Решение по делу № 2-3023/2023 от 11.05.2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2023 года Свердловский районный суд г.Иркутска

в составе председательствующего судьи Новоселецкой Е.И.,

при секретаре Горячкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 80RS0001-01-2023-000115-44 (2-3023/2023) по иску Манукяна С.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Модуль-С» взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Манукян С.М. (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Модуль-С» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований указано, что *** между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на 10 лет с момента его регистрации с правом продления на неопределенный срок.

ИП Манукян С.М. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с ***.

По акту приема-передачи от *** истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование следующее имущество: нежилое помещение по адресу: *** общей площадью 164,5 кв.м.; нежилое помещение общей площадью 227,7 кв.м.

Вышеуказанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При этом условия договора с момента его заключения и до фактического прекращения арендных отношений *** были нарушены ответчиком в части внесения арендной платы.

*** в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по договору, в чем истцу было отказано, до настоящего времени арендная плата не вносилась.

Согласно уведомлению от ***, деятельность ответчика в данных помещениях прекращена по требованию арендодателя.

Переменная часть арендной платы в виде компенсации за потребленную электроэнергию за период с ноября 2020 года по июль 2021 года ответчиком не уплачена.

На основании акта совместного снятия показаний приборов учета коммунальных ресурсов, утвержденного представителем ООО «Модуль-С», задолженность за потребленную электроэнергию составляет 378543,08 руб.

В случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку, в связи с чем размер неустойки за период с *** по *** составляет 330089,57 руб.

По условиям договора, постоянная часть ежемесячной арендной платы определяется в следующем размере: за период с *** по *** – 23395 руб.; с *** по *** – 55790 руб.; с *** по *** и в последующие месяцы ежемесячный размер арендной платы составляет 133896 руб.

Размер арендной платы в периоды с *** по *** связан с осуществлением арендатором подготовки и ремонта арендуемого помещения к осуществлению розничной торговли.

Между сторонами была достигнута договоренность, что размер арендной платы будет снижен в период с *** по *** в счет осуществления ремонта помещения, что составляет в общей сумме 735349 руб.

При этом арендная плата за период с *** и в последующие месяцы составляет 133896 руб., что являлось постоянным размером арендной платы с момента заключения договора до его расторжения.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения ответчика составляет 735349 руб., поскольку арендатором какие-либо ремонтные работы фактически не проводились, отсутствуют акты выполненных работ, смета и т.д.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ООО «Модуль-С» в свою пользу компенсацию переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от *** в размере 378543,08 руб., неустойку в размере 330089,57 руб.; неосновательное обогащение в размере 735349 руб.

Истец Манукян С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) /п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ/.

В силу пункта 3 указанной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из представленной суду выписки из ЕГРИП по состоянию на *** следует, что Манукян С.М. с *** прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** между ИП Манукян С.М. /арендодатель/ и ООО «Модуль-С» /арендатор/ заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение по адресу: *** общей площадью 164,5 кв.м.; нежилое помещение по адресу: *** пом. 2, общей площадью 227,7 кв.м.

Согласно п. 1.3 договора, недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, будет использоваться арендатором для сдачи целиком или отдельными частями в субаренду, для изготовления и реализации пищевой продукции и продуктов питания, а также, осуществления торговли товарами народного потребления неопределенному кругу лиц (потребителям), оказания услуг, связанные с обслуживанием населения.

В силу п. 1.5 договора, аренда устанавливается сроком на 10 лет с момента ее государственной регистрации, с правом продления на неопределенный срок в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с п. 2.1.1 договора, объект в течение всего срока аренды будет обеспечен коммунальными услугами, необходимыми для его использования, в объемах, указанных в настоящем договоре и Приложениях к нему. У арендодателя заключены и своевременно будут продлеваться договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию объекта и здания организациями (договоры энергоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, сезонного отопления), не имеется и не будет иметься задолженности арендодателя по оплате коммунальных услуг.

Пунктом *** предусмотрена обязанность арендодателя до 5-го числа месяца, следующего за отчетным, представить арендатору акт оказанных услуг на сумму постоянной части арендной платы. До 20-го числа месяца, следующего за отчетным, представить расчет переменной части арендной платы (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) произведенных на основании акта о совместном снятии показаний с приборов учета арендатора с арендодателем, с приложением: акта оказания услуг, согласно Приложения *** к настоящему договору, расчета суммы переменной части, копий документов ресурсоснабжающих организаций, заверенные печатью арендодателя, акты о совместном снятии показаний счетчиков.

