Решение по делу № 2-31/2024 (2-1652/2023;) от 21.09.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2024 г.                                                                                         г. Тайшет

Тайшетский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Мартиросян К.А., при секретаре Мозговой Н.С.,

с участием истца Лях А.Л., представителя истца адвоката Сучковой С.В., действующей на основании ордера № 059 от 23.10.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-31/2024 по иску Лях А. Л. к Печерских Ирине Владимировне о расторжении договора купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком, аннулировании права собственности, восстановлении права собственности, взыскании судебных расходов,

установил:

Лях А.Л. обратился в суд с исковым заявлением, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, что он являлся собственником жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № (жилой дом) и № (земельный участок). ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком с Печерских И.В. По условиям указанного договора купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ цена жилого дома и земельного участка составляла 1 000 000 руб., в том числе 200 000 руб. – стоимость земельного участка (п. 5 договора), денежные средства за проданный дом и земельный участок должны были быть получены истцом до подписания договора (п. 5 договора), а факт взаиморасчета должен подтверждаться распиской (п. 6 договора). Между тем денежные средства истцом не получены. После совершения сделки прошло почти два года, однако передача денежных средств как продавцу в счет оплаты ответчиком не была осуществлена. В связи с чем истец лишился своего имущества и не получил от покупателя его стоимости, определенной по договору купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время стоимость принадлежащего истцу жилого дома и земельного участка существенно возросли и составляет 3 014 000 руб. Покупатель (ответчик) допустила существенное нарушение заключенного договора, что повлекло причинение истцу значительного ущерба и нарушило его права продавца. Ссылаясь на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указывает, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлен законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут или измен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором. Существенным признается нарушение договора одной с сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Очевидно, что потеряв жилой дом и не получив взамен ничего, истец понес ущерб, который полностью лишил его возможности получить то, на что он рассчитывал при совершении вышеуказанной сделки. Закон не может признать правомерным получение одним лицом в собственность имущество другого лица, без оплаты за это. В соответствии со ст. 12 ГК РФ, истец вправе выбирать способ защиты нарушенного права, в том числе путем заявления требования о расторжении договора купли-продажи при наличии существенного нарушения условий договора. Ответчик (покупатель) свои обязательства по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не выполнила, оплату стоимости жилого дома и земельного участка, приобретенного по данному договору, до сих пор не произвела. Цены на частные жилые дома, расположенные на земельных участках существенно возросли, поэтому цена, которая была согласована при заключении договора более года назад, в настоящее время неактуальна. В связи с чем, истец считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а его право собственности на недвижимое имущество – восстановлению. Первое предложение о расторжении договора им направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ, повторно – ДД.ММ.ГГГГ, в третий раз – ДД.ММ.ГГГГ (почтовый идентификатор 66501081002717). Почтовую корреспонденцию ответчик игнорирует. Фактически дом и земельный участок истцом ответчику не передан, истец продолжает проживать в указанном доме.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и Печерских И.В. в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> по ч. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора другой стороной, аннулировать право собственности Печерских И.В. на жилой дом с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, восстановить право собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в сумме 3 200 руб.

Ответчик Печерских И.В., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела по двум адресам (согласно сведениям сайта Почта России, направленная судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения), в судебное заседание не явилась, ранее через канцелярию суда представила отзыв на исковое заявление. В судебном заседании представитель ответчика Сафонова В.И. пояснила, что Печерских И.В. извещена о времени и месте судебного заседания, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя.

Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем (ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанности суда направить лицам, участвующим в деле, иным лицам судебные извещения и вызовы корреспондирует обязанность лиц, участвующих в деле, получить извещения, известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (ч. 1 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», неуважительность причины неявки суд вправе признать и тогда, когда он посчитает доставленным юридически значимое сообщение, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена за истечением срока хранения.

Неявка за получением судебной корреспонденции является волеизъявлением стороны, свидетельствующим об отказе от реализации своего права. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации гражданина корреспонденцией, является риском самого гражданина, и он несет все неблагоприятные последствия такого бездействия.

В судебном заседании истец Лях А.Л. исковые требования поддержал по заявленным в иске основаниям, дополнительно пояснил, что проживал с ответчиком в незарегистрированном браке примерно с 2019 года, в декабре 2021 года, подписывая договор купли-продажи дома и земельного участка думал, что продает 1/3 дома, денежные средства по договору купли-продажи в размере 1 000 000 руб. не получал.

Представитель истца по ордеру Сучкова С.В. исковые требования в уточненной редакции поддержала, настаивала на их удовлетворении, пояснила, что Лях А.Л. денежных средств в счет исполнения договора от Печерских И.В. не получил, до настоящего времени проживает в доме, состоит на регистрационном учете.

В письменном отзыве на исковое заявление Печерских И.В. указано на не согласие с заявленными требованиями, как надуманными и незаконными. Ранее истец обращался в суд с требованиями о признании договора купли-продажи этого недвижимого имущества по причине введения его в заблуждение по поводу предмета сделки купли-продажи, мотивируя тем, что долгое время строил жилой дом за счет собственных средств, а ответчик познакомилась с ним и вошла в доверие, предложила переоформить на нее 1/3 часть дома за уход за ним, он согласился, в декабре 2021 года ответчик якобы принесла ему договор, в котором было написано, что он продает ей 1/3 долю дома. Он договор прочитал и согласился, а в МФЦ он подписал договор, полагая, что подписывает договор, аналогичный тому, что читал. После сделки он не сразу вник в суть договора, который получил с отметкой о регистрации, он проживал в своем доме, нес расходы на его содержание, оплачивал коммунальные услуги, сохранил прежнюю регистрацию, все документы на дом и участок по-прежнему находились у него. Когда он подписывал договор, он не предполагал, что продает весь дом, денег за продажу дома он не получал. Полагал, что условия договора противоречат его воле. Суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств того, что оспариваемая сделка совершена под влиянием заблуждения либо обмана, не представлено, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан со стороны истца без принуждения, по своей воле. В договоре купли-продажи стороны предусмотрели все существенные условия для данного вида договора. Умысел покупателя на совершение обмана, введение в заблуждение продавца не подтвержден. Из содержания договора купли-продажи следует, что воля сторон была направлена на переход права собственности на спорное имущество, сделка по форме и содержанию соответствует закону, доказательств недействительности договора не представлено. Решением Тайшетского городского суда по гражданскому делу № в удовлетворении заявленных требований Лях А.Л. отказано в полном объеме, апелляционным определением Иркутского областного суда решение суда оставлено в силе, а жалоба Лях без удовлетворения, однако суд второй инстанции при вынесении апелляционного определения вышел за пределы апелляционной жалобы и исковых требований, дав иную оценку обстоятельствам, которые не были предметом спора в суде первой инстанции, и выводы суда второй инстанции противоречили фактическим обстоятельствам дела и исследованным в суде первой инстанции доказательствам, в связи с чем Печерских обратилась в Восьмой кассационный суд с кассационной жалобой об отмене апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ в части рассуждений о безденежности договора со слов Лях А.Л. и его представителя.

