Решение по делу № 2-159/2019 от 14.06.2018

Дело №2-159/2019

УИД 24RS0017-01-2018-002586-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2019 года г. Красноярск

Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Зуевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Полехиной В. А. к администрации города Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ», обществу с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций Сибирь» о признании незаконным распоряжения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Полехина В.А. обратилась в суд с иском к администрации города Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее ДМИиЗО), ООО «ДОМИНИ», ООО «АРИС» о признании незаконным распоряжения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истец является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме <адрес>. Под указанным жилым домом, а также расположенным рядом с ним жилым домом № ранее был сформирован земельный участок с кадастровым номером № площадью 4774+/-24 кв.м с разрешенным использованием «для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с инженерным обеспечением». Однако решением филиала ФГБУ «ФКП Россреестра по Красноярскому краю» от 03.05.2012 года сведения о данном земельном участке были аннулированы в связи с истечением срока их «временного» статуса и отсутствием зарегистрированных прав на земельный участок на момент истечения такого срока. По причине аннулирования вышеуказанных сведений ДМИиЗО организовало проведение новых кадастровых работ по формированию и постановке на учет земельного участка расположенного под многоквартирными домами № и № по <адрес>, по результатам которых был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №. При этом площадь указанного участка под МКД была откорректирована (уменьшена) и составила 3 647 кв.м, поскольку в ходе проведения кадастровых работ выявилось, что на спорном земельном участке находится отдельно стоящее строение, принадлежащее на праве собственности ООО «ДОМИНИ», ООО «АРИС» и имеющее адрес: <адрес>. Однако названное спорное строение, по мнению истца, является частью многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно – его встроено-пристроенным помещением, что подтверждается имеющейся технической документацией, в связи с чем, расположенный под ним земельный участок должен также входить в общий земельный участок, предоставленный под эксплуатацию многоквартирных жилых домов № и № по <адрес> и не может предоставляться ответчикам без согласия всех собственников помещений этих МКД.

При этом вопреки требованиям закона 09.08.2016 года администрацией г. Красноярска было выдано Распоряжение о предварительном согласовании ООО «ДОМИНИ», ООО «АРИС» предоставления земельного участка из земель населенных пунктов зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) общей площадью 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. 22.09.2016 года указанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №. После этого 23.12.2016 года между ДМИиЗО и ООО «ДОМИНИ», ООО «АРИС» заключен договор купли-продажи названного земельного участка.

Все вышеприведенные действия ответчиков по уменьшению площади земельного участка под многоквартирными домами № и № по <адрес> на 925 кв.м, а также по предоставлению части этого земельного участка в собственность ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС» истец полагает незаконными, поскольку спорное строение по адресу: <адрес> является встроенно-пристроенным помещением, непосредственно входящим в состав многоквартирного дома № и, соответственно, расположенный под ним земельный участок также должен являться общей собственностью всех собственников помещений названного многоквартирного жилого дома. При этом своего согласия на уменьшение земельного участка и отчуждения его части в адрес названных юридических лиц собственники многоквартирных домов не давали, ничего об этом на момент оформления не знали.

С учетом изложенного Полехина В.А. просит признать незаконным распоряжение администрации г. Красноярска от 09.08.2016 № (в редакции распоряжения от 09.09.2016 №) о предварительном согласовании предоставления ООО «ДОМИНИ» и ООО «Агентство региональных инвестиций «Сибирь» земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), общей площадью 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; а также признать недействительным договор № от 23.12.2016 года купли-продажи названного земельного участка, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «ДОМИНИ», ООО «Агентство региональных инвестиций «Сибирь».

В зале суда истец Полехина В.А., ее представители адвокаты Тумка Е.В., Авдеева Н.А. (ордеры имеются в материалах дела) заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по вышеизложенным основаниям. Дополнительно пояснили, что предоставление ответчикам спорного земельного участка привело к существенному нарушению прав собственников помещений МКД № по <адрес>, поскольку теперь, чтобы попасть на территорию своего дома, они вынуждены пересекать земельный участок ответчиков, иного подхода к дому не имеется.

Представитель ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска Иванова Н.С. (доверенность в деле) просила в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на то, что оспариваемые истцом действия и решения Департамента в полном объеме соответствуют действующему земельному законодательству, не нарушают прав истца Полехиной В.А. либо иных собственников спорного многоквартирного дома, что также подтверждается проверкой, проведенной прокуратурой Железнодорожного района г. Красноярска относительно законности предоставления ООО «ДОМИНИ» и ООО «Агентство региональных инвестиций «Сибирь» спорного земельного участка. Кроме того полагала, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который в данном случае исчисляется с момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет.

Представитель ответчика ООО «ДОМИНИ» Овчаренко А.В. (полномочия проверены) с иском не согласился, ссылаясь на то, что каких-либо нарушений при формировании и передаче в собственность ООО «ДОМИНИ» спорного земельного участка не имелось. ООО «Домини» и ООО «АРИС» являются собственниками помещений в здании по адресу <адрес>, которые были приобретены ими на основании договоров купли-продажи у субъекта РФ — Красноярского края. Земельный участок под зданием не был сформирован и относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Каких-либо препятствий к образованию земельного участка выявлено не было, участок был в установленном законом порядке сформирован с учетом всех градостроительных норм, Правил землепользования и застройки, поставлен на государственный кадастровый учет, и в дальнейшем приобретен ответчиками по договору купли-продажи в соответствии с п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ. При этом их нежилое строение является самостоятельным объектом недвижимости, у которого отдельный почтовый адрес и оно никакого отношения к жилым многоквартирным домам № и № по <адрес> не имеет, следовательно, формирование под этим строением самостоятельного земельного участка никаких прав собственников помещений МКД и лично Полехиной В.А. не нарушает.

Представитель ответчика ООО «АРИС» Хитрун К.В. (доверенность в деле) с иском также не согласился по следующим основаниям. ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС», являясь собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> обратились в администрацию г. Красноярска о выделении расположенных под названным зданием земельного участка. Данный земельный участок не был сформирован и не являлся частью другого земельного участка, находился в распоряжении муниципалитета. 09.08.2016 года администрацией г. Красноярска было выдано распоряжение № (в редакции распоряжения от 09.09.2016г. №) о предварительном согласовании предоставления ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС» спорного земельного участка из земель населенных пунктов зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4). Указанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 22.09.2016г. с присвоением кадастрового №. Так как данный участок не находился в чьей-либо собственности и не был обременен правами третьих лиц, между ДМИиЗО и ООО «ДОМИНИ», ООО «АРИС» заключен договор его купли-продажи № от 23.12.2016г., который (как и право собственности ответчиков) прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Законность передачи в собственность ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС» спорного участка проверена и подтверждается результатами проведенной прокурорской проверки от 20.04.2018г., которая не выявила каких-либо нарушений законодательства в ходе процедуры передачи в собственность ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС» спорного земельного участка.

Представитель администрации г. Красноярска Прохоренко Н.С. (доверенность в деле) в зал суда не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. В ранее представленных возражениях просила отказать в удовлетворении заявленных Полехиной В.А. требований, ссылаясь на отсутствие со стороны органов местного самоуправления каких-либо нарушений закона при передаче в собственность ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» спорного земельного участка. Кроме того, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который в данном случае исчисляется с момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет.

Представитель третьего лица Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края Мармалевская А.А. (доверенность в деле) в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, об отложении слушания дела не просила. В ране представленных пояснениях полагала заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, пом. № и № соответственно, следовательно, в силу пп. 6 п. 2 ст. 39,3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ указанные юридические лица имеют исключительное право на приобретение расположенных под принадлежащими им зданиями земельных участков в собственность.

Представители третьих лиц МП «МУК Красноярская» Кустова Н.Н., Управления Росреестра по Красноярскому краю Голдобина Т.В. (доверенности в деле) в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители третьих лиц Администрации Железнодорожного района г. Красноярска, Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в зал суда не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительности причины неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с положениями ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Кроме того, по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

В этой связи полагая, что представители ответчиков и третьих лиц не приняв мер к явке в судебное заседание, определили для себя порядок защиты своих процессуальных прав, суд с учетом приведенных выше норм права, а также требований ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Выслушав доводы явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела и иные представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закреплен один из основных принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То есть земельные участки следуют судьбе находящихся на них объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч.ч.1,2 ст.15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений, в иных в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Полехина В.А. является собственником квартиры №, расположенной в доме <адрес> (т. 1 л.д. 11).

При этом на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД № по <адрес> от 28.03.2016г. Полехина В.А. является председателем Совета многоквартирного дома (т.2, л.д.116-118).

Ответчикам ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» на праве собственности принадлежат нежилые помещения № (площадью 186,6 кв.м) и № (площадью 198,8 кв.м) соответственно, расположенные в одноэтажном кирпичном строении по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи имущества Красноярского края от 21.04.2015 №, а также договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2012 № (т.1, л.д.193,196-198, 229, т.2, л.д.30-34).

Помимо этого ООО «АРИС» принадлежит нежилое помещение № (общей площадью 61,8 кв.м) расположенное на 1 этаже дома <адрес> (т.2, л.д.88)

Распоряжением администрации г. Красноярска № от 09.08.2016г. (в редакции распоряжения № от 09.09.2016г.) была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, а также предварительно согласовано предоставление ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» земельного участка из земель населенных пунктов, зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), общей площадью 925,0 кв.м с местоположением: <адрес> (т.1, л.д.200-202).

На основании данного распоряжения земельный участок общей площадью 925 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, 22.09.2016 года был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № и указанием вида разрешенного использования земельного участка – бытовое обслуживание (т.2, л.д.47-50).

22.11.2016г. ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» обратились в ДМИиЗО с заявлением о предоставлении им в собственность за плату без проведения торгов вышеуказанного земельного участка (т.1, л.д.203-206).

На основании вышеуказанного заявления между ООО «АРИС», ООО «ДОМИНИ» и ДМИиЗО был заключен договор купли-продажи № от 23.12.2016 года, по условиям которого покупателям в общую долевую собственность был передан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 925 кв.м, находящийся в охранной зоне инженерных сетей и в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия (памятников истории и культура) регионального значения <адрес> с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для эксплуатации нежилых помещений в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Стоимость земельного участка составила 1 162 257,41 рублей (15% его кадастровой стоимости) (т.2, л.д.165-174).

На основании соглашения от 15.01.2016г. размеры долей в праве общей долевой собственности на земельный участок были распределены собственниками следующим образом – 55/100 долей у ООО АРИС» и 45/100 долей у ООО «Домини» (т.1, л.д.123).

Обсуждая правомерность процедуры предоставления ООО «АРИС» и ООО «ДОМИНИ» в собственность спорного земельного участка, суд отмечает следующее.

В соответствии с положениями ст.11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из материалов дела следует, что постановлением Исполнительного комитета Красноярского краевого совета народных депутатов от 01.10.1985 года УКС Крайисполкома был отведен земельный участок для строительства 9-этажного жилого дома по <адрес> (т.2, л.д.111).

17.02.1988 года был утвержден рабочий проект и сводный сметный расчет на строительство 9-этажного 44-х квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным помещением по <адрес> (т.2, л.д.112).

В соответствии с техническим паспортом на вышеуказанном земельном участке в 1990 году осуществлено строительство девятиэтажного многоквартирного дома со встроенно-пристроенным помещением, общей площадью 2 710,1 кв.м, которому присвоен почтовый адрес: <адрес> (т. 2 л.д. 55-84).

Распоряжением исполкома Красноярского краевого Совета народных депутатов № от 31.08.1990г. были утверждены Акты государственной приемочной комиссии по вводу в эксплуатацию законченного строительством объекта: «44-квартирный жилой дом со встроено-пристроенным помещением по <адрес>», из которого следует, что сметная стоимость жилого дома составляет 614,27 тыс.руб, встроено-пристроенного помещения – 111,73 тыс.руб (т.2, л.д.109).

