Решение от 21.08.2024 по делу № 33-12993/2024 от 03.07.2024

Дело № 33-12993/2024

(№ 2-596/2024)

УИД 66RS0001-01-2023-008444-45

Мотивированное апелляционное определение составлено 28.08.2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 21.08.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего	Ильиной О.В.,
судей	Максимовой Е.В.,
	Деменевой Л.С.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Ялпаевой А.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Малярик А.М., рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбург к Раткун Ольге Евгеньевне, Толстенковой Наталье Сергеевне, Раткуну Вениамину Станиславовичу, Раткун Нине Павловне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционным жалобам сторон на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 12.04.2024.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения представителя истца Русакова А.В., представителя ответчиков Новикова И.И., заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбург обратилось в суд с иском к Раткун О.Е., Толстенковой Н.С., Раткуну В.С., Раткун Н.П., в котором просило:

изъять у ответчиков Толстенковой Н.С., Раткун О.Е. жилое помещение – 2-комнатную квартиру общей площадью 40,6 кв.м, кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 3512 567 руб., в том числе убытки 190 350 руб., пропорционально принадлежащим долям, а именно: Толстенковой Н.С. – 1756283 руб. 50 коп., Раткун О.Е. – 1756283 руб. 50 коп.;

обязать ответчиков Толстенкову Н.С., Раткун О.Е. принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

прекратить право собственности ответчиков Толстенковой Н.С. и Раткун О.Е. на указанное жилое помещение;

признать право собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»;

признать ответчиков утратившими право пользования указанным жилым помещением;

выселить ответчиков Раткун О.Е., Раткуна В.С., Раткун Н.П. из указанного жилого помещения.

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 12.04.2024 исковые требования удовлетворены.

Судом постановлено: изъять у Раткун О.Е., Толстенковой Н.С. квартиру <адрес> в <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы 4149966 руб. 30 коп., по 2074983 руб. 15 коп. в пользу каждого ответчика.

Прекратить право собственности Раткун О.Е., Толстенковой Н.С. на квартиру <адрес> в <адрес>.

Обязать Раткун О.Е., Толстенкову Н.С. принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на квартиру <адрес> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Признать Раткун О.Е., Толстенкову Н.С., Раткуна В.С., Раткун Н.П. утратившими право пользования квартирой <№> <адрес>А <адрес> в <адрес>.

Выселить Раткун О.Е., Раткуна В.С., Раткун Н.П. из квартиры <адрес> в <адрес>.

Взыскать с Раткун О.Е., Толстенковой Н.С., Раткуна В.С., Раткун Н.П. в доход местного бюджета государственную пошлину 600 руб., по 150 руб. с каждого ответчика.

С таким решением не согласились стороны, истцом и ответчиками Раткун О.Е., Толстенковой Н.С. поданы апелляционные жалобы.

Представитель истца Григорьев А.И. в апелляционной жалобе просит решение суда от 12.04.2024 в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение изменить, установить размер возмещения в размере 3512567 руб., по 1756283 руб. 50 коп. ответчикам Раткун О.Е. и Толстенковой Н.С.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на незаконность вывода суда первой инстанции о том, что стоимость долей в праве собственности на земельный участок и иное общее имущество многоквартирного дома должна учитываться сверх рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, указанный вывод основан на неверном толковании статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанными нормами не предусмотрено, что общее имущество многоквартирных домов имеет какую-либо потребительскую стоимость. Из заключения эксперта следует, что при расчете рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости экспертом был выбран сравнительный подход, при применении которого предполагается, что у объекта оценки и объектов-аналогов должен быть единый механизм ценообразования, в случаях расхождений аналогов с объектом оценки экспертом вводится корректировка. Экспертом корректировка на передаваемый объем прав не вводилась, отсюда следует, что при совершении сделок как с объектом оценки, так и с объектами-аналогами объем передаваемых прав одинаков, то есть в рыночную стоимость жилого помещения входят стоимость доли в праве собственности на земельный участок и стоимость доли в праве собственности на иное общее имущество. Учитывая изложенное, включение в возмещение за изымаемое жилое помещение отдельно от рыночной стоимости такого жилого помещения доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок предполагает изменение ценообразования объекта оценки, а, следовательно, нарушает ФСО № 7. Аналогичная правовая позиция изложена в судебных постановлениях по другим гражданским делам, а также отражена в разъяснениях, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, в Обзоре судебной практики от 29.04.2014.

Ответчики Раткун О.Е., Толстенкова Н.С. в апелляционной жалобе, поданной представителем Новиковым И.И., просят решение суда изменить в части возмещения денежной суммы, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что решение суда в части установления суммы возмещения 4423 712 руб. 90 коп. является незаконным, по настоящему спору надлежит применять расчет стоимости соответствующей доли с учетом общей площади квартир в 7313,92 кв.м, так как земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома <№> <№> корпус 6, не размежеван, соответственно необходимо учитывать стоимость доли на весь участок, именно поэтому эксперт применил площадь 7313,92 кв.м, оснований для применения в данном случае площади 1904,8 кв.м не имеется, указанная площадь является абстрактной. Стоимость доли собственников спорной квартиры на земельный участок должна составлять 841000 руб.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца Русаков А.В., действующий на основании доверенности от 07.11.2023, доводы и требования своей апелляционной жалобы поддержал, возражал относительно доводов и требований апелляционной жалобы ответчиков, возражал против назначения по делу оценочной экспертизы.

Представитель ответчиков Раткун О.Е., Толстенковой Н.С. – Новиков И.И., действующий на основании доверенности от 07.09.2023, доводы и требования апелляционной жалобы ответчиков поддержал, возражал относительно доводов апелляционной жалобы истца, заявил ходатайство о назначении экспертизы, в котором просил назначить по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО «Урало-Сибирская оценочная компания» Б.А.В.

Прокурор Ялпаева А.А., давая заключение по делу, просила оставить решение суда без изменения, указывала на то, что доля в праве собственности установлена верно, как и площадь самого объекта

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно: ответчики Раткун О.Е., Т.Е.С. телефонограммами от 10.07.2024, ответчики Раткун В.С., Раткун Н.П. судебными извещениями, направленными 10.07.2024 по адресам, имеющимся в материалах дела. Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса. Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ответчикам Раткун О.Е. и Толстенковой Н.С. на праве общей долевой собственности, каждой по 1/2 доле, принадлежит 2-комнатная квартира <№> общей площадью 40,6 кв.м (кадастровый <№>), расположенная на 1 этаже в двухэтажном многоквартирном доме <№> корпус <№> по <адрес> в <адрес> (далее – Квартира) (том 1 л.д. 18-19, 85-88).

В квартире по месту жительства зарегистрированы: ответчики Раткун О.Е., Раткун В.С., Раткун Н.П. (лтом 1 л.д. 16, 122).

Ответчик Толстенкова Н.С. зарегистрирована по месту жительства по другому адресу (том 1 л.д. 17).

Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 13.01.2022 № 32 с учетом изменений, внесенных постановлением Администрации от 14.12.2022 № 3849, принято решение об образовании земельных участков из земель населенных пунктов в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 13.11.2019 № 2696 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, предназначенной для реконструкции и строительства линейного объекта «улица Татищева, на участке от улице Красноуральской до улицы Викулова», согласно перечню (приложение № 1); об изъятии земельных участков, указанных в приложении № 2, расположенных на них объектов недвижимого имущества, указанных в приложении № 3, для муниципальных нужд (том 1 л.д. 20-25).

В приложениях указаны земельный участок, подлежащий изъятию для муниципальных нужд, по адресу: <адрес> и квартира по адресу: <адрес> <адрес>.

Постановление Администрации г.Екатеринбурга от 13.01.2022 № 32 было направлено 18.01.2022 в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу (том 1 л.д. 26).

Ответчику Раткун О.Е. 21.01.2022 были направлены уведомления об изъятии земельного участка и недвижимого имущества (том 1 л.д. 27-30), а также 26.07.2023 ответчикам Раткун О.Е. и Толстенковой Н.С. были направлены почтой проекты соглашений об изъятии жилого помещения и земельного участка (том 1 л.д. 31-36).

Из материалов дела следует, что между сторонами по делу возник спор относительно размера возмещения за изымаемое имущество у ответчиков.

Так, со стороны истца в суд первой инстанции был представлен отчет ООО «Центр экономического содействия» № 3200/23 (далее по тексту – отчет № 3200/23), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки – Квартиры на дату оценки 16.06.2023 составляет 3512 567 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения – 2166 468 руб., рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме – 159084 руб., рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом – 996 665 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 190 350 руб. (том 1 л.д. 40-100).

Ответчиками представлен отчет ООО «Первая оценочная» от 20.11.2023 № 18, согласно которому выкупная стоимость Квартиры – 5026695 руб., в том числе жилое помещение – 4524058 руб., дополнительные расходы – 502637 руб. (том 1 л.д. 144-231).

Определением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 26.12.2023 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Альт-Энерго» С.И.Б. (том 2 л.д. 110-112).

Согласно заключению эксперта ООО «Альт-Энерго» С.И.Б. (далее – заключение эксперта) рыночная стоимость квартиры <адрес> в <адрес> по состоянию на 27.02.2024 составляет 3766000 руб.; рыночная стоимость доли собственника квартиры по адресу: <адрес> <адрес> общем имуществе данного многоквартирного дома составляет 153000 руб.; рыночная стоимость доли собственника квартиры <адрес> в <адрес> на земельный участок под данным многоквартирным домом составляет 841000 руб.; размер убытков собственника квартиры <№> по адресу: <адрес>, корпус 1, связанных с изъятием данного жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляет 302000 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, относящаяся к кв. <№> площадью 40,6 кв.м, составляет 123000 руб. (том 2 л.д. 113-158).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», исследовав представленные отчеты оценщиков и заключение эксперта, а также письменные ответы эксперта на вопросы относительно выводов, изложенных в заключении эксперта, пришел к выводу о том, что сумма возмещения должна быть определена на основании заключения эксперта, поскольку экспертом С.И.Б. исследовано достаточное количество объектов-аналогов с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с объектом оценки, данные обо всех объектах-аналогах достаточны и достоверны, а различия в объекте-оценке и объектах-аналогах нивелированы путем внесения соответствующих понижающих и повышающих корректировок, при этом эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Также суд первой инстанции учел, что заключение эксперта соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество, в ней наиболее полно отображена рыночная стоимость спорного недвижимого имущества с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако, суд первой инстанции признал обоснованными доводы истца об отсутствии оснований включения в сумму убытков расходов по оплате коммунальных услуг за арендуемое в будущем жилое помещение (стр. 48 заключения – оборот л.д. 138 том 2), в связи с чем судом по формулам эксперта был произведен расчет арендной платы, в результате которого общая сумма арендной платы в составе убытков, подлежащих выплате ответчикам, составила 142709 руб.

Кроме того, суд первой инстанции, учитывая, что Квартира изымается у ответчиков в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным домом для строительства автодороги, а не в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, то есть не по причине невыполнения наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, пришел к выводу об отсутствии оснований для включения в сумму убытков компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая экспертом рассчитана в сумме 123000 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции рассчитал сумму убытков, входящих в сумму возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 285709 руб. (142709 – затраты на аренду на время поиска аналогичного жилого помещения + 75000 – услуги риелтора + 66000 – затраты на переезд + 2000 – затраты на оформление прав на аналогичное помещение).

Выводы суда первой инстанции в части определения суммы убытков, входящих в сумму возмещения за изымаемое недвижимое имущество, сторонами не оспариваются.

Кроме того, суд первой инстанции признал обоснованными возражения истца относительно неверного расчета стоимости доли собственников квартиры на земельный участок под домом, поскольку при проведении расчетов стоимости доли в праве собственности на земельный участок экспертом была допущена ошибка.

Суд первой инстанции указал, что в заключении эксперта рассчитана стоимость земельного участка под домом, который может быть построен потенциально, так на странице 32 заключения, эксперт для расчета стоимости доли в праве собственности на земельный участок использовала абстрактную площадь всех квартир в доме 7313,92 кв.м.

Вместе с тем, стоимость доли в праве собственности на земельный участок необходимо рассчитывать из действительной площади всех помещений в многоквартирном доме.

При этом, полные абсолютные затраты строительства в размере 475 658227 руб. 68 коп., приведенные в таблице 15 на стр. 32 заключения эксперта, были получены в результате перемножения полных удельных затрат строительства – 65 034,65 руб. на предельную общую площадь домов в 7313,92 кв.м. Однако поскольку общая площадь домов составляет не 7313,92 кв.м, как указано выше, а только 1 904,8 кв.м. (стр. 33 заключения), то полные абсолютные затраты строительства должны составлять 123878 001,32 руб. (1 904,8 х 6 5034,65).

При этом, затраты на покупку земельного участка, с учетом изложенного, должны быть равны: 123 878 001,32 х 0,083 = 10281 874,1 руб.

Следовательно, удельный показатель рыночной стоимости земельного участка должен составлять: 10 281 874,1/5714 = 1 799,4.

При использовании метода определения стоимости доли собственников Квартиры в праве собственности на земельный участок, выбранного экспертом на стр. 33 заключения, стоимость данной доли должна определяться: 10 281 874,1 х 0,0213 = 219003 руб. 90 коп.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку площадь домов составляет не 7 313,92 кв.м, а 1 904,8 кв.м, стоимость доли собственников Квартиры в праве собственности на земельный участок должна быть определена в размере 219003 руб. 90 коп.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции относительно определения рыночной стоимости доли собственников Квартиры в праве собственности на земельный участок соглашается, а доводы апелляционной жалобы истцов в данной части оставляет без удовлетворения.

Как следует из заключения, экспертом при расчете рыночной стоимости доли собственников Квартиры в праве собственности на земельный участок использовался метод предполагаемого использования, как разновидность модифицированного метода распределения, в основе которого содержатся элементы как сравнительного, так и доходного подходов.

Эксперт, рассчитывая рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 5714 кв.м под многоквартирными домами по адресу: <адрес> использовал в формуле такого расчета предельную общую площадь квартир в доме, который возможно построить на этом земельном участке, - 7313,92 кв.м.

Однако, учитывая, что земельный участок изымается не для строительства многоквартирного дома, а для строительства дороги, суд первой инстанции в формуле по методу, предложенному экспертом в заключении, обоснованно использовал в качестве составляющей фактическую площадь всех квартир, расположенных в шести многоквартирных домах на изымаемом земельном участке, - 1904,8 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что не известен источник возникновения площади 1904,8 кв.м, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку площадь 1904,8 кв.м является площадью всех квартир в многоквартирных домах, расположенных на изымаемом земельном участке, данная площадь указана экспертом в заключении, имеется ссылка на сайт, с которого взята информация об общей площади квартир в многоквартирных домах.

Учитывая, что и площадь 7313,92 кв.м, и площадь 1904,8 кв.м указана экспертом в своем заключении, не доверять указанной информации оснований не имеется, поскольку заключение эксперта признано достоверным доказательством.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Учитывая вышеизложенное, оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы не имеется, в связи с чем судебная коллегия отказывает в удовлетворении ходатайства ответчиков. Судебная коллегия также учитывает и тот факт, что судебная оценочная экспертиза была назначена судом по ходатайству ответчиков, проведение экспертизы было поручено эксперту, кандидатура которого была предложена ответчиками.

Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с тем, что стоимость долей в праве собственности на земельный участок и иное общее имущество дома должна учитываться сверх рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Таким образом, суд первой инстанции, определяя размер суммы возмещения, в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации суммировал все составляющие суммы возмещения: рыночная стоимость квартиры, рыночная стоимость доли собственников квартиры в праве собственности на земельный участок, рыночная стоимость доли собственников квартиры в праве собственности на иное общее имущество в доме, учитывая, что указанные составляющие были рассчитаны экспертом отдельно, а не в составе рыночной стоимости Квартиры.

Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

в удовлетворении ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы – отказать.

Решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 12.04.2024 – оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Е.В. Максимова

Л.С. Деменева