Решение от 31.01.2018 по делу № 3а-39/2018 от 26.12.2017

Дело № 3а-39/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Гаврилова В.Ю., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю Костаревой Т.Э., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю Зотовой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Горнолыжный комплекс «Жебреи» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Пермский краевой суд поступило административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Горнолыжный комплекс «Жебреи» (далее – ООО «ГК «Жебреи», Общество) к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для туристско-рекреационной деятельности, площадью 124 673 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 3098360 рублей по состоянию на 14.10.2016.

В обоснование заявленных требований ООО «ГК «Жебреи» указал, что является собственником указанного выше земельного участка. Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 14.10.2016 № ** была утверждена кадастровая стоимость спорного участка в размере 19803 059 рублей 32 копейки по состоянию на 14.10.2016, что не соответствует его рыночной стоимости на указанную дату, определенной в отчете независимого оценщика и влечет для Общества обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере. Заявление ООО «ГК «Жебреи» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости от 26.07.2017 решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 22.08.2017 № 730 отклонено.

Определением суда от 17.01.2018 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участие представителя не обеспечил, направил письменный отзыв, а также просьбу о рассмотрении дела без участия представителя.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреесртра» в лице филиала по Пермскому краю в судебном заседании права административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривали, свои доводы изложили в письменных отзывах.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для туристско-рекреационной деятельности, площадью 124 673 кв.м, расположенный по адресу: ****, принадлежит на праве собственности ООО «ГК «Жебреи», о чем в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию права на объект недвижимости от 10.11.2016 (л.д. 35).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

По смыслу абзаца первого статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Постановлением Правительства Пермского края от 27.11.2014 № 1362-п, были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Пермского края. Спорный земельный участок в массовую оценку не вошел. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, поставленного на кадастровый учет 14.10.2016 в связи с образованием нового земельного участка путем раздела участка с кадастровым номером **, вошедшего ранее в массовую оценку, была определена в размере 19803 059, 32 рубля с применением среднего значения кадастровой стоимости исходного земельного участка путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель 2 вида разрешенного использования на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость утверждена на основании акта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю № ** от 14.10.2016.

Таким образом, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, является 14.10.2016, то есть дата внесения в ГКН сведений об образовании нового земельного участка.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке № 1/1901-17 от 10.05.2017, составленный оценщиком ООО «Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита» П. на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14.10.2016.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в соответствии с отчетом составила 3098360 рублей, что расходится с кадастровой стоимостью, утвержденной актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю 14.10.2016, и, следовательно, влияет на права Общества, который является плательщиком земельного налога, рассчитанного из кадастровой стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на стр. 31-37 отчета.

Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков г. Перми, использовались данные сайта www.avito.ru, irr.ru, ООО «Резон», а также источник информации: ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», 2017 г., в результате чего оценщиком произведена выборка 22 объектов (Приложение № 2 к отчету об оценке). По данной выборке установлен диапазон стоимости предложения 1 сотки аналогичных земельных участков, который составляет 1,33 – 8,00 тыс. руб., среднее 3, 94 тысяч рублей. Из указанных в Приложении № 2 объектов-аналогов оценщик пришел к выводу, что они сопоставимы с объектом оценки, ориентируясь на основные ценообразующие факторы: местоположение Пермский край, поблизости находится населенный пункт или пункты с социальной инфраструктурой, общая площадь в диапазоне 420 до 2100 соток, свободные (без построек), в собственности, не размежеванные и не предназначенные под продажу «в нарезку» по ИЖС, не расположены вдоль трассы (подходящие или предназначенные для размещения бизнеса придорожного сервиса (АЗС, кафе)), не вызывающие сомнение по цене и другим данным, при невозможности уточнения информации.

Ввиду того, что по местоположению, передаваемым правам (собственность), условиям финансирования и продажи, по своим физическим характеристикам, наличию коммуникаций объекты-аналоги были схожи с объектом оценки, корректировки оценщиком не проводились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7.

При корректировке на площадь оценщик учел, что стоимость объектов сравнения существенно зависит от их площади. Применив Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Н.Новгород, 2016 г. оценщик провел соответствующую корректировку.

Применена оценщиком корректировка на дату публичной оферты практически ко всем объектам-аналогам, кроме последнего, который предложен к продаже практически в дату оценки, обосновав применение корректировки данными аналитических материалов Информационного альянса «Медиа», проводящего регулярный мониторинг всех сегментов рынка недвижимости в земли г. Перми и Пермского края.

Оценщиком произведена корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов, кроме первого, поскольку в объявлении была указана срочная продажа, на основании аналитической информации «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Н.Новгород, 2016 г.

По результатам внесения корректировок, оценщик произвел распределение весов объектов-аналогов, рассчитав параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов, приведя в отчете соответствующий расчет. Полученная величина рыночной стоимости с учетом присвоенных коэффициентов приведена оценщиком в виде таблицы и использована для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отклоняя представленный с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости отчет об оценке Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в решении № 730 от 22.08.2017 указала на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3, подпунктам «а» и «б» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению комиссии, оценщиком не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, представленная информация по аналогам нечитаемая (страницы 51-54 отчета), информация по объекту-аналогу № 22 подтверждена частично, а также не учтены отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка.

Вместе с тем, отчет содержит сведения о земельных участках, использованных им в качестве объектов-аналогов, данная информация является проверяемой, каких-либо неясностей или противоречий не содержит, в связи с чем не указание кадастровых номеров земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности отчета, в связи с отсутствием оснований для проверки полученной в отношении участков информации для устранения противоречий.

Ссылка Управления Росреестра по Пермскому краю на то, что на странице 56 отчета отсутствует дополнительная информация по объекту-аналогу № 22, расположенного в Кунгурском районе с. Юговское (характеристики объекта, контактные данные, дата предложения о продаже объекта), является несостоятельной, поскольку в тексте отчета на странице 40 оценщиком приведено обоснование включения данного земельного участка в качестве объекта-аналога с приведением его характеристик из источника информации ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», 2017 г., при том, что данный участок не был указан в предложенной на странице 51-54 отчета об оценке выборке земельных участков. Оценщик исходил из того, что по земельным участкам категории земель: «земли особо охраняемых территорий и объектов» не прослеживается единой ценовый политики.

Вместе с тем, оценщиком обоснован отказ от корректировки по виду разрешенного использования с приведением обоснования на странице 39-40 отчета об оценке, со ссылкой, что в коммерческих предложениях не всегда указываются виды разрешенного использования, а части используются термины типа функционального назначения. Поскольку ценообразующим фактором часто является функциональное назначение окружающей застройки оценщиком были приняты во внимание земельные участки с видом разрешенного использования для садоводства, сельхозназначение.

Оснований полагать, что информация по выборке объектов аналогов (страница 51-54 отчета), в том числе принятых оценщиком в расчете, не читаема, суд не усматривает, так как отчет представлен в том числе и в электронном виде.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком не представлено.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требование ООО «Горнолыжный комплекс «Жебреи» подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость спорного участка следует установить в размере рыночной стоимости 3098360 рублей по состоянию на 14.10.2016.

Довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, суд признает несостоятельным в силу того, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Общество, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривало утвержденные постановлением Правительства Пермского края № 1362-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, что также следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28. С учетом изложенного, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка - 26.07.2017, то есть дату обращения в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 26 ░░░░ 2017 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 124 673 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 3098360 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 14 ░░░░░░░ 2016 ░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 2 ░░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ (░░░░░░░)