Решение по делу № 2-2892/2024 (2-10938/2023;) от 08.12.2023

Дело № 2-2892/2024 (2-10938/2023;)

УИД 23RS0047-01-2023-012621-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар                                                                  11 марта 2024 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи                                                                  Грекова Ф.А.

при секретаре                        Спировой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богданянца Р. М. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новосфера» о защите прав потребителей,

установил:

Богданянц Р.М. обратился в суд с иском к ООО СЗ «Новросфера» о защите прав потребителей. В обоснование иска указано, что 11.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Д/ЭТ8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023. Согласно пункта 3.2 договора у участника долевого строительства возникает права собственности на объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: условный №, проектная площадь квартиры с учетом балконов и лоджий 64,1 кв.м, общая площадь квартиры без учета балконов и лоджий 62,9 кв.м, количество комнат 3, этаж 13, подъезд 1, литер 20. В силу пункта 3.3 договора площадь, адрес и номер объекта долевого строительства будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации). Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора составляет 6 794 600 руб. и оплачена Богданянц P.M. полностью, в том числе за счет кредитных средств в размере 5 694 600 руб., предоставленных ПАО Сбербанк России. В силу 3.4 договора срок начала строительства 4 квартал 2020 года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» ЛИТЕР 20 - 1 квартал 2024 г., но не позднее 24.02.2024 г. Из п. 3.5 договора следует, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору Застройщик обязуется передать «Объект долевого строительства» «Участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до 24.08.2024. При этом допускается досрочное исполнение «Застройщиком» обязательства по передаче «Объекта долевого строительства». В соответствии с пунктом 4.3 договора окончательный взаиморасчет сторон определяется исходя из уточненной «фактической площади» передаваемой "квартиры" и уточненной «фактической площади» балкона и лоджии квартиры. Согласно пункта 4.4 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «фактическая площадь» квартиры и «фактическая площадь» балкона и лоджии квартиры окажется меньше чем в Приложении № 2 передаваемой «участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора. Рассчитанную в соответствии с п. 4.4 сумму застройщик перечисляет участнику долевого строительства на указанный им расчетный счет в течении 10 банковских дней. В пункте 4.5 договора указано, что в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) "фактическая площадь" квартиры или "фактическая площадь" балкона и лоджии квартиры окажется больше чем в Приложении № 2 передаваемой участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4. 6 настоящего Договора. В соответствии с пунктом 4.6 договора дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.4, 4.5 производятся исходя из стоимости одного квадратного метра "фактической площади" квартиры в сумме 106 000 руб., "фактической площади" балконов и лоджий в сумме 53 000 руб. В соответствии с уведомлением Застройщика № 47 от 07.10.2023 строительство Жилого комплекса «Дыхание» 8 этап (20 Литер), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного а границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г Краснодар, р-н Прикубанский завершено, указанный жилой дом введен в эксплуатацию. Для принятия объекта долевого строительства, подписания акта приема-передачи и получения комплекта ключей Вы можете обратиться в наш офис, расположенный по адресу: Российская Федерация. Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>), в течение 10 дней с момента получения настоящего сообщения, согласно пункта 5.2.2 договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, Застройщик уклонился от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. 16.10.2023 ответчик предложил истцу подписать акт приема-передачи объекта. В пункте 1 указанного акта приема-передачи указано, что общая площадь квартиры передаваемой участнику долевого строительства составляет 62,8 кв.м, с учетом балкона и лоджии 65,04 кв.м. Как следует из пункта 7 акта приема-передачи от 16.10.2023 - на момент подписания настоящего документа задолженность со стороны участника долевого строительства составляет 164 000 руб. Согласно пункта 1 акта приема-передачи объекта от 16.10.2023 и приложения № 2 Договора долевого участия "фактическая площадь" квартиры и "фактическая площадь" лоджии и балкона изменилась. По итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) площадь объекта изменилась, а именно: "фактическая площадь" квартиры уменьшилась на 0,1 кв.м (62,9 кв.м – 62,8 кв.м); "фактическая площадь" лоджии и балкона увеличилась на 0,94 кв.м (65,04 кв.м-64,1 кв.м). 30.10.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчете цены объекта в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства в соответствии с пунктами 4.3, 4.4, 4.5 и 4.6 договора долевого строительства №Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 участник долевого строительства, Богданянц P.M. предложил произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости следующим образом: 1) 106 000 руб. * 0,1 кв.м (62,9-62,8) = 10 600 руб. 2) 53 000 руб. * 0,94 кв.м (65,04 кв.м – 64,1 кв.м) = 49 820 руб. 3) 49 820 руб. - 10 600 руб. = 39 220 руб. - сумма подлежащая доплате Застройщику. 08.11.2023 истец по предложенному в заявлении им варианту перерасчета стоимости объекта недвижимости, предложил Застройщику подписать акт приема-передачи объекта недвижимости, однако Застройщик от его подписания уклонился. 16.11.2023 ответчиком принята досудебная претензия истца, в которой он также просит передать объект долевого строительства Участнику Долевого строительства Богданянц P.M. в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023. Заключить соглашение о перерасчете цены объекта, в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства на сумму 39 220 руб. Подписать акт приема-передачи объекта к Договору долевого строительства № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 с учетом изменения цены договора. Ответ на досудебную претензию не поступил. Как следует из ответа на заявление от 16.10.2023, поступившее в адрес истца, датированное 14.11.2023 исх. № 03/5064, ответчиком указано на то, что при расчете стоимости Цены Договора участия в долевом строительстве, в связи с допущенной технической ошибкой не была включена стоимость балкона площадью с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 1 кв.м (3,0 кв.м х 0,3). Таким образом Цена Договора составила 6 794 600 руб., из расчета: 106 000 рублей х 64,1 кв.м (общая площадь 62,9 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 1,2 кв.м). Таким образом сумма доплаты в адрес Застройщика составляет + 164 300 руб. Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения сообщения от «Застройщика», но не позднее срока, предусмотренного пунктом 3.5 договора (в зависимости от того, какой из этих сроков наступит ранее), принять в собственность «Объект долевого строительства», обозначенный в пунктах 1.1.4. Договора и Приложении № 2 «Техническое описание Объекта долевого строительства» по Акту приема-передачи. В силу положений пункта 6.5 договора до подписания Акта приема-передачи «Участник долевого строительства» вправе потребовать от «Застройщика» составления акта, в котором указывается несоответствие «Объекта долевого строительства» требованиям договора, технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям действующего законодательства Российской Федерации, если это привело к ухудшению качества «Объекта долевого строительства», и по своему выбору вправе потребовать от «Застройщика»: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3 возмещения своих расходов на устранение недостатков. Как следует из пункта 7.1 договора «Участнику долевого строительства» передается «Объект долевого строительства», соответствующий требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", вступившем в законную силу с 01.01.2017, коэффициент принимается равным: - для лоджий - 0,5; - для балконов - 0,3; - для террас – 0,3 ; - для веранд - 1,0. Уменьшение общей площади жилого помещения не выше 5%, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ неверно истолкованы ответчиком, поскольку данная норма применяется не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства. При таких обстоятельствах, Участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 0,1 кв.м. (62,9 кв.м – 62,8 кв.м). Просит суд возложить на Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новосфера" передать объект долевого строительства Богданянц Р. М. в соответствии с заключенным Договором участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023; возложить на Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новосфера" обязанность соразмерно уменьшить Цену Договора участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 с 164 300 руб. до 39 220 руб.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Новосфера" убытки, причиненные Богданянц Р. М. в виде оказания профессиональной юридической помощи по составлению досудебной претензии в размере 4 000 руб. и составление искового заявления в размере 7 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представлено возражение иск, в котором указано, что в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023 Богданянц P.M. приобретен объект долевого строительства в ЖК «Дыхание» литер 20: квартира с условным номером - 112. В соответствии с условиями договора п. 4.3 - п. 4.6 по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартир и фактическая площадь балкона и лоджии может уменьшаться, либо увеличиваться. Все изменения по оплате и фактические параметры квартиры подлежат отражению в акте приема-передачи квартиры. По условиям договора площадь приобретаемого объекта «Площадь внутренних помещений и балкона с понижающим коэффициентом» составляет 64,1 кв.м, в том числе: площадь внутренних помещений - 62,9 кв. м; площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 1,25 кв.м (2,5 кв.м х 0,5 коэффициент). При расчете стоимости цены договора участия в долевом строительстве в связи с допущенной технической ошибкой не была включена стоимость балкона площадью с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 1 кв.м (3,0 кв.м.х 0,3). Таким образом Цена Договора составила 6 794 600 руб., из расчета: 106 000 руб. х 64,1 кв.м (общая площадь 62,9 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 1,2 кв.м). Окончательный расчёт с учётом результатов после проведения кадастровых работ выглядит следующим образом: Жилые и вспомогательные помещения 62,8 (площадь после кадастровых работ) 62,9 (площадь по условиям договора) -0,1 (разница); 106 000 руб. (цена кв.м по договору) - 10 600 руб. (разница); Балкон/Лоджия 5,8 (площадь после кадастровых работ) 2,5 (площадь по договору) +3,3 (разница), 53 000 руб. (цена за кв.м) + 174 900 руб. (разница). Таким образом, сумма доплаты в адрес Застройщика составляет +164 300 руб. Приводя собственный расчёт в исковом заявлении, истец ссылается на Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведённой площади жилого помещения», однако применение данного нормативного акта к подсчёту фактической площади является неверным, так как истец рассчитывает приведённую площадь и умножает её на стоимость за кв.м фактической площади. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 2 3 настоящего Федерального закона. Таким образом, данная норма не является императивной. Вместе с тем, условиями договора участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023 расчет приведённой площади для определения стоимости не используется, но сторонами установлены две цены за кв.м фактической площади (п. 4.6) для кв.м квартиры (за исключением балкона/лоджии) и для кв.м балкона/лоджии, при этом для балкона/лоджии установлена пониженная стоимость. Возможность увеличения/уменьшения площади объекта долевого строительства предусмотрена условиями договора, расчёт доплаты по договору Застройщиком произведён верно, основания для освобождения истца от обязанности по оплате цены отсутствуют, в связи с чем требование об уменьшении стоимости квартиры не подлежит удовлетворению. В соответствии с п. 3.5 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору Застройщик обязуется передать «Объект долевого строительства» «Участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до 24.08.2024. Таким образом, стороны установили условие, при котором сначала участником долевого строительства производится оплата по договору, после чего он вправе требовать передачи объекта. Вместе с тем доплата стоимости объекта долевого строительства в размере 164 300 руб. до сих по не произведена истцом, что лишает его права возлагать на Застройщика обязательство по передаче. Истец не имел бы препятствий в получении документов, если бы в самостоятельном порядке произвел оплату своей задолженности. Вместе с тем, 19.01.2024, учитывая фактическое уклонение Богданянц P.M. от принятия квартиры, Застройщиком составлен односторонний акт приёма-передачи с указанием на наличие задолженности, что является исполнением обязательства по передаче. Действия ответчика согласуются с положениями ст. 328, ст. 405, ст. 406 ГК РФ, по правилам которых, должник не считается просрочившим исполнение своих обязательств, если такое неисполнение вызвано не исполнением встречных обязательств кредитора. Учитывая наличие одностороннего акта приёма-передачи, обязательство исполнено. Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, требование о возложении судебных расходов на Застройщика является неправомерным и не подлежит удовлетворению. Просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать, в ином случае, при удовлетворении иска применить ст. 333 ГК РФ при взыскании штрафа.