19.01.1990 года служебное помещение, пристроенное к вышеуказанному многоквартирному дому, передано Управлению государственной вневедомственной экспертизы при Главархитектуре (т.2, л.д.113).

Постановлением мэра г. Красноярска № от 07.08.1992г. (п.36) в целях установления землепользователям налоговых ставок и платы за пользование землей в г. Красноярске, было выдано свидетельство о праве пользования землей Управлению государственной экспертизы на фактически занимаемую территорию на земельном участке площадью 446,6 кв.м по <адрес> (т.3, л.д.67-76).

На основании Приказов краевого комитета по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края № от 08.04.2003г. нежилые помещения № и №, расположенные на 1 этаже по адресу: <адрес> были включены собственность субъекта РФ Красноярского края (т.3, л.д.54,59); а в дальнейшем по вышеуказанным: договору купли-продажи имущества Красноярского края от 21.04.2015 №, а также договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2012 № –проданы в пользу ООО «АРИС» и ООО «Домини».

При выполнении в 2008 году кадастровых работ под многоквартирными домами № и № по <адрес> был сформирован земельный участок общей площадью 4 774 кв.м, который 28.04.2010 года поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № (т.2, л.д. 85-87).

Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю № от 03.05.2012 года сведения о земельном участке с кадастровым номером № были аннулированы из государственного кадастра недвижимости в связи с истечением срока «временного» статуса сведений о земельном участке и отсутствием зарегистрированных прав или ограничений (обременений) на момент истечения этого срока.

По причине аннулирования сведений о земельном участке Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в 2015 году вновь организовано проведение работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учёт земельного участка под многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресу: <адрес>.

На основании заявления Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 18.02.2015 года на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, при этом общая площадь такого земельного участка была уменьшена до 3 647 кв.м.

По информации ДМИиЗО, земельный участок с кадастровым номером № был сформирован под многоквартирными домами № и № по <адрес> с меньшей площадью 3 647 кв.м (вместо прежних 4 774 кв.м) в связи с наличием заключения Департамента градостроительства администрации города Красноярска № от 28.07.2014г. согласно которому в границах земельного участка под многоквартирными домами № и № расположена территория, ранее предоставленная в постоянное (бессрочное) пользование Управлению государственной экспертизы при Главархитектуре Красноярского края на основании Постановления администрации города Красноярска № от 07.08.1992г.

Поскольку по имевшейся в ДМИиЗО информации на образуемом земельном участке находилось отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> - то на стадии формирования земельного участка границы участка придомовой территории были откорректированы; в результате выполненных кадастровых работ площадь земельного участка с кадастровым номером № составила 3 647 кв.м.

Между тем, как было установлено в ходе рассмотрения дела, принадлежащие ответчикам ООО «Домини» и ООО «АРИС» нежилые помещения №, № в строении, расположенном по адресу: <адрес> отдельным зданием не являются, а входят в состав помещений многоквартирного дома <адрес> в качестве пристроенного помещения – неотъемлемой части жилого дома.

Это следует из представленных в материалы дела документов, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию спорного объекта недвижимости из которых видно, что жилой дом <адрес> проектировался, строился и вводился в эксплуатацию одновременно со встроено-пристроенным к нему помещением. В соответствии с техническим паспортом (экспликацией помещений) 1 этажа указанного дома, пристроенное помещение № имеет общие капитальные несущие стены со стенами жилого дома, в которых имеется конструктивный проход из нежилого помещения № (полностью встроенного в 1 этаж жилого дома) в нежилое помещение № (расположенного в пристройке к дому) (т.1, л.д.11-16); помещение № полностью расположено в подвале пристроенного помещения, имеет общие коммуникации с жилым домом.

В связи с наличием между сторонами спора относительно того, является ли нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <адрес> частью многоквартирного дома <адрес> (т.е. его встроено-пристроенным, либо пристроенным помещением), определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 14.02.2019 года по делу была назначена и проведена в АО «Гражданпроект» судебная строительно-техническая экспертиза (заключение № от 15.04.2019г.) согласно выводам которой названное нежилое строение и многоквартирный дом – это единый объект недвижимости; они имеют признаки единства по конструктивному исполнению, а также связаны инженерными коммуникациями.

