Решение по делу № 2-3392/2022 от 12.01.2022

Дело № ~ М-211/2022

86RS0№-75

мотивированное решение

составлено 11.04.2022 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Сургутский городской суд <адрес> - Югры в составе председательствующего судьи Трояновского Е.С., при секретаре Шабановой Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерошенко Т.П к ООО «Брусника» о защите прав потребителей,

установил:

Истец обратились в суд с иском к ответчику о защите прав потребителей, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ерошенко Т.П и ООО «Брусника». Специализированный застройщик» (далее сокращенно, ООО «Брусника», застройщик) был заключен договор №№ участия в долевом строительстве.

Ответчиком были нарушены сроки передачи объектов долевого строительства.

Согласно п. 2.5. Договора участия в долевом строительстве, срок ввода в эксплуатацию Объекта - 1 квартал 2021 года. Согласно п. 4.1. Договора участия в долевом строительстве, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Документом, удостоверяющим факт передачи Объекта долевого участия, является Передаточный акт.

Таким образом, объект долевого строительства должен был быть передан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства по оплате выполнены в полном объеме.

На момент исполнения ответчиком своих обязательств ключевая ставка составляла 5,50% годовых. Расчет размера неустойки по объекту долевого строительства: квартира. ДД.ММ.ГГГГ — ДД.ММ.ГГГГ: 3 250 000 * 5,5% / 300 * 9 * 2 = 10 725 рублей 00 копеек.

Согласно пункту 3.1 договора участия в долевом строительстве №№ цена договора составляет 3 250 000 рублей.

Согласно пункту 2.3 договора участия в долевом строительстве №№ общая проектная площадь Объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для лоджии в размере 0,5 составляет 28,41 кв.м.

Исходя из цены договора в размере 3 250 000 рублей, стоимость одного квадратного метра Объекта долевого участия составляет: 3 250 000 / 28,41 = 114 394,34 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту был передан Объект долевого участия (квартира) общей площадью 28,1 кв.м, (с применением понижающего коэффициента для лоджии в размере 0,5). Таким образом, разница между фактической и проектной площадями составляет 0,31 кв.м. (28,41-28,1=0,31).

Согласно пункту 2.3 договора участия в долевом строительстве в случае изменения фактической площади Объекта долевого строительства менее чем на 5% Стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит.

Положения пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве №№ об отсутствии взаимных претензий и невозможности перерасчета цены договора является недействительным, так как ущемляет права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Требует соразмерного уменьшения стоимости Объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ в размере: 35 462,87 рубля (0,31 кв.м. * 114 394,34 рубля = 35 462,87 рубля).

В случае нарушения десятидневного срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, неустойка за каждый день просрочки этого требования составляет: 3 250 000 * 1% = 32 500 рублей.

Претензия с требованием выплаты денежных средств в размере 35 462,87 рубля была подана ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, последним днём удовлетворения требований является ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на ответчика начинает начисляться вышеуказанная неустойка.

На момент составления настоящего искового заявления размер неустойки составляет: 32 500 * 35 (ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ) = 1 137 500 рублей.

Просит: взыскать с ответчика ООО «Брусника» в пользу Ерошенко Т.П: неустойку в размере 10 725 рублей 00 копеек; признать абзац 5 пункта 2.3 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ерошенко Т.П и ООО «Брусника». Специализированный застройщик», недействительным; взыскать с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П денежные средства, в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры, в размере 35 462 рубля 87 копеек; взыскать с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П неустойку за просрочку исполнения требования об уменьшении цены квартиры в размере 950 000 рублей 00 копеек; взыскать с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей; взыскать с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Извещенные надлежащим образом стороны участие в судебном заседании не принимали.

Представитель ответчика в своих возражениях просил отказать в удовлетворении исковых требований ссылаясь на неблагоприятные погодные условия, предложения заключить мировое соглашение, отклонения фактической площади от проектной составило менее 5%, то есть 1,09%, просили применить положения ст. 333 ГК РФ.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Ерошенко Т.П и ООО «Брусника». Специализированный застройщик» (далее сокращенно, ООО «Брусника», застройщик) был заключен договор №№ участия в долевом строительстве.

Обязательства по оплате выполнены в полном объеме.

Согласно п. 2.5. Договора участия в долевом строительстве, срок ввода в эксплуатацию Объекта - 1 квартал 2021 года. Согласно п. 4.1. Договора участия в долевом строительстве, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Документом, удостоверяющим факт передачи Объекта долевого участия, является Передаточный акт.

Таким образом, объект долевого строительства должен был быть передан не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Объект передан ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком срока исполнения обязательства по передаче квартиры истцам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 314 настоящего Кодекса, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу 4.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с расчетом истца, сумма неустойки равна 10 725 руб.

Истцом произведен расчет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 9 дней по ставке 5,5%.

При расчете неустойки применяется ставка рефинансирования, действующая на момент исполнения обязательства, независимо от периода нарушения и изменения таковой в пределах указанного временного периода.

Ключевая ставка на ДД.ММ.ГГГГ (день наступления срока исполнения обязательства) составляла – 5,5%.

Порядок расчета следующий: 3 250 000 х 9 х 2 х 1/300 х 5,5%= 10 725 руб.

Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении суммы неустойки в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не находит безусловных оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Требование о компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., истцы основывают на положениях ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", согласно которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

С учетом обстоятельств дела, суд находит установленной вину ответчика в нарушении сроков передачи объекта истцам, поэтому полагает разумным и справедливым удовлетворить требования о компенсации морального вреда и взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 500 руб.

В силу ст.13 Закона «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в пользу потребителя, то есть в размере 5612,5 руб. (10 725руб. + 500 рублей) х50%), в равных долях.

Оснований для уменьшения штрафа в порядке ст.333 Гражданского кодекса РФ суд не усматривает.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Согласно пункту 3.1 договора участия в долевом строительстве №№ цена договора составляет 3 250 000 рублей.

Согласно пункту 2.3 договора участия в долевом строительстве №№ общая проектная площадь Объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента для лоджии в размере 0,5 составляет 28,41 кв.м.

Исходя из цены договора в размере 3 250 000 рублей, стоимость одного квадратного метра Объекта долевого участия составляет: 3 250 000 / 28,41 = 114 394,34 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту был передан Объект долевого участия (квартира) общей площадью 28,1 кв.м, (с применением понижающего коэффициента для лоджии в размере 0,5). Таким образом, разница между фактической и проектной площадями составляет 0,31 кв.м. (28,41-28,1=0,31).

Согласно пункту 2.3 договора участия в долевом строительстве, общая проектная площадь Объекта долевого строительства, указанная в п.2.2. настоящего Договора, состоит из суммы площади всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Общая проектная площадь Объекта долевого строительства, состоящая из суммы площади всех частей Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (для лоджий- 0,5; для террас – 0,3), указанная в Проектной декларации на строительство Объекта, составляет 28,41 кв.м. Участник долевого строительства уведомлен, что после ввода Объекта в эксплуатацию, при постановке Объекта долевого строительства на кадастровый учет, общая площадь жилого помещения, вносимая в государственный кадастр недвижимости (фактическая площадь), не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Площадь Объекта долевого строительства, указанная в п.2.2. настоящего Договора, может незначительно отличаться от фактической площади объекта. <адрес> указывается в Передаточном акте. В случае изменения фактической площади Объекта долевого строительства менее чем на 5% Стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. В случае, если в результате строительства фактическая площадь Объекта долевого строительства уменьшится более чем на 5%, то по заявлению Участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены Договора, цена Договора подлежит уменьшению Застройщиком с возвратом Участнику долевого строительства разницы в цене Договора в срок не более двадцати дней. В случае, если в результате строительства фактическая площадь Объекта долевого строительства увеличится более чем на 5%, то по заявлению Застройщика о соразмерном увеличении цены Договора, цена Договора подлежит увеличению с доплатой Участником долевого строительства Застройщику разницы в цене Договора в срок не более двадцати дней. Доплата и возврат средств соответствующей стороной в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, производится в части превышающей 5%.

Учитывая тот факт, что стороны при подписании договора определили стоимость договора, согласовали условия, а условие о цене является существенным условием договора и подлежит изменению только по соглашению сторон, при этом, дополнительного соглашения к договору в данной части сторонами подписано не было, суд приходит к выводу о том, что у ответчика не возникла обязанность по возврату излишне уплаченных денежных средств за несоответствие площади передаваемой квартиры, как не предусмотренная условиями договора.

Доказательств, что ответчик нарушил право истца на свободу договора и не предоставил полную и достоверную информацию суду истец не предоставил.

Оспариваемый пункт договора содержит равные требования для сторон в данной части, в связи с чем, суд не находит оснований для признания указанного пункта договора недействительным (ничтожным).

Отклонения фактической площади от проектной составило менее 5%, то есть 1,09%. При этом законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от указанной площади (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Оспариваемый истцом пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразил волю на заключение договора на предложенных условиях, добровольно обязался их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика денежных средств, в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры за невыполнение ответчиком обязательства о площади квартиры, неустойки, не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований в части признания абзаца 5 пункта 2.3 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ерошенко Т.П и ООО «Брусника». Специализированный застройщик», недействительным; взыскании с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П денежные средства, в качестве соразмерного уменьшения цены квартиры, в размере 35 462 рубля 87 копеек; взыскании с ответчика ООО «Брусника». Специализированный застройщик» в пользу Ерошенко Т.П неустойку за просрочку исполнения требования об уменьшении цены квартиры в размере 950 000 рублей 00 копеек.

В силу ч. 1 ст. 88, ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ суд взыскивает с ООО «Брусника» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 729 руб. (429+300).

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" закреплено, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Поскольку исковые требования предъявлены до даты вступления в силу постановления, ответчику предоставляется отсрочка уплаты неустойки (штрафов, пени) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Ерошенко Т.П к ООО «Брусника» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Брусника» в пользу Ерошенко Т.П по договору №№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: неустойку в размере 10 725 руб.; компенсацию морального вреда 500 руб.; штраф в размере 5 612,5 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

ООО «Брусника» предоставляется отсрочка уплаты неустойки (штрафов, пени) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «Брусника» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 729 руб.

Решение может быть обжаловано в суд <адрес> – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.

Судья подпись Е.С. Трояновский

КОПИЯ ВЕРНА «11» апреля 2022 г.

Подлинный документ находится в деле № ~ М-211/2022

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

УИД 86RS0№-75

Судья Сургутского городского суда

Трояновский Е.С. _________________________

Судебный акт не вступил в законную силу

Секретарь судебного заседания ____________________