Решение по делу № 2-2615/2022 от 01.08.2022

Дело № 2-2615/2022

54RS0002-01-2022-003233-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2022 года                            г. Новосибирск

    Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                    Пуляевой О.В.

при секретаре                            Семенович Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скирневского И. Ю. к ООО «Дом на Спартака», третье лицо администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности,

установил:

    Скирневский И.Ю, обратился в суд с иском к ООО «Дом на Спартака», в котором просит истребовать у ответчика из чужого незаконного владения нежилое помещение по адресу: ***, расположенное в подвале, общей площадью 14,6 кв.м., относящееся к общему имуществу и входящее в состав помещения с кадастровым **, признать за истцом право на 2438/4844 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение.

    В обоснование иска со ссылкой на ст.244, 290, 301 ГК РФ указал, что с 28.02.2020 является собственником 2 этажа (243,8 кв.м.) в административном здании по ул.Спартака, 8б. Собственником 1–го этажа является ответчик. В подвале здания имеется бойлерная площадью 14,6 кв.м. В нем находится оборудование, необходимое для обслуживания всех помещений дома. Подвал закрыт, доступ в него истца отсутствует.

            В судебное заседание истец не явился, направил представителя, который исковые требования поддержал, указав (л.д.54, 82, от 13.12.2022), что доводы ответчика о применении срока исковой давности не влияют на результат спора. Первоначально по договору о совместной деятельности от 10.12.1993, заключенному между ТОО «Мария» и ПСМК «ГиПС» производилась отделка здания и реконструкция. ТОО «Мария» обязалось передать в собственность ПСМК «ГиПС» 50 % здания – 2 этаж здания, площадью 247, 2 кв.м. и коридор на 1 этаже 5,6 кв.м. В результате ТОО «Мария» передало ПСМК «ГиПС» помещение 252, 8 кв.м. (2 этаж) и коридор (1 этаж). В связи с изменением площадей в результате реконструкции за ЗАО «ГиПС» 21.12.2008 зарегистрировано право собственности на помещения 243,8 кв.м. (1 эт (14), 2 эт (1-30). Затем они проданы Щербакову Е.Б., который произвел раздел на 3 помещения, а затем, 1 из них продано Оплаченко Е.Ю. и два - Савельеву В.Б. 28.02.2020 истец приобрел два помещения у Савельева В.Б. и 1 – у Оплачко Е.Ю., и стал собственником 2 этажа и коридора на 1 этаже (61,8+77,9+104,1). На 27.06.2007 общая площадь здания составляла 484, 4 кв.м., состоящая из подвала (14,6 кв.м.), 1 этажа (234,8 кв.м., в т.ч. 8 кв.м.-коридор), 2 этажа – 235 кв.м.).Таким образом, истец является собственником 243,8 кв.м. (61,8+77,9+104,1+8,8). Согласно сведениям ЕГРП на 04.08.2010 у ответчика на праве собственности находилось помещение 14 на 1 этаже, ранее принадлежащее ЗАО «ГиПС». Принадлежащее истцу помещение № 14 первого этажа (8,8 кв.м.) ошибочно учтено за ответчиком. Ответчиком не может быть заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию истца о признании права собственности. На данное требование срок исковой давности не распространяется в силу ст.208 ГК РФ. Кроме того, срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своего права истец узнал в 2020 году. Подлежит применению ст.200 ГК РФ в редакции 2015 года.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, представил письменные возражения (л.д.53, 112, от 20.12.2022), указывая, что в спорном помещении находятся не только коммуникации дома, но и коммуникации иного здания. Без права собственности на земельный участок нельзя признать право собственности на здание. Решение о переоборудовании дома из жилого в нежилой принято 28.03.1991. Между ЗАО «Мария» и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений 252,87 кв.м. Подписано соглашение о проведении расчетов по оплате недвижимого имущества. После оплаты ЗАО «Мария» не передавало помещения ответчику, в связи с чем, решением Арбитражного суда НСО удовлетворены исковые требования ООО «Дом на Спартака». Между данными лицами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи. ЗАО «Мария» ликвидировано 20.10.2006. Государственная регистрация перехода права собственности по вышеуказанному договору не осуществлена. 03.06.2010 арбитражный суд вынес решение о государственной регистрации перехода права собственности на помещения 249,4 кв.м. (1 этаж №1-28), подвал (№1). Право собственности ответчика зарегистрировано 04.08.2010. Спорное помещение является бойлерной. Исковая давность по требованиям о виндикации при смене владельца не начинает течь заново. С момента приобретения спорного имущества в собственность ответчик владеет им единолично. Собственником 2 этажа и коридора на первом этаже являлось ЗАО «ГиПС» с 21.01.2008. Предыдущие собственники 2 этажа и коридора, расположенного на 1 этаже здания не требовали доступа к спорному имуществу. Истцом пропущен срок исковой давности с учетом п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29.09.2015.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

    Как усматривается из материалов дела 28.03.1991 Советом народных депутатов Новосибирска принято решение ** о переоборудовании дома из жилого в нежилой.

30.11.1993 между АОЗТ «Завод пластмассовых изделий» и ТОО «Мария» подписан договор купли-продажи дома.

10.12.1993 (л.д.86) между ТОО «Мария» и ПСМК «ГиПС» заключен договор о совместной деятельности, согласно которого последнее приняло на себя реконструкцию и внутреннюю отделку здания по ул. Спартака,8б. ТОО «Мария» обязалось передать в собственность ПСМК «ГиПС» 50 % здания : 2 этаж здания, площадью 247, 2 кв.м. и коридор на 1 этаже 5,6 кв.м.

Дом реконструирован. Согласно письма собственника здания от 26.04.1995 жилой дом расселен.

10.12.1993 между ЗАО «Мария» и ЗАО «ГиПС» подписано доп.соглашение к договору о совместной деятельности, по которому предметом являлся дом, площадью 497,7 кв.м., 243,7 кв.м. из которого подлежал передаче ЗАО «ГиПС» (в т.ч. коридор 1 этажа – 5,6 кв.м. и 2 этаж – 238,1 кв.м.). В собственности ЗАО «Мария» оставался 1 этаж и подвальное помещение дома, всего 252,7 кв.м.

Согласно технического паспорта здания по состоянию на 29.06.1995 подвал (бойлерная) принадлежал ТОО «Мария».

11.03.2002 между ЗАО «Мария» и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи имущества, по которому должно перейти право собственности на помещения дома площадью 252,7 кв.м. (1 этаж-238,1 кв.м. и подвал 14,6 кв.м.).

Решением Арбитражного суда от 02.10.2002 на ЗАО «Мария» возложена обязанность заключить договор купли-продажи указанных помещений.

25.11.2002 между ЗАО «Мария» и ответчиком заключен указанный договор, 25.11.2002 подписан акт приема-передачи.

ЗАО «Мария» ликвидировано 20.10.2006, а государственная регистрация перехода права собственности по вышеуказанному договору не осуществлена.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда НСО от 09.09.2009 (с учетом определения от 14.09.2009) постановлено: установить факт владения и пользования ООО «Дом на Спартака» нежилыми помещениями площадью 249,4 кв.м. (в т.ч. на первом этаже общей площадью 234,8 кв.м., в подвале 14,6 кв.м.), номера на поэтажном плане: первый этаж 1-28, подвал 1, кадастровый ** по ***, как своим собственным.

Право собственности ответчика зарегистрировано 04.08.2010 (л.д.90).

Таким образом, установлено, что в собственности ответчика находится помещение не входящее в состав собственности истца.

Истец является собственником части дома с 18.03.2020 (2 этаж 243,8 кв.м. + коридор 1 этажа –(61,8+104,1+77,9). Из определения Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2021 (л.д.59) следует, что правопредшественниками истца являлись: Оплачко Е.Ю. (договор от 28.02.2020) и Савельев В.Б. (договоры от 28.02.2019,28.02.2020), которые в свою очередь приобрели имущество у Щербакова Е.Б.(договор от 10.07.2019 между Щербаковым Е.Б. и Оплачко Е.Ю. /право собственности с 18.07.2019/), от 06.06.2019 между Щербаковым Е.Б. и Савельевым В.Б.), который приобрел имущество у ООО «ГИПС» (договор от 27.10.2017 /право собственности с 25.12.2017/).

В обоснование требований истец указывает на то, что в принадлежащем ответчику нежилом помещении расположены инженерные коммуникации, предназначенные для технического обслуживания всего дома.

Как видно из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Начиная с момента реконструкции дома спорное помещение изначально использовалось собственником, за которым было зарегистрировано право, оно было сформировано как самостоятельный объект недвижимости. С момента реконструкции дома данное помещение никогда не использовалось собственниками дома в качестве общего имущества. В связи с чем, данное нежилое помещение являлось и является самостоятельным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу дома.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-O-O указал, что к общему имуществу дома должно относиться такое имущество, которое не использовалось и не может использоваться самостоятельно, имеет исключительно вспомогательное назначение; наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, само по себе, достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом дома, не является.

Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в домах определяется на дату приобретения помещений в доме (по аналогии с приватизацией первой квартиры в МКД). Если по состоянию на дату приобретения помещения в собственность подвальные помещения были учтены, сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и само по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Совокупность исследованных по делу доказательств свидетельствует об учете спорного подвального помещения и его формирования как помещения для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома.

Истцом не представлено доказательств, что спорное подвальное помещение на дату приобретения правопредшественником ответчика использовалось собственниками дома в качестве общего имущества.

Исходя из основания иска, требования фактически направлены на истребование спорного помещения из владения ответчика-собственника, а прекращение права собственности ответчика на данный объект является следствием указанного истребования.

Учитывая разъяснения, данные в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", суд исходит из того, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) - если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в 3 года. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В обоснование пропуска срока исковой давности, ответчик ссылается на то, что срок исковой давности по виндикационному иску (что имеет место быть в настоящем случае) следует исчислять с момента, когда истец фактически узнал или должен был узнать о лишении его владения спорным имуществом. По мнению ответчика об отсутствии владения спорным помещением правопредшественники истца узнали ранее. Правопредшественники истца, став собственниками помещения, не могли не знать того, что оно используются ответчиком не в качестве общего имущества.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

При наличии вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что иск заявлен с пропуском 3-летнего срока исковой давности. В соответствии с разъяснениями п.6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияет на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, установлено, что спорное помещение находится во владении и собственности правопредшественника ответчика, как минимум с 04.08.2010, правопредшественники истца никаких требований в отношении него не заявляли, приходит к выводу об отказе в иске. При этом суд так же исходит из того, что истец не лишен возможности защитить свои права иным способом (например путем установлении сервитута).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Скирневского И. Ю. (паспорт 5020 **, выдан ГУ МВД России по НСО ****) к ООО «Дом на Спартака» (ИНН 5407228872) отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья         -подпись