Нежилое строение с адресом: <адрес> отдельно (изолировано) от жилого дома в настоящее время существовать не может, поскольку является конструктивной частью многоквартирного дома <адрес>, т.е. его пристроенным помещением, имеющим единые фундаменты, стены, системы отопления, водоснабжения и иные коммуникации (т.4, л.д.1-68).

Суд признает достоверным вышеуказанное заключение строительно-технической экспертизы, поскольку оно составлено квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование, достаточный стаж и опыт работы. Выводы экспертов надлежащим образом мотивированы и обоснованы. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять данному экспертному заключению, судом не установлено.

Таким образом, поскольку принадлежащие ответчикам ООО «Домини» и ООО «АРИС» нежилые помещения №, № и № конструктивно являются единым имущественным комплексом с жилым домом № по <адрес>, а строение по адресу <адрес> его неотделимой частью - пристроенным помещением, которые проектировались, строились и вводились в эксплуатацию как единый объект недвижимости – жилой 44-квартирнный дом со встроено-пристроенным помещением по <адрес>; в силу требований статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке г. Красноярска земельный участок, на котором расположен как многоквартирный дом по <адрес>, так и входящий в состав такого дома объект недвижимого имущества в виде пристроенного помещения по <адрес> – должен быть единым и находиться в общей долевой собственности всех собственников помещений в таком многоквартирном доме, как ООО «Домини» и ООО «АРИС», так и иных собственников, в том числе Полехиной В.А., пропорционально принадлежащим им долям (площадям помещений).

Согласия всех собственников многоквартирного дома <адрес>, в состав которого входит пристроенное помещение (<адрес>) с принадлежащими ответчикам нежилыми помещениями № и №, на передачу части расположенного под этим домом земельного участка площадью 975 кв.м получено не было; при принятии оспариваемого истцом распоряжения и заключении договора купли-продажи мнение и волеизъявление собственников МКД не учитывалось; в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером № был изначально сформирован с нарушением существующей процедуры и без учета расположения на нем объекта недвижимости, входящего в состав многоквартирного жилого дома <адрес>, как единого комплекса.

При этом суд также отмечает, что при выполнении в 2008 году кадастровых работ под многоквартирными домами № и № по <адрес> ранее уже был сформирован земельный участок общей площадью 4 774 кв.м, который 28.04.2010 года поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №; в площадь указанного земельного участка, в том числе, входила территория под спорным пристроенным помещением по <адрес>, который был учет как единый объект с МКД по <адрес> и <адрес>.

В пунктах 2.3 и 4.3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П определена правовая позиция, согласно которой в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Из анализа указанных норм права следует, что формирование земельного участка под многоквартирным домом предполагает проведение всего комплекса мероприятий, включающих в себя определение границ участка путем утверждения проекта планировки и межевания территории, проведение работ по межеванию и постановку земельного участка на кадастровый учет. При этом с момента введения в действие ЖК РФ не требуется принятие каких-либо специальных правовых актов о представлении земельных участков под многоквартирными домами, в том числе и вновь построенными, а образование таких участков (их формирование и проведение кадастрового учета) может осуществляться на основании обращения в уполномоченный орган любого собственника помещений в многоквартирном доме.

Таким образом нормы ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ являются специальными по отношению к нормам ЗК РФ, о чем свидетельствует п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ, отсылающий к жилищному законодательству в том случае, когда вопрос касается порядка предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

Для приобретения собственниками помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки под такими домами не требуется соблюдения общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного ЗК РФ и принятия решения исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков под многоквартирными домами; земельные участки под многоквартирными домами, сформированные и поставленные на кадастровый учет, автоматически переходят в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

Следовательно, при постановке 28.04.2010 года сформированного под многоквартирными домами № и № по <адрес> земельного участка общей площадью 4 774 кв.м на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, у всех собственников помещений вышеуказанных жилых домов (в том числе – у собственников нежилых помещений ООО «АРИС» и ООО «Домини») автоматически в силу требований закона возникло право общей долевой собственности на этот земельный участок площадью 4 774 кв.м; в связи с чем, его дальнейшее переформирование, уменьшение площади до 3 647 кв.м и предоставление его части площадью 975 кв.м в собственность ответчиков без согласия всех иных собственников помещений многоквартирных домов № и № по <адрес> явилось неправомерным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое истцом Распоряжение Администрации города Красноярска от 09.08.2016 № (в редакции распоряжения от 09.09.2016 №) о предварительном согласовании предоставления ООО «ДОМИНИ» и ООО «АРИС» земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; а также заключенный в дальнейшем договор № от 23.12.2016 года купли-продажи названного земельного участка – не отвечают требованиям действующего законодательства, нарушают права и законные интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> (в том числе - истца Полехиной В.А.), в связи с чем, должны быть признаны недействительными в силу их ничтожности.

К представленному стороне ответчиков заключению кадастрового инженера ИП Исаевой Н.В. (т.2, л.д.214-227) о том, что строение по <адрес> является обособленным пристроем к жилому дому и используется как самостоятельное строение, суд относится критически, поскольку в указанной части заключение кадастрового инженера противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, а также проведенной судебной строительной экспертизе; при этом специалист Исаева Н.В. об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалась, заключение ею дано в рамках оказания платных услуг ООО «АРИС».

По тем же причинам суд критически оценивает представленное ООО «АРИС» заключение ООО «ЗемЭкспертПроект» от 15.05.2019г. № (т.4) поскольку выводы специалистов в данном заключении противоречат совокупности исследованных судом доказательств, специалисты не предупреждались об уголовной ответственности за дачу своего заключения, кроме того, сделанные ими выводы не затрагивают область, требующую для суда специальных познаний, поскольку сводятся к сфере применения права и действующего законодательства.

В остальной части доводы стороны ответчиков о несогласии с заявленным иском также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются совокупностью исследованных доказательств и основаны на неправильном понимании ответчиками требований действующего жилищного и земельного законодательства.

Как следует из положений ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу требований ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки суд полагает необходимым возвратить стороны в первоначальное положение – признать отсутствующим право собственности ООО «ДОМИНИ» (45/100 долей), ООО «АРИС» (55/100 долей) на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; а также взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу ООО «АРИС» и ООО «Домини» уплаченные в счет приобретения этого земельного участка денежные средства в размере 1 162 257,41 рублей, из которых 523 015,84 рублей - в пользу ООО «Домини» (пропорционально принадлежащим ему долям 45/100) и 639 241,57 рубль в пользу ООО «АРИС» (пропорционально принадлежащим ему долям 55/100).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца необходимо взыскать в равных долях возврат государственной пошлины в размере 300 рублей, или по 75 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Полехиной В. А. удовлетворить.

Признать незаконным распоряжение Администрации города Красноярска от 09.08.2016 № (в редакции распоряжения от 09.09.2016 №) о предварительном согласовании предоставления Обществу с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ» и Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций «Сибирь», а также утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), общей площадью 925 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор № от 23.12.2016 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Обществом с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ», Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций «Сибирь».

В порядке применения последствий недействительности сделки (договора № от 23.12.2016 года купли-продажи земельного участка):

- признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ» (45/100 долей), общества с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций «Сибирь» (55/100 долей) на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ» денежную сумму в размере 523 015 рублей 84 копейки;

- взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций «Сибирь» денежную сумму в размере 639 241 рубль 47 копеек.

Взыскать с Администрации города Красноярска, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Общества с ограниченной ответственностью «ДОМИНИ», Общества с ограниченной ответственностью «Агентство региональных инвестиций «Сибирь» в пользу Полехиной В. А. в равных долях возврат государственной пошлины в размере 300 рублей, или по 75 рублей с каждого из ответчиков.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.

Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2019 года.

Судья И.Г. Медведев