Решение по делу № 33-121/2025 (33-5961/2024;) от 25.10.2024

Дело № 2-50/2024

УИД 35RS0009-01-2023-001974-18

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 января 2025 года № 33-121/2025

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сотникова И.А.,

судей Ширяевской Е.С., Смыковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Кудряшовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Герасимова В.Н., представителя Лукогорской Е.Н. Бараева П.В. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 18 июля 2024 года по иску Лукогорской Е.Н. к Герасимову В.Н. о защите прав потребителя,

установила:

Лукогорская Е.Н. 2 августа 2023 года обратилась в суд с иском к Герасимову В.Н., уточнив требования, просила расторгнуть заключённый 21 апреля 2022 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 2403 кв.м, местоположением: Вологодская область, Вологодский район, д. Шаньково, взыскать с Герасимова В.Н. в её пользу уплаченные по договору 1 050 000 рублей, неустойку в размере 1 050 000 рублей, компенсацию морального вреда 50 000 рублей, в возмещение убытков 350 рублей и штраф в размере 50 % от взысканной суммы; наряду с этим просила возместить за счёт ответчика судебные расходы, состоящие из уплаченной при подаче иска государственной пошлины и стоимости юридических услуг, в общем размере 33 450 рублей.

В обоснование требований указала на установленные в отношении земельного участка ограничения в его использовании, препятствующие возведению жилого дома, о чём до заключения договора купли-продажи продавцом уведомлена не была. Поскольку ответчик на дату совершения сделки осуществлял предпринимательскую деятельность, а продажа недвижимости была направлена на извлечение прибыли, полагает, что на правоотношения сторон договора распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

Определениями Вологодского районного суда Вологодской области от 9 августа 2023 года и от 15 января 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Вологодского муниципального округа Вологодской области и ПАО «Газпром».

Решением Вологодского районного суда Вологодской области от 18 июля 2024 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 2403 кв.м, местоположением: Вологодская область, Вологодский район, д. Шаньково, прекращено право собственности Лукогорской Е.Н. на земельный участок с кадастровым номером №..., с Герасимова В.Н. в пользу Лукогорской Е.Н. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 1 050 000 рублей, неустойка 200 000 рублей, убытки 350 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 100 000 рублей и в возмещение судебных расходов 23 450 рублей.

В апелляционной жалобе Герасимов В.Н. просит решение, как принятое при неправильном применении норм материального права и несоответствии изложенных в решении выводов суда обстоятельствам дела, отменить и принять новый судебный акт об отказе Лукогорской Е.Н. в удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование указал на неприменимость к спорным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей, поскольку на момент заключения сделки он не обладал статусом индивидуального предпринимателя. Установление зон с особыми условиями использования территории, в границы которых попал земельный участок, после заключения оспариваемой сделки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания денежных средств. Отдельно отметил несоблюдение истицей досудебного порядка урегулирования спора.

В апелляционной жалобе представитель Лукогорской Е.Н. Бараев П.В. просит решение, как принятое при неправильном применении норм материального права и с нарушением норм права процессуального, отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме, полагая чрезмерно и необоснованно сниженными размеры взысканных в пользу Лукогорской Е.Н. неустойки и штрафа.

Ответчик Герасимов В.Н. и его представитель Овчарук Н.Н. в судебном заседании жалобу поддержали по приведённым в ней доводам и основаниям, выразив несогласие с апелляционной жалобой представителя истицы Лукогорской Е.Н. Бараева П.В., просили об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового судебного постановления об отказе в иске.

Истица Лукогорская Е.Н. и её представитель Бараев П.В. в судебном заседании, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы Герасимова В.Н. и поддержав свою жалобу, просили отменить решение суда в указанной ими части и удовлетворить иск в полном объёме.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром Трансгаз Ухта», ПАО «Газпром», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Судебная коллегия, выслушав сообщение судьи-докладчика Сотникова И.А., объяснения истицы Лукогорской Е.Н. и её представителя Бараева П.В., ответчика Герасимова В.Н. и его представителя Овчарук Н.Н., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, находит решение подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об отказе Лукогорской Е.Н. в удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 3, 4 её части 1) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права, служат основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Такого рода нарушения были допущены судом первой инстанции.