По поводу заявления Лях А.Л. о безденежности заключенного между сторонами договора считает, что истец вводит суд в заблуждение относительно обстоятельств заключения договора и произведенного ею расчета: все денежные средства в размере 1 000 000 руб. были переданы Лях до подписания договора, что и следует из текста договора о том, что расчет полностью произведен до регистрации сделки. Данная стоимость недвижимого имущества была установлена по соглашению сторон, поскольку жилой дом строился истцом за счет денежных средств Печерских, полученных от продажи единственного жилья, продав две благоустроенные с хорошим ремонтом комнаты в общежитии по адресу: <адрес>, она вложила все денежные средства в его строительство, брала и погашала ссуды, и это единственное жилье, которое у нее сейчас есть. Сторонами было согласовано, что цена, указанная в п. 5 договора, уплачена и получена продавцом до подписания договора купли-продажи. Право собственности покупателя на основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в ЕГРН. После совершения сделки она проживала в жилом доме, пользовалась им и земельным участком как собственник, несла затраты на его содержание. Ответчик работает учителем в СОШ № <адрес>, в 2012 году она с истцом стали проживать в «гражданском браке», истец предложил вместе построить жилой дом, чтобы проживать в нем вместе до старости, она согласилась. С 2014-2015 года начали закупать материалы для строительства жилого дома на выделенном истцу под строительство земельном участке по адресу: <адрес> <адрес>. При этом финансирование строительства жилого дома производилось в основном за счет заработной платы ответчика, а также за счет кредитных средств, полученных на строительство дома, так как истец с 2013 года не работал. Денег не хватало на стройку, ответчик продала свои комнаты в 2016 году, до окончания строительства оформляла на себя кредиты, погашала за счет заработной платы и пенсии не только свои кредитные обязательства, но и кредитные обязательства истца. В 2021 году истец решил жить отдельно, продать построенный вместе жилой дом, ответчик возражала, так как из-за затрат на строительство дома осталась без жилья и ей некуда было идти, сказала истцу, что обратиться в суд за оспариванием его права, как единственного застройщика на дом. Тогда истец предложил выкупить у него жилой дом, ответчик согласилась, оговорили все условия сделки купли-продажи, в том числе и определили цену продажи жилого дома с учетом произведенных ответчиком расходов на его строительство в размере один миллион рублей, при этом ответчик также согласилась, что истец останется проживать в доме, пока не приобретет себе другое жилое помещение. Они обратились в агентство недвижимости, сообщили согласованные условия сделки, был составлен проект договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, оба его прочитали, проект договора соответствовал всем условиям соглашения с этим же проектом проследовали в МФЦ, где ответчик рассчиталась с истцом. В течение полугода после заключения договора они продолжали вместе проживать в жилом доме, а в конце 2022 года ответчик вынуждена была временно переехать к сыну, чтобы помочь невестке после тяжелых родов ухаживать за внучкой. Истец обманывает суд по поводу своих намерений, как обманул ответчика, получив до совершения сделки денежные средства, а почти через год, похитив собственноручно написанную расписку о получении денежных средств и все документы, пользуясь тем, что остался проживать в доме после его продажи, вынудил ответчика уйти из дома. Истец, отправляя адресованные ответчику письма, намеренно указывает с иске адрес: <адрес>, достоверно зная, что ответчик там не проживает, вынуждена снимать квартиру, истец в дом ответчика не пускает, привлечен к административной ответственности за причинение ей побоев в мае 2023 года, когда она пыталась забрать свои вещи и документы из дома. В судебном заседании по первоначальному иску истец заявил, что нашел все документы ответчика, в том числе договор купли-продажи, расписку о получении им денежных средств и др. ее личные документы в постели под матрасом, но в суд принес только договор купли-продажи. В связи с отказом истца вернуть документы ответчик обратилась в полицию о привлечении его к уголовной ответственности. Предложения о расторжении договора, которые истец направлял по адресу своего незаконного проживания, ответчик не получала и не могла получить, поскольку истец не пускает ее в дом, проживает там незаконно, в связи с чем ответчик обратилась в суд о его выселении. Ранее истец судим, и отбывал наказание по ст. 105 УК РФ, в связи с чем ответчик опасается за свою жизнь, считает, что истец похитил свою расписку о получении за продажу дома денежных средств, и по надуманным ложным основаниям обратился в суд, чтобы лишить ответчика единственного жилья. Ответчик просит суд отказать в заявленных истцом требованиях.

Представитель ответчика по нотариальной доверенности Сафонова В.И. исковые требования не признала, поддержав ранее изложенные доводы и огласив приобщенные к материалам дела на основании заявленного ходатайства письменные дополнения Печерских И.В. на уточненное исковое заявление истца, в которых указано, что заявленные требования истца мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Лях А.Л. заключил с ответчиком договор купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком, по указанным в договоре условиям. Ссылаясь на нормы ст. 450 ГК РФ истец заявляет, что до сих пор денежные средства за проданный дом не получил, а цены на частные дома существенно возросли, поэтому цена, указанная в заключенном договоре стала неактуальной. Заявляя о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора он ссылается что направлял в свой адрес: <адрес> на имя ответчика заказные письма с тремя предложениями о расторжении спорного договора, при этом достоверно зная и рассчитывая на то, что получить его предложения ответчик не сможет, поскольку с декабря 2022 года в доме не проживает в связи с тем, что во время своего отсутствия истец сменил замки и в принадлежащий ответчику жилой дом, пользуясь физическим превосходством, ответчика не пустил, хотя там остались ее вещи, при этом в иске он кощунственно заявляют, что «поступающую в его адрес его корреспонденцию ответчик игнорирует». Полагает, что основанием для обращения в суд по придуманным доводам явилось изменение цен на недвижимость в <адрес> после заключения договора, в связи с чем истец «передумал» и решил по ложным доводам забрать у ответчика законно приобретенную недвижимость и обогатиться за её счет. Ранее, год назад, истец обращался в полицию по этим же основаниям с заявлением, что ответчик мошенница, что обманула его и не расплатилась с ним, в ходе доследственной проверки его доводы были опровергнуты и по ее результатам вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, истец его оспаривал. В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Указывает, что законных оснований для удовлетворения заведомо ложных доводов истца о безденежности заключенного между сторонами договора, нет, поскольку суды высших кассационных и апелляционных инстанций рассматривая аналогичные споры, принимали решения об отказе в удовлетворении таких требований, руководствуясь требованиями закона. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что само по себе отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку согласно условиям договора, расчет произведен полностью до его подписания.

Представитель ответчика также пояснила, что для оформления стороны обратились в агентство недвижимости, где был составлен типовой проект договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, они его прочитали, с этим же проектом пошли в МФЦ, где Печерских рассчиталась с истцом. В дальнейшем истец уничтожил расписку, которая вместе с иными документами и вещами ответчика осталась в доме. Считает, что при указанных обстоятельствах, заявленные требования не могут быть удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании представителем ответчика Сафоновой В.И. был заявлен суду отвод, по выходу из совещательной комнаты представить ответчика в судебное заседание не явилась, каких-либо заявлений и ходатайств не представила, в связи с чем, после разрешения заявления об отводе дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Суд, выслушав доводы истца, его представителя, возражения ответчика и ее представителя, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 этого кодекса).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела и сторонами не оспаривалось, что Лях А.Л. с ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого дома, площадью <данные изъяты>. и земельного участка, площадью <данные изъяты>, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ собственником спорных жилого дома и земельного участка является Печерских И.В., право собственности которой, возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Лях А.Л. (продавец) и Печерских И.В. (покупатель).

Согласно п. 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал, а покупатель купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Тайшетское городское поселение, <адрес>, кадастровый № и прилегающий земельный участок по указанному адресу с кадастровыми номером №

Согласно п. 5 договора указано, что цена продаваемого объекта недвижимости (жилой дом и земельный участок) составляет 1 000 000 рублей. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора.

В п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что продавец обязуется освободить жилой дом и передать ключи не позднее 1 календарного дня с даты полного взаиморасчета, что подтверждается распиской в получении денежных средств.

Сторонами не оспорено, что жилой дом и земельный участок после заключения договора купли-продажи и его регистрации, находятся в фактическом владении истца, последний сохраняет регистрацию по месту жительства. Печерских И.В. также имеет регистрацию в спорном жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Тайшетского городского суда Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Лях А.Л. к Печерских И.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Судом апелляционной инстанции установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами собственноручно, подписи в договоре истец не оспаривал, что свидетельствует о выраженном истцом волеизъявлении на продажу всего дома и осведомленности с его условиями. При этом, как следует из буквального толкования договора купли-продажи его существенные условия изложены четко, ясно и понятно, возможности иного толкования не допускают; добровольно подписывая договор купли-продажи, продавец понимал его содержание, условия и суть сделки; согласился со всеми условиями, фактически принял их, совершив конклюдентные действия, свидетельствующие о том, что между сторонами достигнуто соглашение по всем условиям договора. При этом судебная коллегия нашла заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что денежные средства не были преданы от покупателя Печерских И.В. продавцу Лях А.Л., указав следующее. Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что до момента подачи иска в суд, как и на момент рассмотрения дела, истец Лях А.Л. сохраняет регистрацию в данном жилом доме, дом находится в его фактическом владении. Таким образом, обстоятельства по передаче недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи не исполнены. Расписка в получении денежных средств, либо акт приема-передачи в материалах дела отсутствует. Судебная коллегия пришла к выводу, что наличие в договоре купли-продажи условий по оплате объекта недвижимости, которые имеют взаимные противоречия, и при отсутствии доказательств в подтверждение оплаты по данному договору, свидетельствует об обоснованности доводов жалобы об отсутствии оплаты по договору. При этом в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика не смог пояснить происхождение денег у Печерских И.В. для оплаты по договору, указывая то на продажу комнаты Печерских И.В. для оплаты по договору, то на участие Печерских И.В. в строительстве дома, как на отсутствие необходимости внесения денежных средств. В подтверждение обстоятельств участия Печерских И.В. в строительстве дома, стороной ответчика представлены доказательства оплаты кредита, оформленного на Лях А.Л.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что до момента подачи иска в суд, как и в момент рассмотрения дела, истец Лях А.Л. сохраняет регистрацию в данном жилом доме, дом находится в его фактическом владении. Таким образом, обязательства по передаче недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи не исполнены.

Истцом по адресу регистрации ответчика направлены предложения о расторжении договора, которые ответчиком не получены.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Батурина С.В. суду пояснила, что является сестрой Печерских С.В. Ранее Печерских С.В. проживала совместно со своим сожителем Лях А.Л. по адресу: <адрес> примерно с 2013 года, до этого у нее было две комнаты в общежитии, которое находится в мкр Новый. Потом они решили построить дом большей площади. У сестры были небольшие накопления, она продала две комнаты в общежитии, брала кредиты на строительство, работала, и сейчас также работает с 07:00 час. до 18:00 час. Они начали строиться, у них все было нормально. В этот период Лях не работал, получал пенсию, и основной источник дохода был у Ирины Владимировны. Потом у них что-то случилось, она стала жаловаться, что боится остаться без жилья, потому что Лях собрался переезжать жить в Туманшет. И он ей предложил выкупить долю, она боялась остаться без жилья, поскольку на тот момент комнаты в общежитии она уже продала. Она попросила дать взаймы деньги в размере 1 000 000 руб. для выкупа доли в доме. В связи с наличием у нее кредитов, такую сумму в банке ей не дали бы, поэтому свидетель отдала сестре в долг деньги в 2021 году перед самой сделкой. У Печерских И.В. была сломана рука, в связи с чем расписку составила на компьютере свидетель, Печерских ее подписала. Деньги свидетель привезла в МФЦ. При передаче денег Ляху она не присутствовала. Когда состоялась у них сделка, цели выселить Ляха из дома у Печерских не было, поэтому они проживали вместе еще целый год. Потом у нее родилась внучка, у невестки были тяжелые роды, и Ирина поехала помочь ей с ребенком. Больше Лях ее в дом не пускал. Попыток вселиться у нее не было, она с ним созванивалась, он ей сказал, что домой она не зайдет. ДД.ММ.ГГГГ свидетель вместе с Печерских поехали за вещами в дом. Лях начал ее избивать, попасть свидетель туда не могла из-за собаки. Они хотели забрать вещи, документы, но Лях не дал этого сделать. В 2021 году у свидетеля были накопления.

Суд критически оценивает показания свидетеля Батуриной С.В. о передаче Печерских И.В. в долг денежной суммы в размере 1 000 000 руб. с позиции заинтересованности в связи с родственными отношениями, а также отсутствием доказательств в подтверждения наличия денежных средств у Батуриной С.В. в указанном размере для передачи их Печерских И.В. в соответствии с представленной распиской о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно поступившим суду из Федеральной налоговой службы сведениям, сумма, полученная ИП Батуриной С.В. доходов за отчетные периоды с 2019 по 2021 гг. не свидетельствует о наличии у последней денежных средств в размере 1 000 000 руб. для передачи ответчику. При этом суд отмечает, что при рассмотрении гражданского дела № по иску Лях А.Л. к Печерских И.В. о признании договора купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, ни свидетелем, ни стороной ответчика указанная расписка представлена не была, при этом, как указано судом апелляционной инстанции в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ: в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика не смог пояснить происхождение денег у Печерских И.В. для оплаты по договору, указывая то на продажу комнаты Печерских И.В., то на участие Печерских И.В. в строительстве дома, а следовательно, отсутствие необходимости внесения денежных средств. В подтверждение обстоятельства участия Печерских И.В. в строительстве дома, стороной ответчика были представлены доказательства оплаты кредита, оформленного на имя Ляха А.Л. Таким образом, показаниями свидетеля Батуриной С.В. не могут быть подтверждены обстоятельства передачи денежных средств истцу во исполнение договора купли-продажи Печерских И.В..

Принимая во внимание положения статьей 161, 162 ГК РФ, согласно которым сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ); нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей (п. 1 ст. 162 ГК РФ) судом при рассмотрении дела также отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о допросе в качестве свидетеля Павловской В.М. по факту передачи денежных средств в размере 1 000 000 руб. Печерских И.В. Лях А.Л.

В ходе рассмотрения дела сторона ответчика утверждала о наличии расписки, вместе с тем расписка в получении денежных средств Лях А.Л. стороной ответчика не представлена, при этом довод ответчика об удержании, либо похищении и уничтожении расписки о передаче денежных средств Лях А.Л., в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательствами, соответствующими требованиям относимости и допустимости не подтвержден. Представленные постановления участкового уполномоченного ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Лях А.Л. по факту самоуправства, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ по п. 2 ч. 1 ст. 24 за отсутствием состава преступления, постановления УУП ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении по заявлению Печерских И.В. в отношении Лях А.Л. уголовного дела о похищении у нее личных документов: договора купли-продажи жилого дома, расписки о получении денежных средств, выписки из ЕГРП о праве собственности, аттестата о среднем образовании, диплома о среднем специальном образовании, сберкнижки, водительского удостоверения, за отсутствием в деянии события преступления, постановления мирового судьи судебного участка № <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о назначении административного наказания Лях А.Л. и Печерских И.В. по ст. 6.1.1 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 5 000 руб. каждому за обоюдное нанесение телесных повреждений в ходе конфликта, заявленные доводы не подтверждают.

Суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что денежные средства по сделке истцом получены, поскольку при установленных обстоятельствах, учитывая имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого спора обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, а также принимая во внимание пояснения ответчика и ее представителя, согласно которым стороны были ознакомлены с содержанием договора купли-продажи и согласовали все условия сделки, при этом не исключив положения об освобождении продавца жилого дома и передачи ключей не позднее 1 календарного дня с даты полного взаиморасчета, что по условиям договора должно подтверждаться распиской в получении денежных средств. При изложенных обстоятельствах договор нельзя считать исполненным.

Доводы стороны ответчика о том, что истец, отправляя адресованные Печерских И.В. письма, намеренно указывает адрес: <адрес>, достоверно зная, что ответчик там не проживает, судом не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям. Имея регистрацию по адресу: <адрес>, согласно доводам ответчика, будучи вынужденной сменить адрес фактического места жительства, Печерских И.В. не приняла все необходимые меры для переадресации своей корреспонденции в адрес фактического пребывания, что и послужило причиной неполучения направленной в ее адрес, в том числе судебной корреспонденции. С учетом ч. 1 ст. 20 ГК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, риск неполучения корреспонденции, а также не сообщения сведений об ином месте своего жительства, несет гражданин. При этом суд отмечает, что судебная корреспонденция, направленная в адрес, указанный ответчиком в качестве адреса фактического пребывания (<адрес> также возращена отправителю за истечением срока хранения.

