Решение по делу № 2-3214/2022 от 17.05.2022

Дело № 2-3214/2022

(43RS0001-01-2022-004802-84)

Решение

Именем Российской Федерации

15 июня 2022 года г. Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе:

председательствующего судьи Бояринцевой М.В.,

при секретаре Савиных Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петушиной Н. Д. к ООО «Квартал» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности,

Установил:

Истец Петушина Н.Д. обратилась в суд с иском к ООО «Квартал» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности. В обоснование требований указано, что {Дата изъята} между застройщиком на строительстве многоквартирного жилого дома по адресу {Адрес изъят} ООО «Квартал» и участником долевого строительства Петушиной Н.Д. был заключен договор {Номер изъят} о долевом участии в строительстве жилья. По условиям данного договора ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу {Адрес изъят} секция 6, 2 очередь строительства и передать после ввода данного дома в эксплуатацию долевщику однокомнатную квартиру {Номер изъят} (строительный номер) на втором этаже общей площадью 42,7 кв.м., при условии надлежащей оплаты цены договора долевщиком. Согласно условиям заключенного сторонами договора, данный договор подлежал государственной регистрации (пункт 1.2). Обязанность по регистрации договора совместно с долевщиком, а также представление застройщиком всех необходимых для этого документов, возложена на застройщика (пункт 2.2.3). Между тем до указанной даты, как и до даты обращения долевщика в суд с настоящим иском, ответчик не совершал действий, направленных на государственную регистрацию договоров - не обращался с предложением к истцу осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. По указанным обстоятельствах в целях реализации своих прав на получение спорной квартиры в собственность истец обратилась в Ленинский районный суд г. Кирова с исковым заявлением к ООО «Квартал» о регистрации данного договора. В ходе рассмотрения данного дела было установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу {Адрес изъят} был введен в эксплуатацию на основании разрешения {Номер изъят} от {Дата изъята}. Также представителем ответчика была представлена информация о постановке спорной квартиры на кадастровый учет и регистрации на неё права собственности, о чем {Дата изъята} в ЕГРН была внесена запись регистрации {Номер изъят}. Вместе с тем, ответчик не имел права регистрировать за собой право собственности на спорную квартиру, поскольку она являлась предметом договора о долевом участии в строительстве жилья, который был полностью оплачен. При посещении офиса ответчика истцу было предложено оплатить цену договора не в кассу организации, которая была арестована, а кредитору ответчика - Обществу с ограниченной ответственностью «Монтаж Строй», перед которым у ответчика образовалась задолженность в размере 1 760 384,80 руб. Свои обязательства по оплате цены данного договора истец исполнила в полном объеме, что подтверждается подписанием договора уступки права требования от {Дата изъята}, согласованного с ответчиком, а также актами сверки, подписанными ответчиком. При указанных обстоятельствах у ответчика отсутствовали правовые основания для регистрации за собой права собственности на спорную квартиру, поскольку указанная квартира являлась предметом договора, который до настоящего времени не расторгнут и исполнен истцом. Поскольку истцом были предприняты исчерпывающие действия, направленные на возникновение права собственности на спорную квартиру, за ней должно быть признано право собственности на данную квартиру. Просит признать право собственности, зарегистрированное {Дата изъята} за ООО «Квартал» в ЕГРН за {Номер изъят} в отношении квартиры с кадастровым номером {Номер изъят}, отсутствующим и признать за истцом право собственности на данную квартиру.

Истец Петушина Н.Д. в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца по доверенности Коровацкий М.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Квартал» Трещалина Ю.В. в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО «Монтаж Строй» по доверенности Хохлова О.А. в судебном заседании выразила мнение о наличии оснований для удовлетворения иска.

Свидетель С.С.Ф. суду пояснил, что работал в ООО «Монтаж Строй» коммерческим директором с 2019 года. ООО «Монтаж Строй» оказывал ООО «Квартал» услуги по поставке строительных материалов – гравия, ООО «Квартал» не рассчитывался деньгами, был найден покупатель на квартиру, который внес деньги ООО «Монтаж Строй» в счет оплаты задолженности ООО «Квартал» за поставленный гравий, в связи с чем истцу должна была быть передана квартира, разница между стоимостью квартиры и суммой, оплаченной истцом, должна компенсироваться неустойкой. Он знает, что истец обращалась к ответчику как за регистрацией договора, так и за передачей квартиры в собственность.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что {Дата изъята} между ООО «Квартал» (застройщик) и участником долевого строительства Петушиной Н.Д. (долевщик) подписан договор {Номер изъят} о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого является долевое участие долевщика в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: {Адрес изъят}, 2 очередь строительства, и получение долевщиком после ввода дома оплаченной им однокомнатной квартиры {Номер изъят} (номер строительный), на 2 м этаже, общей площадью согласно проектной документации 42,7 кв.м (с учётом приведённой площади лоджии - 44,8 кв.м), при условии исполнения своих обязательств по данному договору.

