Решение по делу № 2-3078/2017 от 17.10.2017

Дело № 2-3078/2017 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Челябинск 06 декабря 2017 г.

Тракторозаводский районный суд города Челябинска в составе председательствующего С.В. Тетюева при секретаре В.А. Суровой с участием представителя истца Н.Ю. Емельянова, представителя ответчика Т.Ю. Турчиной, третьего лица О.В. Петуховой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Клюшкиной Н. А. к Кривоноговой И. М. о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Н.А. Клюшкина обратилась в суд с иском к И.М. Кривоноговой о признании заключенным соглашения об отступном от 19.09.2017 и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от И.М. Кривоноговой к Н.А. Клюшкиной. В обоснование иска указано, что между сторонами подписано соглашение об отступном, по которому ответчик исполняет перед истцом обязательства по договору займа № от 27.11.2015 и договору ипотеки от 27.11.2015 путем передачи ему в собственность квартиры, при этом истец выплачивает ответчику 1050000 руб. Соглашение было сдано на государственную регистрацию 19.09.2017, а 20.09.2017 на основании заявления ответчика регистрация была приостановлена.

В судебном заседании истец Н.А. Клюшкина участия не приняла, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (т.1 л.д. 229).

Представитель истца Н.Ю. Емельянов (доверенность от 06.06.2015, т.1 л.д. 29) в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик И.М. Кривоногова в судебное заседание не явилась, извещалась по последнему известному месту жительства (т.1 л.д. 187, 188, 193).

Представитель ответчика адвокат Т.Ю. Турчина (ордер от 06.12.2017, т.1 л.д. 228), назначенная определением судьи от 05.12.2017 в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, О.В. Петухова, привлеченная к участию в деле определением суда от 26.10.2017 (т.1 л.д. 147), в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, полагая, что собственником квартиры должна быть она на основании договора купли-продажи от 20.10.2017 (т.1 л.д. 231).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание при надлежащем извещении (т.1 л.д. 169; ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ) не явился, о причинах неявки не сообщил, представил письменное мнение, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.1 л.д. 165-166).

В силу ст. 165.1 ГК РФ, ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, допросив свидетеля ФИО, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 549, 550, 551 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что И.М. Кривоногова на основании договора № безвозмездной передачи жилого помещения муниципального жилищного фонда в собственность граждан от 05.12.2014 приобрела в собственность трехкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> (кадастровый №); право собственности зарегистрировано 29.12.2014 (т.1 л.д. 52, 172-173).

27.11.2015 между Н.А. Клюшкиной (займодавцем) и И.М. Кривоноговой (заемщиком) был заключен договор займа №, согласно которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1000000 руб. на срок до 27.11.2016 под 108% годовых (т.1 л.д. 24-27). Исполнение обязательства по возврату займа было обеспечено залогом квартиры по адресу: <адрес> на основании договора ипотеки (залога недвижимого имущества) от 27.11.2015; обременение права собственности И.М. Кривоноговой на квартиру в виде ипотеки зарегистрировано 02.12.2015 (т.1 л.д. 59-61).

Дополнительным соглашением № от 01.12.2016 срок возврата займа был продлен до 27.11.2017, сумма займа увеличена на 45300 руб. (т.1 л.д. 89).

19.09.2017 Н.А. Клюшкина и И.М. Кривоногова заключили соглашение об отступном, согласно которому обязательства заемщика перед займодавцем по договору займа № от 27.11.2015 и договору ипотеки от 27.11.2015 прекращаются предоставлением отступного в виде квартиры по адресу: <адрес>. Задолженность И.М. Кривоноговой по договору займа составила 485300 руб. (основной долг), 159431,38 руб. (проценты за пользование займом за период с 01.05.2017 по 19.09.2017). Цена отступного - 1694731,38 руб. Займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1050000 руб. (т.1 л.д. 110-112).

Факт получения И.М. Кривоноговой указанной денежной суммы подтверждается распиской от 19.09.2017 (т.1 л.д. 12).

19.09.2017 в 11.31 представитель Н.А. Клюшкиной Н.Ю. Емельянов и И.М. Кривоногова подали заявление о государственной регистрации прекращения залога квартиры по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 95-96), в 11.39 - заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от И.М. Кривоноговой к Н.А. Клюшкиной (т.1 л.д. 105-109).

19.09.2017 в 12.33 И.М. Кривоноговой было подано заявление о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.03.2017 для устранения замечаний (т.1 л.д. 122-123).