На основании изложенного судом установлено, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику, ответчиком до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи, Лях А.Л. был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которых является ущербом, причиненным им Печерских И.В. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Составление и подписание договора купли-продажи, содержащего в себе условие о передаче денежных средств до его подписания, а также условия о том, что он имеет силу передаточного акта спорного недвижимого имущества, не свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, при изложенных обстоятельствах не может быть расценено судом как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора при наличии указанных в п. 6 договора условий.

Так, суд оценив в совокупности представленные доказательства, в том числе пояснения сторон, показания свидетеля, применив положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, в том числе о толковании договора, приходит к выводу о том, что исковые требования Лях А.Л. к Печерских И.В. о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, восстановлении права собственности Лях А.Л. на спорное недвижимое имущество, подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств в соответствии с п. 6 договора в виде расписки, при наличии обязанности продавца освободить жилой дом и передать ключи не позднее 1 календарного дня с даты полного взаиморасчета, учитывая факт сохранения регистрации и проживания истца в спорном жилом доме после заключения договора купли-продажи, свидетельствует о том, что деньги по договору не передавались, несмотря на указанное в п. 5 договора положение о получении суммы по договору продавцом до подписания договора.

При этом требование об аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности Печерских И.В. не соответствуют ст. 12 ГК РФ, являются излишне заявленными, производными от требования о восстановлении права собственности Лях А.Л. при расторжении договора купли-продажи, не является самостоятельным способом защиты права и не влечет восстановления нарушенных прав истца, поскольку в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0514, основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве является решение суда о прекращении зарегистрированного права.

В соответствии со ст. ст. 88, 98, 94 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчисления, установленным бюджетным законодательством РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, государственная пошлина уплачивается в зависимости от цены иска.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки.

В силу ч. 2 данной статьи цена иска указывается истцом. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления.

В силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона «О кадастровой деятельности» нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ на территории Российской Федерации государственный технический учет объектов недвижимости не осуществляется, в том числе не ведется расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, при этом осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 названного Федерального закона.

При таких обстоятельствах суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется в целях налогообложения и уплаты госпошлины, следовательно, для исчисления размера госпошлины может быть служить документ с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» указано, что по смыслу п. 1 ч. 1 ст. 232.2 ГПК РФ в порядке упрощенного производства судами общей юрисдикции рассматриваются дела об истребовании как движимого, так и недвижимого имущества. При этом стоимость недвижимого имущества определяется исходя из его кадастровой стоимости, а стоимость движимого имущества и стоимость недвижимого имущества, сведения о кадастровой стоимости которого отсутствуют, - исходя из рыночной стоимости.

Таким образом, в данном случае Верховный Суд Российской Федерации, по сути, установил приоритет за кадастровой стоимостью.

Определением Тайшетского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство Лях А.Л. об отсрочке уплаты государственной пошлины до вынесения решения.

Согласно ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации) зачисляется в бюджеты муниципальных районов.

На основании изложенного, основываясь на разъяснениях, изложенных в Обзоре законодательства судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, вопрос 4, учитывая, что исковые требования Лях А.Л. удовлетворены, истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины, поскольку требование о расторжении договора купли-продажи связано с правами на имущество, при этом, согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 181 315, 2 руб., кадастровая стоимость жилого дома – 534 872, 5 руб. (181 315, 2 +534 872, 5 = 716 187, 7 руб.), тем самым с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования государственная пошлина, исчисленная в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, в размере 10 362 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковое заявление Лях А. Л. удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лях А. Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Печерских Ириной Владимировной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № с прилегающим земельным участком с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности Лях А. Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Тайшетского городского суда Иркутской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Росреестра по Иркутской области совершать регистрационные действия в отношении указанного жилого дома и земельного участка, отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Печерских Ирины Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и для регистрации права собственности Лях А. Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с Печерских Ирины Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в доход бюджета муниципального образования «Тайшетский район»государственную пошлину в размере 10 362 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Тайшетский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Судья                                                                                            К.А. Мартиросян

Мотивированный текст решения составлен 19.02.2024.