Решение по делу № 2а-12/2019 от 23.11.2018

      ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

    Дело № 3а-12/2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    18 января 2019 года                                    г. Чита

    Забайкальский краевой суд в составе:

    председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

    при секретаре Борковской А.Б.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

    установил:

    23 ноября 2018 года общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее – ООО «Комфорт») посредством представителя Литалиной Е.В. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства объекта складского назначения (логистический центр), расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2018 года, - <данные изъяты> рублей.

    В обоснование требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 429/18 от 9 июля 2018 года. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на вышеуказанную дату в размере <данные изъяты> рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 062/18 от 25 сентября 2018 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.

    В судебное заседание представители административного истца не явились, представитель Литалина Е.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, просила о рассмотрении дела без их участия.

    Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Чита», надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте слушания дела, для участия в судебном заседании своих представителей не направили.

    Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, заинтересованное лицо филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

    На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

    Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

    Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

    Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

    Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

    Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

    По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

    Как следует из материалов дела, ООО «Комфорт» на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 429/18, от 9 июля 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства объекта складского назначения (логистический центр), расположенного по адресу: <адрес>.

    В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № 429/18, от 9 июля 2018 года расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

    Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 21 мая 2018 года.

    На основании Приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 21 мая 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

    Сведения о данном размере кадастровой стоимости 21 мая 2018 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 декабря 2018 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

    В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № 062/18 от 25 сентября 2018 года (с внесенными исправлениями), составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Б.К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 3 ноября 2017 года по 2 ноября 2018 года (страховой полис №). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик П.Т.А., являющаяся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – САО «ВСК», период действия договора – с 2 апреля 2018 года по 1 апреля 2019 года (страховой полис №).

    Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 7 июня 2018 года по 6 июня 2019 года, лимит ответственности 5 000 000 рублей).

    В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

    В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

    Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как они являются природными ресурсами и не могут быть воспроизведены человеком. Рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Кроме того, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.

    Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на то, что данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход; отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом участке, свидетельствует о затруднительности и нецелесообразности применения данного метода.

    В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

    При реализации указанного подхода к оценке выбраны пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

    На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства объекта складского назначения (логистического центра), расположенного по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 21 мая 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

    Учитывая вышесказанное, доводы представителя административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Новожиловой О.В. об отсутствии сведений о страховании ответственности АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» и о наличии в его штате двух и более оценщиков не нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего административного дела.

    В материалах дела имеются сведения о том, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю решением от 15 ноября 2018 года № 293 отклонено заявление ООО «Комфорт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

    Вместе с тем в ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета об оценке земельного участка № 062/18 от 25 сентября 2018 года в качестве доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Доказательств того, что указанные в решении комиссии недостатки отчета могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

    При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – <данные изъяты> рублей.

    Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

    В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ООО «Комфорт» обратилось 16 октября 2018 года; вышеназванным решением комиссии заявление отклонено.

    На основании изложенного, рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 21 мая 2018 года. Данная кадастровая стоимость подлежит использованию на период с 21 мая 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта (более чем в 20 раз) взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2 000 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка.

При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица.

Вместе с тем суд полагает необходимым учесть мнение представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о завышенном размере расходов на оплату отчета (договор с АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» от 20 сентября 2018 года № 062, квитанция от 20 сентября 2018 года № 000300 об оплате услуг в размере 40 000 рублей) и, поскольку по делам данной категории средний размер стоимости услуг оценщика по составлению отчета об оценке объекта недвижимости по состоянию на дату проведения кадастровой оценки составляет 35 000 рублей, удовлетворить требования о взыскании расходов на составление отчета частично в указанном размере.

Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг от 12 сентября 2018 года, квитанция № 76 от 22 ноября 2018 года), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано административное исковое заявление) полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.

Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 44 000 рублей.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

    решил:

        административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для завершения строительства объекта складского назначения (логистический центр), расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты> рублей, по состоянию на 21 мая 2018 года на период с 21 мая 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 16 октября 2018 года.

    Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости.

    Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу ООО «Комфорт» судебные расходы в размере 44 000 (сорок четыре тысячи) рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

    Судья                                        О.Ч. Цыдендамбаева

    Решение изготовлено 18.01.2019.