21.09.2017 И.М. Кривоногова обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации (т.1 л.д. 125-127), на основании которого 25.09.2017 государственная регистрация была приостановлена до 24.10.2017 с уведомлением сторон договора (т.1 л.д. 128).

23.09.2017 между И.М. Кривоноговой и О.В. Петуховой был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> стоимостью 1600000 руб. с условием о заключении основного договора не позднее 25.11.2017 (т.1 л.д. 240). В тот же день О.В. Петуховой был внесен задаток в сумме 800000 руб. (т.1 л.д. 241).

20.10.2017 между И.М. Кривоноговой и О.В. Петуховой заключен договор купли-продажи указанной квартиры (т.1 л.д. 211), расчет между сторонами произведен полностью (т.1 л.д. 138).

20.10.2017 И.М. Кривоногова и О.В. Петухова представили документы на государственную регистрацию перехода права собственности (т.1 л.д. 206-207), которая 26.10.2017 была приостановлена до снятия запрета на проведение регистрационных действий, наложенного определением судьи Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28.09.2017 (т.1 л.д. 31-32, 220).

На момент заключения предварительного и основного договоров купли-продажи обременения права собственности на квартиру в виде ипотеки зарегистрированы не были, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 22.09.2017, представленная в дело О.В. Петуховой (т.1 л.д. 174-177), и выписка из ЕГРН от 31.10.2017, представленная Н.Ю. Емельяновым (т.1 л.д. 172-173).

Согласно ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение от 19.09.2017 предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства. При этом применительно к купле-продаже в силу п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что соглашение об отступном от 19.09.2017 не было исполнено сторонами, вследствие чего истец не вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Об отказе ответчика от исполнения соглашения косвенно свидетельствует и тот факт, что по заявлению И.М. Кривоноговой от 16.11.2017 ее сын ФИО вновь был зарегистрирован в квартире по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 224-225).

Кроме того, как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Согласно п. 2.3, 3.4, 3.5 соглашения об отступном от 19.09.2017 квартира передается от заемщика к займодавцу без акта приема-передачи; заемщик обязуется добровольно, своими силами и за свой счет освободить жилое помещение от своих вещей и снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц в течение пяти дней после государственной регистрации перехода права собственности; до фактического освобождения квартиры заемщик обязуется осуществлять за свой счет оплату коммунальных и других обязательных платежей (т.1 л.д. 111).

При этом, как пояснил представитель истца Н.Ю, Емельянов в ходе рассмотрения дела, Н.А. Клюшкина спорную квартиру не видела, в ней не была, ключей от квартиры у нее нет, личные вещи истца в квартире отсутствуют (т.1 л.д. 182).

В соответствии с п. 19 договора купли-продажи от 20.10.2017 квартира передана от продавца к покупателю без составления передаточного акта до подписания договора (т.1 л.д. 211об). Из объяснений третьего лица О.В. Петуховой, показаний свидетеля ФИО, фотографий (т.1 л.д. 243-250) следует, что спорная квартира была фактически передана О.В. Петуховой, у которой имеется два комплекта ключей, которая имеет доступ в квартиру по настоящее время, начала делать в ней ремонт. Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

При таких обстоятельствах исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не подлежат удовлетворению и потому, что квартира истцу во владение и пользование не передавалась, толкование условий соглашения об отступном позволяет сделать вывод о том, что квартира фактически должна была быть передана во владение и пользование истца после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Условие соглашения об отступном о том, что право собственности на квартиру возникает с момента подписания соглашения сторонами (п. 2.3), является ничтожным, поскольку противоречит императивным положениям п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Требование о признании соглашения об отступном заключенным заявлено излишне, поэтому оно удовлетворению не подлежит. Кем-либо данное соглашение не оспаривается, оно заключено в надлежащей (письменной) форме, подписано сторонами, однако ответчиком исполнено не было. Удовлетворение требования о признании соглашения об отступном заключенным не восстановит нарушенные права и законные интересы истца.

Таким образом, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Определением судьи Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28.09.2017 был наложен запрет на проведение регистрационных действий с объектом недвижимого имущества - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

В силу ст. 144 ГПК РФ данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы истца на оплату госпошлины в размере 300 руб. на ответчика возложены быть не могут.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Клюшкиной Н. А. к Кривоноговой И. М. о признании заключенным соглашения об отступном от 19.09.2017 и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от И.М. Кривоноговой к Н.А. Клюшкиной отказать.

Отменить наложенный определением судьи Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28.09.2017 запрет на проведение регистрационных действий с объектом недвижимого имущества - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий                                                          РЎ.Р’. Тетюев