Суд, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Установлено, что 11.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Д/ЭТ8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023.

Согласно пункта 3.2 договора у участника долевого строительства возникает права собственности на объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: условный №, проектная площадь квартиры с учетом балконов и лоджий 64,1 кв.м, общая площадь квартиры без учета балконов и лоджий 62,9 кв.м, количество комнат 3, этаж 13, подъезд 1, литер 20.

Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора составляет 6 794 600 руб. и оплачена Богданянц P.M. полностью, в том числе за счет кредитных средств в размере 5 694 600 руб., предоставленных ПАО Сбербанк России.

В соответствии с пунктом 4.6 договора дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.4, 4.5 производятся исходя из стоимости одного квадратного метра "фактической площади" квартиры в сумме 106 000 руб., "фактической площади" балконов и лоджий в сумме 53 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.3 договора окончательный взаиморасчет сторон определяется исходя из уточненной «фактической площади» передаваемой "квартиры" и уточненной «фактической площади» балкона и лоджии квартиры.

Согласно пункта 4.4 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «фактическая площадь» квартиры и «фактическая площадь» балкона и лоджии квартиры окажется меньше чем в Приложении № 2 передаваемой «участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора.

Рассчитанную в соответствии с п. 4.4 сумму застройщик перечисляет участнику долевого строительства на указанный им расчетный счет в течении 10 банковских дней.

В пункте 4.5 договора указано, что в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) "фактическая площадь" квартиры или "фактическая площадь" балкона и лоджии квартиры окажется больше чем в Приложении № 2 передаваемой участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4. 6 настоящего Договора.

16.10.2023 ответчик предложил истцу подписать акт приема-передачи объекта.

В пункте 1 указанного акта приема-передачи указано, что общая площадь квартиры передаваемой участнику долевого строительства составляет 62,8 кв.м, с учетом балкона и лоджии 65,04 кв.м.

Как следует из пункта 7 акта приема-передачи от 16.10.2023 - на момент подписания настоящего документа задолженность со стороны участника долевого строительства составляет 164 000 руб.

Согласно пункта 1 акта приема-передачи объекта от 16.10.2023 и приложения № 2 Договора долевого участия "фактическая площадь" квартиры и "фактическая площадь" лоджии и балкона изменилась.

По итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) площадь объекта изменилась, а именно: "фактическая площадь" квартиры уменьшилась на 0,1 кв.м (62,9 кв.м – 62,8 кв.м); "фактическая площадь" лоджии и балкона увеличилась на 0,94 кв.м (65,04 кв.м-64,1 кв.м).

30.10.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчете цены объекта в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства в соответствии с пунктами 4.3, 4.4, 4.5 и 4.6 договора долевого строительства №Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023, Богданянц P.M. предложил произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости следующим образом:

1) 106 000 руб. * 0,1 кв.м (62,9-62,8) = 10 600 руб.

2) 53 000 руб. * 0,94 кв.м (65,04 кв.м – 64,1 кв.м) = 49 820 руб.

3) 49 820 руб. - 10 600 руб. = 39 220 руб. - сумма подлежащая доплате Застройщику.

08.11.2023 истец по предложенному в заявлении им варианту перерасчета стоимости объекта недвижимости, предложил Застройщику подписать акт приема-передачи объекта недвижимости, однако Застройщик от его подписания уклонился.

16.11.2023 ответчиком принята досудебная претензия истца, в которой он также просит передать объект долевого строительства Участнику Долевого строительства Богданянц P.M. в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023; заключить соглашение о перерасчете цены объекта, в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства на сумму 39 220 руб.; подписать акт приема-передачи объекта к Договору долевого строительства № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 с учетом изменения цены договора.

Как следует из ответа на заявление от 16.10.2023, поступившее в адрес истца, датированное 14.11.2023 исх. № 03/5064, ответчиком указано на то, что при расчете стоимости Цены Договора участия в долевом строительстве, в связи с допущенной технической ошибкой не была включена стоимость балкона площадью с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 1 кв.м (3,0 кв.м х 0,3). Таким образом Цена Договора составила 6 794 600 руб., из расчета: 106 000 рублей х 64,1 кв.м (общая площадь 62,9 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 1,2 кв.м). Таким образом сумма доплаты в адрес Застройщика составляет + 164 300 руб.

