Решение по делу № 3а-81/2020 от 23.12.2019

Дело № 3а-81/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 февраля 2020 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Карабашева Шамиля Харшимовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца - Чертовой Н.М.,

представителя Правительства Ростовской области - Яновской Е.В.,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является сособственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Кадастровая стоимость земельного участка (94 519 485,32 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (42 248 278 рублей), что влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 02.06.2017 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного истца - Чертова Н.М., действующая по доверенности, явилась, административный иск уточнила с учётом выводов заключения судебного эксперта, просила возложить судебные расходы по оплате экспертизы на Правительство Ростовской области. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании административного истца по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области - Яновская Е.В., действующая по доверенности, в суд явилась, не возражала против выводов заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, возражала против возложения судебных расходов на административного ответчика.

Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Дзарданов А.М. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Карабашев Ш.Х. и Дзарданов А.М. являются сособственниками земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 11 437 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не более 50 м, предприятия общественного питания, рынки продовольственных и непродовольственных товаров, площадки для торговли «с колёс», земельные участки для временного размещения нестационарных торговых объектов, автостоянки плоскостные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, предприятия производственного назначения, производственные базы, производственно-складские базы, складские базы, торговые базы, производственные здания, складские здания, производственные помещения, административные помещения, складские помещения, бытовые помещения, нежилые помещения, производственно-складские комплексы, торгово-складские комплексы, подпорные стены, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2 июня 2017 года – 94 519 485,32 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости, определенного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ООО «МЦЭИ» №42 от 10 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную выше дату определения кадастровой стоимости с использованием сравнительного подхода составляет 42 248 278 рублей.

Оценщик в отчёте при анализе рынка пришёл к выводу об интервале цен предложения в сегменте участков коммерческого назначения в г.Ростове-на-Дону в пределах 2700 – 7300 рублей за 1 кв.м (л.д.64 том 1). При применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 5 объектов-аналогов в диапазоне цены за 1 кв.м от 3037 до 5652 рублей (таблица 15 отчёта).

Суд, учитывая наличие ходатайства административного ответчика о назначении оценочной экспертизы и его возражений относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО (заключение от 5 февраля 2020 года №773-Э/2020).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 2 июня 2017 года составляет 50 254 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку – таблица 15). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону к дате определения кадастровой стоимости эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 3704 до 10 667 рублей (л.д.46 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону в пределах указанного диапазона цен (таблица №16), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица №15).

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №17. Применение конкретных корректировок (на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации. Применение конкретных корректировок лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено. Административный истец в ходе судебного разбирательства не настаивал на рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (47 %), существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено (принимая во внимание применение к участку на 2 июня 2017 года среднего удельного показателя кадастровой стоимости), заявленные требования уточнены представителем административного истца с учётом заключения эксперта (разница между выводом отчёта о стоимости и заключением эксперта превышает 15%, что существенно для целей налогообложения, при отличии в оценках на 8 миллионов рублей). Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 11 437 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2017 года в сумме 50 254 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 23 декабря 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Карабашева Шамиля Харшимовича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 40 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов