Решение по делу № 33-10875/2023 от 25.09.2023

Судья: Зинина И.В.                                 № Докладчик: Дронь Ю.И.                                                                   № 2-458/2023

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

    председательствующего                         Дроня Ю.И.

    судей                                                  Быковой И.В., Зуевой С.М.

    при секретаре                                                  Рожковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске     24 октября 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе Бандровского В.Г., в лице представителя Ивановой Е.А., на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ., по исковому заявлению Колесниковой О.Ю. к Бандровскому В.Г. о взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

      Колесникова О.Ю. обратилась в суд с иском, к Бандровскому В.Г., где просила взыскать с ответчика:

- 90 313,55 руб., излишне уплаченную арендную плату;

-1 067 749,79 руб. стоимость неотделимых улучшений;

-10 060 руб. неосновательно полученных денежных средств на оплату коммунальных услуг.

В заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Колесниковой О.Ю. и Бандровским В.Г. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 117,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Договор аренды изначально был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ., размер арендной платы составлял 47 120 руб., из которых денежные средства в сумме 12 120 руб. ежемесячно должны быть внесены в счет арендной платы, а 35 000 руб. должны направляться арендатором на проведение ремонта.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 от ДД.ММ.ГГГГ., которым стороны согласовали увеличение расходов на проведение арендатором капитального ремонта помещения до 545 240 руб.

При этом, стороны согласовали, что сумма 350 000 руб., будет направлена на погашение арендной платы, а оставшиеся 195 240 руб. будут зачтены в счет предстоящих платежей по договору аренды помещения.

Кроме того, условия п. 3 вышеуказанного дополнительного соглашения, предусматривали, что стороны согласовали продолжение проведения арендатором ремонтных работ в помещении, на основании утвержденных арендодателем смет, на сумму свыше 600 000 руб.

                                                             2

В период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ. истец, указанным нежилым помещением пользоваться не могла, из – за протечек кровли крыши,

связанной с таянием снега и дождей в летний период.

             В указанный период истцом излишне уплачена арендная плата в сумме 90 313,55 руб.

Между истцом и ответчиком вновь был заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., на срок с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г.

По условиям договора арендатор обязалась закончить проведение ремонта за счет собственных средств, в соответствии со сметой утвержденной арендодателем (свыше 600000 руб., предел не установлен).

Арендная плата установлена в размере 47120 руб., однако впоследствии по соглашению сторон была уменьшена до 25 120 руб. на период до ДД.ММ.ГГГГ г.

По истечении срока действия договора аренды, помещение было возвращено арендодателю со всеми произведенными улучшениями.

Также за период действия договора арендодателем ненадлежащим образом вносилась плата за электроснабжение и водоснабжение, в результате этого истец была вынуждена вносить арендодателю денежные средства в сумме 10060 рублей в счет оплаты коммунальных услуг.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. постановлено:

-исковые требования Колесниковой О.Ю. к Бандровскому В.Г. о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Бандровского В.Г. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № в пользу Колесниковой О.Ю. ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ года денежные средства в сумме 855956 рублей 53 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11759 рублей 57 копеек, а всего 867716 рублей 10 копеек.

В удовлетворении иска в большем размере Колесниковой О.Ю. отказано.

С указанным решением не согласен Бандровский В.Г., в лице представителя Ивановой Е.А., и просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы указывает, что решение незаконное, имеются основания для отмены решения суда в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда обстоятельствам дела.

По доводам жалобы апеллянт выражает несогласие с определенной к взысканию суммой неотделимых улучшений.

Считает, что подлежащая вычету при взыскании стоимости неотделимых улучшений, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., сумма составляет 385 000 руб.

Указывает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., действовал в период с ноября 2020г. по февраль 2021г., (4 мес.), размер арендной платы был изменен сторонами и составлял 25 120 руб.

                                                         3

Данный размер арендной платы действовал до ДД.ММ.ГГГГ., после чего размер арендной платы вновь стал 47 120 руб.

Между тем, в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата вносилась не полностью, размер недоплаты составил 156 880 руб., а не 132 846 руб., как указывал истец.

В своей жалобе апеллянт приводит собственные расчеты, считает, что затраты на улучшение помещения также подлежат вычету при взыскании стоимости неотделимых улучшений из общей стоимости улучшений.

По мнению апеллянта, стоимость неотделимых улучшений подлежащих взысканию составляет 470 742,53 руб. (1 012 622,53 -541 880=470 742,53 руб.

Указывает, что суд вычел из стоимости неотделимых улучшений сумму 257 039,55 руб., что меньше суммы фактически оплаченной аренды 541 880 руб. на 284 840,45 руб., данная сумма была компенсирована истцу дважды.

Также апеллянт, считает, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., истец не имела возможности пользоваться данным помещением.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 1 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

                                                       4

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Бандровский В.Г. является собственником нежилого помещения площадью 117,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. между Бандровским В.Г. и Колесниковой О.Ю. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 117,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> для его использования с целью размещения центра по оказанию медицинских социальных услуг - проведение массажа, психологической и социальной помощи пациентам.