Согласно п. *** договора, арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 4.1 договора, размер арендной платы по договору определяется ежемесячно расчетным путем. В стоимость арендной платы входит стоимость фактически оказанных коммунальных услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, а также все применимые налоги.

Арендная плата состоит из переменной и постоянной части. В размер постоянной части арендной платы входит – плата за пользование помещением, включая места общего пользования, плата за его отопление /п. 4.2 договора/.

В силу п. 4.3 договора, постоянная часть ежемесячной арендной платы определяется в следующем размере:

- за период с *** по *** размер постоянной части арендной платы составляет 23395 руб. (НДС не облагается), за все переданное в аренду недвижимое имущество;

- за период с *** по *** размер постоянной части арендной платы составляет 55790 руб. за все переданное в аренду недвижимое имущество;

- за период с *** по *** и последующие месяцы ежемесячный размер постоянной части арендной платы составляет 133896 руб. за все переданное в аренду недвижимое имущество;

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы перечисляется ежемесячно арендатором не позднее 10-го числа текущего месяца аренды на основании счета арендодателя, который должен быть представлен не позднее 5 числа текущего месяца.

Переменная часть арендной платы является компенсацией стоимости фактически оказанных услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению и рассчитывается ежемесячно по состоянию на последнее число отчетного месяца исходя из данных приборов учета по расценкам сбытовых компаний на основании пакета документов, указанных в п. *** настоящего договора /п. 4.6 договора/.

В силу п. 4.12 договора, арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имеет возможности пользоваться объектом, в том числе по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановления (прекращения) деятельности объекта по требованию контролирующего органа или по решению суда до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта.

Реорганизация арендатора или арендодателя, а также смена собственника арендуемых объектов, не является основанием для изменения условий настоящего договора и/или его расторжения /п. 9.1 договора/.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Свобода граждан, юридических лиц, а также других субъектов гражданского права по поводу заключения договора означает, прежде всего, их право вступать или воздерживаться от вступления в договорные отношения, а также определять условия договора по своему усмотрению.

Суду не представлено доказательств принуждения ответчика к заключению договора аренды, и, поэтому суд исходит из того, что ответчик, вступая в договорные отношения с истцом, сознательно выразил свою волю на возникновение у него определенных договором прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Актом приема-передачи от *** к договору аренды недвижимого имущества от *** подтверждается передача ответчику недвижимого имущества, указанного в договоре.

*** деятельность ответчика в данных помещениях прекращена по требованию арендодателя.

*** арендатором в адрес арендодателя направлено письмо с указанием, что перечисление денежных средств в его адрес невозможно, поскольку его статус как собственника арендуемых помещений оспорен кредитором.

*** в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по внесении арендной платы по договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Агинского районного суда *** от *** по гражданскому делу *** исковые требования Манукян С.М. к ООО «Модуль-С» удовлетворены. Взысканы с ООО «Модуль-С» в пользу Манукян С.М. задолженность по договору аренды помещения в размере 603611 руб., неустойка в размере 225750 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 11493,61 руб., всего 840855,12 руб.

Согласно справке АО «Читаэнергосбыт» от ***, у Манукян С.М. по договору энергоснабжения *** по зданию по адресу: *** на *** задолженность за электроэнергию отсутствует.

Из представленного акта совместного снятия показаний приборов учета коммунальных ресурсов за период с ноября 2020 года по июнь 2021 года следует, что всего было использовано в общей сложности за электроэнергию – 49371 кВт.ч., за водопотребление – 47 куб.м. Указанный акт подписан сторонами.

Согласно показаний за потребление электроэнергии следует, что за ноябрь 2020 г. начислено за 4000 кВт.ч. – 26160 руб.; за декабрь 2020 г. (6357,2 кВт.ч.) – 40508,08 руб.; январь 2021 г. (7729,7 кВт.ч.) – 51758 руб.; февраль 2021 г. (6242,1 кВт.ч.) – 43594,82 руб.; март 2021 г. (6487,4 кВт.ч.) – 43361,78 руб.; апрель 2021 г. (6049,9 кВт.ч.) – 41236,12 руб.; май 2021 г. (6502,7 кВт.ч.) – 43854,20 руб.; июнь 2021 г. (6002 кВт.ч.) – 41341,78 руб.; июль 2021 г. (6880 кВт.ч.) – 46728,96 руб., июль 2021 г. (6880 кВт.ч.) – 46728,96 руб., а всего на сумму 378543,8 руб.

Возражая против представленного расчета, стороной ответчика, ссылаясь на данные АО «Читаэнергосбыт», представлен расчет за период с января 2021 г. по июль 2021 г., исходя из пропорционально выставленной энергоснабжающей организацией суммы задолженности и насчитанной истцом суммы.

Вместе с тем, суд не может согласиться с расчетом ответчика, так как акт совместного снятия показаний приборов учета коммунальных ресурсов, подписанный сторонами, ответчиком не оспорен, как и не оспорены тарифы, применяемые при расчете задолженности.

Кроме того, из данных АО «Читаэнергосбыт» следует, что за июль 2021 г. объем потребленной электроэнергии составил 7490 кВт.ч., в то время как истцом указан объем – 6880 кВт.ч.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о расчете суммы задолженности за июль 2021 г. исходя из объема потребленной электроэнергии – 6880 кВт.ч.

Платежным поручением *** от *** подтверждается факт оплаты ответчиком переменной части арендной платы за период с октября по декабрь 2020 года на сумму 59522,93 руб.

Указанное обстоятельство в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривалось.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом изложенного, принимая во внимание буквальное значение условий договора аренды от ***, заключенного между сторонами, из которого следует, что переменная часть арендной платы является компенсацией стоимости фактически оказанных услуг по электроснабжению, и вносится арендатором, учитывая внесение арендной платы ответчиком за период с октября по декабрь 2020 года на сумму 59522,93 руб., с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 319020,87 руб., исходя из следующего расчета /378543,80 руб. – 59522,93 руб./, в удовлетворении требований в большем размере надлежит отказать.

Доводы ответчика о том, что договор энергоснабжения заключен истцом с ресурсоснабжающей организацией только ***, не влияет на выводы суда о наличии у ответчика обязанности по внесению переменной части арендной платы.

Ссылку ответчика, что судебным актом Арбитражного суда *** от *** договор дарения спорных объектов недвижимости признан недействительной сделкой, суд находит несостоятельной, как не относящейся к предмету рассматриваемого спора, а сам договор аренды от *** не являлся предметом судебного разбирательства Арбитражным судом ***.

Доказательств оплаты коммунальных услуг суду со стороны ответчика за период с января 2021 г. по июль 2021 г. не представлено.

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно п. 5.1.2 договора, в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы, просроченной к уплате задолженности, за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 8.3 договора, в случае неисполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных п. ***, п. *** настоящего договора, арендатор вправе приостановить полностью или частично оплату как постоянной, так и переменной части арендной платы до момента устранения арендодателем соответствующих нарушений условий договора. Арендатор освобождается от обязанности по уплате переменной части арендной платы в том случае, если арендодатель более чем 3 месяца не представляет арендатору документы, предусмотренные п. ***, п. *** настоящего договора за подлежащий к уплате период времени.

Как указывает ответчик, истец в нарушение условий договора от ***, счета и необходимые документы на оплату переменной части арендной платы в адрес ООО «Модуль-С» не выставлял и не направлял, доказательств исполнения требований договора аренды в данной части не представил.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств, что им во исполнение условий договора аренды направились арендатору необходимые документы, с учетом положений ст. 10, ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание количество дней просрочки, суд приходит к выводу о наличии взыскания неустойки в размере 100 000 руб., во взыскании в большем размере надлежит отказать.

Рассматривая требования в части взыскания неосновательного обогащения в размере 735349 руб., суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Материалами дела подтверждается, что *** ООО «Модуль-С» заключило с ООО «Маяк» договор субаренды недвижимого имущества, по условиям которого, передало субарендатору вышеуказанное недвижимое имущество.

ООО «Маяк» в рамках вышеуказанного договора субаренды осуществляло хозяйственную деятельность в арендуемых помещениях, в том числе с привлечением подрядчиков осуществило проведение ремонтно-строительных работ в арендуемых помещениях на сумму 6632859,11 руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ, что ремонт спорных помещений не был произведен.

Кроме того, положения договора аренды от *** не содержат сведений об обязанности ответчика производить ремонтные работы в переданных ему помещениях.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что спорные правоотношения не могут квалифицироваться в качестве неосновательного обогащения, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований о взыскании неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Манукяна С.М. удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Модуль-С» (***) в пользу Манукяна С.М. (***) задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от *** в размере 319020,87 рублей, неустойку в размере 100000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.И. Новоселецкая

Решение в окончательной форме изготовлено 16.11.2023