В соответствии с п. 1.2 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом расходы по государственной регистрации договора несёт долевщик.

В соответствии с п. 1.3 договора срок ввода дома в эксплуатацию не позднее {Дата изъята}, застройщик имеет право досрочно ввести дом в эксплуатацию, уведомив об этом долевщика. Застройщик обязуется передать объект долевого строительства долевщику по акту приема-передачи в течение 150 (ста пятидесяти) дней после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1 договора долевщик по окончании строительства дома имеет право на получение оплаченной им доли однокомнатной квартиры {Номер изъят} (при полном расчете по настоящему договору).

Пунктом 4.3 договора сторонами согласована стоимость участия в долевом строительстве по настоящему договору, которая составляет 1 792 000 рублей, при этом оплата производится в течении 5 дней, после регистрации данного договора.

В соответствии с п. 8.1 договора, он вступает в силу с момента государственной регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

Договор долевого участия в строительстве жилья от {Дата изъята} {Номер изъят}, подписанный между ООО «Квартал» (застройщик) и участником долевого строительства Петушиной Н.Д. (долевщик), в установленном законом порядке не зарегистрирован, что сторонами не оспаривается.

{Дата изъята} между ООО «Монтаж Строй» (цедент) и Петушиной Н.Д. (цессионарий) был заключен договора уступки прав требований по договору поставки от {Дата изъята}., согласно которому цедент по настоящему договору уступает право требования, а цессионарий обязуется оплатить передаваемое требование в соответствии с условиями настоящего договора. Право требования, которое подлежит уступке в рамках настоящего договора, возникло из договора поставки от {Дата изъята}., заключенного между ООО «Монтаж Строй» (поставщик) и ООО «Квартал» (покупатель).

Согласно п. 1.2, 2.1 договора уступки цедент уступает цессионарию требования оплаты товара покупателем по договору поставки в сумме 1 760 384 рубля 80 копеек. За передачу указанного права цессионарий обязуется оплатить цеденту 1 760 384 рубля 80 копеек, любыми способами разрешенными действующим законодательством РФ, в срок до {Дата изъята}.

Исполнение обязательств по оплате права требования в размере 1 760 384 рубля 80 копеек в материалы дела представлен приходный кассовый ордер ООО «Монтаж-Строй» от {Дата изъята}. {Номер изъят} на сумму 1 760 384 рубля 80 копеек.

В соответствии с актом сверки, между ООО «Квартал» и Петушиной Н.Д. за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} у ООО «Квартал» числиться задолженность перед Петушиной Н.Д. в размере 1 760 384 рубля 80 копеек.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 31.05.2022 года производство по делу № 2-2030/2022 по иску Петушиной Н. Д. к ООО «Квартал» о регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья, прекращено в связи с отказом истца от иска.

Истец считает, что своими действиями по уклонению в регистрации договора долевого участия в строительстве, передаче спорной квартиры в собственность истца, нарушаются ее права.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны свободны в определении условий договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актам.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом Российской Федерации N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон).В соответствии с ч. 1,3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а участник долевого строительства обязан полностью внести цену долевого строительства в размере порядке и сроки, установленные договором.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иное Законом, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрено.

Таким образом, существенными условиями договора долевого участия, т.е. условиями, без которых договор будет считаться незаключенным, является, в том числе, государственная регистрация договора долевого участия.

В силу пункта 2 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор долевого участия подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

При этом, в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1).

Следовательно, незаключенный договор не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.

Договор участия в долевом строительстве от 10 апреля 2019 года № 317 в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, регистрацию не прошел, а, следовательно, не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей.

Более того, истцом не представлено доказательств оплаты стоимости участия в долевом строительстве.

Доказательств оплаты стоимости долевого участия в размере 1 792 000 рублей истцом в материалы дела не представлено, что свидетельствует о неисполнении им обязанностей по оплате по договору долевого участия.

При этом суд отклоняет доводы представителя истца о том, что в качестве оплаты истцом внесены денежные средства ООО «Монтаж Строй» в счет оплаты долга ООО «Квартал», что подлежит зачету в счет оплаты стоимости объекта долевого участия.

Само по себе заключение между Петушиной Н.Д. и ООО «Монтаж Строй» договора уступки прав требования от {Дата изъята} по договору поставки от {Дата изъята}., заключенному между ООО «Монтаж Строй» и ООО «Квартал», не свидетельствует о возникновении у истца права требования у ответчика спорной квартиры, а порождает право требования долга с ООО «Квартал» в денежной форме, то есть в сумме долга в размере 1 760 384 рубля 80 копеек.

Уступка права требования по иному денежному обязательству на иную сумму, нежели предусмотрена договором долевого участия от {Дата изъята}, не содержащему ссылку на заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве является неотносимым доказательством.

Заслуживает внимание довод стороны ответчика и о временном промежутке между договорами, договор долевого участия в строительстве датирован {Дата изъята}, в то время как обязательства у ООО «Квартал» по оплате наступили позже – после выставления счета на оплату {Дата изъята}. Также сомнительны утверждения истца о том, что полная оплата договора долевого участия подтверждается разницей в некой неустойке (оплата квартиры по договору долевого участия должна быть в сумме 1 792 000 рубля, по договору уступки Петушиной Н.Д. уступлено право требования 1 760 384 рубля 80 копеек).

Необходимо отметить и на содержание письма, представленного третьим лицом (л.д. 55), согласно которого речь идет о совершенно иной квартире, нежели заявляемой истцом.

Требование о признании права собственности за истцом также не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В силу разъяснений, изложенных в п. 59 Постановления Пленума № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права собственности на недвижимое имущество представляет собой требование лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом (пункт 58 Постановления Пленума № 10/22).

Иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ (п.59 Постановления Пленума 10/22).

Пункт 63 Постановления Пленума № 10/22 также закрепляет положение о том, что, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с разъяснениями высших судебных инстанций, а также исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Если иск о признании права собственности заявлен лицом, не владеющим имуществом, требования истца не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным и не порождает правовых последствий для его сторон, в том числе обязанности Петушиной Н.Д. по его оплате, а у ответчика обязанности по передаче объекта долевого строительства истцу.

В материалы дела представлено заявление Петушиной Н.Д. от {Дата изъята}. о зачете, в котором истец указывает, что заявляет о зачете принадлежащих ООО «Квартал» денежных требований по оплате цены договора {Номер изъят} от {Дата изъята}. в размере 1 792 000 рублей за счет принадлежащих Петушиной Н.Д. денежных требований к ООО «Квартал», возникших из договора поставки от {Дата изъята}., заключенного между ООО «Квартал» и ООО «Монтаж Строй» по согласованию с ООО «Квартал» на суму основного долга в размере 1 760 34 рубля 80 копеек и неустойки в соответствии с пунктом 4.1 договора поставки от {Дата изъята}., начисленный за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 196 987 рублей 06 копеек.

Вместе с тем, согласно положениям статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно п. п. 10, 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Из приведенной нормы права и разъяснений высших судебных инстанций следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил.

При этом, на момент заявления истца о зачете встречных требований {Дата изъята}, срок исполнения обязательств ООО «Квартал» перед Петушиной Н.Д. по договору уступки права требования от {Дата изъята} в размере 1 760 384 рубля 80 копеек наступил {Дата изъята}, тогда как Петушина Н.Д. перед ООО «Квартал» неисполненных обязательств не имеет ввиду незаключённости договора долевого участия от {Дата изъята}.

Следовательно, на момент заявления истца о зачете у сторон отсутствуют встречные однородные требования друг к другу, предъявленная в зачете неустойка ответчику не предъявлялась до момента направления заявления о зачете.

Суд не принимает во внимание показания свидетеля, поскольку они не являются надлежащим доказательством по данной категории дел.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в иске надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Петушиной Н.Д. к ООО «Квартал» о признании права собственности ООО «Квартал» отсутствующим и признании права собственности за Петушиной Н.Д. - отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2022 года.

Судья Бояринцева М.В.