Договор аренды заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п. 3 договора).

Арендная плата составляет 400 руб. за квадратный метр, а именно 47120 руб. в месяц, в порядке и сроки, что следует из приложения № 1 к договору (п. 2 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать арендатору ДД.ММ.ГГГГ г. указанное в договоре помещение, не совершать действия, препятствующие арендатору во владении и пользовании помещением, или создающие трудности во владении и пользовании помещением в период действия договора, с учетом состояния помещения и необходимости его капитального ремонта дать согласие на его проведение, согласовать представленную арендатором смету расходов арендатора на проведение капитального ремонта помещения в пределах 350000 рублей.

Арендатор обязуется принять указанное в договоре помещение ДД.ММ.ГГГГ., в период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ. провести капитальный ремонт помещения в счет собственных средств в соответствии со сметой, утвержденной арендодателем, в переделах 350000 руб., использовать помещение исключительно с целью, указанной в пункте 1 договора, выплачивать арендную плату в порядке и сроки, указанные в приложении    № 1 к договору (п. 4.2 договора).

Из приложения № 1 к договору от ДД.ММ.ГГГГ г., следует, что стороны договорились, что арендная плата в сумме 47120 руб. в месяц вносится в следующем порядке: ежемесячно не позднее 5 числа арендатор передает арендодателю в счет внесения арендной платы 12120 руб.

Оставшаяся часть арендной платы в размере 35000 руб. в месяц, в течение 10 мес., начиная с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. (всего 350000 руб.) расходуется арендатором на проведение капитального ремонта помещения на основании согласованной и утвержденной арендодателем сметы.

В период проведения капитального ремонта и до полной оплаты арендатором подрядчику приобретенных строительных материалов, оборудования и произведенных подрядчиком работ в помещении, арендатор

                                                              5

отчитывается перед арендодателем о произведенных платежах путем предоставления копий платежных документов, подтверждающих расходы

арендатора на проведение капитального ремонта в помещении.

           Если расходы арендатора в текущем месяце превышают 35000 руб., то денежные средства, превышающие 35000 руб. переносятся на следующие месяцы и принимаются арендодателем в период до ДД.ММ.ГГГГ

Из представленных сторонами письменных доказательств усматривается, что между, сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 от ДД.ММ.ГГГГ г., к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г.

Из указанного соглашения следует, что Колесникова О.Ю., в период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г., с привлечением подрядчика, на основании смет, утвержденных арендодателем, выполнила в арендованном помещении отделочные, сантехнические, электромонтажные работы, демонтаж и монтаж двух окон, общая стоимость работ и использованных материалов составила 545 240 руб.

В связи с этим стороны договорились, что включают 350 000 руб. как оплату арендатором, выполненных подрядчиком по поручению арендатора и в счет выполнения обязательств арендатора перед арендодателем по договору от ДД.ММ.ГГГГ г., а 195 240 руб., в зачет будущих затрат арендатора по обязательствам перед арендодателем по договору аренды, который стороны намерены заключить в сентябре-октябре 2020 г.

Кроме того, сторонами была достигнута договоренность, что арендодатель дает согласие арендатору на проведение в марте-сентябре 2020 г. за счет средств арендатора работ по приобретении и укладке линолеума в помещении, покраске стен в помещении специальной краской, установке дверей, монтаж навесных потолков.

Принимая, во внимание, что стоимость указанных работ и материалов превышает 600 000 руб., сторонами достигнута договоренность оговорить условия их выполнения и обязательства сторон не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., путем заключения соответствующего договора, либо на основании гарантийных писем арендодателя на имя арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ г. Бандровский В.Г. принял от Колесниковой О.Ю. произведенные в нежилом помещении работы на общую сумму 545 240 руб., что следует из акта.

ДД.ММ.ГГГГ г. между Бандровским В.Г. и Колесниковой О.Ю. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Арендная плата составляет 400 руб., за квадратный метр, т.е. 47 120 руб. в мес.

Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору ДД.ММ.ГГГГ г. нежилое помещение, по акту приема-передачи, а также не совершать действий, препятствующих арендатору во владении и пользовании помещением, или создающих трудности во владении и пользовании помещением в период действия договора, с учетом технического состояния помещения на ДД.ММ.ГГГГ. (после проведения арендатором капитального

                                                            6

ремонта помещения в соответствии со сметами, дополнительным соглашением № 1 от ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендодатель несет ответственность за техническое состояние переданного им в аренду

помещения, включая кровлю на крыше помещения, исключающие проникновение дождевой воды, тающего снега в помещение, внутренние коммуникации водоснабжения, канализации, энергоснабжения, техническое состояние и наличие счетчиков учета (включая необходимость из замены) в соответствии с действующим законодательством России.

Согласно пункту 7 договора, арендодатель (не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.) принимает меры по капитальному ремонту кровли крыши и потолка помещения с целью исключения проникновения дождевой воды тающего снега в помещение через технические проемы и повреждения кроли.

В соответствии с приложением № 1 к договору от ДД.ММ.ГГГГ г. стороны договора определили порядок и сроки оплаты арендной платы в размере 25 120 в мес.

Ежемесячно, не позднее 5 числа арендатор передает арендодателю в счет внесения арендной платы 12 120 руб.

При повышении государством стоимости оплаты коммунальных услуг арендодатель извещает письменно об этом арендатора, в соответствии с чем, определенный сторонами договора размер арендной платы подлежит увеличению.

Не позднее 20 числа ежемесячно арендатор выплачивает арендодателю 13 000 руб. в счет арендной платы.

Общий размер арендной платы составляет 25 120 руб. и действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 приложения № 1 предусмотрено, что арендатор на основании согласованной с арендодателем сметы проводит и завершает капитальный ремонт помещения.

Срок его проведения с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ, но его начало не ранее завершения арендодателем работ по капитальному (косметическому) ремонту кровли крыши помещения и монтажа им пожарной сигнализации.

По истечении срока действия договора, нежилое помещение было возвращено Бандровскому В.Г., по акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г. в котором, отражены произведенные работы по капитальному ремонту с реконструкцией.

В процессе рассмотрения дела представителем истца заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления стоимости неотделимых улучшений связанных с арендой нежилого помещения.

Согласно заключению ООО «А.» № № от ДД.ММ.ГГГГ г. стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения площадью 117,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> в результате произведенных работ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 1012622,53 руб., выводы судебной экспертизы положены в основу обжалуемого судебного акта.

                                                             7

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции признал требования истца обоснованными и удовлетворил заявленные требования о взыскании излишне уплаченного размера арендной платы в размере 90 313,55 руб., взыскал стоимость размер арендной платы в виде затраты

направленные на улучшение помещения, по договору от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 755582,98 руб. (1012622,53 – 124193,55 - 132846), взыскал расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, в размере 10 060 руб.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, основаны на законе и обоснованны.

Судебная коллегия не установила оснований для иных выводов по приведенным апеллянтом в жалобе доводам, которые сводятся к иной оценке доказательств.

Вопросы по улучшению арендованного имущества регулируют нормы статьи 623 ГК РФ, согласно которым произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ г. между Бандровским В.Г. (арендодатель) и Колесниковой О.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

По истечении срока действия договора, ДД.ММ.ГГГГ г. нежилое помещение было возвращено Бандровскому В.Г., что следует из акта приема-передачи.

Кроме того, в акте отражены произведенные работы по капитальному ремонту с реконструкцией, с которыми апеллянт был согласен.

Правила оценки доказательств установлены нормами ст. 67 ГПК РФ, в соответствии с которыми для суда не имеют заранее установленной силы никакие доказательства, суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Предоставление суду полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводам о том, что истица

                                                         8

Колесникова О.К. доказала выполнение ею в нежилом помещении с согласия ответчика Бандровского В.Г. ремонтные работы.

Представленными в материалы дела письмами, актами от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. опровергается довод апеллянта, что истцом не представлены

доказательства, свидетельствующие о невозможности пользования нежилым помещением в период с марта по сентябрь 2020г.

Так, из представленных в материалы дела письменных доказательств усматривается, что невозможность пользования нежилым помещением, а также невозможность проводить оговоренные ремонтные работы, связаны с протеканием крыши, как в весенний, так и в летний период.

Апеллянтом, письмо о невозможности использовать нежилое помещение, было получено ДД.ММ.ГГГГ., между тем, действий направленных на устранение данных обстоятельств, не предпринято.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 90 313,55 руб., является обоснованным, с чем соглашается и судебная коллегия.

Представленный в материалы дела расчет, свидетельствующий об иной стоимости денежных средств подлежащих взысканию, проверен судебной коллегией, между тем, оснований согласиться с представленным расчетом не усматривается.

Таким образом, судебная коллегия разделяет позицию суда первой инстанции относительно сумм подлежащих взысканию в пользу истца, расчет представленный истцом судебной коллегией проверен и является арифметически верным.

Кроме того, из представленных в материалы дела актов следует, что апеллянтом работы принимались, сумма оплаченных в счет оплаты арендных платежей, вносилась, что не оспаривалась апеллянтом, до момента вынесения обжалуемого решения суда.

Приведенные в жалобе доводы не обосновывает иную, предложенную им оценку доказательств, и доводы выводы суда не опровергают, а сводятся к повторению позиции, изложенной при разбирательстве дела, которая была предметом исследования суда и получила правовую оценку в решении.

Судебная коллегия не установила по доводам жалобы оснований для иной оценки доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального закона, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия,

                                                             определила:

        решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 05 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бандровского В.Г., в лице представителя Ивановой Е.А., - без удовлетворения.

    Председательствующий:

    Судьи: