Решение по делу № 2-175/2022 от 17.12.2021

Дело № 2-№

№

Поступило 17.12.2022г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«22» декабря 2022 года                                        г. Обь Новосибирская область

Обской городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Зайнутдиновой Е.Л., при помощнике судьи Балыкиной В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пылева Алексея Александровича, Мордикова Евгения Анатольевича, Косинова Виталия Владимировича, Алиева Рашида Расима оглы, Фалилеева Константина Викторовича к ООО строительная компания «БраНс», арбитражному конкурсному управляющему Устимовой Юлие Булатовне и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области о признании сделок состоявшимися,

УСТАНОВИЛ:

Пылев А.А., Мордиков Е.А., Косинов В.В., Алиев Р.Р.о., Фалилеев К.В. обратились в Обской городской суд Новосибирской области с иском к ООО строительная компания «БраНс», арбитражному конкурсному управляющему Устимовой Ю.Б. и Управлению Росреестра по Новосибирской области о признании сделок состоявшимися, в котором с учетом уточненных исковых требований просят:

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пылевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Пылевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пылевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Пылевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пылевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Пылевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алиевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Алиевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алиевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Алиевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мордиковым Е.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Мордиковым Е.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Косиновым В.В. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Косиновым В.В.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фалилеевым К.В. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Фалилеевым К.В.

В обоснование заявленных требований указывает, что между ООО СК «БраНс» и истцами были заключены предварительные договоры на парковочные места, расположенные по адресу: <адрес>, а именно, с Пылевым А.А. от ДД.ММ.ГГГГ - № стоимостью 200000 рублей, с Пылевым А.А. от ДД.ММ.ГГГГ - №-№ стоимостью 580000 рублей; с Алиевым Р.Р.о. от ДД.ММ.ГГГГ - №-П и №-П, стоимостью 654000 рублей; с Мордиковым Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ - №-П, стоимостью 200 000 рублей; с Косиновым В.В. от ДД.ММ.ГГГГ - №-П, стоимостью 291000 рублей; с Фалилеевым К.В. от ДД.ММ.ГГГГ - №, стоимостью 350000 рублей. Стоимость парковочных мест была оплачена в полном объеме, однако, после получения денежных средств ООО СК «БраНс» уклонилось от заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, несмотря на неоднократном обращении истцов с требованием об исполнении обязательств, чем создало препятствия в регистрации права собственности. В связи с чем, и на основании ст. 153, ч. 2 ст. 218, 421, 429, 432, 454, ч. 1 ст. 486 и ч. 1 ст. 549, ст. 550 и ч. 1 ст. 551 ГК РФ, считают, что фактически сделки состоялись, так как истцы фактически владеют и пользуются парковочными местами с момента заключения предварительных договоров. Кроме того, указывают, что указанные предварительные договоры были заключены до начала процедуры банкротства в июле 2020 года и до принятия решения Арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО СК «БраНс» было признано банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство, и основные договора купли-продажи также должны были быть заключены в сроки, указанные в предварительных договорах, то есть до признания ООО СК «БраНс» банкротом.

Представитель истцов Пылева А.А., Мордикова Е.А., Косинова В.В., Алиева Р.Р.о., Фалилеева К.В., Яцюк Н.Н., истец Пылев А.А. и Фалилеев К.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования.

Истец Пылев А.А. ранее в судебном заседании пояснял, что между ним и ООО СК «БраНс» изначально заключался договор на покупку парковочных мест № и №, впоследствии ему сказали, что он не покупает парковку №, а покупает по данному договору парковки № и №, однако, никаких других договоров не заключалось, как и соглашений о внесении изменений в ранее заключенный предварительный договор.

Представитель ООО СК «БраНс», арбитражный конкурсный управляющий ООО СК «БраНс» Устимова Ю.Б. в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Конкурсным управляющим ООО СК «БраНс» Устимовой Ю.Б. в адрес суда направлены возражения на исковое заявление, в которых считает их не подлежащими удовлетворению и подлежащими оставлению без удовлетворения. Указывает, что ООО СК «БраНс» решением Арбитражного суда <адрес> признано несостоятельным (банкротом) от ДД.ММ.ГГГГ, открыто конкурсное производство. Определением от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим должника утверждена Устимова Ю.Б. Считает, что в соответствии с п. 1 ст. 125 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов, в том числе, о признании права собственности и о передаче имущества в собственность, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Одним из последствий ведения конкурсного производства в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленной настоящей главой. Специальный порядок реализации имущества должника-банкрота предусмотрен ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с чем, учитывая, что конечная цель заявителей является или исполнение ООО СК «БраНс» обязательств по договору купли-продажи (передача истцам парковочных мест) или возврат денежных средств, и в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства, полагает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. Кроме того, указывает, что за Пылевым А.А. и Косиновым В.В. зарегистрированы нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, следовательно, обязательства ООО СК «БраНс» по предварительным договорам, заключенными с ними, были исполнены. Полагает, что на основании абз. 3 п. 3 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном ст. 102 данного Закона. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (п. 2 ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Учитывая данные нормы и то, что ООО СК «БраНс» не исполнены обязательства по договорам купли-продажи парковочных мест, конкурсный управляющий считает возможным отказаться от исполнения данных договоров.

В дополнении к отзыву на иск арбитражный конкурсный управляющий ООО СК «БраНс» Устимова Ю.Б. указала, что права собственников помещений парковки зарегистрированы в виде общей долевой собственности в размере 1/76 доли у каждого правообладателя, выдел доли в виде конкретной парковки сторонами не осуществлен до настоящего времени. Представить доказательства того, что у ООО «СК «БраНс» в настоящее время либо когда-то было зарегистрировано право на парковочные места с заявленными истцами номерами не представляется возможным, так как такое право не регистрировалось. На основании ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Представленные истцами копии предварительных договоров содержат адрес и номер парковочного места. При этом договоры не содержат сведений о недвижимом имуществе: кадастрового номера объекта, площади объекта, вид права, на котором данный объект принадлежит продавцу, этажа здания, на котором расположен объект недвижимости. Считает, что существенные условия о предмете сделки не определены сторонами на момент составления предварительного договора, следовательно, имеются признаки незаключенного договора. Сформированного объекта недвижимости в виде парковочного места с индивидуально определенными признаками на момент заключения сделки, а также на дату подачу иска у ООО «СК «БраНс» в собственности не было, данные объекты не существуют. На даты составления предварительных договоров за ООО «СК «БраНс» уже было зарегистрировано право общей долевой собственности с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, возможности и правовых оснований передать по договору купли-продажи парковочные места с указанными номерами у ООО «СК «БраНс» не было и в настоящее время не имеется. Кроме того, в силу положений ч. 2 ст. 429 ГК РФ и ч. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения стороны от заключения основного договора надлежало в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, однако, с таким требованием истцы в суд не обращались, следовательно, истцы пропустили указанный срок. В связи с чем, стороной заявлен ненадлежащий способ защиты права. Также просит прекратить производство по делу в связи с тем, что спор подлежит разрешению исключительно в рамках дела о банкротстве.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В адрес суда направил отзыв, в котором просил заменить Управление Росреестра по Новосибирской области как ненадлежащего ответчика на надлежащего, а именно, ООО СК «БраНс». Указал, что Управление Росреестра по Новосибирской области является регистрирующим органом и не обладает материальным интересом в отношении предмета спора. При этом никакие действия (бездействие) Управления Росреестра по Новосибирской области не обжалуются, в связи с чем, нет оснований для привлечения его в качестве ответчика. Также указывает, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в <адрес> в <адрес> был осуществлен государственный кадастровый учет нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2562 кв.м., являющегося подземной парковкой, в отношении которого зарегистрированы права на машиноместа в виде долей в праве общей долевой собственности. В отношении спорных машиномест в виде долей в праве общей долевой собственности зарегистрированы права ООО СК «БраНс» на основании соответствующих договоров участия в долевом строительстве. Соответственно, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права является лицо, за которым зарегистрировано право.

Выслушав истцов Пылева А.А. Фалилеева К.В. и представитель истцов Пылева А.А., Мордикова Е.А., Косинова В.В., Алиева Р.Р.о., Фалилеева К.В., Яцюк Н.Н., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как разъяснено п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», чтобы предварительный договор признали заключенным, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительном договоре должно быть условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, но не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий должны быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).

На основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме, расположенному по адресу: <адрес>, находится подземная автостоянка с машиноместами (т. 1 л.д. 92-229 и т. 2 л.д. 1-146). Иные автопарковки в данном доме отсуттвуют.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на этаже № с отметкой -3,70, с кадастровым номером №, зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/76 доли на каждого собственника, из которых, в том числе, собственниками являются ООО СК «БраНс» в количестве тринадцати долей, Пылев А.А. в количестве семи долей и Косинов В.В. в количестве двух долей (т. 3 л.д. 23-43, 49-74).

Согласно договору №-П участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АЛГАЛ» и ООО СК «БраНс», объектом долевого строительства является помещение автостоянки, общей площадью 2702,06 кв.м., на этаже отметке -3700, в размере 1,76 доли в праве общей долевой собственности на автостоянку, что соответствует машиноместу №. Как усматривается из приложения № к данному договору, подписанному обоими сторонами договора, помещение автостоянки разделено на 76 машиномест, каждому из которого присвоен порядковый номер с 1 по 76 (т. 2 л.д. 247 оборотная сторона-250, 251). Кроме того, данная схема соответствует схеме, копией которой заверена генеральным директором ООО УК «Аэроград» Ю.А. Чупиным и не опровергается фотографиям помещения автопарковки, из которых усматривается нанесение номеров парковочных мест на стенах помещения.

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Пылевым А.А. (л.д. 13-14), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковку №-П на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость объекта составляет 200000 рублей, оплата стоимости оплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: 90000 рублей в день подписания настоящего предварительного договора, 110000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из квитанций к приходным кассовым ордерам №, 188, 205, выданных ООО СК «БраНс», Пылевым А.А. по указанному договору было оплачено соответственно: ДД.ММ.ГГГГ — 90000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 90000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 20000 рублей (л.д. 15).

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Пылевым А.А. (л.д. 16-17), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковки №-№ на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-П и 2-П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость парковочных мест составляет 580000 рублей, оплата стоимости оплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: 500000 рублей в день подписания настоящего предварительного договора, 80000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из квитанций к приходным кассовым ордерам, выданных ООО СК «БраНс», Пылевым А.А. по указанному договору было оплачено соответственно: ДД.ММ.ГГГГ — 500000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 30000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ — 20000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 30000 рублей (л.д. 18, 19).

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Мордиковым Е.А. (л.д. 22-23), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковку №-П на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость парковочного места составляет 200000 рублей, оплата стоимости оплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего предварительного договора.

Как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру №, выданному ООО СК «БраНс», Мордиковым Е.А. по указанному договору было оплачено ДД.ММ.ГГГГ — 200000 рублей (л.д. 24).

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Косиновым В.В. (л.д. 25-26), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковку №-П на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость парковочного места составляет 291000 рублей, оплата стоимости оплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего предварительного договора.

Как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру №, выданному ООО СК «БраНс», Косиновым В.В. по указанному договору было оплачено ДД.ММ.ГГГГ — 291000 рублей (л.д. 27).

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Алиевым Р.Р.о. (л.д. 30-31), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковки №-П и 53-П на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-№П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость парковочных мест составляет 654000 рублей, оплата стоимости оплачивается покупателем продавцу в день подписания настоящего предварительного договора.

Как усматривается из справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО СК «БраНс», Алиевым Р.Р.о. по указанному договору было оплачено 654000 рублей (л.д. 32).

Согласно п. 1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «БраНс» и Фалилеевым К.В. (л.д. 34-35), стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на парковку № на условиях настоящего предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, парковочное место №-П (п. 2 предварительного договора). Кроме того, п. 4-7 указанного договора предусмотрено, что стоимость парковочного места составляет 350000 рублей, оплата стоимости объекта оплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: 50000 рублей в день подписания настоящего предварительного договора, 300000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из квитанций к приходным кассовым ордерам № и №, выданным ООО СК «БраНс», Фалилеевым К.В. по указанному договору было оплачено соответственно: ДД.ММ.ГГГГ — 50000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ - 300000 рублей (т. 1 л.д. 36).

Таким образом, судом установлено, что предварительные договоры предусматривали условие об оплате парковочных мест до заключения основного договора, что и было исполнено истцами. Следовательно, указанные предварительные договоры являются договорами купли-продажи с условием о предварительной оплате, и правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. При таких обстоятельствах, условия о необходимости обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которые могут быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора в данном случае применению не подлежат. В связи с чем, доводы конкурсного управляющего о пропуске срока обращения в суд и использования истцами ненадлежащего способа защиты права необоснованны.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи путем внесения платы за парковочные места в полном объеме, определенной договором, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО СК «БраНс», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании сделок состоявшимися.

Кроме того, в суде было установлено, что объекты недвижимости указанные в представленных договорах, были переданы во владение истцов с момента подписания договоров.

Так, согласно актам о фактическом владении помещением от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным генеральным директором ООО УК «Аэроград» Ю.А. Чупиным, являющейся управляющей компанией дома, расположенного по адресу: <адрес>, парковочные места в данном доме находятся во владении: № Фалилеевым К.В. с ДД.ММ.ГГГГ, № и № Пылевым А.А. с ДД.ММ.ГГГГ, № Пылевым А.А. с ДД.ММ.ГГГГ, № Косиновым В.В. с ДД.ММ.ГГГГ, № Мордиковым Е.А. с ДД.ММ.ГГГГ, № и № Алиевым Р.Р. с ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства также подтверждаются актами об установлении места расоложения и нумерации парковочных мест от ДД.ММ.ГГГГ, в которых также указано, что площадь одного парковочного места составляет 1/76.

Фактическая передача ООО СК «БраНс» истцам парковочных мест, указанных в представленных предварительных договорах, подтверждается также платежные документами, согласно которым истцами вносилась оплата коммунальных услуг за парковочные места.

Таким образом, ООО СК «БраНс» были исполнены свои обязательства по заключенным договорам купли-продажи в части передачи объектов недвижимости, являющихся их предметом.

По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключая предварительные договоры, стороны пришли к соглашению о том, в отношении каких именно парковочных мест в последующем будут заключены договоры купли-продажи. Как усматривается из иных заключенных договоров в отношении права собственности на 1/76 долю в праве общей собственности на автопарковку, кроме указания на долю в праве, имелись указания на соответствие данной доли определенному машиноместу. При таких обстоятельствах, нельзя согласиться с доводами конкурсного управляющего о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен. Неуказание того, что определенные парковочные места соответствуют 1/76 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения автопарковки каждое, не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данных объектов недвижимости.

Также суд не принимает к сведению утверждения конкурсного управляющего об исполнении ООО СК «БраНс» обязательств по предварительным договорам перед Пылевым А.А. и Косиновым В.В.

Согласно представленным договорам купли-продажи, зарегистрированным в ЕГРН, заключенным: ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «БраНс» и Пылевым А.А. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между Хох И.А. и Пылевым А.А. в отношении трех объектов 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместам №, №, №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между Хох И.А и Пылевым А.А. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (машиноместо №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «БраНс» и Пылевым А.А. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между Суворовой Ю.А. и Пылевым А.А. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Д.И. и Пылевым А.А. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между Орловым Е.В. и Косиновым В.В. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. -3,70, кадастровый номер объекта №; ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «БраНс» и Косиновым В.В. в отношении 1/76 доли в праве общей долевой собственности (что соответствует машиноместу №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 2562 кв.м., этаж №, этаж № отм. 3,70, кадастровый номер объекта №, Пылевым А.А. были заключены договоры купли-продажи с ООО СК «БраНс» в отношении парковочных мест № и №, Косиновым В.В. - в отношении парковочного места №. При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание указания конкурсного управляющего о том, что обязательства ООО СК «БраНс» перед Пылевым А.А. и Косиновым В.В. по представленным предварительным договорам исполнены, поскольку были заключены договоры купли-продажи в отношении иных парковочных мест, чем указаны в предварительных договорах.

При установленных обстоятельствах, конкурстный управляющий не может заявить отказ от сдеки в силу положений ч. 2 ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку данные сделки, фактически исполнены сторонами полностью.

При таких обстоятельствах, исковые требования истцов Мордикова Е.А., Косинова В.В., Алиева Р.Р.о., Фалилеева К.В. подлежат удовлетворению в полном объеме. Исковые требования истца Пылева А.А. подлежат удовлетворению частично в отношении парковочных мест № и №, поскольку в отношении парковочного места № Пылевым А.А. не представлен письменный договор о его купли-продаже, а также документов, подтверждающих полную его оплату.

Также суд находит не основанными на законе доводы конкурсного управляющего об оставлении данного спора без рассмотрения как подлежащего разрешению в рамках конкурсного производства.

Так, в соответствии с решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ООО СК «БраНс», который ранее определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении которого была введена процедура наблюдение, было признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство (т. 3 л.д. 2-5). Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим должника была утверждена Устимова Ю.Б. (т.3 л.д. 6-7).

Пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Вместе с тем, из разъяснений, содержащихся в абз. 7 п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», следует, что заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, предъявленные другими, помимо арбитражного управляющего, лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), рассматриваются в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности.

Также, как указано, в ч. 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В разъяснениях, данных п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» указано, что согласно абз. седьмому ч. 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Таким образом, по аналогии, требования о признании сделки состоявшейся, подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности, с учетом того, что предварительные договоры были заключены и реально исполнены до признания ООО СК «БраНс» банкротом.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пылева Алексея Александровича, Мордикова Евгения Анатольевича, Косинова Виталия Владимировича, Алиева Рашида Расимаоглы, Фалилеева Константина Викторовича к ООО строительная компания «БраНс», арбитражному конкурсному управляющему Устимовой Юлии Булатовне и Управлению Росрееста по Новосибирской области о признании сделки состоявшейся удовлетворить частично.

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пылевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Пылевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пылевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Пылевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алиевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с право регистрации права собственности за Алиевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Алиевым А.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Алиевым А.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мордиковым Е.А. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Мордиковым Е.А.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Косиновым В.В. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Косиновым В.В.;

- признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фалилеевым К.В. и ООО СК «БраНс» на парковочное место №, расположенное по адресу: <адрес>, состоявшимся как основной договор купли-продажи с правом регистрации права собственности за Фалилеевым К.В.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                        Е.Л. Зайнутдинова