Решение от 08.12.2022 по делу № 02-5238/2022 от 10.03.2022

Решение

Именем Российской Федерации

08 декабря 2022 года адрес

Савеловский районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5238/22 по иску Сидорова Сергея Евгеньевича к Эстриной Циле Ефимовне об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости,

Установил:

Истец Сидоров С.Е. обратился в суд с иском к фио об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 16.04.2002 г. и решения Наро-Фоминского городского суда адрес от 13.12.2005 г., истцу Сидорову С.Е. принадлежали следующие жилые объекты недвижимого имущества: жилой дом, 1-этажный, общей площадью 106,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. Б, адрес объекта. адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-014; жилой дом, 3-этажный, общей площадью 180,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. А-А1- А2-а, адрес объекта, адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-021; земельный участок, находящийся по адресу: адреса., адрес/Фрунзовец/, адрес, участок 60, земельный участок из земель поселений для индивидуального жилищного и иного строительства, площадью 2572 кв.м, кадастровый номер № 50:26:160601:0045, номер объекта 50:26:15:00749. 05.02.2013 г. между Сидоровым С.Е. и фио заключен договор купли- продажи недвижимости, по условиям которого Сидоров С.Е. продал, а ответчик фио купил жилые дома и земельный участок, на котором они расположены. В тот же день между Сидоровым С.Е. и фио заключен Договор аренды с правом выкупа в отношении спорного имущества, в качестве выкупной стоимости установлена цена в размере сумма В связи с погашением части выкупной стоимости, 24.02.2014 г. между Сидоровым С.Е. и фио перезаключен новый Договор аренды с правом выкупа в отношении спорного имущества, выкупная стоимость в котором установлена в размере сумма Поскольку фио не предупреждал фио о решении не сдавать жилые объекты недвижимости внаем, а Сидоров С.Е. не отказывался от аренды, и более того, выплатил полную выкупную стоимость за данные объекты, Договор аренды с правом выкупа от 24.02.2014 г. в редакции соглашений от 25.02.2014 г. и 05.05.2016 г., продолжает действовать, не расторгнут, недействительным не признавался. Денежные средства выплачены фио в полном объеме. На основании соглашения от 05.05.2016 г. стороны констатировали выплату Сидоровым С.Е. выкупной стоимости в полном объеме и установили, что в срок до 05.05.2018 г, должно быть произведено переоформление вышеуказанных объектов недвижимости на фио на основании договора купли-продажи, условия которого аналогичны условиям договора купли-продажи недвижимости от 05.02.2013 г., заключенного между сторонами. В части оплаты стороны указывают, что расчет произведен в полном объеме до заключения договора купли-продажи. Между тем, фио, полностью получивший денежные средства от фио, от заключения договора купли-продажи спорного имущества с истцом уклонился и удерживает данное имущество, как и полученные им денежные средства. Решением Арбитражного суда адрес от 25.01.2018 г. по делу № А40-223162/18- 66-271 фио признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден фио В результате неисполнения обязательств по заключению договора купли-продажи и переоформления спорного имущества на фио, истец лишился и дорогостоящего жилья, и крупных денежных средств, которые он выплатил ответчику в полном объеме, в связи, с чем его права существенным образом нарушены. Поскольку фио добровольно принял на себя обязательство заключить договор купли-продажи недвижимости с Сидоровым С.Е. на вышеуказанных условиях, но не исполнил его, настоящий спор подлежит рассмотрению судом.

Истец просил суд обязать фио в лице его финансового управляющего фио, заключить с Сидоровым Сергеем Евгеньевичем договор купли-продажи недвижимости на следующих условиях: фио, в лице финансового управляющего фио, действующего на основании решения Арбитражного суда адрес от 25.01.2018 г. по делу № А40-223162/18-66-271, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и Сидоров Сергей Евгеньевич, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости:

- жилой дом, 1-этажный, общей площадью 106,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. Б, адрес объекта, адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-014, кадастровый № 50:26:0160311:1076 (далее Объект №1);

- жилой дом, 3-этажный, общей площадью 180,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. А-А1-А2- а, адрес объекта, адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-021, кадастровый № 50:26:0160311:616 (далее Объект №2, а вместе Объекты);

- земельный участок из земель поселений для индивидуального жилищного и иного строительства с кадастровым номером № 50:26:0160601:45, площадью 2572 кв.м, расположенный по адресу: адреса., адрес/Фрунзовец/, адрес, участок 60 (далее - адрес)..