Вместе с тем, суд не может согласиться с такими выводами ответчика, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023 не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, отсутствует условие о стоимости балкона площадью с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 1 кв.м.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно представленному истцом расчету, сумма подлежащая доплате ответчику составляет 39 220 руб., исходя из следующего: 106 000 руб. * 0,1 кв.м ((62,9 кв.м (площадь по договору) -62,8 кв.м (фактическая площадь)) = 10 600 руб.; 53 000 руб. * 0,94 кв.м (65,04 кв.м (фактическая площадь с учетом лоджий и балконов)– 64,1 кв.м (площадь по договору с учетом лоджий и балконов)) = 49 820 руб.; 49 820 руб. - 10 600 руб. = 39 220 руб.

Судом проверен расчет истца, признает его верным, соответствующим условиям договора, и считает возможным удовлетворить исковые требования истца в части обязании ответчика уменьшить сумму подлежащую доплате истцом, установленную в п. 7 одностороннего акта приема-передачи квартиры от 19.01.2024, с 164 300 руб. до 39 220 руб.

Истцом заявлено требования об обязании ответчика передать объект долевого строительства в соответствии с заключенным договором № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023.

Так, материалами дела установлено, что, согласно п. 7 акта приема-передачи квартиры от 19.01.2024, не подписанного со стороны ответчика, на момент подписания настоящего документа со стороны истца имеется задолженность в размере 164 300 руб., которую истец обязуется оплатить в течение 10 дней с момента получения данного акта.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства был передан истцу, что им не оспаривается, следовательно, в соответствии с условиями договора и передаточным актом, истец, как участник долевого строительства обязан был уплатить разницу между проектной площадью и фактической площадью переданного ему объекта, что было предусмотрено условиями подписанного между сторонами договора.

Учитывая удовлетворение судом требования об уменьшении суммы доплаты, суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца об обязании ответчика передать объект долевого строительства в соответствии с заключенным договором № Д/ЭТ-8/Л-20/ПД1/УКН112/ЭТ13/2023 от 11.09.2023, установив сумму доплаты в размере 39 220 руб.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 101 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов, понесенных им по оплате услуг за составление претензии в размере, а также за составление искового заявления в размере.

В обоснование требований представлена справка по операциям Сбербанк Онлайн о совершении операции 14.11.2023 на сумму 4 000 руб.

Вместе с тем, из представленной справки, суду не представляется возможным установить, что данные расходы были понесены истцом в связи с оплатой услуг правового характера, связанным с рассмотрением настоящего дела.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании расходов по оплате юридических услуг.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, она подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального образования город Краснодар в размере 1 376,60 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Богданянца Р. М. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новосфера» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «Новосфера» передать по акту приема-передачи Багданянцу Р. М. согласно договора участия в долевом строительстве № Д\ЭТ-8Л-20ПД1\УКН112\ЭТ13\2023 от 11.09.2023 объект долевого строительства <адрес>, расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес>, площадью 62,8 кв.м (с учетом балкона и лоджии - 65,04 кв.м), соразмерно уменьшив общую цену договора № Д\ЭТ-8Л20ПД1\УКН112\ЭТ13\2023 от 11.09.2023 в части размера доплаты за уменьшение фактической площади квартиры на 0,1 кв.м и за увеличение фактической площади лоджии и балкона на 0,94 кв.м, исходя из стоимости квадратного метра, установленной в п. 4.6 договора № Д\ЭТ-8Л20ПД1\УКН112\ЭТ13\2023 от 11.09.2023, с 164 300 руб. до 39 220 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Новосфера» в доход муниципального образования город Краснодар государственную пошлину в размере 1 376 (одна тысяча триста семьдесят шесть) рублей 60 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского районного суда

г.Краснодара                                                                            Ф.А. Греков

    Мотивированное решение изготовлено 14.03.2024

Судья Советского районного суда

г.Краснодара                                                                             Ф.А. Греков