Отклоняя возражения ответчика и частично удовлетворяя исковые требования Лукогорской Е.Н., суд первой инстанции исходил из существенного нарушения ответчиком прав истицы в результате передачи имущества, использование которого по назначению невозможно, сформировав такое суждение на основе ряда последовательных выводов о том, что: Герасимов В.Н. является профессиональным участником рынка недвижимости и, несмотря на заключение договора купли-продажи им, как физическим лицом, к спорным правоотношениям применимо законодательство о защите прав потребителей; в договоре купли-продажи продавцом даны заверения об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, в то время как такие ограничения существовали в момент заключения сделки, были известны продавцу, до сведения покупателя не доведены и действуют на дату разрешения спора; в действиях истицы недобросовестность отсутствует; ответчиком осуществлена продажа земельного участка, характеристики которого не допускают его использования в соответствии с видом разрешённого использования в полном объёме; покупателю передан товар ненадлежащего качества при нарушении права потребителя на информацию о товаре.

Согласиться с такими выводами, за исключением первого, не представляется возможным, поскольку они сформированы при неправильном применении норм материального права и вопреки обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 ). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2022 года Герасимов В.Н. и Лукогорская Е.Н. заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 2403 кв.м, из земель населённого пункта, с разрешённым видом использования – для индивидуальной жилой застройки, местоположением: Вологодская область, Вологодский район, д. Шаньково, стоимость которого определена в 1 050 000 рублей (т.1 л.д. 6-7).

В текст договора включена гарантия продавца в том, что до подписания договора недвижимое имущество никому другому не принадлежит, не продано, не подарено, не обременено правами третьих лиц, не заложено, в споре и под арестом не состоит, каких-либо ограничений и обременений прав не имеется (пункт 6).

Государственная регистрация права собственности Лукогорской Е.Н. осуществлена 26 апреля 2022 года (т.1 л.д. 40-48).

По сведениям ППК «Роскадастр» по Вологодской области земельный участок с кадастровым номером №... расположен в следующих зонах с особыми условиями использования территории: охранная зона – «Оборудование АГРС «Молочное» (ГРС «Молочное)», «приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Вологда», Третий пояс зоны санитарной охраны поверхностного водозабора из р. Вологда для МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал», «Зона минимальных расстояний до станции газораспределительной «Молочное», «Зона минимальных расстояний до газопровода-отвода и газораспределительной станции г. Сокол», «Зона минимальных расстояний до газопровода-отвода г. Сокол ПК 283», сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 марта 2020 года, 23 марта 2020 года, 11 марта 2022 года, 15 ноября 2022 года, 20 марта 2023 года и 10 ноября 2023 года соответственно (т.1 л.д. 174).

Кроме того, из ответа Вологодского филиала ФГБУ «Управление «Севзапмелиоводхоз» следует, что земельный участок с кадастровым номером №... расположен на мелиорированных землях, осушенных закрытым дренажом мелиоративной системы «Раскопино»; в целях предотвращения заболачивания земель и сохранения мелиоративной системы в границах земельного участка необходимо выполнение определённых технических условий (т.2 л.д. 88).

Частью 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено внесение в кадастр недвижимости сведений о полном или частичном расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара.

Материалы дела достоверно свидетельствуют об отсутствии обременений земельного участка правами третьих лиц.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела; эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом первой инстанции по ходатайству ответчика Герасимова В.Н. была назначена судебная землеустроительная экспертиза, из заключения которой следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером №... расположены четыре зоны с особыми условиями использования территории, ограничивающие капитальное и некапитальное строительство: зона минимальных расстояний до станции газораспределительной «Молочное» с реестровым номером 35:25-6.1872, дата внесения в ЕГРН – 15 ноября 2022 года; зона минимальных расстояний до газопровода-отвода и газораспределительной станции г. Сокол с реестровым номером 35:25:-6-1965, дата внесения в ЕГРН – 20 марта 2023 года; зона минимальных расстояний до газопровода-отвода г. Сокол ПК 28 с реестровым номером 35:25-6.2717, дата внесения в ЕГРН – 10 ноября 2023 года; охранная зона: оборудование АГРС «Молочное» (ГРС «Молочное») с реестровым номером 35:25-6.419, дата внесения в ЕГРН – 5 марта 2020 года.

Возможность индивидуального жилищного строительства и возведения вспомогательных сооружений на спорном земельном участке имеется; строительство индивидуального жилого дома возможно на площади 226 кв.м, строительство вспомогательных объектов возможно на площади 316 кв.м, что менее максимального процента застройки земельного участка – 480,6 кв.м (20%).

Приведённое заключение экспертизы в полной мере отвечает предъявляемым к доказательствам требованиям относимости и допустимости, является полным и непротиворечивым, основано на непосредственном исследовании экспертом связанной с объектом документации, в противоречие с иными представленными сторонами в материалы дела доказательствами не вступает, в связи с чем обоснованно принято судом первой инстанции в качестве доказательства, однако приведённые в заключении обстоятельства, являющиеся юридически значимыми для разрешения спора, оценки в судебном акте не получили.

Между тем, такие обстоятельства достоверно свидетельствуют о возможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования и в целях, для которых такой участок приобретался покупателем.

Доводы стороны истца о намерении использовать всю территорию земельного участка для застройки и обустройства по собственному усмотрению и без каких-либо ограничений, как условии заключения оспариваемой сделки, отклоняются коллегией, так как они не основаны на законе; доказательства доведения покупателем до продавца такой информации, как условии возмездного приобретения земельного участка, в материалы дела не представлены.

Три из четырёх указанных зон с особыми условиями использования территории были установлены после заключения договора купли-продажи, в связи с чем информация о них объективно не могла быть передана продавцом покупателю до заключения сделки.

Возникновение правовых оснований для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о таких зонах до заключения оспариваемого договора само по себе не свидетельствует о том, что продавец располагал соответствующей информацией и не исполнил лежащую на нём обязанность по её предоставлению покупателю.

Применительно к зоне с реестровым номером 35:25-6.419 коллегия отмечает следующее.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и исходит из предполагаемой добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Корреспондируя этому правилу, часть 5 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.

В такие пределы включены и сведения о зонах с особыми условиями использования территории.

Таким образом, Лукогорская Е.Н., действуя добросовестно и осмотрительно в собственном интересе, до заключения сделки, как следует из её пояснений в суде первой инстанции, знакомившаяся со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., получила сведения обо всех действующих ограничениях в использовании участка и убедилась, что предмет договора соответствует цели заключаемой ею сделки.

Из заключения приведённой выше судебной экспертизы следует, что названная зона с особыми условиями использования территории ограничивает возможность использования под застройку лишь небольшой части земельного участка площадью 72 кв.м (менее 4 %) (т.2 л.д. 122), что по общему правилу является допустимым и не влечёт вывода о ненадлежащем качестве переданного земельного участка.

Вопреки доводам стороны истца о введении её продавцом в заблуждение, а равно о не предоставлении информации, необходимой для правильного выбора товара, Лукогорская Е.Н. в суде первой инстанции неоднократно указывала, что при осмотре земельного участка перед покупкой наблюдала газораспределительную станцию, однако исходила из необусловленного действиями продавца самостоятельного положительного предположения о том, что такое соседство позволит оперативно осуществить подключение дома к газораспределительным сетям (т.1 л.д. 151, 169 оборот).

Материалами дела достоверно подтверждено, что продавец предоставил покупателю всю находящуюся в его распоряжении информацию о характеристиках земельного участка, а истица, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не доказала, что ответчик при отчуждении спорного объекта недвижимости располагал сведениями о наличии ограничений в использовании земельного участка, установленных после заключения договора, и намеренно ввёл её в заблуждение относительно свойств передаваемого имущества.

Оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика каких-либо нарушений прав потребителя Лукогорской Е.Н. и, как следствие, оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 18 июля 2024 года отменить.

Принять новое решение.

Лукогорской Е.Н. в удовлетворении исковых требований к Герасимову В.Н. о расторжении заключённого 21 апреля 2022 года договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., прекращении права собственности Лукогорской Е.Н., восстановлении права собственности Герасимова В.Н., взыскании уплаченных по договору денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, неустойки и штрафа отказать.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Мотивированное апелляционное определение составлено 4 февраля 2025 года.

Председательствующий И.А. Сотников

Судьи: Е.С. Ширяевская

Ю.А. Смыкова