1.2 Объект №1 находится в собственности Продавца на основании на основании Договора купли-продажи недвижимости от 05 февраля 2013 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50-50- 61/013/2013-344 от 11.02.2013 г.

Объект №2 находится в собственности Продавца на основании на основании Договора купли-продажи недвижимости от 05 февраля 2013 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50-50- 61/013/2013-345 от 11.02.2013 г.

адрес находится в собственности Продавца на основании на основании Договора купли-продажи недвижимости от 05 февраля 2013 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50- 50-61/013/2013-346 от 11.02.2013 г.

1.3 Одновременно с передачей права собственности на Объекты Продавец передает Покупателю право собственности на адрес под ними, необходимый для использования Объектов.

1.4 Покупатель заявляет, что на день приобретения Объектов недвижимости и земельного участка в зарегистрированном браке не состоял.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

2.1 Продавец обязан:

2.1.1 Подготовить объекты и адрес к передаче, включая составление акта о приеме-передаче Объектов, являющегося неотъемлемой частью Договора.

2.1.2 Передать Покупателю Объекты и адрес по акту в день подписания настоящего Договора.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты и адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2 Покупатель обязан:

2.2.1 Перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть Объекты и адрес и проверить их состояние.

2.2.2 Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты и адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3 Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на Объекты и/или адрес несет Продавец.

3 . ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1 Сумма Договора включает цену Объектов и цену адрес и составляет сумма (Одиннадцать миллионов пятьсот тысяч) руб. При этом цена Объекта № 1 составляет 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч), цена Объекта №сумма и цена адрес составляет сумма

3.2 Сумма Договора оплачена Покупателем Продавцу до заключения настоящего Договора, расчет между Сторонами произведен в полном объеме.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1 В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объекты и/или адрес (п.п. 2.1.3. и 2.2.3. Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере суммы Договора, указанной в (п. 3.1. Договора).

4.2 Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору обязана возместить другой Стороне только предусмотренные Договором неустойки.

4.3 Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: запретные действия властей, землетрясение, наводнение, пожары или другие стихийные бедствия.

5.2 В случае наступления этих обязательств Сторона обязана в течение 3 дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3 Документ, выданный торгово-промышленной палатой, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4 Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 3 месяцев, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1 Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2 Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующем законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1 Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2 Договор может быть досрочно расторгнут, по соглашению Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1 Договор составлен и подписан в 3 экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

8.2 Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут , самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для них условиях и что настоящий Договор не является для них кабальной сделкой.

8.3 Право собственности на объекты и адрес переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации Договора в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на Покупателя. При этом Покупатель становится собственником Объектов и адрес и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за вой счет эксплуатацию и ремонт объектов.

8.4. Содержание статей 131, 167, 209, 223, 288, 292, 459. 461, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам по Договору известны и понятны.

8.5 Расходы по заключению Договора оплачивает Продавец.

8.6 В соответствии с ст. 556 ГК РФ при передаче указанного недвижимого имущества Сторонами в обязательном порядке составляется акт приема-передачи. Стороны обязуются не позднее 3 (трех) рабочих дней, в момента подписания настоящего Договора, сдать в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес все необходимые документы для государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Объекты и адрес.

8.7 Продавец заявляет, что на день подписания настоящего Договора в Объектах нет зарегистрированных по месту жительства и/или временно зарегистрированных лиц.

8.8 Договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

Определением суда от 27.06.2022 года произведена замена ответчика фио на ответчика фио

Истец в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного заседания не явился.

Представитель ответчика и финансового управляющего фио по доверенности фио в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

К договору аренды, в котором предусмотрен последующий переход права собственности на имущество к арендатору, применяются только те положения о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Как установлено судом, истцу Сидорову С.Е. принадлежали следующие жилые объекты недвижимого имущества:

жилой дом, 1-этажный, общей площадью 106,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. Б, адрес объекта. адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-014;

жилой дом, 3-этажный, общей площадью 180,70 кв.м, инв. № 48-6560, лит. А-А1- А2-а, адрес объекта, адрес, условный номер 50-50-26/004/2006-021;

- земельный участок, находящийся по адресу: адреса., адрес/Фрунзовец/, адрес, участок 60, земельный участок из земель поселений для индивидуального жилищного и иного строительства, площадью 2572 кв.м, кадастровый номер № 50:26:160601:0045, номер объекта 50:26:15:00749.

05.02.2013 г. между Сидоровым С.Е. и фио заключен договор купли- продажи недвижимости, по условиям которого Сидоров С.Е. продал, а ответчик фио купил жилые дома и земельный участок, на котором они расположены.

05 февраля 2013 года между сторонами сделки подписан акт приема-передачи отчуждаемого Сидоровым С.Е. недвижимого имущества фио

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по сделке зарегистрировано за фио в ЕГРН, а также 29 июля 2013 года, внесена запись об обременении объектов недвижимости в силу закона в пользу КБ «Транснациональный банк» по договору ипотеки, залог недвижимого имущества являлся обеспечительной мерой по кредитному договору, заключенному между Банком и фио

Решением Арбитражного суда адрес от 25 января 2019 года ИП фио признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим назначен фио

В обоснование заявленных требований по настоящему делу, истцом представлены: договор аренды датированный 2013 года, заключенный между ним и арендодателем фио, по условиям которого спорное недвижимое имущество передается арендатору на срок 11 месяцев с правом выкупа. Арендная плата определена на период с 6 февраля 2013 года.

В силу п.2.5.2 договора аренды стороны определили право выкупа спорного имущества при условии выполнения условий договора по цене, которую фактически по договору купли-продажи оплатил фио продавцу Сидорову С.Е. по договору купли-продажи от 5 февраля 2013 года.

25 февраля 2014 года между фио и Сидоровым С.Е. заключен договор аренды спорного имущества также на срок 12 месяцев с правом выкупа, стоимость аренды.

25 февраля 2014 года между сторонами заключено соглашение, согласно которому срок аренды определен сторонами 11 месяцев.

Как следует из доводов иска, 05 мая 2016 года между сторонами договора аренды заключено соглашение, согласно которому в связи с полной оплатой Сидоровым С.Е. выкупной стоимости за объекты, выплата процентов (арендной платы) прекращается, переоформлением объектов на фио будет произведено не позднее 5 мая 2018 года на основании договора купли-продажи (обратный выкуп), условия которого аналогичны договору купли-продажи недвижимости от 5 февраля 2013 года.

Заочным решением Видновского городского суда адрес от 6 декабря 2017 года обращено взыскание в пользу КБ «Транснациональный Банк», в том числе на спорное Недвижимое имущество.

Спорные объекты недвижимости арбитражный управляющий выставил на банкротные торги. По результатом торгов победителем признана - Эстрина Циля Ефимовна. 25.11.2021 г. с ней заключен договор купли продажи недвижимых объектов. Оплата произведена полностью. Произведена регистрация перехода права собственности.

Как следует из искового заявления, фио, полностью получивший денежные средства от фио, от заключения договора купли-продажи спорного имущества с истцом уклонился и удерживает данное имущество, как и полученные им денежные средства.

Согласно положениям ч. 5, 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" «...Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно п. 28 несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Разрешая заявленный спор, суд исходит из того, что в установленный договором аренды с последующим выкупом срок, а именно 05.05.2018, основной договор купли-продажи стороны не заключили и предложения о заключении такого договора стороны не направили. Следовательно, обязательства, предусмотренные договором аренды от 25.02.2014 г., прекращены.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, определяемом в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу положений ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае, о нарушенном праве Сидорову С.Е. было известно с 5 мая 2018 года, срок исковой давности истек 5 мая 2021 года. С настоящим иском истец обратился в суд только 22.02.2022.

Таким образом, Сидоров С.Е. пропустил срок исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Решил:

В удовлетворении исковых требований Сидорова Сергея Евгеньевича к Эстриной Циле Ефимовне об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца с подачей апелляционной жалобы через Савеловский районный суд ░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 03 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

1