Решение по делу № 3а-121/2020 от 04.02.2020

Дело № 3а-121/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2020 года г. Ижевск УР

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Ахкямова Р.Р.,

при секретаре Прозоровой К.В.,

с участием: представителей административного истца ООО – Х.В.В., Д.К.М., представителя заинтересованного лица П.И.В. – Х.В.В., представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики и Правительства Удмуртской Республики – Т.К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконной,

установил:

ООО обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным (далее – Комиссия).

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект).

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость Объекта установлена в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ИП Ш.А.Н. по заказу административного истца, рыночная стоимость Объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.

Для урегулирования спора административный истец обратился в Комиссию.

Комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отклонении заявления административного истца в отношении вышеуказанного Объекта.

Административный истец считает, что решение Комиссии является незаконным, данным решением нарушаются его права как собственника объекта недвижимости, так как в результате завышенной кадастровой стоимости административный истец вынужден платить завышенный налог на имущество.

Представители административного истца Х.В.В., Д.К.М., требования, изложенные в административном исковом заявлении, поддержали в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица П.И.В. – Х.В.В. просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комиссии, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики и Правительства Удмуртской Республики – Т.К.Ю. возражала против удовлетворения заявленных требований.

В судебное заседание не явились: заинтересованное лицо – П.И.В., о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и проанализировав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования административного истца не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 2666,2 кв.м., этаж №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость Объекта установлена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная кадастровая стоимость рассчитана на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в с суде или комиссии.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

ООО обратилось в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости и представила отчет об оценке объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Отчет №), выполненный ИП Ш.А.Н., согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО отклонено в связи с тем, что Отчет № не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Данная комиссия была создана в соответствии с положениями ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 04.12.2018 №2112-р «О порядке создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики», приказом Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 28.12.2018 №112. Этим же приказом был утвержден состав комиссии и возложены полномочия секретаря комиссии.

Порядок работы Комиссии прописан в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2017 № 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 19.04.2018 № 50827).

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении порядка создания Комиссии.

В соответствии с Порядком работы Комиссии:

- заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов (п.3);

- голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя. Голосование проводится (решение принимается) по каждому объекту недвижимости отдельно. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается (п. 5);

- при поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных в части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке документов в соответствии с частью 10 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. В случае выявленного несоответствия заявления об оспаривании части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании информирует заявителя письмом с мотивированным обоснованием непринятия такого заявления за подписью председателя комиссии или заместителя председателя комиссии (п.9);

- в соответствии с частью 15 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия вправе принять: 1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; 2) решение об отклонении заявления об оспаривании (п.10).

ДД.ММ.ГГГГ на заседании Комиссии с участием 10 членов: М.В.М., Б.О.О., Л.О.В., М.М.Н., С.Б.Е., С.К.А., С.И.Л., Т.Г.Р., Т.А.А., Ф.З.З., при секретаре М.Е.В., рассмотрено заявление ООО

Из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что принято решение об отклонении заявления ООО, так как восемь присутствующих на заседании Комиссии членов проголосовали "за" - отклонение.

Проанализировав названные нормы права, и установленные обстоятельства суд приходит к выводу, что заседание Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ являлось правомочным, так как на нем присутствовали более половины ее членов. Рассмотрение заявления ООО и голосование данной Комиссии по итогам рассмотрения заявления соответствуют названному Порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России 17.11.2017 № 620.

В обоснование принятого решения были указаны допущенные оценщиком ИП Ш.А.Н. нарушения Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Определением суда от 27.02.2020 по ходатайству представителя административного ответчика – Комиссии по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики С.А.А. с целью проверки доводов о несоответствии представленного в Комиссию отчета требованиями законодательства об оценочной деятельности, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО На разрешение эксперта поставлен вопрос: допущено ли оценщиком ИП Ш.А.Н. в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт пришел к выводу, что оценщиком допущено нарушение требований ФСО, Федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ

- Нарушено требование ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-Ф3 о том, что Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

- Нарушено требование п.5 ФСО №3 «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов»;

- Нарушен п. 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)»;

- Нарушен п. 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

Выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость:

- в сравнительном подходе ошибочно определено расположение объектов относительно красной линии;

- в сравнительном подходе ошибочно принимаются основные характеристики (площадь и назначение) для объектов – аналогов.

