Патриной Н.В., ИП Рустамовой Э.А. о признании недействительным договора аренды б/н от 01.07.2022, заключенного между Патриной Н.В. и ИП Рустамовой Э.А.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░/░ ░░ 01.07.2022, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 29.12.2023 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░