При выполнении математических действий допускались ошибки.

При определении величины скидки на торг, учет коммунальных услуг, корректировки на местоположение объекта, корректировки на площадь, корректировки на этаж расположения, расположение относительно красной линии, наличие отдельного входа, уровень отделки Оценщик использует экспертное мнение без подтверждения рыночными данными. В отчете Оценщик приводит информацию об оценке специалистов При определении величины скидки на торг, учет коммунальных услуг, корректировки на местоположение объекта, корректировки на площадь, корректировки на этаж расположения, расположение относительно красной линии, наличие отдельного входа, уровень рынка недвижимости с перечислением имен и фамилий с номерами телефонов риэлторов, при этом в тексте отчета и в приложениях отсутствуют подтверждающие документы для этих данных. Подобная информация не может являться подтверждением рыночных данных.

Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценивая экспертное заключение, выполненное экспертом ООО К.Н.В., суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Из буквального толкования п. 15 Порядка следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Поскольку выводы эксперта о несоответствии представленного в Комиссию отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки никем не опровергнуты, оснований для вывода незаконности принятого административным ответчиком решения, у суда не имеется.

В ходе судебного заседания 30 июля 2020 года представителем Д.К.М. заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с выявленными существенными нарушениями, повлиявшими на выводы эксперта.

Судом в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы было отказано, поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, в соответствии с требованиями ч. 2 ст.83 КАС РФ не установлено.

По приведенным доводам в обоснование заявленного ходатайства следует отметить следующее.

Экспертом обоснованно указано, что оценщиком для объекта аналога №1 допущено ошибочное определение назначения помещения и его неоднозначное толкование. В частности в таблице для объектов аналогов оно определено как нежилое/торгово-офисное, а в объявлении оно указано как торговое.

При этом представитель Д.К.М. полагает, что по экспликации поэтажного плана и соответственно расположению помещений, можно было прийти к выводу о возможности использования помещений как торгово-офисных.

Суд полагает, что подобные доводы представителя, основаны на предположениях и не ставят под сомнение заключение эксперта.

Суд полагает обоснованными выводы эксперта о введении в заблуждение и неоднозначном толковании при учете объекта-аналога № 2 в связи с тем, что согласно объявлению (л.д. 88 обратная сторона) площадь подвала (<данные изъяты> в общую площадь не входит и в объявлении общая площадь определена <данные изъяты> кв.м., тогда как оценщик расчет производит с учетом площади подвала, что приводит к занижению стоимости объекта-аналога.

Также обоснованы выводы эксперта о необходимости при сравнении аналогов в соответствии с п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» осуществлять корректировку по каждому элементу сравнения, основываясь на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (пп. «д» п. 22 ФСО № 7)).

Одним из элементов сравнения является местоположение объекта сравнения (пп. «е» п. 22 ФСО № 7), что указывает о необходимости применения корректировки по элементу сравнения – местоположение объекта.

Что также указывает на необоснованность доводов представителя о допущенном нарушении экспертом при указании нарушений отчета в п. 3 выводов.

Также обоснованы выводы эксперта со ссылкой на п. 13 ФСО № 3 и п. 5 ФСО № 3, что если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (п. 4 выводов эксперта л.д. 187), а равно и то, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а равно допускает неоднозначное толкования полученных результатов в рамках определения рыночной стоимости доходным путем (п. 5 выводов эксперта л.д. 187).

Что касается доводов представителя Д.К.М. по п. 6 заключения эксперта (л.д. 187), то, не оспаривая допущенное со стороны оценщика нарушение, полагает, что допущенное нарушение незначительное и не влияет на итоговую величину.

Следует отметить, что при расчете ставки капитализации оценщик применил величину физического износа на дату осмотра, а не на дату оценки, что, безусловно, повлияло на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Соответственно доводы представителя Д.К.М. о допущенных существенных нарушениях при проведении экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ и необходимости назначения повторной экспертизы, не нашли своего подтверждения.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исходя из вышеизложенного, основываясь на совокупном анализе представленных в материалы дела доказательств, суд считает оспариваемое решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ законным и обоснованным, принятым Комиссией в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 КАС РФ, суд,

решил:

административное исковое заявление ООО о признании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение составлено 10 августа 2020 года.

Судья Р.Р. Ахкямов